COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/ 19

Rôle N° RG 23/10817 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLYZE

[E] [S]

[C] [S]

C/

[X] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Constant SCORDOPOULOS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARTIGUES en date du 09 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-001360.

APPELANTS

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [X] [P]

né le 11 Juin 1935 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du premier mai 2017 à effet au premier juin 2016, M. [P] a donné à bail d’habitation à M.et Mme [S] un logement situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros.

Par acte du 09 février 2022, M.[P] leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

M.et Mme [S] ont quitté les lieux le 15 février 2022.

Par actes des 19 et 22 décembre 2022, M.[P] a fait assigner M.et Mme [S] aux fins principalement de les voir condamner à lui verser la somme de 21.500 euros au titre d’un arriéré locatif outre la somme de 1004, 14 euros au titre du remplacement d’une moustiquaire.

Par jugement contradictoire du 09 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Martigues a :

— fixé le loyer à la somme de 850 euros au regard du préjudice de jouissance,

— condamné M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] à payer à M.[X] [P] la somme de 18.350 euros au titre des loyers impayés,

— condamné M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] à payer à M.[X] [P] la somme de 1004, 14 euros au titre des réparations locatives,

— débouté M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] de leur demandes reconventionnelles,

— condamné M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] à payer à M.[X] [P] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] aux dépens.

Le premier juge a condamné M.et Mme [S] à un arriéré locatif et à un dédommagement au titre des réparations locatives.

Il a estimé que M. et Mme [S] avaient subi un trouble de jouissance en raison de la présence dans le jardin de matériels appartenant au bailleur, de l’absence d’électricité et d’eau dans la buanderie et d’une piscine non exploitable ; il a considéré que M.et Mme [S] pouvaient prétendre à une réduction de loyer évalué à la somme mensuelle de 150 euros entre les mois de mai 2017 et février 2022.

Il a rejeté la demande de Met Mme [S] au titre d’une surconsommation électrique liée au fait que le système électrique du portail, permettant l’accès à trois logements, était branché sur leur propre compteur, en l’absence de factures d’électricité produites au débat. Il a rejeté leur demande au titre du vol allégué d’une bétonnière ainsi qu’au titre des améliorations apportées au logement, en l’absence de démonstration de celles-ci.

Par déclaration du 10 août 2023, M.et Mme [S] ont relevé de tous les chefs de cette décision.

M.[P] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 mai 2024 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [S] demandent à la cour :

— de déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— de fixer le montant de la réduction du loyer à hauteur de 200 euros par mois sur la période du 1 er juin 2017 au 15 février 2022 ;

— de juger que le montant de la réduction du loyer s’établit à hauteur de la somme totale de 11.300 euros et, en tant que de besoin,

— de condamner M.[X] [P] au paiement de cette somme,

— de condamner M. [X] [P] au paiement de la somme de 4.520 euros en remboursement de la consommation d’électricité supportée par les époux [S] pour le fonctionnement du portail,

— de condamner M.[X] [P] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du remboursement de la bétonnière volée,

— de condamner M. [X] [P] au paiement de la somme de 12.288,90 euros TTC au titre des matériaux achetés pour le compte de celui-ci pour la rénovation de l’appartement préalablement à l’entrée dans les lieux,

— d’ordonner la compensation des créances réciproques,

— de débouter M. [X] [P] de toutes ses demandes,

— de condamner M. [X] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent que le bail prévoyait l’usage à titre exclusif d’un jardin avec piscine et d’une buanderie.

Ils soulignent que la piscine n’a été installée qu’au mois de mai 2020, par le biais de leur propre entreprise.

Ils sollicitent l’indemnisation d’un trouble de jouissance à hauteur d’une réduction de loyer de 200 euros par mois, lié à l’impossibilité de jouir de la buanderie dépourvue d’eau et d’électricité, à la présence de gravats entreposés dans le jardin et à l’impossibilité de d’utiliser la piscine.

Ils indiquent que M.[P] ne justifie pas des charges et notent qu’à défaut de démonstration de celles-ci, la cour devra condamner M.[P] à leur rembourser les provisions sur charges.

Ils sollicitent la somme de 4520 euros au titre d’une surconsommation électrique liée au fait que l’ouverture du portail électrique, qui desservait une partie non louée du bien et trois autres locations, était branchée sur leur compteur.

Ils demandent le remboursement de la bétonnière qui a été volée par des artisans intervenus pour le compte de M.[P].

Ils précisent avoir participé à la rénovation de la maison avant leur entrée dans les lieux, expliquant que M.[P] est le beau-père de M.[S]. Ils notent justifier du règlement de matériaux pour un montant de 12.288, 90 euros.

Ils contestent être redevables d’une somme au titre du remplacement d’une moustiquaire dont il n’est pas démontré qu’ils l’auraient dégradée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025 auxquelles il convient de se référer, M.[P] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer à la somme de 850 euros au regard du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau

— de condamner les époux [S] à payer la somme de 21.500 euros au titre des loyers impayés,

— de confirmer le jugement sur la condamnation des époux [S] à payer à M.[P] la somme de 1 004.14 euros au titre des réparations locatives,

— de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les époux [S] de leurs demandes relatives à leur préjudice résultant du vol de la bétonnière et de l’électricité,

— de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les époux [S] de leur demande d’indemnisation des travaux de rénovation de l’immeuble loué,

— de condamner M.et Mme [S] à payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure comprenant le commandement de payer, la sommation de payer et l’état des lieux de sortie distraits au profit de Maître SCORDOPOULOS, Avocat qui y a pourvu.

Il expose qu’aucune provision sur charges n’est visée au bail et que le loyer s’élève à 1000 euros par mois, si bien que le débat sur la justification des charges est sans intérêt.

Il fait état d’un arriéré locatif.

Il estime peu probant le constat d’huissier établi par la SCP [V] au motif qu’il n’est pas contradictoire ; il indique qu’une buanderie peut servir de lieu de stockage ; il déclare qu’il n’est pas démontré qu’il serait le propriétaire des matériaux et outils stockés dans le jardin et rappelle que les époux [S] possèdent une entreprise de travaux. Il indique que les époux [S] n’ont fait aucune réclamation concernant la piscine située dans le jardin dont ils n’avaient pas la jouissance exclusive; il précise qu’une piscine existait à l’origine et que les locataires ont souhaité qu’elle soit changée si bien qu’il en a acheté une neuve que ces derniers devaient poser.

Il conteste l’existence d’une surconsommation électrique qui n’est pas démontrée. Il relève qu’il existe un commutateur avec trois positions et que ce dernier est changé tous les six mois afin que l’électricité soit répartie entre les locataires. Il ajoute que M.et Mme [S] ne démontrent pas que leur consommation d’électricité excessive proviendrait de l’ouverture et de la fermeture du portail.

Il considère que les époux [S] ne démontrent pas que les factures produites au débat seraient en lien avec la rénovation alléguée du bien. Il précise que Mme [S], qui est à la tête d’une entreprise de construction, avait domicilié sa société à l’adresse du logement loué. Il indique justifier avoir lui-même rénové le bien loué.

Il soutient n’être pas responsable du vol de la bétonnière.

Il sollicite enfin la condamnation de M.et Mme [S] à lui rembourser le coût d’une moustiquaire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 06 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur l’arriéré locatif et sur le trouble de jouissance

M.[P] ne sollicite aucune somme à titre de charges. Il ne demande qu’un arriéré de loyers.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail conclut entre les parties, signé le premier mai 2017, à effet au premier juin, mentionne un loyer mensuel de 1000 euros, sans provision sur charges. Il porte sur un appartement situé au premier étage d’une maison, comportant trois chambres avec un salon, une cuisine américaine, une cuisine meublée, un lave-vaisselle et un jardin disposant d’une piscine et une buanderie.

M.et Mme [S] ne démontrent pas avoir réglé l’intégralité des loyers dus.

Ils seront en conséquence condamnés au versement de la somme de 21.500 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ces derniers allèguent d’un préjudice de jouissance.

La demande de M.et Mme [S] est en réalité une demande de dommages et intérêts devant être compensée avec le montant de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.(…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

La buanderie fait partie du bail. Les locataires devaient pouvoir utiliser cette pièce, selon l’usage usuellement convenu, à savoir un local réservé à la lessive, ce qui suppose de nos jours la présence d’électricité et a minima d’alimentation en eau. M.[P] ne conteste pas que cette pièce est dépourvue d’électricité et d’alimentation en eau. Il a en conséquence manqué à son obligation de délivrance d’un tel local. M.et Mme [S] ont nécessairement subi un préjudice lié à l’absence d’utilisation de cette buanderie, qui sera intégralement réparé par une somme de 50 euros par mois.

L’état des lieux d’entrée produit au débat se trouve en photocopie dans le procès-verbal de constat du 15 février 2022 établi par Maître [V], à la demande de M.et Mme [S].

Rien n’est mentionné s’agissant de la piscine.

M.et Mme [S] ne démontrent pas que la piscine visée au bail n’était pas en bon état de réparation locative lors de la prise d’effet du bail. Ils ne produisent aucune pièce aux termes de laquelle ils auraient sollicité de leur bailleur une éventuelle réparation de celle-ci.

Il est mentionné dans le procès-verbal de constat sus-visé, qu’une piscine a été achetée par M.[P] et installée par leurs soins, sans mention que celle-ci aurait été défaillante et sans doléance de M.et Mme [S] durant l’exécution du bail. Ils ne justifient en conséquence d’aucun manquement lié à la délivrance d’une piscine ni d’une défectuosité de cette dernière. Ils ne peuvent dès lors prétendre à une indemnisation s’agissant de la piscine.

Le bail évoque l’existence d’un jardin, sans mention de surface. M.et Mme [S] expliquent qu’ils avaient installé une bétonnière dans le jardin. Ils ne justifient pas que les gravats dont ils se plaignent seraient le fait du bailleur. Ils ne peuvent en conséquence solliciter une indemnisation de ce fait.

Dès lors, le trouble de jouissance subi par M.et Mme [S] durant l’exécution du contrat de bail s’élève à la somme de 2850 euros (du premier juin 2017-date de prise d’effet du bail- au mois de février 2022, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux).

Sur la demande au titre du vol allégué de la bétonnière

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

M.et Mme [S] ne démontrent pas que la disparition de leur bétonnière aurait eu lieu par la faute de M.[P]. Ils seront en conséquence déboutés de la demande tendant à voir condamner M.[P] à leur verser la somme de 1500 euros au titre de la disparition de cette bétonnière. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de la surconsommation d’électricité

Il n’est pas démontré par M.et Mme [S] qu’ils auraient subi une surconsommation électrique, de surcroît en lien avec un manquement de leur bailleur. Ils seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner M.[P] à leur verser la somme de 4520 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre des matériaux achetés pour le compte de M.[P] aux fins de rénovation de l’appartement

M.et Mme [S] ne démontrent pas avoir effectué, dans l’intérêt de M.[P], une rénovation de son bien pour montant de 12.288, 90 euros au titre des matériaux acquis dans l’intérêt de ce dernier. Ils ne démontrent pas avoir procédé aux aménagements visés dans le procès-verbal de constat du 15 février 2022. A supposer qu’ils aient procédé à ceux-ci, il convient de rappeler qu’en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Le jugement déféré qui a rejeté leur demande sera confirmé.

Sur la demande de M.[P] au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)

Ni le bail ni le constat des lieux d’entrée n’évoquent une moustiquaire. En conséquence, il convient de rejeter la demande de M.[P] relative à l’indemnisation au titre de la moustiquaire, dont il est uniquement indiqué par ailleurs, dans le constat des lieux de sortie établi le 15 février 2022 par M.[R], qu’elle n’est pas dans son seuil. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par M.et Mme [S] et celle due par M.[P].

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [S] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le commandement de payer et la sommation de payer ne sont pas dépens et doivent être intégrés dans les frais irrépétibles.

L’état des lieux de sortie n’est pas non plus une charge comprise dans les dépens.

En application de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

M.[P] ne justifie pas qu’il aurait été nécessaire d’établir un constat des lieux de sortie par voie d’huissier. D’autre part, il ne ressort pas du constat qu’il produit que M.et Mme [S] auraient été convoqués au moins sept jours à l’avance par le commissaire de justice. En conséquence, il ne peut ni demander à ce que cet acte soit pris en charge par moitié et encore moins qu’il soit à la charge de M.et Mme [S].

M.et Mme [S] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[P] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Ce dernier ne forme pas un appel incident sur le montant des frais irrépétibles qu’il a obtenu en première instance.

Le jugement déféré qui a condamné M.et Mme [S] aux dépens et au versement de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

Il convient de condamner M.et Mme [S] à verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] au titre du vol de la bétonnière, de la surconsommation électrique et de la rénovation et aménagement du bien ;

— condamné M.[E] [S]et Mme [C] [Z] épouse [S] aux dépens et au versement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] au versement de la somme de 21.500 euros au titre de l’arriéré locatif ;

REJETTE la demande de M.[X] [P] au titre de la moustiquaire ;

CONDAMNE M.[X] [P] à verser à M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] la somme de 2850 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par les parties ;

CONDAMNE M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] à verser à M.[X] [P] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande de M.[E] [S]et Mme [C] [Z] épouse [S] au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[E] [S] et Mme [C] [Z] épouse [S] aux dépens de la présente instance, ces derniers ne comprenant ni le coût du commandement de payer, ni le coût de la sommation de payer ni le coût de l’état des lieux de sortie.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,