COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/ 16

Rôle N° RG 23/10130 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWVD

[M] [U]

C/

[B] [G]

S.A.R.L. JOCIMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nathalie CAMPAGNOLO

M^e José DO NASCIMENTO

M^e Olivia DUFLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 30 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-1138.

APPELANT

Monsieur [M] [U] né le 28 Décembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie CAMPAGNOLO de la SELARL NCAMPAGNOLO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [B] [G]

né le 30 Décembre 1941 à [Localité 3] (72), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e José DO NASCIMENTO de la SARL AVOXCA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. JOCIMO, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Olivia DUFLOT de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Ingrid SALOMONE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2019 à effet au premier décembre 2019, M.[B] [G], représenté par son mandataire la SARL JOCIMO, exerçant sous l’enseigne SOLVIMO, a donné à bail d’habitation à M.[U] un bien situé à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 619,27 euros majoré d’une provision sur charges mensuelle de 46, 98 euros.

Par exploit du 04 novembre 2022, M.[U] a fait assigner la SARL JOCIMO et M.[G] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

M.[U] a quitté les lieux loués.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2023, le tribunal de proximité de Martigues a :

— débouté M.[M] [U] de ses demandes faites à l’encontre de la SARL unipersonnelle JOCIMO enseigne SOLVIMO, en sa qualité de mandataire de M.[B] [G] et à l’encontre de M.[B] [G] ;

— débouté la SARL unipersonnelle JOCIMO enseigne SOLVIMO, en sa qualité de mandataire de M.[B] [G] et M.[B] [G] de leurs demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de M.[M] [U].

Le premier juge a rejeté les demandes de M.[U] au motif qu’il ne démontrait pas la violation de son bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation de lui permettre la jouissance paisible des lieux loués.

Par déclaration du 28 juillet 2023, M.[U] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes et condamné aux dépens.

M.[G] a constitué avocat.

La SARL JOCIMO a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[U] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré ce qu’il l’a débouté de ses demandes et condamné aux dépens,

Statuant à nouveau :

— de dire et juger les demandes de M. [U] recevables et bien fondées,

— de dire et juger que la SARL unipersonnelle JOCIMO, enseigne NESTENN BY SOLVIMMO en sa qualité de mandataire de M. [G] et M. [G], ont manqué à leurs obligations,

— de condamner solidairement la SARL unipersonnelle JOCIMO, enseigne NESTENN BY SOLVIMMO en sa qualité de mandataire de M. [G] et M.[G] au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre du trouble de nuisance et impossibilité de jouir de son logement dans des conditions normales,

— de débouter la SARL unipersonnelle JOCIMO, enseigne NESTENN BY SOLVIMMO en sa qualité de mandataire de M. [G] et M.[G] de toutes leurs demandes,

— de condamner solidairement la société la SARL unipersonnelle JOCIMO, enseigne NESTENN BY SOLVIMMO en sa qualité de mandataire de M. [G] et M. [G], au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— de dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l’arrêt et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application du décret du 12 décembre 1996 devront être supportées la SARL unipersonnelle JOCIMO, enseigne NESTENN BY SOLVIMMO en sa qualité de mandataire de M.[G].

Il sollicite des dommages et intérêts au motif que son bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, ne lui a pas permis de jouir paisiblement du logement et a violé son obligation de délivrance d’un bien en bon état de réparation. Il évoque des problèmes d’humidité, d’infiltrations et de dysfonctionnement d’un volet et d’une porte fenêtre, difficultés mentionnées dès l’état des lieux d’entrée du 02 décembre 2019.

Il soutient que le logement n’assure pas le clos et le couvert et ne permet pas une aération suffisante. Il relève n’être pas protégé contre les infiltrations d’air parasites.

Il expose n’avoir pu se chauffer dans de bonnes conditions et en avoir avisé le mandataire de son bailleur. Il ajoute n’avoir pu jouir de sa porte fenêtre qui était défectueuse.

