Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 6 mars 2026, n° 21/06207

TGI Marseille 9 février 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 6 mars 2026

Arguments

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Accepté
Garantie décennale du vendeur en l'état futur d'achèvement
La cour a retenu que les travaux de reprise étaient justifiés et a évalué le préjudice financier à 5.602,80 euros, correspondant aux frais de relogement, de déménagement et de ménage.
Rejeté
Imputation de la vacance du logement à la société Marignan Résidences
La cour a constaté qu'il n'était pas prouvé que la vacance du logement soit imputable à la société Marignan Résidences, rejetant ainsi la demande.
Rejeté
Difficultés rencontrées dans l'organisation des travaux
La cour a jugé que les difficultés étaient dues aux relations entre la SCI Sportroy et ses locataires, et non à la société Marignan Résidences.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 6 mars 2026, n° 21/06207
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/06207
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 9 février 2021, N° 18/12128
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David SITRINadège CARRIERE
Cabinet(s) :	SENSE AVOCATS
Parties :	son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, S.C.I. SPORTROY c/ S.N.C. MARIGNAN RESIDENCE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 06 MARS 2026

N° 2026/39

Rôle N° RG 21/06207 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLEL

S.C.I. SPORTROY

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e David SITRI

M^e Nadège CARRIERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 09 février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/12128.

APPELANTE

S.C.I. SPORTROY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e David SITRI de la SELARL SENSE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nadège CARRIERE de la SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Lorine FABIANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Véronique MÖLLER, conseillère rapporteure.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente, et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par actes authentiques en date du 25 juillet 2007, la SCI Sportroy a acquis en l’état futur d’achèvement de la société Marignan Résidences, les lots n°50 et 131, consistant en un box double et un appartement (appartement n°125) de type 3, et le lot n°137 (appartement n°224), consistant en un appartement de type 2, dans un immeuble en cours de construction dénommé « [Adresse 3] », soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4].

Les procès-verbaux d’achèvement des travaux et de prise de possession ont été dressés le 3 décembre 2008, sans réserve.

Les biens ayant été acquis à titre d’investissements locatifs, ils ont été donnés à bail, l’appartement n°224, suivant acte sous seing privé du 12 janvier 2009, à Madame [E] et Monsieur [J], et l’appartement n°125, suivant acte sous seing privé du 2 juillet 2010, à Monsieur [R].

Se plaignant de désordres acoustiques, la Société d’Investissement Culturels et Educatifs (la société SICE), copropriétaire d’un lot situé sous les appartements n°224 et n°125 de la SCI Sportroy, a obtenu, par ordonnance de référé en date du 29 janvier 2010, la désignation de M. [K], en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 23 octobre 2015, cette ordonnance a été déclarée commune et opposable à la SCI Sportroy et à la SCI Brana, copropriétaires de lots situés à l’étage supérieur concernés par les désordres acoustiques et les opérations d’expertise.

M. [A] est également intervenu en qualité de sapiteur.

Ce dernier a procédé à des mesures révélant des niveaux non conformes aux normes et des bruits d’impact provenant des deux appartements n°125 et n°224, propriété de la SCI Sportroy, tous deux situés au-dessus d’une chambre et de l’oratoire du lot constituant la propriété de la société SICE.

Le rapport d’expertise judiciaire était déposé le 31 octobre 2017.

Les mesures faites par le sapiteur et le rapport d’expertise judiciaire ont conclu, pour l’appartement n° 125 et pour l’appartement n°224, à l’existence de désordres concernant l’isolation phonique, ce qui a justifié la préconisation de la reprise du sol du séjour de l’appartement n° 224 pour 30 m2 et la reprise du sol de la totalité de l’appartement n°125 pour 75 m2, les trois solutions offertes par le rapport étant : le remplacement par un autre carrelage, la pose d’un parquet flottant ou la pose d’un revêtement synthétique sur carrelage.

La SCI Sportroy a opté pour la solution n°1 (remplacement par un autre carrelage).

Par acte délivré le 8 février 2018, invoquant divers préjudices, cette dernière a assigné en référé la société Marignan Résidences aux fins d’obtenir sa condamnation à réparer les désordres affectant les lots lui appartenant n° 131 et 137 (appartements n° 125 et n° 224) conformément aux préconisations du rapport d’expertise judiciaire déposé le 31 octobre 2017 par M. [K] et à lui payer une provision de 15.000 euros TTC pour le déménagement des appartements et l’hébergement temporaire de ses locataires, ainsi qu’une indemnité de 7.866 euros correspondant à la perte locative.

Par ordonnance en date du 14 septembre 2018, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé tant sur ses demandes de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux que sur ses demandes de provisions.

Suivant actes délivrés les 17 et 23 octobre 2018, la SCI Sportroy a réitéré ses demandes au fond.

Par jugement en date du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné la société Marignan Résidences à :

— réaliser dans le séjour du lot n°137 de la société Sportroy les travaux nécessaires afin de mettre fin aux désordres en cause, par la dépose et la repose d’un carrelage de mêmes caractéristiques dimensionnelles, coloris, fini, et matière, avec désolidarisation conforme au DTU pour respecter la réglementation acoustique, à réaliser dans la totalité du lot n°131 de la société Sportroy les travaux nécessaires afin de mettre fin aux désordres en cause, par la dépose et la repose d’un carrelage de mêmes caractéristiques dimensionnelles coloris, fini, et matière, avec désolidarisation conforme au DTU pour respecter la réglementation acoustique, ce sous une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois et pour une durée de 3 mois,

— payer à la société Sportroy la somme de 5.000 euros au titre du préjudice lié au frais de déménagement et de relogement provisoire de ses locataires, outre une indemnité de 2.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et a débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires, condamnant la société Marignan Résidences aux dépens et ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 26 avril 2021, la SCI Sportroy a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a assorti ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois et pour une durée de 3 mois, condamné la société Marignan Résidences à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice lié aux frais de déménagement et de relogement provisoire de ses locataires et débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires.

Selon des conclusions récapitulatives n°3, notifiées par le RPVA le 4 avril 2025, la SCI Sportroy demande en substance à la cour de :

— réformer partiellement la décision entreprise,

— statuer à nouveau pour condamner la société Marignan Résidences à lui payer les sommes de :

-8.962,90 euros au titre de son préjudice financier lié à la préparation avant travaux, au relogement et stockage des meubles, pour chaque appartement,

-7.866 euros d’indemnisation de la perte de loyer de septembre 2016 à mai 2017 inclus, afférente au lot 137,

-50.000 euros au titre de son préjudice moral,

-5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à titre principal, ou à titre subsidiaire à la somme de 15.000 euros, outre les entiers dépens de première instance et d’appel,

— et débouter la société Marignan Résidences de toutes ses demandes plus amples ou contraires formées à son encontre.

La société Sportroy précise en premier lieu que son appel ne porte pas sur les travaux à réaliser sous astreinte, qui ont bien été exécutés avec son accord du 6 au 9 mars 2023 pour l’appartement n°224 et du 15 au 30 juin 2023 pour l’appartement n°125, mais qu’il concerne le montant des sommes allouées au titre du préjudice lié aux frais de déménagement et de relogement provisoire de ses locataires qu’elle estime sous-évalué compte-tenu de la durée réelle des travaux et des frais effectivement engagés pour le déménagement, l’hébergement et l’indemnisation de ces derniers.

Elle se prévaut ensuite du préjudice résultant de la perte locative suite au départ des locataires qui ne voulaient pas avoir à subir les sondages destructifs réalisés à l’occasion des opérations d’expertise (appartement n°224) et de son préjudice moral.

Elle conteste la qualification de demandes nouvelles et considère que ses demandes, liées à la réalisation des travaux, sont l’accessoires des demandes formées en première instance, qu’elles sont donc recevables en cause d’appel.

Elle ajoute avoir subi un préjudice moral du fait des désagréments occasionnés par l’organisation des travaux avec des locataires parfois récalcitrants, de l’ancienneté du litige et du stress occasionné. Elle soutient qu’un tel préjudice n’est pas réservé aux personnes physiques.

Selon des conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 18 décembre 2024, la société Marignan Résidences demande à la cour de :

— confirmer, voire par substitution des motifs, le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et de limiter l’indemnisation du préjudice financier subi par la société Sportroy aux sommes retenues hors TVA justifiées, soit, en l’état, à la somme de 3.505,28 euro TTC – 20 % de TVA, soit 2.921,07 euros HT,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société Sportroy de ses demandes au titre des pertes de loyers alléguées,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire au titre du préjudice moral allégué,

En tout état de cause,

— réduire les demandes formées par la société Sportroy,

— rejeter l’appel de la société Sportroy comme infondé,

— déduire la provision déjà perçue de 5.000 euros des sommes susceptibles d’être allouées à la société Sportroy,

— condamner la société Sportroy à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

La société Marignan Résidences fait valoir qu’elle a exécuté les travaux de manière satisfaisante et que les obstacles rencontrés pour leur exécution lui sont extérieurs.

Elle sollicite la confirmation de l’indemnisation du préjudice allouée par le tribunal eu égard au préjudice financier certain de la SCI Sportroy, établi à hauteur de la somme de 3.505,28 euros TTC. Elle précise que, ne démontrant pas qu’elle n’est pas assujettie à la TVA, c’est un montant hors taxe qui doit être retenu et que les honoraires d’avocat inclus dans les demandes ne sont pas détaillés et surtout qu’ils ne relèvent pas de ce poste de préjudice.

Elle conclut que la perte locative ne peut être retenue en l’absence de preuve de l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre, d’une part, le congé donné par le locataire de l’époque ou la durée de la période de vacances de l’appartement n°224 et, d’autre part, la nécessité de faire réaliser les travaux de reprise, sachant que si le logement avait été occupé, la SCI Sportroy aurait, quoiqu’il en soit, été dans l’obligation de reloger son locataire pendant la durée des travaux.

Subsidiairement, la société Marignan Résidences considère que la perte locative doit s’analyser en une perte de chance dont le montant ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée mais doit se limiter à la seule chance perdue et est évalué souverainement par le juge du fond.

La société Marignan Résidences conteste enfin le préjudice moral invoqué par la SCI Sportroy dont la personnalité morale est dépourvue d’affect, et qui n’est pas prouvé. Elle ajoute que les tracas occasionnés par la présente procédure sont liés à sa qualité de propriétaire immobilier et se confond éventuellement avec l’indemnité forfaitaire allouée au titre des frais irrépétibles. Au surplus, elle se prévaut du manque de coopération de la SCI Sportroy dans la réalisation des travaux de reprise.

L’ordonnance de clôture est en date du 18 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.

MOTIFS :

Le tribunal a retenu la garantie décennale du vendeur en l’état futur d’achèvement (art. 1646-1 et 1792 CC) aux motifs que l’ouvrage était impropre à sa destination du fait des nuisances sonores en ce que l’immeuble a été conçu et était destiné, dès l’origine, à faire cohabiter des activités intellectuelles et spirituelles avec des locaux d’habitation et que cet objectif n’était pas atteint compte tenu des non-conformités affectant les lots appartenant à la SCI Sportroy.

Il a ramené le préjudice lié eux frais de déménagement et de relogement provisoire des locataires de la SCI Sportroy à la somme de 5.000 euros compte tenu de la durée des travaux estimée par l’expert judiciaire à 3 jours et a considéré qu’il n’était pas prouvé que la perte locative puisse être exclusivement imputé à la société Marignan Résidences.

L’appel de la SCI Sportroy est limité et ne concerne que les sommes allouées au titre du préjudice lié aux frais de déménagement et de relogement provisoire de ses locataires et l’indemnisation du préjudice résultant d’une perte locative ainsi que de son préjudice moral.

Sur la réparation du préjudice financier lié aux travaux de reprise, au relogement et au stockage des meubles :

Dès lors que les désordres subis par le maître de l’ouvrage relèvent de la garantie décennale, le maître d''uvre est à bon droit condamné à réparer le préjudice immatériel.

En l’espèce, il est établi que les travaux de reprise ont été réalisés du 6 au 9 mars 2023 pour l’appartement n° 224 de M. [S] et Mme [V] et du 15 au 30 juin 2023 pour l’appartement n° 125 de M. [R].

Les pièces versées aux débats par la SCI Sportroy prouvent que le préjudice financier liés aux travaux de reprise est justifié pour l’appartement n° 224 à hauteur de 180,90 euros au titre du relogement pendant les travaux du 6 au 9 mars 2023 (voir reçu Booking.com, avec TVA non récupérable) et que ce préjudice est justifié pour l’appartement n° 125 à hauteur de 2.621,90 euros pour 18 nuits du 15 juin au 3 juillet 2023 (voir reçu Airbnb), 2.000 euros hors taxe, soit 2.400 euros TTC, de frais de déménagement (voir devis et facture de la société Déménagement Cardi) et 400 euros TTC de frais de ménage (facture Shiva et, plus généralement, les échanges de mails sur l’organisation des travaux avec les locataires).

