Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025

(n° 445 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05532 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBYB

Décision déférée à la cour : ordonnance du 13 janvier 2025 – président du TJ de [Localité 9] – RG n° 24/58893

APPELANT

M. [G] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nawal Bellatreche Titouche, avocat au barreau de Paris, toque : C 2379

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/003761 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet [O], RCS de [Localité 9] n°391349503, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Stéphanie Delachaux de la SELARL BJA, avocat au barreau de Paris, toque : E1811

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RIspe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

M. [D] et M. [I] sont propriétaires indivis des lots n°135 et 136 situés au dernier étage du bâtiment 1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] dans le deuxième [Localité 8], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est représenté par le Cabinet [O] ès qualités de syndic.

Le 27 juin 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur des travaux de renforcement du bâtiment en infrastructure et superstructure, ainsi que des travaux de réfection des réseaux d’alimentation.

Les travaux ont débuté au mois de juin 2024.

Le 15 juillet 2024, une mise en demeure a été adressée aux consorts [D] et [I] afin qu’ils débarrassent la coursive d’accès à leurs lots privatifs, partie commune, encombrée par leurs effets personnels pour permettre l’accès des ouvriers à la toîture de l’immeuble.

Par acte du 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a fait assigner M. [D] et M. [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

condamner in solidum M. [D] et M. [I] à débarrasser les parties communes de leurs effets personnels, ainsi qu’à débarrasser les lots n°135 et 136 afin de permettre la réalisation des travaux de renforcement du bâtiment I en infrastructure et superstructure tels que votés lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023, sous astreinte de 500 euros par jour à l’issue de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;

condamner in solidum les consorts [D] et [I] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 janvier 2025, le juge des référés a :

condamné M. [D] et M. [I] à débarrasser les parties communes (coursives et toit) de leurs effets personnels afin de permettre la réalisation des travaux de renforcement du bâtiment 1 en infrastructure et superstructure tels que votés lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023 ;

condamné M. [D] et M. [I] à débarrasser les lots n°135 et 136 aux mêmes fins ;

dit que ces deux mesures sont assorties d’une astreinte et fixé cette astreinte provisoire à un montant de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 30 jours, à la charge in solidum de M. [D] et M. [I] ;

condamné in solidum les consorts [D] et [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [D] et M. [I] aux dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 14 mars 2025, M. [D] a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juin 2025, M. [D] demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.131-1 du code des procédures d’exécution, de :

rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

déclarer la demande de M. [D] recevable et bien fondée ;

infirmer l’ordonnance rendue le 13 janvier 2025 (RG 24/58893) par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société Cabinet [O], société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société Cabinet [O], société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande à la cour, sur le fondement de l’artice 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, de :

confirmer l’ordonnance de référé du 13 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;

condamner M. [D] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025.

Sur ce,

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommage imminent incombe à celui qui s’en prévaut.

La cour, statuant en référé, doit se placer à la date de la décision entreprise pour apprécier l’existence du trouble manifestement illicite.

L’article 9 chapitre I alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que 'les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens’ et au chapitre II alinéa 1 qu’ 'un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient'.

M. [D] fait valoir que c’est par une erreur d’appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré qu’il n’avait pas débarrassé ses lots ni la coursive, parties communes, encombrées par ses affaires personnelles pour permettre la réalisation des travaux sur l’immeuble régulièrement votés par l’assemblée générale des copropriétaires à la date de l’audience du 20 décembre 2024, de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite n’était constitué lorsque la décision entreprise a été rendue.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que M. [D] ne procède que par simples affirmations sans justifier de ses dires pour prétendre avoir libéré les lieux au moment où le premier juge a statué alors même qu’il ne s’est pas présenté le jour de l’audience de l’ordonnance dont appel et qu’il est établi par les pièces du dossier qu’il a ignoré toutes les demandes et mises en demeure du syndicat des copropriétaires formulées en ce sens depuis le mois de mars 2024, les travaux de la copropriété ayant été votés depuis le 27 juin 2023, et qu’il a fait obstacle pendant neuf mois à la réalisation du chantier sur les parties communes de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort des pièces des débats que, le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a régulièrement avisé les copropriétaires concernés par les travaux du bâtiment I de la nécessité de consentir l’accès à leurs lots et de les vider afin de permettre l’exécution des travaux d’infrastructure et de suprastructure en leur communiquant le planning du chantier à venir.

En effet, il n’est pas contesté que s’agissant de travaux de rénovation du réseau d’alimentation d’eau de l’immeuble outre de toîture, ceux-ci ne pourraient être engagés qu’à la condition que les locaux d’habitation soient vides de toute occupation ainsi que de leur mobilier.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie de ce qu’un rappel en ce sens a été réalisé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2024.

De plus, il est constant que le 19 juin 2024, le syndic adressait un courriel ainsi libellé aux consorts [D] et [I] pour leur rappeler leur obligation de débarrasser les lieux :

« Messieurs,

Je viens vers vous en ma qualité de syndic de l’immeuble en référence.

Conformément aux termes de la 28ème résolution (bâtiment I)de l’assemblée générale du 27/06/2023, les travaux de renforcement du bâtiment I en infrastructure et superstructure et de réfection des réseaux d’eau ont débuté.

Comme cela a été plusieurs fois évoqué, les travaux engagés consistent en un ravalement des façades et de la réfection du toit.

Pour ce faire, la pose d’échafaudage est nécessaire. Or nous avons constaté que vous aviez fermé l’accès à la coursive, partie commune, et que vous y aviez installé des effets personnels.

Je vous mets donc en demeure par la présente de débarrasser lesdits effets et de laisser accès à la coursive SOUS 48H.

En effet, ceci est indispensable à la pose des échafaudages.

A défaut, je me verrai contrainte d’agir à votre encontre par voie judiciaire.

Comptant sur votre collaboration,

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’assurance de nos salutations distinguées.»

Or, à la date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires justifie par procès-verbal de constat étayé de clichés photographiques, que M. [D] n’avait pas procédé au désencombrement ni de la coursive, partie commune, ni de ses lots privatifs, de sorte qu’il adressait le 15 juillet 2024, une mise en demeure aux consorts [D] et [I] d’avoir à débarrasser la coursive d’accès à leurs lots privatifs, partie commune, encombrée par leurs effets personnels pour permettre l’accès des ouvriers à la toîture de l’immeuble.

Par la suite un compte rendu de chantier n°27 était établi le 3 décembre 2024 (pièce n°7 du dossier du syndicat des copropriétaires) aux termes duquel il était rappelé la nécessité de libérer les lots 135/136, le cabinet [O], syndic, proposant de récupérer les clefs des lots 135/136 afin de permettre l’accès aux lots.

Le 5 décembre 2024, aucune remise de clef n’intervenait et le même jour, les consorts [D] et [I] étaient vainement mis en demeure par courriel et courrier simple (pièce n°10 du syndicat des copropriétaires) de laisser l’accès à leurs lots et de remettre les clefs au cabinet [O].

Enfin il résulte des clichés photographiques pris le 10 décembre 2024 par le cabinet Artexi, architecte de l’immeuble, suite à une réunion de chantier que les lots n°135 et 136 étaient ouverts et encombrés, sans que les clefs n’aient été remises au syndic.

Il résulte du rappel chronologique de ces évènements factuels, qu’à la date où le juge des référés a statué, le trouble manifestement illicite était caractérisé.

C’est donc vainement que M. [D] verse aux débats une demande de résiliation de son contrat d’électricité du 2 décembre 2024 outre un courrier établi le 2 décembre 2024 à l’intention du syndic indiquant 'qu’il a un souci de camion’ et qui seraient de nature à justifier que les lieux litigieux étaient effectivement désencombrés à la date de l’audience du 30 décembre 2024, ces éléments, non étayés et insuffisamment circonstanciés, étant en tout état de cause insuffisants à justifier de ses dires.

En outre, il apparaît que si M. [D] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir informé le tribunal que les lots 135 et 136 avaient été débarrassés avant la date de l’audience du 30 décembre 2024, force est de constater que celui-ci n’avait pas constitué avocat ni ne s’est présenté à ladite audience pour contredire le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle ordonnait sous astreinte aux consorts [V] et [I] d’avoir à libérer leurs lots privatifs et de laisser libre l’accès à la coursive, partie commune.

Toutefois, à hauteur d’appel, il apparaît que le trouble manifestement illicite a disparu au moment où la présente cour statue ainsi que le prétend M. [D], sans être contredit par le syndicat des copropriétaires qui ne produit aucune photographie ou constat contraire.

Il n’y a donc plus lieu à prononcer d’astreinte en l’absence de toute utilité ou pertinence de cette mesure ; la décision de première instance sera infirmée de ce chef.

Il n’y a lieu à statuer sur d’autres demandes.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision commande de confirmer la décision entreprise du chef des dépens et des frais irrépétibles.

En cause d’appel, M. [D] succombant à titre principal au litige, supportera la charge des dépens et sera condamné à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf du chef de l’astreinte ;

Statuant de nouveau sur ce chef et y ajoutant,

Dit qu’il n’y a plus lieu à prononcer d’astreinte ;

Condamne M. [D] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’ appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT