COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 24 février 2026

N° RG 24/00663 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GFIT

— DA-

SCCV [Adresse 1], Société CITYA JAUDE, S.A.S. ECH / [L] [X], [U] [J] [F], S.C.P. ROUZIER [S] RENON ARNAUD RAYNAUD, S.C.I. QIAN

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 02 Avril 2024, enregistrée sous le n° 19/02402

Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SCCV [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

et

Société CITYA JAUDE

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

S.A.S. ECH

[Adresse 2]

[Localité 1]

Toutes représentées par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTES

ET :

M. [L] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

et

Mme [U] [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 4]

et

S.C.I. QIAN

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tous représentés par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

S.C.P. ROUZIER [S] RENON ARNAUD RAYNAUD

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE dans le cadre de l’appel initial et sur appel provoqué de [L] [X], [U] [J] [F] et la S.C.I. QIAN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 janvier 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Par acte authentique du 12 décembre 2018, établi par Maître [R] [S], notaire associé de la SCP ROUZIER [S] RENON ARNAUD-TAYNAUD à [Localité 2], la SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH ont promis de vendre à M. [L] [X] et Mme [U] [F] divers biens (box, parkings et trois plateaux) situés dans un immeuble au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le prix de 1 634 400 EUR. Une faculté de substitution prévue dans l’acte a été exercée par M. [X] et Mme [F] au profit de la SCI QIAN. Une commission était prévue au bénéfice de la SARL CITYA.

Cette promesse de vente contenait plusieurs conditions suspensives, dont notamment l’obtention d’un bail commercial et d’un prêt bancaire. Considérant que de manière fautive les acquéreurs n’avaient pas fait le nécessaire pour lever ces conditions, la SSCV [Adresse 1], la SAS ECH et la SARL CITYA ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de [Localité 2] les 5 et 7 juin 2019 : M. [L] [X], Mme [U] [F] et la SCI QIAN, afin d’obtenir des réparations.

À l’issue des débats, par jugement du 2 avril 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action intentée par la société SCCV [Adresse 1], la société ECH et la société CITYA [Localité 2] mal fondée,

DÉBOUTE, en conséquence, la société SCCV [Adresse 1], la société ECH et la société CITYA [Localité 2] de l’ensemble de leurs demandes,

ORDONNE au séquestre, Maître [R] [S], de restituer à Monsieur [L] [X], à Madame [U] [F] et à la SCI QIAN la somme de 40 000 € déposée à titre de dépôt de garantie,

CONDAMNE les sociétés SCCV [Adresse 1], ECH et CITYA [Localité 2] in solidum à payer à Monsieur [L] [X], à Madame [U] [F] et à la SCI QIAN la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les sociétés SCCV [Adresse 1], ECH et CITYA [Localité 2] aux dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision. »

***

Dans des conditions non contestées, la SSCV [Adresse 1], la SAS ECH et la SARL CITYA ont fait appel de cette décision contre : M. [L] [X], Mme [U] [F], la SCI QIAN et la SCP de notaires ROUZIER [S] RENON ARNAUD-TAYNAUD.

Dans leurs conclusions du 8 juillet 2024 la SSCV [Adresse 1], la SAS ECH et la SARL CITYA demandent ensemble à la cour de :

« RECEVOIR les concluantes en leur appel et, y faisant droit,

INFIRMER purement et simplement le jugement querellé,

Statuant de nouveau

ENTENDRE Monsieur [L] [X], Madame [U] [F] et la SCI QIAN condamnés in solidum à payer et porter indivisément à la SCCV [Adresse 1] et à la société ECH la somme de 163.440 € à titre de dommages et intérêts, en application de la clause pénale ;

CONDAMNER in solidum, sur le fondement délictuel, Monsieur [L] [X], Madame [U] [F] et la SCI QIAN à payer et porter à la société CITYA [Localité 2] la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum les mêmes au versement d’une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel. »

***

La SCI QIAN, M. [L] [X] et Mme [U] [F] ont conclu ensemble le 30 janvier 2025, pour demander à la cour de :

« Vu l’article 1304-6 du code civil.

