Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 30 octobre 2024, n° 22/01386

TGI Toulouse 12 juillet 2021

CA Toulouse
Infirmation partielle 30 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Interdiction de division des lots
La cour a estimé que la division de la parcelle a contrevenu aux clauses du cahier des charges et du règlement du lotissement, confirmant ainsi la demande des appelants.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en première instance et en appel
La cour a condamné la S.A.S. Wigos à payer une indemnité pour couvrir les frais irrépétibles exposés par les appelants.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les appelants, propriétaires de lots dans un lotissement, demandent l'annulation de la division d'une parcelle par la S.A.S. Wigos, arguant que cette division contrevient aux règles du lotissement. Le tribunal de première instance a débouté les appelants, considérant que les règles de division avaient cessé de s'appliquer. La cour d'appel, après avoir examiné les dispositions contractuelles du cahier des charges et du règlement de lotissement, a infirmé partiellement le jugement en déclarant que la S.A.S. Wigos ne pouvait pas vendre séparément la parcelle issue de la division, tout en confirmant le reste du jugement. La cour a également condamné la S.A.S. Wigos aux dépens et à verser des frais irrépétibles aux appelants.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 30 oct. 2024, n° 22/01386
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	22/01386
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 12 juillet 2021, N° 20/00875
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean COURRECHLaurent FABIANI
Cabinet(s) :	BRUNO & ASSOCIESSCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS
Parties :	S.A.S. WIGOS [ Localité 5 ]

Texte intégral

30/10/2024

ARRÊT N° 350 /24

N° RG 22/01386

N° Portalis DBVI-V-B7G-OXEB

AMR/MP

Décision déférée du 12 Juillet 2021

TJ de TOULOUSE 20/00875

KINOO

[E] [N]

[G] [N]

[C] [I]

[Z] [W] [S] [B] épouse [I]

[D] [K]

[U] [L] épouse [K]

S.A.S. WIGOS [Localité 5]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

M^e Laurent FABIANI

M^e Jean COURRECH

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [E] [N]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [G] [N]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Monsieur [C] [I]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [Z] [W] [S] [B] épouse [I]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Monsieur [D] [K]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Madame [U] [L] épouse [K]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentés par M^e Laurent FABIANI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. WIGOS [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [O]

[Adresse 8]

[Localité 5]

sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 25 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par A. CAVAN, greffière.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sas Wigos Cote [Localité 5] a acquis une parcelle cadastrée AH [Cadastre 10] située [Adresse 7] à [Localité 5], lotissement [Adresse 11].

Elle a divisé cette parcelle en deux parties, selon déclaration préalable n’ayant pas fait l’objet d’une opposition :

'la première qui correspond à une maison existante a été vendue à M. et Mme [I] le 10 décembre 2018 (section AH [Cadastre 2]),

'la seconde correspondant à un terrain à bâtir (section AH [Cadastre 3]), qui devait être vendue à Mme [P] [A] épouse [X], laquelle avait obtenu un permis de construire sur ce terrain, délivré par le maire de la Commune de [Localité 5] le 11 février 2019.

Par requête du 3 juillet 2019, M. [C] [T] [I], Mme [Z] [W] [S] [B] épouse [I], acquéreurs de la Sas Wigos Côte [Localité 5], M. [E] [N] et Mme [G] [N], propriétaires du lot n°66, M. [D] [K] et Mme [U] [L] épouse [K], propriétaires du lot n°64 et M. [J] [O] ont déposé une requête devant le tribunal administratif de Toulouse, aux fins de voir annuler l’arrêté de permis de construire délivré à Mme [P] [X], ainsi que la décision de rejet du recours gracieux contre ce permis du 23 mai 2019.

Par décision du 23 décembre 2019 la commune de [Localité 5], à la demande de Mme [X], a retiré le permis de construire contesté.

Par ordonnance du 22 septembre 2020, le président de la troisième chambre du tribunal administratif de Toulouse a dit n’y avoir lieu à statuer sur les conclusions d’annulation déposées par M. et Mme [N].

Par acte du 13 février 2020, la Sas Wigos Cote [Localité 5] a fait assigner M. [E] [N], Mme [G] [N], M. [C] [I], Mme [Z] [W] [S] [B] épouse [I], M. [D] [K], Mme [U] [L] épouse [K] et M. [J] [O] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 12 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

'débouté la Sas Wigos Cote [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de M. [E] [N], Mme [G] [N], M. [C] [T] [I], Mme [Z] [W] [S] [B] épouse [I], M. [D] [K], Mme [U] [L] épouse [K] et M. [J] [O],

'débouté M. [E] [N], Mme [G] [N], M. [C] [T] [I], Mme [Z] [W] [S] [B] épouse [I], M. [D] [K], Mme [U] [L] épouse [K] et M. [J] [O] de l’intégralité de leurs demandes à l’égard de la Sas Wigos Cote [Localité 5],

'dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamné la Sas Wigos Cote [Localité 5] aux dépens,

'admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le tribunal le tribunal a relevé qu’il ne résultait ni de l’introduction de l’instance administrative initiale, ni des conclusions déposées devant cette dernière juridiction la preuve d’une faute ni d’un abus dans l’exercice d’une voie de droit ou d’une volonté de nuire à la Sas Wigos.

Il a relevé que le lotissement de la parcelle AH [Cadastre 3] avait été créé pour 91 lots mentionnés dans l’acte de dépôt de pièces du 13 juin 1968 et que l’article 2 du règlement prévoit que "Les lots représentés sur le plan de lotissement sont destinés à recevoir individuellement un seul immeuble d’habitation (1 à 90), le lot 91 étant réservé au transformateur EDF et a estimé qu’en application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018 cet article 2 avait cessé de s’appliquer.

Il a estimé que l’alinéa 2 de l’article 5 du cahier des charges du lotissement invoqué par les demandeurs concernait la destination des lots composant le lotissement d’une part et d’autre part l’interdiction de diviser le lot soit dans le cadre d’une succession ('partage successoral') soit d’une sortie d’indivision ('application de l’article 815 du code civil') et non l’interdiction de la vente d’une partie de lot.

Par déclaration du 4 avril 2022, M. [E] [N], Mme [G] [N], M. [C] [T] [I], Mme [Z] [W] [S] [B] épouse [I], M. [D] [K] et Mme [U] [L] épouse [K] ont relevé appel de ce jugement, en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’égard de la Sas Wigos Cote [Localité 5] et notamment la demande de mettre fin à la division sur l’ensemble immobilier sis sur le territoire de la commune de [Localité 5] [Adresse 7], cadastré AH [Cadastre 3] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé 3 mois après la notification de la décision, en intimant la Sas Wigos [Localité 5] et M. [J] [O].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juillet 2022, M. [E] [N], Mme [G] [N], M. [C] [I], Mme [Z] [W] [S] [B] épouse [I], M. [D] [K] et Mme [U] [L] épouse [K], appelants, demandent à la cour de :

'constater que l’interdiction de division des lots est une règle contractuelle ne pouvant être abrogée,

Réformant la décision dont appel,

'juger que les demandes des appelants sont recevables.

'condamner la société Wigos Cote [Localité 5] à mettre fin à la division sur l’ensemble immobilier sis sur le territoire de la commune de [Localité 5] [Adresse 7], cadastré AH [Cadastre 3] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé 3 mois après la notification de la décision,

'condamner la société Wigos Cote [Localité 5] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 septembre 2022, la Sas Wigos [Localité 5], intimée, demande à la cour de :

Rejetant toutes prétentions contraires comme injustes et mal fondées,

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et Mme [N] et autres de leur demande de suppression de division,

'les condamner au paiement d’une indemnité d’un montant de 1.020,83 euros (mille vingt euros quatre-vingt-trois centimes) qui courra du 12 avril 2019 jusqu’à l’intervention d’un arrêt définitif de la juridiction civile,

'les condamner également au paiement d’une somme de 3.000,00 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné sur ses affirmations de droit.

M. [J] [O] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été régulièrement été signifiée par acte d’huissier, le 2 août 2022, par remise à personne.

Le présent arrêt sera réputé contradictoire conformément à l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 25 mars 2024 à 14h.

MOTIFS DE LA DECISION

Les consorts [N]-[I]-[K] ont formé appel de la disposition du jugement les ayant déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive mais, au regard du dispositif de leurs dernières conclusions qui seul lie la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, aucune prétention sur ce point n’est présentée de sorte que cette disposition du jugement sera confirmée sans examen au fond.

1- la division de l’ensemble immobilier cadastré AH [Cadastre 10]

Les consorts [N]-[I]-[K] font valoir que le cahier des charges et le règlement de lotissement contiennent des dispositions concernant l’interdiction de subdivision de lot.

La Sas Wigos Cote [Localité 5] soutient que le règlement de lotissement ne revêt pas un caractère contractuel dans la mesure où il a été approuvé par le Préfet, ses dispositions revêtant un caractère règlementaire, qu’en application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme la disposition du règlement du lotissement interdisant la subdivision de lot a cessé de s’appliquer à compter du 10 juin 2006, date à laquelle le Plan Local d’Urbanisme de la commune de [Localité 5] a été approuvé et que le cahier des charges ne contient quant à lui aucune clause interdisant la vente d’une partie d’un lot, son article 5 n’interdisant la division de lots que dans l’hypothèse d’une indivision ou dans celle d’un partage successoral.

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, tel que modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit notamment : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.».

Il résulte de l’alinéa 3 de cet article que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris celles qui ont trait aux conditions d’utilisation du sol. La violation de ces stipulations peut être sanctionnée même en l’absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti.

L’article 1 du cahier des charges stipule que « (ce cahier des charges) est obligatoire pour tous les acquéreurs, leurs héritiers, leurs ayant droit à quelque titre que ce soit et il en sera fait mention dans tous les titres de vente, tant pour le lotisseur originaire que pour les acquéreurs successifs, lors des aliénations postérieures. ».

L’article 5 du cahier des charges du lotissement stipule que « les mutations successives ne pourront avoir pour effet de modifier l’affectation antérieure des lots. Tout partage successoral ou l’application de l’article 815 du Code civil ne peuvent aboutir à un fractionnement plus poussé du lotissement. ».

L’article 2 du règlement de lotissement stipule que « Les lots représentés sur le plan de lotissement sont destinés à recevoir individuellement un seul immeuble d’habitation (1 à 90). Lot 91 réservé au transformateur EDF. Toute division des lots est interdite. Les mutations successives ne peuvent avoir pour effet de modifier la destination des lots. Aucune autre affectation ne peut être donnée aux lots. Toute modification à ce classement ne peut être apportée qu’après approbation préfectorale. (…) ».

Ces stipulations, qui sont de nature contractuelle et ne relèvent pas de règles générales et de servitudes d’utilisation des sols pouvant être fixées par le Plan Local d’Urbanisme, ne sont pas caduques et engagent les colotis entre eux.

En procédant à la division de la parcelle cadastrée AH [Cadastre 10] la Sas Wigos Cote [Localité 5] a contrevenu aux clauses précitées du cahier des charges et du règlement du lotissement [Adresse 11].

La division de la parcelle AH [Cadastre 10] ayant déjà eu lieu, la parcelle AH [Cadastre 2] issue de cette division ayant été vendue à M. et Mme [I], la Sas Wigos Cote [Localité 5] ne peut être condamnée, comme demandé par les appelants, à « mettre fin à la division ».

L’interdiction d’aliéner de manière divise est la seule traduction possible de la demande formée par les appelants.

Infirmant le jugement, il sera dit que la Sas Wigos Cote [Localité 5] ne peut ni lotir ni vendre de manière séparée la parcelle cadastrée AH [Cadastre 3] située [Adresse 7] à [Localité 5] lotissement [Adresse 11] issue de la division de la parcelle AH [Cadastre 10].

2-La demande de dommages et intérêts présentée par la Sas Wigos Cote [Localité 5]

La Sas Wigos Cote [Localité 5] soutient que les affirmations mensongères des appelants ont conduit Mme [X] à se désister de son projet d’acquisition, ce qui lui a causé un grave préjudice qui doit être indemnisé sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Au regard des développements qui précèdent il n’est pas démontré l’existence d’affirmations mensongères imputables aux appelants et en tout état de cause la renonciation de Mme [X] à son projet d’acquisition ne saurait à elle seule caractériser une faute quelconque imputable à ces derniers.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sas Wigos Cote [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts.

3-Les demandes annexes

Succombant dans ses prétentions la Sas Wigos Cote [Localité 5] sera condamnée aux dépens de première instance, comme décidé par le premier juge, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit, tant au titre de la procédure de première instance, comme décidé par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement rendu le 12 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition relative à la division de la parcelle AH [Cadastre 10] et celle relative à la demande des consorts [N]-[I]-[K] au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Dit que la Sas Wigos Cote [Localité 5] ne peut ni lotir ni vendre de manière séparée la parcelle cadastrée AH [Cadastre 3] issue de la division de la parcelle AH [Cadastre 10] située [Adresse 7] à [Localité 5] lotissement [Adresse 11] ;

— Condamne la Sas Wigos Cote [Localité 5] aux dépens d’appel ;

— Condamne la Sas Wigos Cote [Localité 5] à payer à M. [E] [N], Mme [G] [N], M. [C] [I], Mme [Z] [W] [S] [B] épouse [I], M. [D] [K] et Mme [U] [L] épouse [K], pris ensemble, la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

— Déboute la Sas Wigos Cote [Localité 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La greffière Le président

A. CAVAN M. DEFIX .