COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 JANVIER 2026

N° 2026/8

Rôle N° RG 25/11378 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPGQ3

Syndic. de copro. [Adresse 18]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Lionel CHARBONNEL

M^e Paul GUILLET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 13] en date du 31 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05362.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18]

sise [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

E.P.I.C. 13 HABITAT,

dont le siège social est [Adresse 9]

représentée par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Mélanie LOEW, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La résidence [19], immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6] [Localité 13] est propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 4], contigüe à la parcelle n°[Cadastre 8], propriété de l’EPIC 13 Habitat.

Se plaignant de l’état d’un mur séparatif, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée Citya Paradis, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille qui, par ordonnance en date du 23 avril 2021, a désigné un expert judiciaire aux fins de vérifier les désordres affectant le mur.

L’expert a rendu a rendu son rapport le 16 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, le [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner 13 Habitat, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir prononcer sa condamnation à faire cesser tous les désordres constatés par 1'expert sur le mur de soutènement litigieux, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, outre sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 6 643,79 euros au titre des frais et honoraires d’expertise , celle de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 31 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— débouté le [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Paradis, de :

— sa demande de condamnation de 13 Habitat à faire cesser tous les désordres constatés par l’expert sur le mur de soutènement litigieux ;

— sa demande de provision au titre des frais d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens de l’instance en référé à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] Belle de [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la société Citya Paradis.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— aucune urgence n’était établie ni l’existence d’un dommage imminent ;

— la demande tendant à faire cesser tous les désordres constatés par l’expert sur le mur de soutènement litigieux était trop indéterminée pour pouvoir y faire droit ;

— les frais d’expertise étaient compris dans les dépens, avancés par le demandeur à l’expertise et remboursés à l’issue de l’action au fond.

Par déclaration en date du 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] Belle [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Paradis, a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par arrêt en date du 6 mai 2025, la cour a ordonné le retrait du rôle des affaires en cours de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] Belle de Mai a sollicité le réenrôlement de l’affaire.

Par conclusions transmises le 7 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le [Adresse 16] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— rejeter les demandes formulées par 13 Habitat ;

— condamner 13 Habitat, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, à faire cesser tous les désordres constatés par l’expert sur le mur de soutènement litigieux situés sur la parcelle [Cadastre 14] et ce par tous les moyens nécessaires et en justifier par la production d’une attestation d’un BET ;

— à titre subsidiaire, condamner 13 Habitat, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, à :

— retirer les terres et l’ancien dallage sur la totalité de la pointe concernée de manière à rabaisser le niveau des terres au même point de part et d’autre du séparatif entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

— démolir soigneusement les parties de murs devenues inutiles, à savoir la limite Est de la parcelle [Cadastre 8] au droit de la restanque basse voisine, la partie Nord sur la parcelle [Cadastre 4], et enfin depuis la pointe Nord jusqu’à un point à déterminer sur le retour Ouest le long de la parcelle [Cadastre 5] ;

— reconstituer les limites, par exemple, une clôture légère du type grilles rigides sur poteaux métalliques, conforter la partie conservée de la pointe afin de maintenir les terres au niveau définitif, le terrain de la [Adresse 18] restant bien en contrebas de la parcelle [Cadastre 8] ;

— plus précisément encore, condamner 13 Habitat, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, à exécuter lesdits travaux en se reportant aux préconisations techniques établies par le BET Meridion en date du 12 septembre 2024 ;

— condamner 13 Habitat au paiement de :

— une somme provisionnelle de 6 643,79 euros au titre des frais et honoraires d’expertise ;

— la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel et de première instance.

Au soutien de ses prétentions, le [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Paradis, expose, notamment, que :

— le mur de soutènement présente d’importantes fissures qui ont nécessité la pose d’étais ainsi que la condamnation de places de stationnement en raison des risques de chute ;

— malgré des demandes, 13 Habitat n’a pas réparé le mur séparatif ;

— il est urgent de faire cesser les mesures provisoires prises pour assurer la stabilité du mur et faire cesser définitivement le danger permanent qui pèse sur les résidents ;

— les mesures provisoires d’étaiement et condamnation des places de stationnement ne peuvent être considérées comme pérennes ;

—  13 Habitat ne justifie pas de la réalisation de travaux pour mettre fin aux désordres ;

— il existe un trouble anormal du voisinage en raison du risque de dommage réel et grave auquel il doit être mis fin ;

— les mesures conservatoires empiètent sur le fonds du syndicat des copropriétaires, portant atteinte à son droit de propriété, ce qui constitue un trouble manifestement illicite ;

— les mesures à prendre sont listées au DCE dressé par la société Meridion ;

— les désordres affectant le mur de soutènement sont listés dans le rapport d’expertise ;

— sa demande de cessation de tous les désordres constatés et listés touchant le mur de soutènement est précise et déterminée ;

— elle sollicite l’exécution d’une obligation d’entretien, 13 Habitat ayant le choix des mesures à prendre ;

—  13 Habitat produit des devis mais pas d’ordre de mission permettant de justifier le début des travaux ;

— une condamnation sous astreinte apparaît nécessaire pour faire cesser les désordres ;

— ayant dû s’acquitter des frais d’expertise judiciaire, il subit un préjudice financier qui est certain dans son principe et son quantum, justifiant l’octroi d’une provision ;

— l’expertise a été nécessaire afin que 13 Habitat effectue des travaux.