Vu les articles L. 313-1, L. 313-41 et L. 313-42 du Code de la consommation.

Vu l’article 1231-5 du Code civil.

Vu la promesse.

Vu les pièces versées aux débats.

Il est demandé à la Cour de :

CONFIRMER LE JUGEMENT en ce qu’il a :

— DÉCLARE l’action intentée par la société SCCV [Adresse 1], la société ECH et la société CITYA [Localité 2] mal fondée,

— DÉBOUTE, en conséquence, la société SCCV [Adresse 1], la société ECH et la société CITYA [Localité 2] de l’ensemble de leurs demandes,

— ORDONNE au séquestre, Maître [R] [S], de restituer à Monsieur [L] [X], à Madame [U] [F] et à la SCI QIAN la somme de 40 000 € déposée à titre de dépôt de garantie,

— CONDAMNE les sociétés SCCV [Adresse 1], ECH et CITYA [Localité 2] in solidum à payer à Monsieur [L] [X], à Madame [U] [F] et à la SCI QIAN la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum les sociétés SCCV [Adresse 1], ECH et CITYA [Localité 2] aux dépens,

— DÉBOUTE la société SCCV [Adresse 1], la société ECH, la société CITYA [Localité 2] et la SCP KATIA ROUZIER [R] [S] PIERRE RENON NATHALIE ARNAUD-RAYNAUD NOTAIRES ASSOCIES de leurs demandes plus amples ou contraires,

Y AJOUTANT :

Vu l’absence de réunion des conditions suspensives stipulées,

ORDONNER la caducité de la promesse du 12 novembre 2019.

ÉCARTER la clause de renonciation à la condition suspensive SINON LA DÉCLARER nulle sinon inopposable.

En conséquence,

DÉBOUTER les sociétés SCCV du [Adresse 1], et ECH de leurs demandes, fins et conclusions et REJETER les demandes adverses,

ORDONNER la restitution au déposant par le séquestre, Maître [S], de la somme de 40.000 euros déposée à titre de dépôt de garantie, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure,

DÉBOUTER les sociétés SCCV du [Adresse 1], et ECH de leurs demandes, fins et conclusions, subsidiairement usant de son pouvoir modérateur réduire les demandes à l’euro symbolique sinon à juste proportion.

DÉCLARER IRRECEVABLE sinon mal fondée la société CITYA [Localité 2] en ses demandes fins et conclusions ET L’EN DEBOUTER purement et simplement, subsidiairement réduire les demandes à l’euro symbolique.

REFORMER LE JUGEMENT en ce qu’il a :

— DEBOUTÉ la SCI QIAN, Monsieur [L] [X] et Madame [U] [F] de leur demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

STATUANT À NOUVEAU :

— CONDAMNER les sociétés SCCV du [Adresse 1], et ECH à payer à la SCI QIAN, Monsieur [L] [X] et Madame [U] [F] la somme de 5.000 euros à titre résistance abusive.

À TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER la SCP « KATIA ROUZIER [R] [S] PIERRE RENON NATHALIE ARNAUD-RAYNAUD NOTAIRES ASSOCIÉS » à relever et garantir indemne Monsieur [X] [L], Madame [F] [U] et la SCI QIAN de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

REJETER toute autre demande,

CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [X] [L], Madame [F] [U] et la SCI QIAN la somme de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d’appel. »

***

La SCP ROUZIER [S] RENON ARNAUD-TAYNAUD a conclu pour sa part le 5 novembre 2024, afin de demander à la cour de :

« Vu l’article 1240 Code civil

Vu les articles 1304 à 1304-7 du Code civil

Vu les articles 1226 à 1233 du Code civil

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 2 avril 2024 en toute ses dispositions

RETENIR que la SCCV [Adresse 1], la société ECH et la société CITYA [Localité 2] ne formulent aucune demande à l’encontre de la SCP BERTHET ROUZIER [S] RENON

DÉBOUTER Monsieur [L] [X], Madame [U] [F] et la SCI QIAN de leur demande tendant à voir condamner la SCP BERTHET ROUZIER [S] RENON à les relever et garantir de toute condamnation qui pourraient intervenir à leur encontre

REJETER toutes conclusions contraires comme injustement ou en tout cas mal fondées

CONDAMNER toute partie succombant à porter et payer à la SCP BERTHET ROUZIER [S] RENON la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 16 octobre 2025 clôture la procédure.

II. Motifs

Par commodité d’écriture et facilité de lecture des motifs de l’arrêt, Mme [U] [F], M. [L] [X], et la SCI QIAN seront ci-après nommés : « les consorts [X] ».

La promesse synallagmatique de vente litigieuse en date du 12 décembre 2018 a été conclue entre la SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH, promettants, et les consorts [X], bénéficiaires. Le bien objet de la promesse est constitué de divers lots situés dans une copropriété à [Localité 2]. Au paragraphe « usage du bien », page 6, il est précisé : « Le PROMETTANT déclare que le BIEN est actuellement à usage professionnel de bureaux. Le BÉNÉFICIAIRE entend conserver cet usage. » En conséquence, les dispositions du code de la consommation, dont les consorts [X] sollicitent le bénéfice, ne trouvent pas ici application. Le fait que le reste du bâtiment contienne des locaux à usage d’habitation n’y change rien, dès lors que dans cet acte les parties ont entendu destiner les lots acquis à un usage strictement professionnel.

Cette promesse, qui fait la loi des parties, comporte page 12 une condition suspensive nº 8 dite « de droit commun », concernant l’obtention par les consorts [X] d’une assemblée générale de la société MONBENTO, « validant les conditions de location entre le BÉNÉFICIAIRE et la société MONBENTO de l’ensemble des biens objets des présentes », dans le cadre d’un bail commercial conclu suivant certaines modalités. Il est précisé : « Le BÉNÉFICIAIRE s’engage à convoquer cette assemblée générale pour qu’elle soit tenue au plus tard le 31 janvier 2019, et à toutes fins utiles à voter pour cette résolution de l’Assemblée Générale ».

Une autre condition suspensive qualifiée de « particulière » concerne l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts dont les conditions sont précisées : montant total de 1 258 600 EUR ; durée de remboursement : 15 ans ; taux d’intérêt maximum : 1,4 % l’an hors assurance ; le ou les prêts étant garantis par une sûreté réelle ou le cautionnement d’un établissement financier. Il est précisé que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 31 janvier 2019, et que cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration de ce délai (acte, pages 12 et 13).

Dans leurs conclusions à la cour les consorts [X] reconnaissent que « les conditions suspensives n’ont jamais été réalisées » (page 15).

L’article 1304-6 du code civil dispose qu’en cas de défaillance de la condition suspensive l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. Mais l’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Concernant la condition suspensive « de droit commun » nº 8, il s’agissait simplement pour les consorts [X], bénéficiaires, de convoquer une assemblée générale de la société MONBENTO, « pour qu’elle soit tenue au plus tard le 31 janvier 2019 » et qu’elle valide « les conditions de location entre le bénéficiaire et la société MONBENTO ». Le bénéficiaire s’engageait également « à toutes fins utiles à voter pour cette résolution de l’Assemblée Générale ».

Les consorts [X] ne justifient nullement avoir procédé à la convocation d’une assemblée générale de la société MONBENTO, afin qu’elle se tienne au plus tard le 31 janvier 2019. Le premier juge ne leur en a pas tenu rigueur, considérant dans les motifs de sa décision qu’ils avaient « tout mis en 'uvre pour que celle-ci puisse être réalisée dans les temps » (page 8).

Or la disposition contractuelle qui lie les parties au titre de cette condition nº 8 ne dit pas que le bénéficiaire doit tout mettre en 'uvre pour la réaliser, mais bien qu’il s’engage à convoquer une assemblée générale, ce qui n’est pas la même chose. Et dans la mesure où aucune convocation n’a eu lieu, la défaillance est indiscutablement imputable à l’inertie du bénéficiaire.

