COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/249

Rôle N° RG 25/07487 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO5SR

[B] [T] [N] [J]

[E] [P] épouse [N] [J]

C/

SAEM CDC HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Camille WATHLE

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 27 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00677.

APPELANTS

Monsieur [B] [T] [N] [J]

né le 16 Septembre 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [P] épouse [N] [J]

née le 18 Août 1990 à [Localité 3] (COMORES) demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2019, la société anonyme d’économie mixte (SAEM) CDC Habitat a consenti à Mme [E] [P] épouse [N] [J] et M. [B] [T] [N] [J] un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 4], [Adresse 5], villa n° [Etablissement 1], à [Localité 4] ainsi qu’un emplacement de parking n° 174, moyennant une échéance mensuelle initiale de 1 090 euros.

Le 11 septembre 2024, la société CDC Habitat a délivré à Mme et M. [N] [J] un commandement de payer la somme principale de 1 775,91 euros visant la clause résolutoire insérée au bail au titre d’un arriéré locatif.

Soutenant que ce commandement est resté infructueux, la société CDC Habitat a, par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2025, fait assigner Mme et M. [N] [J] devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin de constater la résiliation du bail, d’ordonner leur expulsion et de les voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 27 mai 2025, ce magistrat a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 novembre 2024 ;

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec au besoin le concours de la force publique, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par acte de commissaire de justice ;

— condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] à payer à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et remise des clés au propriétaire ;

— condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] à verser à la société CDC Habitat la somme provisionnelle de 1 033,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné in solidum Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] à verser à la société CDC Habitat la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 septembre 2024.

Suivant déclaration transmise au greffe le 20 juin 2025, Mme et M. [N] [J] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal,

— déboute l’intimée de ses demandes :

— prononce la suspension de la clause résolutoire insérée au bail considérant la reprise du paiement des loyers et la résorption intégrale de la dette locative et ordonne la reprise du cours du bail locatif ;

à titre subsidiaire,

— leur octroie un délai d’un an à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour leur permettre de se reloger dignement avant l’effectivité de leur expulsion ;

en tout état de cause,

— déboute l’intimée de ses demandes ;

— la condamne à lui verser leur la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonne que chaque partie conserve les dépens à sa charge.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société CDC Habitat demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter les appelants de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de Me de Angelis, sur son affirmation de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail et la mesure d’expulsion

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai mais également contenir, à peine de nullité, le décompte de la dette.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il est acquis que le contrat de bail signé par les parties comporte, dans un article 7, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

Le commandement de payer délivré le 11 septembre 2024 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 1 775,91 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024.

Les décomptes versés aux débats révèlent, qu’à la date du 12 novembre 2024, les locataires étaient toujours redevables d’un arriéré locatif de 3 073,17 euros.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-après.

Sur la demande de délais de paiement rétroactifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

En l’espèce, alors même qu’il résulte de l’ordonnance entreprise que les appelants étaient redevables d’un arriéré locatif de 1 033,47 euros à la date du 12 mars 2025, ces derniers versent aux débats une attestation établie par leur bailleresse le 15 juillet 2025 aux termes de laquelle il est indiqué que les appelants sont à jour du paiement de leurs loyers et charges sous réserve du paiement du loyer courant, étant relevé qu’ils justifient avoir réglé la somme de 1 224,92 euros le 9 juillet 2025.

En l’absence de décompte actualisé, il n’est pas démontré que les appelants n’ont pas repris le paiement de leurs échéances courantes après avoir apuré leur dette locative le 2 juillet 2025 en réglant la somme de 4 964,80 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à Mme et M. [N] [J] des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 11 septembre 2024 expirant le 2 juillet 2025, date de l’apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que Mme et M. [N] [J] ont apuré sa dette locative et repris le paiement de leurs loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Les demandes de l’intimée tendant à ordonner l’expulsion des appelants et à les voir condamner à des provisions à valoir sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation ne sont donc pas justifiées.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a :

— ordonné l’expulsion de Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec au besoin le concours de la force publique, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par acte de commissaire de justice ;

— condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] à payer à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et remise des clés au propriétaire ;

— condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] à verser à la société CDC Habitat la somme provisionnelle de 1 033,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné les appelants à verser à l’intimée la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Les appelants ayant apuré leur dette locative au cours de la procédure d’appel, ils supporteront in solidum les dépens de la procédure d’appel, distraits au profit de Me de Angelis, sur son affirmation de droit, et seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

Enfin, l’équité ne commande pas de faire application des mêmes dispositions en faveur de l’intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 novembre 2024 ;

— condamné in solidum Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] à verser à la société CDC Habitat la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [E] [P] et M. [B] [T] [N] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 septembre 2024 ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à Mme [E] [P] épouse [N] [J] et M. [B] [T] [N] [J] des délais de paiement entre le 11 septembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 2 juillet 2025, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail à effet au 11 septembre 2024 pendant le cours des délais accordés ;

Constate que Mme [E] [P] épouse [N] [J] et M. [B] [T] [N] [J] se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer à la date du 2 juillet 2025 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute la société anonyme d’économie mixte CDC Habitat de ses demandes formées au titre de l’expulsion et des provisions à valoir sur l’arriéré locatif et l''indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par les parties non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum Mme [E] [P] épouse [N] [J] et M. [B] [T] [N] [J] aux dépens d’appel, distraits au profit de Me de Angelis, sur son affirmation de droit.

La greffière La présidente