COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 JANVIER 2026

N° 2026/ 47

Rôle N° RG 22/02974 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6HR

[O] [E]

C/

[L] [G] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ramzi AIDOUDI

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 18 Novembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/10411 rectifié par jugement du 27 Janvier 2022 rendu par le TJ de [Localité 8].

APPELANTE

Madame [O] [E]

née le 15 Février 1953 à [Localité 9] (ALGERIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ramzi AIDOUDI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [L] [G] épouse [R]

née le 20 Août 1937 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Pauline MANARA-PAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DAMPFHOFFER, magistrate honoraire, ayant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire, ayant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 18 novembre 2021 et le jugement rectificatif rendu le 27 janvier 2022, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déclare la demande de Mme [L] [R], née [G], recevable,

' dit que le commandement de payer délivré le 25 juillet 2017 est valable,

' ordonne le bénéfice de la clause résolutoire de plein droit prévue dans l’acte de vente du 1er août 2011 et constate la résiliation du bail à effet du 26 août 2017,

' ordonne l’expulsion des lieux de Mme [O] [E] et/ou de tout occupant de son chef par huissier de justice avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification par huissier du jugement ainsi qu’à remettre tous les documents concernant l’occupation du bien et notamment le contrat de bail éventuellement conclu par celle-ci,

' condamne Mme [O] [E] à payer à Madame [R] la somme de 774,78 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la signification par huissier de justice du jugement à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,

' condamne Madame [O] [E] aux dépens ainsi qu’à payer à Madame [R] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejette le surplus des demandes,

' ordonne l’exécution provisoire.

Vu le jugement rectificatif :

' rectifie comme suit le jugement du 18 novembre 2021 :

constate l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit de l’acte de vente du 1er août 2011 au profit de Madame [L] [R] à compter du 26 août 2017,

' annule le visa de l’article L 145 ' 41 du code du commerce dans le corps du jugement en page 7 alors que le litige concerne un contrat de rente viagère et non pas les baux commerciaux,

' dit que cette rectification sera mentionnée en marge de la minute de ce jugement et des expéditions qui en seront délivrées,

' laisse les dépens à la charge du trésor public.

Pour statuer ainsi le jugement sur le fond retient essentiellement que quand bien même la dette poursuivie a été honorée au moment de l’assignation au fond, le vendeur conserve un intérêt à agir puisqu’il pouvait faire valoir le bénéfice de la clause résolutoire, le règlement n’étant pas intervenu dans le délai imparti de 30 jours après la délivrance du commandement ; que le commandement a été valablement délivré par huissier, qu’il vise la clause résolutoire et que l’erreur dans le décompte n’est qu’une erreur matérielle ; que le commandement valant mise en demeure, il n’est pas nécessaire de le faire précéder d’une autre mise en demeure ; que la clause figurant à l’acte de vente ne peut se voir reprocher d’être équivoque et enfin, que le fait que le vendeur ait sollicité l’indexation du loyer ne peut être considéré comme manifestant la volonté de poursuivre le contrat ; qu’il n’y a pas de mauvaise foi établie de la part du créancier pouvant entraîner la non application de la clause résolutoire et ce quand bien même le débit rentier serait de bonne foi.

Vu l’appel interjeté contre cette décision le 25 février 2022 par Mme [E] ;

Vu les conclusions de l’appelante en date du 24 mai 2022 demandant de :

' annuler/infirmer le jugement du 18 novembre 2021 rectifié par le jugement du 27 janvier 2022 et en conséquence,

' sur la nullité du commandement de payer, prononcer la nullité de ce commandement pour insuffisance de vérification, défaut de reproduction de la clause résolutoire, mention erronée du décompte de la dette, et en conséquence, rejeter l’application de la clause résolutoire,

' sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, juger Madame [R] irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, y compris en première instance,

' sur le fond, rejeter l’application de la clause résolutoire pour non-respect de la procédure de mise en 'uvre, en raison du caractère équivoque de la clause, en raison de la volonté explicite de poursuivre le contrat de Madame [R], en raison de la mauvaise foi du vendeur,

' à titre subsidiaire, sur la suspension de la clause résolutoire, suspendre ladite clause et rejeter l’acquisition de la clause,

' en tout état de cause, condamner Madame [R] aux dépens et à payer à Madame [E] la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de Mme [R] en date du 20 mai 2025, demandant de :

' confirmer le jugement du 18 novembre 2021 et le jugement du 27 janvier 2022 et rejeter toutes les demandes de l’appelante,

' en conséquence, déclarer sa demande recevable, constater que le commandement de payer est valable, déclarer que la clause résolutoire est valide et non équivoque,

' constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à compter du 26 août 2017 et ordonner le bénéfice de cette clause à son profit,

' ordonner l’expulsion des lieux de Mme [E] et celle de tout occupant de son chef par huissier de justice avec le concours de la force publique d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification par huissier du jugement, ainsi qu’à remettre tous les documents concernant l’occupation du bien et notamment le contrat de bail éventuellement conclu par celle-ci,

' condamner Madame [E] à payer à Madame [R] la somme de 778,78 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la signification par huissier de justice du jugement jusqu’à complète libération des lieux,

' rejeter toutes les demandes de l’appelante,

' rejeter sa demande en suspension de la clause résolutoire,

' ordonner la publication de l’arrêt à intervenir avec les précisions données au dispositif,

' condamner l’appelante à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 28 octobre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [R] a conclu avec Madame [E], le 1er août 2011, un contrat de vente avec rente viagère relativement à un immeuble situé à [Localité 8], moyennant le paiement d’une somme de 130'000 euros, 20'000 euros étant payables comptant et une rente viagère de 700 euros étant par ailleurs mensuellement stipulée.

À la suite de la défaillance de l’acquéreur, Mme [R] lui a fait délivrer, à la date du 25 juillet 2017, un commandement de payer et l’acquéreur n’ayant pas réglé les sommes dues dans le délai de 30 jours requis, Mme [R] a saisi, d’abord, le juge des référés, lequel retenant l’existence d’une contestation sérieuse, a rejeté la demande tendant à voir constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue à l’acte notarié de vente, puis, elle a assigné devant le juge du fond.

La clause résolutoire insérée à l’acte est ainsi rédigée :

« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de la rente et 30 jours après un simple commandement de payer contenant déclaration par le crédit rentier de son intention de se prévaloir de la présente clause et resté sans effet, la présente vente sera résolue de plein droit, purement et simplement, sans qu’il y ait besoin de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant l’offre postérieure des arrérages. Il est expressément convenu qu’en cas de décès du débit rentier, le délai ci-dessus fixé à 30 jours sera de 90 jours au profit des héritiers du débit rentier.

Lors de la résolution, tous les arrérages perçus par le crédit rentier et tous les embellissements et améliorations apportés à l’immeuble vendu seront de plein droit définitivement acquis au crédit rentier, sans concours ni répétition, à titre de dommages-intérêts d’indemnité forfaitaire.

La partie du prix payé comptant sera, en ce cas, restituée sans délai au débit rentier. »

L’acte prévoit, en outre, que le débit rentier doit s’acquitter du paiement de la rente le 5 de chaque mois.

Les conclusions de Mme [E] demandent 'l’annulation/infirmation’ du jugement.

Aucun moyen de nature à justifier l’annulation n’étant cependant soutenu, la première branche de cette demande sera rejetée.

Au soutien de son appel tendant à l’infirmation, Mme [E] conclut à la nullité de commandement de payer délivré le 25 juillet 2017 et elle invoque plusieurs moyens à cet effet.

Sur le défaut de signification régulière, elle fait valoir que la signification a été faite par remise à l’étude, que l’huissier est soumis à des exigences strictes afin de procéder à une telle signification à personne et qu’il aurait dû rechercher une possible signification sur le lieu de travail.

L’examen de l’acte ainsi critiqué permet de retenir que l’huissier a considéré que le domicile était certain après les vérifications suivantes : le nom est inscrit sur la boîte aux lettres ; le nom est inscrit sur l’interphone ; l’adresse est confirmée par le voisinage.

Il s’agit là de vérifications suffisantes au regard des exigences légales et de nature à justifier, en l’absence de personne présente, la remise faite à l’étude, étant, en outre et à cet égard, observé que Madame [E] ne prouve pas avoir eu un autre domicile à la date précise de la signification même si elle l’allègue, qu’elle a été assignée en référé à cette même adresse le 8 août 2018 et qu’elle a comparu sans critiquer les modalités de délivrance de l’assignation alors pourtant que l’huissier avait signifié en son étude après avoir noté que le nom est inscrit sur la boîte aux lettres et que l’adresse a été confirmée par le voisinage; qu’en toute hypothèse, lorsque la réalité du domicile est suffisamment consacrée par l’huissier, celui-ci n’a aucune obligation de procéder à une signification sur le lieu de travail du requis.

Les témoignages produits par l’appelante faisant état de ce que la maison est dotée d’une sonnette ordinaire et non d’un interphone et que la boîte aux lettres ne porte pas son nom ne sauraient venir contredire les constatations de l’huissier qui font foi jusqu’à inscription de faux.

Il en est de même de la pièce 11 de l’appelante consistant dans des photographies au demeurant difficilement lisibles présentées comme extraites de Google Street View qui ne sauraient, seules, contredire les constatations de l’huissier non utilement remises en cause.

Il en est de même de l’allégation, au terme de laquelle le voisinage n’aurait pas été interrogé.

Le fait qu’il n’indique pas l’identité des personnes interrogées est inopérant.

Il est également vain de prétendre que l’huissier n’aurait pas déposé l’avis dans la boîte aux lettres dès lors que ses mentions à ce sujet font également foi jusqu’à inscription de faux.

L’appelante invoque, ensuite, l’absence de reproduction de la clause résolutoire et rappelle des dispositions de l’article 1225 du Code civil, aux termes duquel la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire; elle fait valoir que le commandement de payer délivré ne contenait que deux feuilles, l’une relative au commandement de payer et l’autre constituant le parlant, la copie de la clause résolutoire n’y figurant pas ; qu’il ne peut être retenu que la clause résolutoire figurait au verso de l’une des pages puisque l’acte indique qu’il comporte une copie jointe.

La lecture de l’acte permet cependant de retenir qu’en sa première page, l’huissier mentionne qu’il agit en vertu d’un acte de vente viagère en la forme exécutoire du 1er août 2011 et de 'la clause résolutoire insérée au dit acte et dont copie jointe', ces mentions faisant également foi jusqu’à inscription de faux.

L’appelante fait encore valoir qu’il y a une erreur dans le décompte du commandement de payer en ce qu’il mentionne une dette de 6074,71 euros, laquelle comprend de manière erronée deux fois l’échéance du mois d’avril 2017.

Il est certain que l’acte mentionne, par deux fois au titre du décompte de la dette de rente viagère, la rente due pour le mois d’avril 2017 pour la même somme 731,10 euros dans deux écritures mentionnées de ce même chef.

Cette erreur ne porte cependant pas à préjudice dès lors que le montant de la dette résulte d’un calcul précis et parfaitement explicité par le décompte, lequel ne peut tromper le débiteur, la double écriture de l’échéance d’avril 2017 y apparaissant de façon parfaitement évidente.

La nullité ne saurait donc être encourue de ce chef.

L’appelante invoque, en dernier lieu, l’irrecevabilité de la demande pour défaut d’intérêt à agir, faisant valoir que la crédit rentière avait été réglée de la totalité des arrérages dus et que son intérêt avait disparu à la date où elle l’a assignée, le 8 août 2018.

À cet égard, le tribunal a exactement retenu que la seule circonstance que la dette soit finalement réglée ne privait pas Mme [R] de son intérêt à agir du chef de l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que le débit rentier ne s’était pas acquitté de cette somme dans le respect du délai de 30 jours prévu à l’acte.

Sur le fond, l’appelante fait valoir que la clause résolutoire doit être mise en 'uvre de bonne foi et être précédée d’une mise en demeure.

Sur la mauvaise foi, dont la preuve incombe à Mme [E], il sera retenu qu’il ne peut être reproché au crédit rentier de n’avoir pas réagi à la première défaillance de l’année 2017 alors qu’il n’est pas démontré, malgré les allégations du débit rentier à cet égard faisant état d’une rigoureuse exigence de sa part, que tel était effectivement son comportement précédemment .

Mme [E] ne peut davantage se prévaloir du fait que Mme [R] aurait voulu lui laisser croire qu’elle aurait disparu pour accréditer son décès, aucun élément n’étant, en effet, versé en ce sens.

Pour soutenir que l’obligation préalable de mise en demeure n’a pas été respectée, d’une part, elle reprend les moyens tirés de l’irrégularité du commandement, qui ont été ci-dessus rejetés.

Le commandement valant mise en demeure, il a, d’autre part, été exactement jugé qu’il n’est pas nécessaire de procéder à un acte distinct de celui-ci.

L’appelante affirme, enfin, que la clause résolutoire doit être rédigée en des termes non équivoques.

À cet égard, la lecture du contrat permet de retenir que celle-ci figure clairement en page 10 ;

il ne peut lui être reproché d’être intégrée au titre du paragraphe consacré aux obligations du débit rentier et notamment, de son obligation de payer ponctuellement la rente viagère dès lors qu’il s’agit de la sanction de cette obligation qui est parfaitement énoncée en son point numéro quatre entièrement consacré à cette question.

Le fait que le paragraphe suivant et le paragraphe précédent traitent de la question des intérêts dus en cas de retard de paiement et de la faculté de payer la rente entre les mains d’un organisme d’assurance-vie n’apporte aucune confusion à cette clause, dont par ailleurs rien n’exige qu’elle soit inséré avec un titre 'clause résolutoire’ à partir du moment où elle est clairement formulée dans un contexte de surcroît relatif à l’obligation de paiement.

Il ne peut non plus être utilement reproché au vendeur d’avoir sollicité l’indexation de la rente due le 1er août 2018, au motif que cette réclamation serait l’expression de sa volonté de poursuivre le contrat.

Le tribunal a d’ailleurs exactement retenu son intérêt, même après délivrance du commandement de payer et de l’assignation, à voir réactualisée la rente, la pratique conduisant, en effet, à fréquemment aligner le paiement de l’indemnité d’occupation sur le montant de la dernière rente.

Sur la suspension de la clause résolutoire, le débit rentier fait valoir sa bonne foi et les efforts effectués en vue de régulariser sa situation, s’étant acquitté de sa dette par des virements effectués le 25 octobre 2017 et le 16 novembre 2017.

Il affirme que la jurisprudence rendue à propos des baux commerciaux des baux d’habitation concernerait des situations « transposables ».

Il lui est toutefois valablement opposé que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire ne peut être invoqué dans le cadre du contrat de vente avec rente viagère, celui-ci étant, en effet, réservé aux contentieux pour lequel elle est spécifiquement prévue par les textes, ce qui n’est pas le cas d’une telle vente et aucun raisonnement par analogie ne permettant de soumettre la vente avec rente viagère au même régime que celui prévu dans le code du commerce pour les baux commerciaux ou celui prévu au titre de la loi du 6 juillet 1989, le contrat conclu entre les parties ne prévoyant non plus aucune possibilité de ce chef.

Le jugement sera donc confirmé.

En raison de sa succombance, Mme [E] supportera les dépens de la procédure d’appel et versera, en équité, à Madame [R] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière avec les mentions suivantes concernant l’immeuble :

Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 8], 13008,69 et [Adresse 5]

précision étant ici faite que l’adresse postale et [Adresse 6]

cadastré dite commune section [Cadastre 7] C, numéro, savoir :

' [Cadastre 2] pour une contenance de 23a 91ca

' [Cadastre 3] pour une contenance de 12a 75ca

soit un total de 36a 66ca.

Le lot numéro 186, un appartement de type F3 situé au quatrième étage à droite de l’immeuble numéro huit du bloc C composé de : salle de séjour, chambre, cuisine, salle d’eau avec loggia et un water-closet avec les 95 10/1000 indivis des parties communes générales du groupe d’habitation et les 82,6/1000 indivis des parties communes de l’immeuble numéro huit

le lot numéro 187, une cave portant le numéro 10, située au sous-sol de l’immeuble numéro huit du bloc C avec les 3 10/1000 indivis des parties communes générales du groupe d’habitation et les 2/1000 indivis des parties communes de l’immeuble numéro huit.

L’acte de vente a été inscrit au bureau des hypothèques sous les références suivantes : publicité troisième bureau des hypothèques de [Localité 8] le 3 octobre 2011. Volume 2011 PN numéro 90 88.

En outre, l’ensemble immobilier fait l’objet d’un règlement de copropriété telle que prévu à l’acte : références de publication du règlement de copropriété et des éventuels modificatifs :

l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [T], notaire à [Localité 8], le 26 novembre 1953 transcrit au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 8], le 7 décembre 1953, volume 1988 numéro un.

Ledit règlement a été modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [T], notaire à [Localité 8], le 20 novembre 1956, dont une copie authentique a été publiée au troisième bureau des hypothèques de [Localité 8] le 17 décembre 1956, volume 2262 numéro 50, contenant un nouvel état de division par lot dudit ensemble immobilier ;

Condamne Mme [E] aux dépens de la procédure d’appel.

Condamne Mme [E] à payer la somme de 3000 euros à Mme [R] par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente.