AFFAIRE : N° RG 23/01626

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 12 Janvier 2023

RG n° 22/02848

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [S] [C] [L]

né le 13 Avril 1981 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Sophie POUSSIN, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-01844 du 07/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMEE :

E.P.I.C. [Localité 5] LA MER HABITAT

N° SIRET : 271 400 020

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représenté et assisté par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 21 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 19 décembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 2007, prenant effet le 1er décembre 2007, la société OPH [Localité 5] la mer habitat a consenti à Mme [O] [L] un contrat de bail d’habitation portant sur un appartement de type F3 (porte n° 6), situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 268,81 euros outre les charges.

Selon avenant au contrat signé le 3 mars 2022, le contrat de location a été transféré à compter du 2 août 2020 à M. [S] [L], se substituant dans les droits et obligations de Mme [O] [L] issus du contrat initial.

Plusieurs échéances de loyer demeurant impayées, la société OPH [Localité 5] la mer habitat a adressé à M. [S] [L], par acte d’huissier de justice du 11 avril 2022 délivré à étude d’huissier, un commandement de payer la somme de 1.863,43 euros au titre des loyers et des charges impayés, visant la clause résolutoire.

En l’absence de règlement, la société OPH Caen la mer habitat a, par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2022, assigné M. [S] [L] devant le tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir la résiliation du contrat de location litigieux aux torts du locataire, de voir ordonner son expulsion des lieux occupés, et de le voir condamner au paiement des arriérés de loyers dus, outre les loyers en cours, et les charges, les indemnités d’occupation et autres indemnités.

Par jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2023, rectifié par jugement du 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, a :

— constaté la résiliation du bail en date du 12 décembre 2007 portant sur un local à usage d’habitation : un appartement (référence sous le n°1100) de type F3 (porte n°6), situé [Adresse 4], liant la société OPH [Localité 5] la mer habitat à M. [S] [L], à la date du 11 juin 2022 ;

— ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux (2) mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [S] [L] à verser mensuellement à la société OPH [Localité 5] la mer habitat une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue et de débouter la société OPH [Localité 5] la mer habitat du surplus de ses prétentions de ce chef ;

— condamné M. [S] [L] à verser au profit de la société OPH [Localité 5] la mer habitat la somme de trois mille cinq cent quarante-trois euros et quatre-vingt-six centimes (3.543,86 euros) au titre de l’ arriéré de loyer dû au 24 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 à hauteur de la somme de deux mille vingt-six euros et dix-sept centimes (2.026,17 euros), et à compter de la date de la décision pour le surplus ;

— dit qu’ il y a lieu, en ce cas, d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [S] [L] ;

— condamné M. [S] [L] à verser au profit de la société OPH [Localité 5] la mer habitat une indemnité de cinquante euros (50 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M. [S] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11/04/2022 ;

— rejeté le surplus des demandes des parties ;

— dit qu’une copie de la décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Par déclaration du 4 juillet 2023 adressée au greffe de la cour, M. [S] [L] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 8 août 2023, M. [S] [L] demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail,

— Accorder à M. [L] un report de sa dette pour une période de 24 mois à compter de la décision à intervenir,

— Dire que la dette de M. [L] ne produira pas d’intérêts pendant une période de 24 mois à compter de la décision à intervenir,

Subsidiairement,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail,

— Accorder à M. [L] un échelonnement de sa dette sur une période de 24 mois à compter de la décision à intervenir, avec des mensualités de 150 euros par mois les 23 premiers mois et le solde au 24e mois,

— Dire que la dette de M. [L] ne produira pas d’intérêts pendant une période de 24 mois à compter de la décision à intervenir,

Encore plus subsidiairement,

— Accorder à M. [L] un délai de 36 mois à compter de la décision à intervenir pour rendre les lieux libres de toute occupation de son chef,

En tout état de cause,

— Débouter purement et simplement la société OPH [Localité 5] la mer habitat de l’intégralité de ses demandes,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par dernières conclusions déposées le 25 octobre 2023, l’EPIC [Localité 5] la mer habitat demande à la cour de :

— Dire M. [S] [L] mal fondé en son appel,

— Confirmer le jugement entrepris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

1. Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, applicable aux faits d’espèce, énonce au paragraphe V que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le paragraphe VII du même article dispose que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A titre liminaire, il convient de relever que l’acquisition de la clause résolutoire et le montant de la dette locative de M. [S] [L] à hauteur de 3.543,86 euros au titre de l’arriéré de loyer dû au 24 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 pour la somme de 2.026,17 euros et à compter de la date du jugement entrepris pour le surplus, ne sont pas contestés.

En l’espèce, M. [S] [L] demande à titre principal le report de sa dette locative pour une période de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, au motif qu’il est de bonne foi, sa dette locative étant due à ses difficultés financières. Subsidiairement, il demande des mesures de rééchelonnement de sa dette sur une période de 24 mois, avec des mensualités de 150 euros par mois et le solde au 24e mois.

Or, le locataire reconnaît ne pas être en mesure de régler sa dette, compte tenu de ses faibles ressources mensuelles consistant dans le revenu de solidarité active (RSA) d’un montant de 526,72 euros, selon attestation de paiement établie par la Caisse d’allocations familiales du Calvados (CAF) du 3 juillet 2023.

S’agissant de sa situation financière actuelle, M. [S] [L] ne communique aux débats aucun document actualisé. En effet, son dernier avis d’imposition date de 2022 pour les revenus perçus au cours de l’année 2021 et l’attestation dressée par la Caisse d’allocations familiales (CAF) couvre uniquement la période allant de novembre 2022 à juin 2023, aucun pièce justificative récente détaillant les prestations perçues ne figurant au dossier.

Si le locataire indique qu’il pourra envisager un remboursement de ses arriérés locatifs à l’issue du report de 24 mois sollicité, lorsqu’il aura retrouvé un travail, ce cas de figure demeure une simple possibilité, qui n’est étayée par aucun justificatif.

M. [S] [L] se borne ainsi à solliciter des délais de paiement sans produire des éléments permettant à la cour d’apprécier sa situation financière et l’opportunité de prévoir de tels délais, il ne justifie non plus de la possibilité de respecter un éventuel calendrier de paiement.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la condition prévue à l’article 24 V précité, qui subordonne l’octroi des délais de paiement par le juge à la condition que le locataire se trouve en situation de régler sa dette locative, n’est pas remplie en l’espèce.

Dès lors, M. [S] [L] sera débouté de sa demande tendant à obtenir, à titre principal, un délai de report de 24 mois de sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, des mesures de rééchelonnement de sa dette locative de 24 mois, ainsi que la suspension des effets de la résolutoire.

2. Sur la demande de sursis à expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, M. [S] [L] demande un sursis à expulsion pour une période de trois ans, estimant qu’au vu de sa situation sociale et financière, son relogement est particulièrement difficile.

Toutefois, il ne communique aucune pièce au soutien de ces allégations. Il ne justifie ni des recherches réalisées pour son relogement, le cas échéant, demeurées infructueuses, ni d’une situation particulière de nature à démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Dès lors, il convient de débouter M. [S] [L] de sa demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Les autres chefs de dispositif du jugement entrepris, non critiqués, seront confirmés.

3. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. [S] [L], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [S] [L] de sa demande tendant à obtenir à titre principal un report de 24 mois de sa dette locative et la suspension des intérêts légaux pendant ce délai, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire,

Déboute M. [S] [L] de sa demande tendant à obtenir à titre subsidiaire des mesures de rééchelonnement de sa dette locative de 24 mois et la suspension des effets de la résolutoire,

Déboute M. [S] [L] de sa demande tendant à obtenir à titre subsidiaire le sursis à expulsion,

Condamne M. [S] [L] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY