COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2026

N° 2026 / 155

N° RG 23/10133

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWVI

,

[B],, [U], [S] épouse, [V]

C/

,

[L], [G] épouse, [P]

,

[R], [P]

,

[Y], [D] veuve, [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandy ANZALONE

M^e Céline SAMAT

M^e Nathalie MARCHESSEAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] en date du 03 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-000615.

APPELANTE

Madame, [B],, [U], [S] épouse, [V]

née le 1er Mars 1969 à, [Localité 1] (13), demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Sandy ANZALONE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Madame, [L], [G] épouse, [P]

née le 28 Juillet 1976 à, [Localité 2] (13), demeurant, [Adresse 2], [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008227 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

Monsieur, [R], [P]

né le 18 Avril 1973 à, [Localité 4] (92), demeurant, [Adresse 2], [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13001-2023-8227 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

représentés par M^e Céline SAMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame, [Y], [D] veuve, [S]

née le 12 Avril 1944 à, [Localité 2] (13), demeurant, [Adresse 3], représentée par son tuteur Mme, [F], [M], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée en cette qualité par jugement du 27 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles, modifié le 11 février 2022 par ordonnance de changement de tuteur rendue par la même juridiction

représentée par M^e Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame, [U] ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er février 2017, M., [K], [S] a donné à bail d’habitation aux époux, [R], [P] et, [L], [G] un appartement T4 de plain-pied constituant une dépendance d’une villa située, [Adresse 4] à, [Localité 5] (Bouches-du-Rhône) qu’il occupait lui-même avec son épouse, [Y], [D], moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros révisable annuellement.

Après le décès de, [K], [S] survenu le 27 juillet 2019, et compte tenu des problèmes de santé de son épouse, les locataires se sont adressés à leur fille Mme, [B], [S] épouse, [V] pour se plaindre des désordres affectant le logement, et celle-ci est intervenue pour des réparations ponctuelles qui n’ont pas donné satisfaction.

Par acte du 4 mai 2021, les époux, [P] ont assigné Mme, [Y], [D] veuve, [S] à comparaître devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence pour l’entendre condamner sous astreinte à effectuer divers travaux ainsi qu’à leur verser une somme de 6.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils ont toutefois donné congé et quitté les lieux le 29 juin 2021, maintenant uniquement leur demande en dommages-intérêts.

Le 27 juillet 2021, Mme, [Y], [S] a été placée sous le régime de la tutelle et sa fille, [B], [V] désignée en qualité de tuteur à la personne, tandis que Mme, [F], [M], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, était désignée en qualité de tuteur aux biens.

Le 11 février 2022, le juge des tutelles a déchargé Mme, [V] de ses fonctions en raison de ses carences et désigné Mme, [M] pour la remplacer.

Par acte du 20 avril 2022, Mme, [Y], [S], représentée par sa tutrice, a assigné Mme, [B], [V] en intervention forcée sur le fondement des articles 1301 à 1301-5 du code civil, afin de l’entendre condamner à la relever et garantir de toutes sommes qui pourraient être dues aux locataires sortants en raison des fautes commises dans sa gestion.

Cette dernière n’a pas comparu en première instance.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 3 janvier 2023, le tribunal a :

— condamné Mme, [Y], [S] à payer aux époux, [P] une somme de 6.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, outre leurs dépens et une somme de 1.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

— condamné Mme, [B], [V] à relever et garantir Mme, [Y], [S] pour l’intégralité des sommes mises à sa charge, outre ses dépens et une somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Mme, [B], [S] épouse, [V] a interjeté appel le 28 juillet 2023. Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 27 février 2024, elle fait valoir :

— que l’immeuble appartenait à ses parents pour l’usufruit et à sa soeur, [W], [S] pour la nue-propriété, ce dont elle avait informé les locataires,

— qu’elle n’a accompli aucun acte de gestion du vivant de son père,

— qu’après le décès de ce dernier, les locataires n’ont eu à subir aucun nouveau désordre,

— et que si elle est effectivement intervenue pour procéder à quelques réparations, aucune faute ou négligence ne peut lui être reprochée.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de réduire l’indemnité allouée aux époux, [P] à la somme de 4.408 euros,

— de débouter Mme, [Y], [S] de son recours en garantie,

— de la condamner au contraire à lui payer la somme de 208,76 euros au titre du coût de la réparation du système de filtration de l’eau et celle de 500 euros en réparation des contraintes inhérentes à sa gestion,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens de première instance et d’appel, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 20 mai 2024, les époux, [P] poursuivent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et soutiennent à cette fin :

— que le logement loué ne répondait pas aux normes de décence et que les désordres étaient anciens et récurrents,

— que Mme, [V] a été leur unique interlocutrice après le décès de son père,

— mais qu’elle n’a cependant jamais entrepris la moindre réparation.