Il estime engagées tant la responsabilité du mandataire, qui doit répondre de l’obligation de remettre un logement décent, que celle de son bailleur.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer, MVITARD demande à la cour :

— de juger que M. [U] fait preuve de parfaite mauvaise foi en l’espèce et qu’il n’existe aucun préjudice indemnisable, puisque le logent louer était décent,

— de juger que M. [G], es qualité de bailleur, n’a pas manqué à ses obligations et, au contraire, a tout mis en oeuvre, en totale bonne foi, pour rendre le logement loué en parfait état, en procédant aux réparations nécessaires,

— de juger que M. [G] n’est plus propriétaire dudit logement.

Par conséquent :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— de débouter M. [U] du surplus de ses demandes,

— de condamner M.[U], et/ou tout succombant, à payer à M. [G] la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner M.[U] aux entiers dépens.

Il indique avoir vendu le bien le 23 février 2023.

Il conteste toute violation de ses obligations de bailleur. Il soutient avoir procédé aux réparations nécessaires et avoir été diligent. Il soutient que M.[U] ne démontre pas avoir subi un trouble de jouissance. Il ajoute que ce dernier était en outre avisé de certaines difficultés lorsqu’il a signé le bail.

Il précise n’être pas responsable du dysfonctionnement de la baie vitrée et du volet roulant, s’agissant d’un problème de fabrication ; il note s’être évertué à trouver des solutions pour pallier cette difficulté et n’être pas responsable de l’absence d’efficacité de ces dernières.

Il déclare que M.[U] s’est opposé à l’intervention des entreprises du bâtiment chargées de résoudre le problème de la porte-fenêtre.

Il soutient que bon nombre de difficultés évoquées relève de l’entretien courant, à la charge du locataire.

Il déclare n’avoir pu accéder au logement à compter du mois de janvier 2020.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer, la SARL JOCIMO demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*débouté M.[U] de toutes ses demandes à l’encontre de l’agence JOCIMO et de M.[G],

*laissé les dépens à la charge de M.[U],

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’agence JOCIMO et M.[G] de leurs demandes basées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

EN CONSEQUENCE :

A TITRE PRINCIPAL :

— de constater la particulière mauvaise foi de M. [U],

— de constater l’absence de faute de l’agence JOCIMO,

— de constater l’absence de lien de causalité entre la mission de l’agence JOCIMO et les préjudices allégués,

— de constater l’absence de préjudice indemnisable opposable à l’agence JOCIMO ;

En conséquence :

— de débouter M. [U] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de l’agence JOCIMO ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— de condamner M.[U] à verser à l’agence JOCIMO la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conclut au rejet des demandes de M.[U] qui, de mauvaise foi, ne peut faire état de difficultés qu’il connaissait lorsqu’il a signé le bail. Elle lui reproche également de s’être opposé à l’intervention d’entreprises mandatées pour résoudre les désordres allégués. Elle déclare que ce dernier a adopté un ton menaçant à son encontre et à l’égard du bailleur.

Elle conteste tout préjudice de jouissance puisque M.[U] est resté dans les lieux loués.

Elle estime n’avoir commis aucune faute en sa qualité de mandataire. Elle déclare ne pouvoir prendre aucune initiative pour faire réaliser des travaux dans le logement. Elle considère que M.[U] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la mission qui est la sienne et les préjudices qu’il allègue.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 novembre 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…) ;

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations (…)

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…)

M. [G] était bailleur de M.[U] pendant la période de son occupation des lieux. Il importe donc peu qu’il ne soit plus propriétaire du bien depuis le 23 février 2023, date postérieure au départ de M.[U].

L’état des lieux d’entrée mentionne que la porte-fenêtre du salon est en état d’usage avancé et qu’il existe un scotch, la porte-fenêtre ne se fermant pas d’un côté.

Dès le 05 décembre 2019, M.[U] avisait le mandataire de son bailleur que la baie vitrée du salon fermait mal et qu’elle était non-étanche.

A la suite d’une intervention d’une société pour changer le joint de la baie vitrée, M.[U] a indiqué au mandataire de son bailleur, le 05 mars 2020, que 'la baie laissait encore passer l’air'; comme il l’avait indiqué dans un courriel du 13 février 2020, notant que sa consommation électrique 's’était envolée'.

Dès le 05 décembre 2019, le mandataire de M.[G] l’avisait des plaintes de M.[U], et notamment du problème d’isolation de la fenêtre, lui demandant ce qu’il comptait faire pour résoudre la difficulté.

Le 22 mai 2020, la société mandatée indiquait au mandataire de M.[G] que le problème de la baie vitrée provenait de la mauvaise qualité du produit, que les réparations semblaient insuffisantes et qu’il faudrait procéder au remplacement total de la menuiserie. Le 04 juin 2020, le mandataire de M.[G] indiquait à ce dernier qu’une dernière solution pour la baie vitrée était envisagée mais que l’entreprise n’était pas sûre du résultat et qu’il faudrait peut-être prévoir un changement [de matériel]. Une nouvelle intervention sur la baie vitrée s’est déroulée en septembre 2020 et la société a estimé (courriel du 28 septembre 2020 au mandataire de M.[G]) que tout état opérationnel, ce qui témoigne que M.[U] a permis à cette société d’intervenir. Toutefois, le 05 janvier 2021, en plein hiver, M.[U] s’est à nouveau plaint auprès du mandataire de M.[G] de ce que la baie vitrée laissait toujours passer l’air.

Par lettre du 23 février 2021, M.[G] indiquait ne pas souhaiter faire changer la porte fenêtre et notait vouloir vendre le bien à l’échéance de l’année 2022.

Il est établi qu’il existait un problème d’isolation de la porte-fenêtre. Le bailleur ne démontre pas qu’en dépit de la pose d’un joint et des travaux effectués, cette difficulté a été réglée, alors que le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites.

Il n’a donc pas rempli son obligation de délivrer un logement décent.

Selon l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

L’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire – l’administrateur de biens – pour le compte et au nom de son mandant – le bailleur – incombe à ce dernier.

L’intermédiaire ne peut pas être tenu en cas de carence du propriétaire des lieux loués.

Ainsi, M.[U] ne peut engager la responsabilité du mandataire de M.[G] pour un problème lié à la décence du bien ou à la violation par le bailleur de son obligation de donner à bail un bien en bon état de réparations locatives ; il ne justifie pas de faute personnelle commise par l’EURL JOCIMO qui a répondu de façon diligente à ses demandes et s’est tournée vers M.[G].

En conséquence, le jugement déféré qui a rejeté les demandes de M.[U] à l’encontre de la EARL JOCIMO sera confirmé.

M.[U] est entré dans les lieux le premier décembre 2019 et a quitté le logement le 12 octobre 2022. Le problème d’infiltration d’air dans le salon lui a créé un préjudice durant les périodes froides. Le bien loué est un T2 d’une surface de 40,42 m², avec séjour, une chambre et une salle de bains. Son préjudice de jouissance, lié à la mauvaise isolation du salon, sera intégralement réparé par la somme de 3000 euros.

Il est également démontré qu’un volet roulant du salon n’avait pas bien fonctionné entre le mois de décembre 2019 (il bloquait à la descente) et le mois de mars 2020. M.[G] a donc manqué, pendant cette période, à son obligation de délivrance d’un bien en bon état des réparations, alors que M.[U] en avait avisé son mandataire dès le mois de décembre 2019. Le préjudice de M.[U] sera intégralement réparé par la somme de 250 euros.

Il convient dès lors de condamner M.[G] à verser à M.[U] la somme de 3250 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[G] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[U] est succombant à l’encontre de l’EURL JOCIMO qu’il a attrait en première instance et en appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[U] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. M.[G] sera condamné à lui verser la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l’EURL JOCIMO les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel. M.[U] sera condamné à lui verser la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[U] aux dépens et l’a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M.[B] [G], de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de ce dernier et en ce qu’il a laissé les dépens à la charge de M.[M] [U] ;

CONFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[B] [G] à verser à M. [M] [U] la somme de 3250 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M.[B] [G] à verser à M. [M] [U] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ce dernier en première instance et en appel ;

CONDAMNE M.[M] [U] à verser la somme de 1500 euros à l’EURL JOCIMO au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE M.[B] [G] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,