COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 78

Rôle N° RG 23/02843 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2W6

Syndic. de copro. LE PROVENCAL

C/

[G] [S] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Noémie BONDIL

M^e Annabelle LEFEBVRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 08 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02552.

APPELANTE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PROVENCAL, situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société ROQUES ST IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée, au capital social de 5.000 euros, immatriculée au RCS de TOULON sous le numéro 949 909 808 et dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIME

Monsieur [G] [S] [J]

né le 14 Janvier 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 1er octobre 2004, conclu devant maître [G] [L] notaire [Localité 2], monsieur [G] [J] a acquis propriétaire des lots n°12 (un appartement en duplex aux rez-de-jardin et premier étage), n° 1 (une cave) et n° 9 (un parking référencé P4) au sein d’un ensemble immobilier en copropriété 'LE PRO\/ENCAL’ situé [Adresse 4] à [Localité 3] (83).

L’immeuble est administré par le cabinet Roques Immobilier, es qualité syndic depuis le 16 juillet 2024.

Courant 2018, il a été constaté un décollement des sous faces de l’escalier commun et des infiltrations dans les caves situées en dessous de la terrasse des époux [H], copropriétaires du lot n°13. Le cabinet EMTI a été consulté au mois d’août 2018 par le syndic de l’époque pour avis technique des désordres.

Par la suite, les sous-faces de l’escalier ont été mises en sécurité, à titre conservatoire, par des étais de soutènement.

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 29 mars 2019, à l’issue de laquelle ont été adoptés des travaux de confortement de la terrasse et de l’escalier.

Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise et désigné M. [R] [U] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé du 18 mai 2020.

Par ordonnance du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a condamné M. [J] à libérer entièrement sa cave et ce dans un délai de 8 jours, à compter de la signification de l’ordonnance.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2019, M. [J] a saisi le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

— voir prononcer la nullité des résolutions n°4 et 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2019 de la copropriété LE PROVENCAL ;

— faire ordonner la suspension de l’exécution des résolutions contestées n°4 et 5 :

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à lui verser la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à lui payer la somme de 2 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 8 juin 2022, le tribunal a :

— annulé les résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE PROVENCAL du 29 mars 2019 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice à payer à M. [J] la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Annabelle Lefebvre ;

— dispensé M. [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le tribunal a notamment considéré que :

— aucuns devis n’avaient été joints à la convocation et ainsi en leur absence le vote des copropriétaires n’avait pas pu être valablement éclairé et ces derniers n’avaient pas été suffisamment informés ;

— l’absence de document nécessaire à la validité de la résolution entraînait l’annulation de celle-ci;

— Aucune des parties ne justifiait de préjudice.

Selon déclaration reçue au greffe le 20 février 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le magistrat de la mise en état a déclaré recevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions transmises le 25 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu’elle :

— déboute M. [J] de ses demandes ;

— condamne M. [J] à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamne M. [J] à lui payer la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— les motifs invoqués par M. [J] ne sont plus de nature à emporter la nullité des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 29 mars 2019 ;

— sur la prétendue absence de devis joints à la convocation : les impératifs de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectés dès lors qu’a été joint à l’ordre du jour un document comportant le coût global des travaux, sa répartition par le corps d’état et par bâtiment permettant à chaque copropriétaire de déterminer sa participation propre en fonctions de ses tantièmes ;

— un programme de travaux a été joint à la convocation avec l’ordre du jour ;

— un tableau était joint comparant les prestations de deux entreprises proposées ;

— l’absence de l’avis de l’architecte ne constitue pas une cause de nullité de la résolution;

— l’ensemble des devis avaient été joints contrairement à ce qu’a estimé le tribunal ;

— plusieurs documents ont été joints ;

— l’obligation d’information a été respectée ;

— sur le fait que : chacun des devis doit être soumis dans le cadre d’une résolution séparée :

— cela ne peut être invoqué que pour la résolution n°4, la résolution n°5 prévoyant uniquement le vote du suivi des travaux de reprise de structure ;

— sur la souscription d’une assurance dommage ouvrage et du montant des honoraires du syndic doit également faire l’objet d’une résolution séparée : aucun fondement juridique ne le prévoit;

— les résolutions adoptées avec des réserves sont nulles : il n’y a aucune réserve.

Par dernières conclusions transmises le 24 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris y ajoutant qu’elle :

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Annabelle Lefebvre.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— les résolutions sont nulles pour plusieurs motifs :

— absence de communication de devis :

— les devis n’ont jamais été joints ;

— il s’agissait d’un tableau récapitulatif établi par le maître d’oeuvre faisant la synthèse des offres;

— chacun des devis doit être soumis dans le cadre d’une résolution séparée :

— la résolution n°4 propose la réalisation de travaux de consolidation de la structure de l’escalier et de la terrasse en soumettant en une seule et même résolution les 3 marchés ;

— il est interdit de regrouper plusieurs propositions dans une résolution unique ;

— la résolution n°5 : on peut s’interroger sur la nullité de la feuille de vote par correspondance ;

— la souscription d’une assurance dommages ouvrage et du montant des honoraires du syndic doit faire l’objet d’une résolution séparée :

— article 13 du décret de 1967 :

— au sein de la résolution n°4 il a été adopté plusieurs votes :

* vote des travaux

* vote des honoraires du BET

* vote de la dommage-ouvrage

— la résolution n°5 vote la maîtrise d’oeuvre pour le suivi des travaux de reprise de structure mais aussi les honoraires du syndic ;

— les résolutions adoptées avec des réserves sont nulles.

L’instruction de l’affaire a été ordonnée close par ordonnant du 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4 et 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2019 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause, prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi (…) ;

En l’espèce, la résolution n°4 de l’assemblée générale du 29 mars 2019 est ainsi rédigée : Réalisation de travaux consolidation de la structure de l’escalier et de la terrasse

Majorité nécessaire : Article 24

Rappel :

L’Assemblée générale spéciale du 28 septembre 2018 a voté la résolution n°7 la mission du cabinet Sudex afin d’établir un chaier des charges et d’effectuer un appel d’offre pour la reprise de la structure de l’escalier et du plafond des caves.

Conditions essentielles des marchés :

Entreprise 2 GTIC : 28 439,40 euros

Entreprise RICHARD MACONNERIE : 30 262,10 euros

Entrepris DI RAFFAELLO : 34 806,20 euros

Résolution :

L’Assemblée générale décide de l’exécution des travaux de confortement de la terrasse et de l’escalier, selon le descriptif joint à la convocation.

L’Assemblée générale confie la réalisation de ces travaux à l’entreprise 2 GTIC, ou à défaut, à l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 28 439,40 euros TTC, auquel il convient d’ajouter 1700 euros, pour le coût de l’assurance dommage ouvrages obligatoire.

L’Assemblée générale vote les honoraires du BET SUDEX pour le suivi du chantier

Travaux : 28 439, 40 euros

BET Suivi TX : 2 288 euros

Assurance dommage ouvrage : 1 700 euros

Soit un budget total de 32 427,40 euros TTC.

L’Assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'CHARGES GENERALE', aux appels de provisions exigibles comme suit :

* le 15 avril 2019 pour 30%

* le 15 juin 2019 pour 30 %

* le 15 août 2019 pour le solde

L’Assemblée prend acte que le plan de financement tel qu’il vient d’être adopté, ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance.

POUR : 779 sur 1 000 tantièmes

CONTRE : 221 sur 1 000 tantièmes

[J] [S] (221)

ABSTENTIONS : 0 tantièmes

5 copropriétaires totalisent 1 000 tantièmes au moment du vote

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS ET REPRESENTES

La résolution n°5 de l’assemblée générale du 29 mars 2019 est ainsi rédigée :

Mission de Maîtrise d’oeuvre pour le suivi des travaux de reprise de structure

Majorité nécessaire : Article 24

Résolution :

L’Assemblée générale décide de confier au cabinet Sudex, le suivi des travaux de confortement Terrasse et Escalier et donne pouvoir au syndic pour valider ces honotaires et tous documents nécessaires à cette opération.

Les honoraires du maître d’oeuvre sont fixés à 2 288 euros TTC financés dans la précédente résolution.

POUR : 779 sur 1 000 tantièmes

CONTRE : 221 sur 1 000 tantièmes

[J] [S] (221)

ABSTENTIONS : 0 tantièmes

5 copropriétaires totalisent 1 000 tantièmes au moment du vote

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS ET REPRESENTES.

Au soutien de sa demande en nullité des résolutions n°4 et 5, M. [J] soulève les motifs suivants :

— aucun devis n’a été joint à la convocation ;

— chacun des devis devait être soumis dans le cadre d’une résolution séparée ;

— la souscription d’une assurance dommage ouvrfage et du montant des honoraires du syndic devait également faire l’objet d’une résolution séparée ;

— les résolutions adoptées avec des réserves étaient nulles.

Sur l’absence de devis joint à la convocation :

Comme le soulève le syndicat des copropriétaires, l’objectif de l’ article 11, I, 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est de permettre aux copropriétaires, avant de se prononcer sur les contrats à passer avec les tiers, de pouvoir vérifier et comparer les offres de fournisseurs et prestataires de services de manière à retenir celles leur paraissant financièrement les plus avantageuses ou les plus fiables au regard des intérêts de la collectivité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’ensemble des devis ont été joints à la convocation.

Il produit la convocation à l’assemblée générale faisant valoir que les devis afférents à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire y sont annexés (pièce n°5).

A la lecture des annexes, il apparaît que le maitre d’oeuvre, M. [Y] a fait un tableau de synthèse de l’appel d’offres en matérialisant trois offres :

— Entreprise 2 GTIC : 28 439,40 euros TTC

— Entreprise Richard Maçonnerie : 30 262,10 euros TTC

— Entreprise Di Raffaello : 34 806,20 euros TTC.

Il indique que l’entreprise la moins disante est l’entreprise 2 GTIC pour un montant de 28 439,40 euros TTC.

Or au vu de la nature des travaux envisagés, la note de synthèse établie par le maitre d’oeuvre ne permet d’effectuer une comparaison entre les différentes propositions des entreprises.

Ce tableau récapitulatif intégrant les devis, est insuffisant pour assurer l’information des copropriétaires, en l’absence de détails des prestations.

En effet, le tableau comparatif n’est pas détaillé poste par poste, de sorte que les copropriétaires n’ont pas été en mesure d’apprécier les conditions essentielles des devis de travaux de consolidation de la structure de l’escalier et de la terrasse et prestations annexes des trois entreprises proposées.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que les renseignements fournis par ce tableau n’apportaient pas à l’assemblée une information suffisante pour lui permettre de se décider en pleine connaissance de cause.

Le consentement des copropriétaires ayant participé au vote, n’était pas parfaitement libre et éclairé par les modalités de présentation des conditions essentielles des offres des entreprises.

En outre, à la lecture de ladite convocation produite par M. [J], il ne ressort pas que ce document synthétisant le résultat des appels d’offre ait été joint.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions n°4 et n°5, conséquence du vote de la résolution n°4, en l’absence de communication des documents nécessaires à leur validité.

Il n’y aura pas lieu d’examiner les autres moyens développés au soutien de la demande d’annulation, cette dernière ayant été accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant ne démontre aucunement d’intention de nuire de la part de M. [J] dans son action en justice.

La procédure d’appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance, et l’a condamné à payer à M. [J] la somme de 1 200 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également confirmé en ce qu’il a dispensé M. [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Succombant, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, sera condamné à supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de maître Annabelle Lefebvre.

Il sera également condamné à verser à M. [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété 'LE PRO\/ENCAL’ situé [Adresse 4] à [Localité 3] (83), représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’artilce 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété 'LE PRO\/ENCAL’ situé [Adresse 4] à [Localité 3] (83), représenté par son syndic en exercice, de sa demande formulée à ce titre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété 'LE PRO\/ENCAL’ situé [Adresse 4] à [Localité 3] (83), représenté par son syndic en exercice, aux dépens de la procédure d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,