Il y a lieu de retenir ces montants compte tenu de la durée des travaux et de leur importance, à savoir : 30 m2 de reprise du sol dans le salon pour l’appartement n° 224 et la totalité du sol de l’appartement n° 125, ce qui a ainsi justifié le nombre de nuitées Airbnb ainsi que les frais de déménagement et de ménage.

Pour solliciter le bénéfice de condamnations toutes taxes comprises, la SCI Sportroy doit en principe justifier qu’elle n’est pas susceptible, à la date d’évaluation de son préjudice, de déduire ou de se faire rembourser ladite taxe.

En l’espèce, il résulte de l’examen des baux d’habitation que les loyers n’incluent pas la TVA, ce qui corrobore l’absence d’assujettissement de la SCI Sportroy.

Par ailleurs, les honoraires d’avocat à hauteur de 3.360 euros ne concernent pas ce poste de préjudice.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier de la SCI Sportroy lié aux travaux de reprise à la somme de 5.602,80 euros correspondant aux frais de relogement, de déménagement et de ménage pour les appartements n° 125 et n° 224 lui appartenant.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a limité la condamnation de la SCI Sportroy à la somme de 5.000 euros au titre de ce chef de préjudice.

Il convient de rejeter la demande de déduction de la provision de 5.000 euros – perçue et payée en exécution du jugement – des sommes susceptibles d’être allouées à la société Sportroy, laquelle est inhérente au présent arrêt infirmatif qui augmente le montant de la condamnation prononcée en première instance.

Sur la perte de loyer :

La Sci Sportroy a reconnu dans ses dernières écritures l’absence de préjudice à ce titre (ses conclusions page 20/27 in fine). Elle sera donc déboutée de toutes prétentions de ce chef.

Sur les pertes locatives :

La SCI Sportroy sollicite la condamnation de la société Marignan Résidences au titre de la perte locative résultant de la nécessité de faire des sondages destructifs pendant les opérations d’expertise judiciaire.

Elle en veut pour preuve des mails datant du mois d’avril 2016 informant Mme [E], locataire de l’appartement n° 224, de ces investigations, lettre de résiliation de cette locataire datée du 7 juillet 2016 annonçant un départ effectif au 16 août 2016, l’absence d’occupation de cet appartement le 28 février 2017, à la date des sondages et le contrat de bail des 20 et 21 juin 2017, effectif à compter du 1er juillet 2017.

Néanmoins, la lettre de résiliation du bail par Mme [E] ne fait pas état des sondages ni des travaux à venir et se borne à rappeler les dispositions légales lui permettant de bénéficier d’un congé d’un mois. Il n’est donc pas établi que la vacance du logement soit imputable à la société Marignan Résidences.

En l’état, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire pour pertes locatives.

Sur le préjudice moral :

La SCI Sportroy sollicite la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral résultant des tracas occasionnés par l’organisation des travaux de reprise avec ses locataires dont certains se sont montrés peu coopérants, voire récalcitrants. Elle en veut pour preuve les nombreuses correspondances et mails échangés concernant l’organisation des travaux de reprise par la société Mattout.

Cependant, il résulte des courriers que l’organisation des travaux de reprise a été grandement complexifiée par le comportement procédurier des locataires qui en ont profité pour exiger la reprise de doléances sans lien avec le présent litige ou ont fait montre d’une exigence excessive quant aux conditions de leur relogement, du stockage des meubles, du nettoyage après travaux et de l’état des lieux après travaux alors que la SCI Sportroy s’est toujours montrée à l’écoute et que la société Mattout a proposé plusieurs dates d’intervention.

Les difficultés rencontrées dans l’organisation des travaux de reprise avec les locataires ne sont donc pas imputables à la société Marignan Résidences mais relèvent exclusivement des rapports du bailleur avec ses locataires.

En conséquence, la SCI Sportroy sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La société Marignan Résidences qui succombe partiellement, sera condamnée à supporter les dépens de l’appel.

En revanche, en équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 9 février 2021 en ce qu’il condamne la société Marignan Résidences à payer à la SCI Sportroy la somme de 5.000 euros au titre du préjudice lié aux frais de déménagement et de relogement provisoire de ses locataires ;

CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant,

CONDAMNE la société Marignan Résidences à payer à la SCI Sportroy la somme de 5.602,80 euros, TVA comprises, au titre de son préjudice financier correspondant aux frais de relogement, de déménagement et de ménage pour les appartements n° 125 et n° 224 lui appartenant,

DEBOUTE la SCI Sportroy de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Marignan Résidences aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,