4ème Chambre

ARRÊT N° 219

N° RG 23/03110

N°Portalis DBVL-V-B7H-TZKZ

(Réf 1ère instance : 21/06227)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2024

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES PLANETES SIS [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S DLJ GESTION, inscrite au RCS de RENNES sous le n°393.429.303, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame [Z] [I], [G] [T]

née le 12 Mai 1952 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 29 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Planètes situé [Adresse 2] à Rennes, représenté par son syndic en exercice, la société DLJ Gestion, a fait assigner Mme [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, le règlement des charges de copropriété impayées à hauteur de 10 764,01 euros au 12 juillet 2021, outre 1 025,73 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés à la même date.

Par un jugement en date du 2 mai 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 827,84 euros, avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2021 au titre des charges de copropriété échues impayées ;

— condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56 euros au titre des frais de recouvrement ;

— rejeté le surplus des demandes principales faute de preuve, y compris la demande de capitalisation et de dommages-intérêts ;

— condamné Mme [T] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit du conseil du demandeur dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 31 mai 2023.

L’instruction a été clôturée le 2 juillet 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Planètes, sis [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société DLJ Gestion, au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 827,84 euros, avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2021 au titre des charges de copropriété échues impayées ;

— condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56 euros au titre des frais de recouvrement ;

— rejeté le surplus des demandes principales faute de preuve, y compris la demande de capitalisation et de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 746,24 euros (12 720,51 euros au titre des provisions et charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2017 au 19 janvier 2022 et 1 025,73 euros au titre des frais) outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré par Me [B] le 23 février 2019 ;

— constater que Mme [T] s’est exécutée volontairement :

— au titre de l’appel de fonds rénovation énergétique n°1 du 2 juillet 2021 d’un montant de 4 291 euros, compris dans la somme de 12 720,51 euros, qu’elle a réglé le 27 octobre 2022,

Au titre de l’appel de fonds rénovation énergétique n°2 du 7 janvier 2022 d’un montant de 4 977 euros, compris dans la somme de 12 720,51 euros qu’elle a réglé le 1er décembre 2022 ;

— en conséquence, condamner Mme [T] en quittance ou denier au titre des provisions et charges dues pour la période du 1er juillet 2017 au 19 janvier 2022 ;

Y additant,

Vu le décompte arrêté à la date du 25 juillet 2023,

Vu le décompte arrêté à la date du 23 janvier 2024,

Vu les paiements dont Mme [T] s’est exécutée volontairement dont notamment :

— au titre de l’appel de fonds rénovation énergétique n°3 d’un montant de 4 268 euros le 27 décembre 2022 ;

— au titre de l’appel de fonds rénovation énergétique n°4 d’un montant de 4 266 euros le 3 février 2023 ;

— au titre des appels provisionnels, la somme de 2 563,46 euros ;

Vu le paiement en exécution du jugement du 2 mai 2023 soit la somme en principal de 3 827,84 euros,

— condamner Mme [T] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble Les Planètes, sis [Adresse 2] à [Localité 6] :

—  3 427,57 euros au titre du solde des provisions et charges dont elle est débitrice pour la période du 20 janvier 2022 au 19 juillet 2023 outre intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions ;

—  319,08 euros au titre des frais ;

— condamner Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [T] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la société Ares ;

— débouter Mme [T] de son appel incident formé à titre principal ;

— rejeter en conséquence la demande de Mme [T] consistant à débouter purement et simplement le syndicat de copropriété de toutes ses demandes ;

— débouter Mme [T] de sa demande de confirmation du jugement à titre subsidiaire ;

— débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires à celles du syndicat de copropriété ;

— débouter Mme [T] de ses demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile contre le syndicat de copropriété Les Planètes, représenté par son syndic ;

— débouter Mme [T] de ses demandes formées au titre des dépens contre le syndicat de copropriété Les Planètes.

Dans ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2023, Mme [T] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 2 mai 2023 en ce qu’il a condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 827,84 euros ;

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Mme [T] ;

À titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens de la procédure, en ce compris les frais éventuels d’exécution forcée.

MOTIFS

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Mme [T] réitère en appel qu’elle n’est propriétaire que d’un appartement constitutif du lot 25 et conteste devoir payer des charges pour tout autre lot.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge a exposé que l’acte vente du 3 décembre 2003 établit que Mme [T] est propriétaire des lots 34, (cave), 69 (appartement) et 237 (garage), que si par des erreurs matérielles les appels de fonds comportent des numéros de lots erronés, les tantièmes n’ont pas été modifiés.

Le tribunal rappelle également à juste titre que le règlement de copropriété prévoit la répartition des charges d’eau en fonction des compteurs individuels et le relevé du 15 juin 2021 démontre que le dernier relevé ne date pas de 2015 contrairement à ce que soutient Mme [T].

Alors que le premier juge a exactement relevé que la preuve des provisions appelées au-delà du 30 juin 2021 n’avait pas été apportée faute pour le syndicat des copropriétaires de produire les procès-verbaux d’assemblées générales postérieures au 18 décembre 2019, ce dernier verse aux débats, en appel, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété, l’acte de vente du 3 décembre 2003

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 14 juin 2017, 20 décembre 2017, 20 avril 2018, 18 décembre 2019, 15 décembre 2020, 22 avril 2021, 13 décembre 2022, 28 novembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour les périodes du 1er octobre 2017 au 12 juillet 2021, du 1er janvier 2018 au 6 janvier 2022, du 1er avril 2022 au 10 juillet 2023 (jusqu’au 25 juillet 2023 pour les frais) ainsi que du relevé de compte pour la période du 1er juillet 2021 au 1er avril 2024 (pièce 30 du syndicat),

— la relance envoyée en recommandé du 21 février 2019,

— la mise en demeure du 14 octobre 2019,

— le contrat de syndic,

Il demande que Mme [T] soit condamnée à lui payer la somme de 12 720,51 euros au titre des provisions et charges en deniers ou quittances pour la période du 1er juillet 2017 au 19 janvier 2022 au regard des sommes réglées par la copropriétaire et à celle de 3 427,57 euros pour la période du 20 janvier 2022 au 19 juillet 2023.

L’intimée conteste les sommes réclamées, mais n’oppose aucune critique précise et pertinente des documents justifiant les sommes dues.

Au regard des pièces produites et notamment des décomptes, il apparait que plus aucune somme n’est due au titre de la première période (1er juillet 2017 au 19 janvier 2022) compte tenu des règlements volontaires de Mme [T] et de l’exécution du jugement.

Le jugement sera ainsi confirmé au titre des charges et provisions dues jusqu’au 19 janvier 2022, le premier juge les ayant exactement fixées à 3 827, 84 euros au regard des documents qui lui avaient été soumis, notamment le décompte du 1er octobre 2017 au 12 juillet 2021. Le syndicat sera débouté du surplus de sa demande, ne justifiant pas d’un impayé plus important pour cette période au jour où la cour statue.

S’agissant de la période comprise entre le 20 janvier 2022 et le 10 juillet 2023, il résulte des décomptes et pièces énumérées que Mme [T] doit la somme de 2 590,06 euros au titre des charges non réglées. Elle sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant des frais, le premier juge a à juste titre limité la condamnation de Mme [T] à 56 euros au titre d’une relance et d’une mise en demeure, les autres sommes n’étant justifiées ni en première instance ni en appel et relèvent de frais d’une autre procédure (vacation tribunal d’instance, assignation du 18 décembre 2018, frais de recouvrement). La somme de 319,08 euros réclamée en appel correspond aux intérêts de la condamnation de première instance et non à des frais et y faire droit reviendrait à condamner deux fois Mme [T] à son paiement. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, ce dernier ne caractérisant pas la mauvaise foi de la copropriétaire qui a régularisé sa situation sur la période visée par l’assignation du 29 septembre 2021.

Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance sont confirmées.

Mme [T] sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Planètes en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Vu l’évolution du litige et les sommes réglées par Mme [T],

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant

Condamne Mme [T] à payer la somme de 2 590,06 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Planètes situé [Adresse 5] [Localité 6] au titre des charges de copropriétés impayées au 10 juillet 2023 avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Planètes situé [Adresse 5] à [Localité 6] du surplus de ses demandes,

Déboute Mme [T] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Mme [T] à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Planètes situé [Adresse 5] à [Localité 6] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,