Les consorts [X] font cependant valoir les difficultés auxquelles ils se sont trouvés confrontés, dans la mesure où l’approbation du bail commercial dont il est question faisait intervenir non seulement la société MONBENTO, mais encore la société MONBENTO HOLDING, associée unique de la société MONBENTO, et surtout la société PEUGEOT FRÈRES qui contrôle l’ensemble. Dans une lettre adressée le 29 mars 2019 à M. [L] [X] et Mme [U] [F], la société PEUGEOT FRÈRES leur indique que la demande d’autorisation concernant la conclusion d’un bail commercial a été inscrite à l’ordre du jour de la réunion du comité de surveillance de la société MONBENTO HOLDING qui s’est tenue le 28 mars 2019. Du procès-verbal de cette réunion, dont un extrait est produit au dossier, il ressort que le comité de surveillance « décide de ne pas approuver le bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1], étant précisé que Mme [U] [F] et M. [L] [X] n’ont pas participé à la décision. »

Ces difficultés dont font état les consorts [X] sont cependant indifférentes eu égard à leur engagement parfaitement clair dans le cadre de la condition suspensive nº 8. De l’argumentation qu’ils développent devant la cour, et des pièces qu’ils produisent, il résulte en réalité que les consorts [X] se sont imprudemment engagés à accomplir des actes dont ils ne maîtrisaient pas l’entier processus. Mais loin de les exonérer cette circonstance témoigne d’une légèreté fautive qui leur est imputable et qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, laquelle doit donc être considérée comme accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

Concernant la condition suspensive de l’obtention de prêts, les consorts [X], bénéficiaires, s’engageaient à obtenir un ou plusieurs prêts d’un montant total maximum de 1 258 600 EUR, remboursable sur 15 ans au taux d’intérêt maximum de 1,4 % l’an hors assurance (promesse, page 12). Ces prêts devaient être assortis d’une sûreté réelle ou du cautionnement d’un établissement financier. Le bénéficiaire s’obligeait à déposer ses demandes de prêts « dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature des présentes », étant considéré que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard le 31 janvier 2019 », laquelle « devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus ». Il est précisé que « pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive », le bénéficiaire devra justifier du dépôt de ses demandes de prêts et se prévaloir « au plus tard à la date ci-dessus » du refus du prêt. Il est enfin rappelé « qu’à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. »

De l’ensemble de ces dispositions il résulte que la « date ci-dessus » mentionnée dans cette clause est le 5 février 2019 (31 janvier 2019 plus cinq jours). Et contrairement à ce que plaident les consorts [X] dans leurs conclusions (page 23) il est bien précisé que pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive liée à l’obtention de prêts, le bénéficiaire doit se prévaloir auprès du promettant « du refus de ces prêts » par télécopie ou courrier électronique confirmés par lettre RAR (acte page 13).

Or les consorts [X] produisent à leur dossier deux lettres de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes en date des 9 janvier et 20 mars 2019, d’où il ressort que le prêt sollicité n’est finalement pas accordé. Mais ils ne justifient nullement en avoir averti les vendeurs (promettants) au plus tard le 5 février 2019, comme ils s’y engageaient. La cour observe en outre que dans sa lettre du 20 mars 2019 la banque précise qu’une des conditions particulières de l’obtention du prêt n’est pas remplie « à savoir la communication à notre établissement de la copie d’un bail commercial ferme entre la SAS MONBENTO et la SCI QIAN ». Or, comme il a été démontré ci-dessus, l’impossibilité de conclure un tel bail ne résulte en réalité que de l’incurie des consorts [X] qui s’étaient aventureusement engagés dans l’obtention d’une convention dont les tenants et aboutissants leur échappaient pour l’essentiel.

De tout ceci il résulte que si les conditions suspensives dont il est question n’ont pas été levées, c’est uniquement en raison de l’empêchement résultant de l’attitude fautive des consorts [X], moyennant quoi, en application de l’article 1304-3 du code civil les conditions sont réputées accomplies, de sorte que la SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH sont fondées à solliciter l’application des dispositions contractuelles résultant de cette situation.

De ce chef, la SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH sollicitent la somme de 163 440 EUR à titre de dommages-intérêts « en application de la clause pénale » (dispositif de leurs écritures, page 12).

La promesse synallagmatique du 12 décembre 2018 contient page 8 une « stipulation de pénalité » suivant laquelle : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DIX POUR CENT (10 %) du prix de vente à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. » La vente étant conclue pour le prix de 1 634 400 EUR (acte, page 7) les 10 % de cette somme représentent bien les 163 440 EUR demandés.

L’article 1231-5 du code civil précise que le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. De jurisprudence ancienne et constante, le juge peut lier l’application de ce texte au montant du préjudice réellement subi par le créancier victime de l’inexécution du contrat (Com. 23 janvier 1979, nº 77-12.129 ; Com. 9 juin 1980, nº 78-13.192 ; Com. 3 février 1982, nº 80-13.061 ; Com. 16 juillet 1991, nº 89-19.080 ; Com. 11 février 1997, nº 95-10.851). Enfin, le juge ne peut réduire les indemnités de retard résultant d’une clause pénale sans préciser en quoi ce montant est manifestement excessif (3e Civ., 12 janvier 2011, nº 09-70.262).

En l’espèce, les consorts [X] plaident qu’à partir du 31 janvier 2019 les vendeurs étaient libres de disposer du bien, et qu’une demande indemnitaire de 163 440 EUR pour seulement un mois et demi de retard est totalement disproportionnée en ce qu’elle ne correspond pas au préjudice réel « dont il n’est d’ailleurs pas justifié ». Ils ajoutent que « les biens ont depuis lors été vendus » (conclusions page 33). La SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH objectent que le caractère excessif de la clause pénale n’est pas démontré ; que les négociations avec M. [L] [X] « ont en fait débuté fin 2017 » ; qu’en conséquence les biens ont été immobilisés pendant plus d’une année en raison de la « déficience des acquéreurs » ; que « la fixation de la clause pénale à 10 % du prix de vente n’apparaît donc nullement disproportionnée par rapport au préjudice subi » (conclusions page 11). Elles ne contestent pas que les biens ont depuis été vendus.

L’affirmation de la SAS ECH et la SSCV [Adresse 1], selon qui les négociations avec M. [X] auraient commencé à la fin de l’année 2017, n’est pas confirmée par les pièces produites. Des nombreux courriers électroniques versés à leur dossier, il résulte que les premiers échanges formels ont eu lieu au mois de septembre 2018. Il est par contre avéré que le 20 mars 2019 la SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH ont fait délivrer aux consorts [X] une « sommation d’avoir à comparaître » le 2 avril 2019 en l’étude du notaire pour ratification de la promesse de vente du 12 décembre 2018. Eu égard aux clauses contenues dans cette promesse, le terme ultime accordé aux consorts [X] pour justifier de l’accomplissement des conditions suspensives était fixé au 5 février 2019 (page 12). Entre le 5 février 2019 et le 2 avril 2019 il s’est donc écoulé deux mois durant lesquels effectivement la SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH sont restées en attente d’une solution au problème posé par l’inertie des bénéficiaires. Par ailleurs, les appelants, bien qu’ils ne contestent pas que les biens ont finalement été vendus à d’autres acquéreurs, ne justifient nullement de la date à laquelle cette cession a eu lieu. Dès lors, la cour ne peut tenir compte que d’un retard de deux mois, en conséquence de quoi, faute de meilleurs éléments, il est évident que la clause pénale de 10 % du prix est manifestement excessive et sera donc ramenée, eu égard aux faits de la cause, à la somme juste et raisonnable de 60 000 EUR.

La SARL CITYA sollicite pour sa part, sur un fondement délictuel, la somme indemnitaire de 60 000 EUR, correspondant au montant de sa commission perdue. Il est constant que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier chargé de la négociation de la vente, lui doit réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Assemblée Plénière, 9 mai 2008, nº 07-12.449). La SARL CITYA produit à son dossier un mandat de vente et deux factures adressées à M. [X] et Mme [F] le 2 avril 2019 pour au total 60 000 EUR (50 100 + 9900). Ce montant n’est pas en soi-même contesté par les consorts [X], qui plaident cependant « le caractère irrecevable sinon mal fondé des demandes indemnitaires présentées par la société CITYA » (conclusions page 34).

Dans la mesure où la vente promise le 12 décembre 2018 n’a jamais été conclue, aucune rémunération de nature contractuelle ne peut être allouée à la SARL CITYA laquelle, se fondant sur le caractère délictuel de la faute commise à son égard, doit donc justifier d’un préjudice qui ne saurait par principe être strictement calqué sur le montant de la rémunération convenue dans cet acte. Au soutien de sa prétention indemnitaire la SARL CITYA produit à son dossier un mandat de vente conclu le 13 novembre 2018, deux factures et plusieurs courriers électroniques qu’elle a adressés dans le cadre de cette négociation à partir du début du mois de septembre 2018. Au début du mois de décembre 2018 il était encore question de la visite des locaux organisée sous l’égide de l’agence immobilière. Son engagement en qualité d’intermédiaire n’est donc pas contestable, et elle témoigne d’un travail important réellement accompli. En conséquence, la cour évalue son indemnisation, sur le fondement délictuel, à la somme de 40 000 EUR.

À titre subsidiaire, les consorts [X] sollicitent la garantie du notaire ayant instrumenté lors de la promesse de vente. Il est constant que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (1re Civ., 11 janvier 2017, nº 15-22.776). La doctrine en a déduit l’existence d’un « devoir de curiosité » du notaire, qui lui impose d’accomplir en amont toutes les démarches, investigations et vérification que l’acte envisagé lui commande, sitôt qu’une interrogation ou un doute naît de l’étude du dossier.

Mais dans le cas présent, s’agissant somme toute d’une promesse de vente très classique tant par son objet que dans sa forme et son principe, rien ne démontre que le notaire a failli à ses devoirs de conseil et de « curiosité ». S’il est possible en effet d’exiger de lui qu’il informe du mieux possible les parties sur les éléments essentiels de leurs engagements, voire le cas échéant qu’il les mette en garde, il n’est pas raisonnable par contre, dans le cas présent, de lui reprocher de n’avoir pas suffisamment analysé la complexité des relations entre la société MONBENTO, la société MONBENTO HOLDING et la société PEUGEOT FRÈRES, pour mettre en garde les consorts [X] sur la portée de leur engagement, alors que de tels éléments, qui ne résultaient nullement de l’acte, lui échappaient totalement. Le devoir de conseil du notaire ne peut pallier l’incurie des contractants eux-mêmes.

Les demandes de garantie dirigées contre la SCP ROUZIER ne sauraient donc prospérer.

En conséquence de ces motifs le jugement sera infirmé, comme précisé ci-après dans le dispositif.

5000 EUR sont justes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice des appelants. Sur le même fondement la SCP ROUZIER recevra 3000 EUR.

Les consorts [X] supporteront les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum la SCI QIAN, M. [L] [X] et Mme [U] [F] à payer à la SSCV [Adresse 1] et à la SAS ECH ensemble la somme unique de 60 000 EUR au titre de la clause pénale ;

Condamne in solidum la SCI QIAN, M. [L] [X] et Mme [U] [F] à payer à la SARL CITYA la somme de 40 000 EUR à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la SCI QIAN, M. [L] [X] et Mme [U] [F] à payer à la SSCV [Adresse 1] et la SAS ECH ensemble la somme unique de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI QIAN, M. [L] [X] et Mme [U] [F] à payer à la SCP ROUZIER la somme unique de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI QIAN, M. [L] [X] et Mme [U] [F] de leurs demandes formées contre la SCP ROUZIER [S] RENON ARNAUD-RAYNAUD ;

Condamne in solidum la SCI QIAN, M. [L] [X] et Mme [U] [F] aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le conseiller