Par conclusions transmises le 17 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, 13 Habitat demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] Belle de Mai de sa demande de condamnation de la société à faire cesser tous les désordres constatés par l’expert sur le mur de soutènement litigieux ainsi que de sa demande de provision au titre des frais d’expertise.

Elle sollicite, en outre, le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, 13 Habitat fait, notamment, valoir que :

— selon le rapport d’expertise, des études préalables étaient nécessaires à la réalisation des travaux ;

— elle a, notamment, saisi le cabinet Meridion pour procéder à une étude géotechnique ;

— suite aux études, elle a fait réaliser les travaux nécessaires ;

— aucune urgence n’était caractérisée dans le rapport d’expertise ni dommage imminent ;

— en l’absence d’urgence, de dommage imminent et en raison de la réalisation des travaux, elle ne peut être condamnée ;

— le syndicat des copropriétaires sollicite la liquidation de son préjudice par le biais de la provision au titre des frais d’expertise, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur les demandes de travaux présentées par le syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] Belle [Adresse 10] Mai invoque l’urgence mais aussi l’existence d’un trouble manifestement illicite au soutien de ses demandes de réalisation de travaux.

1 ) Sur l’urgence :

Le syndicat des copropriétaires se réfère à l’instabilité du mur de soutènement ainsi qu’à la nécessité d’un étaiement et à la condamnation d’une partie des places de stationnement situées en contrebas pour caractériser l’urgence à réaliser des travaux. Il considère que la situation ne peut perdurer et qu’il existe un risque d’effondrement non négligeable.

Cependant, suivant le rapport d’expertise, la situation perdure depuis des années. L’expert fait d’ailleurs référence au constat d’huissier dressé le 12 mai 2020, produit aux débats par le syndicat appelant, duquel il ressort que le promoteur a équipé le mur de témoins maçonnés sur les fissures existantes, lors des travaux d’édification de la copropriété dans le courant de l’année 2007. S’il est noté qu’à la date du constat, les fissures se sont largement ouvertes, sans mise en place d’un étaiement, l’expert souligne qu’à la comparaison des photos du constat et de celles prises lors des accédits, avec les étais, elles n’ont pas significativement évoluées.

En outre, il doit être relevé que l’expert n’a pas employé le terme « urgence » dans son rapport.

Ainsi, il ne peut être objectivement retenu une urgence à réaliser des travaux sur le mur de soutènement au vu de ces éléments du rapport d’expertise.

En tout état de cause, la cour analyse l’urgence au jour où elle statue. Or, 13 Habitat verse aux débats un procès-verbal de fin de chantier daté du 18 avril 2025 aux termes duquel des travaux d’évacuation des terres et écrêtage des murs, de confortement, de réalisation de poutres de confortement / tirants bétons, de reprises des fissures sur l’éperon depuis le parking, de déposes des étaiements et de mise en place des clôtures rigides avec lames occultantes ont été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires, qui a eu connaissance de cette pièce avant le retrait du rôle et qui a sollicité le réenrolement de l’affaire, ne formule aucune observation et notamment de critique sur les travaux réalisés.

Subséquemment, aucune urgence ne peut être caractérisée.

Dès lors, le premier juge a, à juste titre, débouté le [Adresse 16] de sa demande tendant à voir cesser les désordres sous astreinte formulée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires doit aussi être débouté de ses demandes subsidiaires de réalisation de travaux formulées sur ce même fondement.

2 ) Sur le trouble manifestement illicite :

Le syndicat des copropriétaires invoque un trouble manifestement illicite en lien avec un trouble anormal du voisinage en raison de l’empiètement des mesures conservatoires sur son fonds.

En raison des désordres affectant le mur litigieux, des étais ont été positionnés et l’accès à des places de parking a été interdit. Il doit donc être relevé un empiètement des mesures conservatoires sur le fonds du syndicat des copropriétaires.

Cependant, de telles mesures étaient destinées à sécuriser les lieux eu égard aux fissures.

Aussi, le caractère manifestement illicite du trouble ne peut être retenu.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la Villa Belle de Mai doit être débouté de sa demande tendant à voir cesser les désordres sous astreinte formulée sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté l’appelant de sa demande de condamnation de 13 Habitat à faire cesser tous les désordres constatés par Monsieur l’expert sur le mur de soutènement litigieux.

Le syndicat des copropriétaires doit aussi être débouté de ses demandes subsidiaires de réalisation de travaux formulées sur ce même fondement.

— Sur la demande de provision au titre des frais et honoraires d’expertise :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, les frais d’expertise ont été supportés par le syndicat des copropriétaires en application de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille du 23 avril 2021. En effet, lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée, il appartient à la partie au bénéfice de laquelle celle-ci est diligentée d’en avancer les frais.

Ceux-ci relèvent des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, sur lesquels le juge doit statuer à l’issue d’une instance au fond au vu des responsabilités des parties. La charge finale des frais d’expertise sera déterminée qu’à l’issue de la procédure au fond.

Ainsi, une analyse des responsabilités en cause doit être opérée par le juge.

Dans le cadre de cette instance, il ne peut être considéré avec l’évidence requise en référé, alors même que les travaux de reprise des désordres affectant le mur ont été réalisés, que 13 Habitat succombera à une instance au fond.

Par conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision au titre des frais d’expertise.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas plus faire application de ces mêmes dispositions en cause d’appel. Les parties doivent donc être déboutées de leurs demandes de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, devra supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] Belle [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Paradis, aux dépens d’appel.

La greffière Le président