Par conclusions notifiées le 22 janvier 2024, Mme, [Y], [D] veuve, [S], représentée par sa tutrice Mme, [F], [M], fait valoir pour sa part :

— que sa fille avait pris en main la gestion de l’immeuble dès avant le décès de son époux,

— qu’elle en a négligé l’entretien,

— et qu’elle a également manqué gravement à ses devoirs de tutrice à la personne, la laissant dans un grand dénuement.

Elle demande à la cour :

— de condamner Mme, [B], [V] à la relever et garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge,

— de la débouter de toutes prétentions dirigées à son encontre,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur la demande principale :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le bailleur n’avait pas satisfait à ces obligations.

Il résulte en effet en premier lieu d’une déclaration de sinistre effectuée par les locataires auprès de leur assureur, des attestations de Mmes, [E], [N],, [C], [I] et, [T], [G], d’un courriel de M., [J], [O], des photographies produites aux débats, ainsi que de l’état des lieux de sortie, que la toiture du logement loué était protégée par une simple bâche maintenue par des parpaings qui ne suffisait pas à prémunir celui-ci contre les infiltrations d’eaux pluviales et présentait en outre un danger pour la sécurité des occupants.

Il ressort d’autre part des messages et correspondances échangés entre les parties que le système de filtration de l’eau du canal de Provence, destiné à garantir sa potabilité, ne fonctionnait pas et que la représentante du bailleur avait refusé de prendre en charge le devis de réparation qui lui avait été transmis par les locataires.

Les époux, [P] ont donc incontestablement subi un préjudice de jouissance, dont l’indemnisation a été justement évaluée par le tribunal à la somme de 6.000 euros.

Sur le recours en garantie :

Selon les articles 1301 et 1301-1 du code civil, celui qui, sans y être tenu, gère sciemment l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire. Il est tenu d’apporter à cette gestion tous les soins d’une personne raisonnable et doit poursuivre celle-ci jusqu’à ce que le maître de l’affaire ou son successeur soit en mesure d’y pourvoir.

L’article 1992 du code civil dispose d’autre part que le mandataire est tenu de répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Au cas présent, il résulte des pièces produites aux débats que Mme, [B], [V] a pris volontairement en main la gestion locative du bien à compter du décès de son père, en raison de l’altération de l’état de santé de sa mère, en devenant l’unique interlocutrice des époux, [P], alors qu’elle ne détenait aucun droit de propriété sur l’immeuble.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, les désordres affectant le bien loué et décrits plus avant n’ont pas pris fin à compter de sa gestion, mais ont au contraire perduré et se sont même aggravés, aucune réparation efficace n’ayant été entreprise par ses soins. En réponse aux doléances légitimes des locataires, Mme, [V] n’hésitait pas à leur écrire le 27 mars 2020 : 'Si quelque chose ne vous convient pas vous êtes libres de partir. Sachez que ma mère et moi-même n’avons pas 2.000 € à mettre en réparation. L’appartement devient trop vieux, je vais donc vous demander de chercher un autre logement.'

C’est donc à bon droit que le premier juge l’a condamnée à relever et garantir Mme, [Y], [S] de l’intégralité des sommes mises à sa charge.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement :

Selon l’article 1301-2 du code civil, celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés par le gérant, rembourser à ce dernier les dépenses faites dans son intérêt et l’indemniser des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion.

En l’espèce, la gestion exercée par Mme, [B], [V] n’ayant pas été utile à la bailleresse, elle doit être déboutée de ses demandes en paiement dirigées contre Mme, [Y], [S].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme, [B], [S] épouse, [V] de ses demandes en paiement dirigées contre Mme, [Y], [D] veuve, [S],

Condamne Mme, [B], [S] épouse, [V] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Mme, [Y], [D] veuve, [S] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT