ARRET

N°

SCI MARTI CREIL

C/

SA SEDEV

DP/MTG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ECONOMIQUE

ARRET DU 18 OCTOBRE 2016

RG : 15/00210

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS EN DATE
DU 18 décembre 2014

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

La SCI MARTI CREIL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Intimée incidente

Représentée par M^e Patrick PLATEAU de la SCP MILLON
PLATEAU, avocat au barreau d’AMIENS, postulant, et plaidant par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMEE

La société SEDEV (SA) représentée par ses dirigeants légaux domiciliés ès qualités audit siège et locataire de locaux à usage commercial sis à
SAINT-MAXIMIN (60740) Lieudit 'Le bois des
Fenêtres’ Parc d’activités des Haies

XXX de la
Pilâterie

XXX

Appelante incidente

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la
SELARL LEXAVOUE AMIENS DOUAI, avocat au

barreau d’AMIENS, postulant, et plaidant par M^e Marie-Pascale
RAUT-ESPINASSE, avocat au barreau de PARIS

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2016 devant :

Mme X Y, Présidente de chambre,

M. René GROUMAN, Président de chambre,

et M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL,
Conseiller,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2016.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me Z A

PRONONCE :

Le 18 Octobre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me X
Y, Présidente de chambre a signé la minute avec M. Pierre DELATTRE, Greffier.

DECISION

Vu le jugement en date du 18 décembre 2014 par lequel le
Président du Tribunal de Grande Instance de SENLIS, statuant dans le litige opposant la SA SEDEV à la
SCI MARTI CREIL, a :

— fixé à 180.000,00 HT et hors charges, à compter du 1^er avril 2010, la valeur locative des lieux loués dans le cadre du renouvellement du bail ;

— condamné la SCI MARTI CREIL, société bailleresse, à restituer à la société SEDEV, le différentiel de loyer depuis le 1^er avril 2010, et jusqu’à la date où le jugement sera définitif, avec intérêts de droit au taux légal calculés terme par terme, et capitalisation annuelle des intérêts ;

— débouté les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la SCI MARTI CREIL aux entiers dépens.

Vu l’appel interjeté le 16 janvier 2015 par la SCI MARTI
CREIL à l’encontre de cette décision.

Vu les conclusions enregistrées au Greffe le 29 février 2016 par lesquelles la SCI MARTI CREIL, appelante, demande à la Cour de :

vu les articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de

SENLIS le 18 décembre 2014 ;

— déclarer mal fondé l’appel incident de la société SEDEV ;

— débouter la société SEDEV de ses entières demandes,

— en conséquence, dire et juger qu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période du bail renouvelé ayant profité au commerce de la
Société
SEDEV ;

— dire et juger qu’il existe également une modification des obligations respectives des parties ainsi qu’une modification notable des caractéristiques des lieux loués au cours de la période du bail renouvelé;

— fixer la valeur locative des lieux loués au 19 avril 2010 à la somme de 251.250 annuel hors taxes, hors charges,

— subsidiairement, compte tenu des graves carences du rapport d’expertise déposé par Monsieur B le 30 juillet 2013, ordonner la désignation d’un nouvel expert ;

— condamner la Société SEDEV au paiement d’une somme de 5.000,00 au titre de l’article 700 du
Code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise.

Vu les conclusions enregistrées au Greffe le 10 septembre 2015 par lesquelles la SA SEDEV, intimée, demande à la Cour de :

vu les articles L 145-1 et suivants du Code de
Commerce,

vu les pièces versées aux débats et le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur C
B,

— confirmer le jugement du 18 décembre 2014 en ce qu’il a jugé que le loyer des locaux loués à la société SEDEV sur la zone commerciale de SAINT MAXIMIN (60740) lieu-dit « Le Bois des
Fenêtres » Parc d’Activités des HAIES était au 31 mars 2010 supérieur à la valeur locative ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la fixation du loyer à la valeur locative ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé cette valeur locative à la somme de 180.000,00 par an en principal hors taxes et hors charges ;

— fixer à la somme de 160.000,00 par an en principal hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelée consenti par la SCI MARTI CREIL à la
Société SEDEV à compter du 1^er avril 2010 ;

débouter la SCI MARTI CREIL de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— la condamner au paiement du trop perçu de loyer résultant de la présente fixation et ce, depuis le 1^er avril 2010 avec intérêts de droit au taux légal et capitalisation annuelle des intérêts ;

— condamner la SCI MARTI CREIL au paiement à la
Société SEDEV de la somme de 5.000,00 par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance y compris le coût de l’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 mai 2016.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR,

Suivant acte sous seing privé en date du 20 février 2001, la société MARTI CREIL a consenti un bail à la société AMEC SAS des locaux à usage commercial à SAINT MAXIMIN (60740) d’une surface de 1.045 m² au rez-de-chaussée et 120 m² à l’étage, le tout situé dans un immeuble sis Lieu Dit le
B o i s d e s F e n ê t r e s – P a r c d ' A c t i v i t é d e s H a i e s c a d a s t r é s u r l a c o m m u n e d e S A I N T
MAXIMIN(60740).

Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1^er avril 2001, moyennant un loyer de 194.372,00 et le versement d’un droit d’entrée de 537.382,00 .

Aux termes du bail, les lieux sont désignés de la manière suivante : « Une surface de 1045 m² (dont 775 m² de surface de vente – 270 m² de réserve) au rez-de-chaussée et 120 m² de réserve ou de bureaux, le tout situé dans un immeuble d’une superficie totale de 1740 m² (1500 m² en rez-de-chaussée dont 1100 m² de surface de vente et 400 m² de réserve + 240 m² à l’étage a usage de réserve ou bureaux) situé Lieu dit le Bois des
Fenêtres Parc d’activité des Haies à ST MAXIMIN (60740) cadastré sur la commune de ST MAXIMIN. Le preneur disposera sur le pignon gauche de l’immeuble en le regardant depuis le parking d’un linéaire de façade de 16 mètres hors tout. Le bailleur autorise le preneur à individualiser le lot loué en édifiant un mur séparatif du lot mitoyen exploité par la Société LES COMPLICES ou tout autre société. Le lot ainsi individualisé, constituant un local commercial loué au preneur, est identifié sous le numéro 3a) au plan annexé aux présentes;
celui loué AUX COMPLICES est identifié sous le numéro 3b) -plan annexé aux présentes…
».

Ensuite, il est stipulé aux clauses et conditions essentielles du bail :

Destination : négoce d’équipement de la personne et accessoirement équipement de la maison tel qu’il figure au registre du commerce du preneur.

Réparations : le preneur entretiendra les lieux loués pendant toute la durée du bail et exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires. Il réparera et changera à ses frais, l’ensemble des équipements et appareils dont il a l’usage, de telle sorte que, en fin de bail, il rende les lieux en parfait état. Il est précisé que, en cas de sinistre ou d’anomalie quelconque dans les lieux ou dans ses dépendances, le preneur a l’obligation d’en aviser le bailleur sans délai à peine d’être responsable de tout sinistre, de toute dégradation de risque, ou de tout accident.

Clause d’accession : le preneur laissera en fin de bail tous travaux de modification ou d’amélioration et tous travaux neufs. Le bailleur n’exigera pas la remise des lieux en leur état primitif, dès lors que les travaux réalisés par le preneur auront été préalablement expressément acceptés par le bailleur.
Ils deviendront la propriété du bailleur le jour ou le preneur aura quitté les lieux.

Sous location : toute sous-location des locaux est interdite sauf à une société appartenant à l’un des actionnaires du groupe.

Cession : le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, si ce n’est qu’à un cessionnaire de son activité.

Loyer annuel hors taxes :1.275.000 francs, soit 194.372,00 – à titre exceptionnel, loyer de 1.025.000 francs la première année et de 1.025.000 francs la deuxième année.

Droit d’entrée : 3.525.000 francs, soit 537.382,00 .

Charges : le preneur satisfera à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus et en particulier il acquittera la taxe foncière. Le preneur supportera

l’ensemble des charges de copropriété afférentes au local, objet du présent bail.

Assurance : le preneur remboursera au bailleur le montant de la prime d’assurance payée par le bailleur pour l’assurance des bâtiments, ainsi que la surprime liée à son activité qui serait réclamée de ce fait au bailleur et aux autres locataires.

Selon acte notarié du 25 juin 2003, la société
AMEC SAS a cédé son fonds de commerce à la société
DISPORT, aujourd’hui dénommée SEDEV.

Après une étude confiée à madame
D, expert, et suivant acte de la SCP
SZYPULA &
GOBERT, huissiers de justice associés à ROUBAIX en date du 31 mars 2010, la société SEDEV a sollicité le renouvellement de son bail moyennant un loyer annuel de 180.000,00.

En réponse et par acte du 27 août 2010, la
Société MARTI CREIL a consenti au renouvellement du bail à compter du 1^er avril 2010 en proposant un loyer annuel, en application de l’article L 145-11 du
Code de commerce à hauteur de 350.000,00 HT, hors charges.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la Société SEDEV a notifié un mémoire introductif d’instance à la Société MARTI CREIL et a assigné cette dernière par acte d’huissier du 6 janvier 2011 devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande
Instance de SENLIS aux fins de fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux dont elle est locataire à usage commercial situé sur la commune SAINT MAXIMIN, Parc d’Activité des
HAIES, à la somme de 180.000,00 par an en principal à compter du 1^er avril 2010, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée, la société SEDEV demande que soit fixé par application de l’article L 145-57 du Code de Commerce, le loyer provisionnel pendant l’instance à la somme de 180.000,00 en principal par an et qu’en tout état de cause, le jugement soit assorti de l’exécution provisoire nonobstant appel ou constitution de garantie. Enfin, la société SEDEV demande la condamnation de la SCI MARTI CREIL à lui verser la somme de 3.000,00 par application de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

Par une ordonnance en date du 15 novembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de SENLIS a ordonné la désignation d’un expert près la Cour d’appel d’Amiens, Monsieur E
C
B.

Le 30 juillet 2013, Monsieur E
C B a déposé son rapport et conclut à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi qu’à une valeur locative des lieux loués de 160.000,00 HT par an au 1^er avril 2010, sur la base d’une surface pondérée de 980 m², soit un prix du mètre carré de 170 .

La Société MARTI CREIL a fait appel au cabinet
ALBERT ET ASSOCIES spécialisé en urbanisme

commercial, ainsi qu’à Monsieur F, expert judiciaire près la Cour d’appel de PARIS afin de connaître leur analyse quant à l’existence ou non de modifications notables des facteurs locaux de commercialité dans la zone commerciale.

C’est au regard de l’ensemble de ces éléments que par jugement en date du 18 décembre 2014, le
Tribunal de Grande Instance de SENLIS a fixé la valeur locative des lieux loués à la somme de 180.000,00 hors taxes et hors charges.

SUR CE,

La SCI MARTI CREIL soutient notamment qu’il y a bien eu au cours de la période du bail renouvelé, des modifications notables des obligations respectives des parties ainsi que des facteurs locaux de commercialité favorables au développement de la société SEDEV justifiant le déplafonnement du loyer et sa fixation à la somme de 251 250HT hors charges qui correspond à la valeur locative de marché retenue par l’expert judiciaire, après correction de la surface pondérée qui s’établit à 1050,50m² et non 770m² comme le prétend la société locataire . Discussion qui conserve son intérêt, si l’on se place dans la perspective d’une fixation selon la valeur locative, dans la mesure où la fixation du loyer repose dans ce cas, sur les critères de l’article L 145-33 du Code de
Commerce. La société appelante précise qu’il y a lieu de tenir compte de la modification notable des f a c t e u r s l o c a u x d e c o m m e r c i a l i t é d e l a z o n e c o m m e r c i a l e f a v o r a b l e à l a s o c i é t é
SEDEV:augmentation du nombre d’enseignes de notoriété importante( FNAC, DARTY, proportion des commerces de prêt à porter qui a peu augmenté);
de la situation de l’immeuble; de l’augmentation de la démographie dans la zone de chalandise; de l’amélioration de la desserte routière; des obligations respectives des parties, ainsi le paiement d’un droit d’entrée qui constitue une modalité de paiement du loyer, la Cour ne devant pas s’attacher au terme « indemnité » figurant au bail mais rechercher la commune intention des parties; les références et éléments de comparaison insuffisamment détaillés par l’expert judiciaire;et fait observer le refus persistant de la société
SEDEV de communiquer son chiffre d’affaires.

La SA SEDEV soutient pour sa part en premier lieu, que la
Cour dispose au total de quatre expertises, il n’y a donc pas lieu d’en ordonner une nouvelle, l’expert ayant respecté la procédure et le contradictoire . La société intimée sollicite la fixation du loyer à la valeur locative, le bailleur qui avait initialement voulu fixer le loyer à 300 000 a ramené sa demande à 251 250,00 alors que le dernier loyer payé était de 283 467,32 par an, de sorte que le bailleur reconnaît donc que la valeur locative des locaux a baissé. La société preneuse fait pour l’essentiel valoir qu’il faut se placer à date de renouvellement du bail, que l’évolution a une incidence à la baisse, que le bail qui comporte un droit d’entrée versé au bailleur à la signature du bail de 537 382,78HT comprend des clauses exorbitantes du droit commun, ajoute que la surface des locaux mesurés par géomètre expert le 20 novembre 2010 à 1 177m² , donne une surface pondérée à retenir de 770m² compte tenu de la configuration des lieux et indique enfin qu’au vu des valeurs de référence l’expert qui a analysé les commerces de la zone a déterminé une valeur locative de160 000.

La société preneuse SEDEV a adressé le 31 mars 2010 par acte extra judiciaire une demande de renouvellement de bail commercial comportant la proposition de fixation d’une nouveau loyer à 180 000 .La société bailleresse a adressé une réponse le 27 aout 2010 en faisant part de son accord de principe pour le renouvellement mais au prix de loyer annuel de 355 000.

Dans le cadre de la présente instance,le bailleur a, aux termes de ses dernières écritures sollicité la fixation du loyer à un montant inférieur au prix du loyer pour la période antérieure au renouvellement, soit la somme de 251.250 annuels alors que le dernier loyer était de 283 467,32.

*******

Le plafonnement des loyers a pour objet de définir une limite au montant du loyer. Dès lors que la valeur locative en débat est inférieure au plafond que constitue le loyer fixé selon les dispositions conventionnelles et l’indexation, cette donnée de fait constituant une exception au plafonnement, il échet de déterminer le prix du bail renouvelé selon la valeur locative. L’examen d’éléments susceptibles d’entrainer un déplafonnement devient sans objet.

Il n’y a pas lieu dès lors, d’examiner les différents motifs de déplafonnement invoqués par la
SCI bailleresse mais de déterminer la valeur locative à la date du renouvellement, au regard des éléments définis par l’article L145-33 du Code
Commerce.

Ce texte énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la

valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il convient de reprendre successivement les différents éléments permettant de déterminer la valeur locative en application du texte sus repris.

Dans ce dossier, la société preneuse avait fait établir un rapport d’expertise privé par madame
D qui avait rendu ses conclusions le 15 février 2010 estimant la valeur locative à 180 000 pour une surface pondérée de 1004m² ; la société bailleresse a fait quant à elle établir un rapport d’expertise privé par monsieur F qui a, le le 31 mai 2013, conclu à une valeur locative de 215 000 pour une superficie pondérée de 977m² ainsi qu’une étude par un cabinet spécialisé en urbanisme commercial, le Cabinet Albert et Associés qui a déposé ses conclusions en décembre 2010.

Le juge des loyers commerciaux a, quant à lui, ordonné une mesure d’expertise judiciaire diligentée par monsieur C B qui a déposé son rapport le 30 juillet 2013 et dont la mission comportait deux volets. Le premier, qui était de rechercher s’il existait une modification notable des caractéristiques des locaux et de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L 145-34 du Code de
Commerce et le second qui était de donner son avis sur la valeur locative des locaux conformément aux dispositions de l’article L 145-33 du même Code. Sur ce dernier point, l’expert a proposé une valeur locative de 160 000 par an pour une surface pondérée de 980m².

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place. L’expert rappelle que les locaux loués occupent une surface de 1.045m² au rez de chaussée et de 120m² à l’étage , dans un immeuble de 1.500m² en rez de chaussée et 240m² à l’étage, situé lieu-dit « le bois des fenêtres », parc d’activité des HAIES à Saint-Maximin.

Sur la surface pondérée du local :

Les parties sont en désaccord sur la surface louée, la SCI bailleresse faisant état d’une surface de 1177m² selon certificat de mesurage par géomètre expert du 20 novembre 2010.L’expert judiciaire relève quant à lui (P17) que le relevé des surfaces a été établi d’après le plan réalisé par le cabinet
AEBY-MOIZARD&Associés, géomètres experts, fourni par le conseil de la société bailleresse et dont il s’est assuré de la conformité. Il retient ainsi, pour la surface de vente :904m²,l’atelier de retouches:24m²,la réserve:37m², les locaux techniques:28m²et la mezzanine:113m². C’est donc ce relevé des surfaces qui sera retenu. L’expert a relevé (P18) que la surface de vente (y compris l’atelier de retouches) a été porté de 775m² à 928m², par réduction de la surface de réserve.

Les parties sont également en désaccord sur la surface pondérée à retenir et la méthode à utiliser pour y parvenir..

Dans le cas d’espèce, la société locataire fait valoir que l’expert judiciaire n’aurait pas dû pondérer à 1 l’ensemble de la surface de vente mais tenir compte de la profondeur de la boutique par rapport à la façade linéaire et que de même, il est d’usage de pondérer à 0,3 les locaux de réserve et non à 0,5et qu’enfin la mezzanine en fonction de la hauteur sous plafond doit être pondérée à 0,3 ou 0,25.La société bailleresse quant à elle fait valoir que le rez de chaussée doit être pondéré 1 dans son intégralité s’agissant de locaux d’une surface supérieure à 600m² et le 1^er étage à 0,5.

Il convient de rappeler en premier lieu qu’il convient de se placer à la date du renouvellement pour l’apprécier les éléments de pondération.

L’expert judiciaire en l’espèce, précise qu’il a déterminé la surface pondérée de chaque pièce ou local

en fonction de son utilité ou son usage. Il a affecté un coefficient 1 à la surface de vente et à l’atelier de retouches; un coefficient 0,3 à la réserve, les locaux techniques et la mezzanine. L’expert judiciaire a précisé qu’il a retenu un coefficient moyen appliqué à la totalité de la mezzanine comprenant des locaux sociaux et des bureaux pondérables à 0,5 et des réserves pondérables à 0,15.

Il convient de relever que les analyses des différents experts amiables ou judiciaire sont assez concordantes .Madame D expert mandaté par la société preneuse a affecté d’un coefficient 1,l’ensemble du rez de chaussée et d’un coefficient unique de 0,30 la mezzanine et les bureaux reliés; monsieur F expert mandaté par la société bailleresse a quant à lui, affecté le rez de chaussée d’un coefficient 1 pour l’aire de vente et de 0,50 pour les annexes et d’un coefficient de 0,25 la mezzanine dans son ensemble. Dans ces conditions , il convient de retenir une surface pondérée de 980m², étant observé que la disposition intérieure des locaux ne conduit pas à différencier des zones distinctes au sein de l’aire de vente.

Sur les obligations respectives des parties :

L’expert précise que les obligations respectives des parties n’entraînent aucune majoration ni minoration de la valeur locative, le bail ne comportant aucune clause qui ne soit pas d’usage en matière de baux commerciaux(P11).

'Les parties évoquent un droit d’entrée versé au bailleur à la signature du bail de 537 382,78HT .
L’intention des parties doit être recherchée par le juge dans chaque cas d’espèce, le paiement d’un pas-de-porte invoqué par le bailleur pouvant être soit la contrepartie des avantages résultant du statut de la propriété commerciale, soit un complément de loyer payé d’avance dont il y aurait lieu de tenir compte pour la fixation du loyer du bail renouvelé.

Le contrat de bail comporte une clause intitulée « droit d’entrée » ainsi libellée: »le Preneur versera à la signature du bail au bailleur la somme de 3 525 000Frcs HT augmenté de la TVA au taux en vigueur soit 4 215 900Frcs au titre de l’indemnité de droit d’entrée. Les parties à la convention ont elles mêmes qualifié ce versement d’indemnité excluant ainsi qu’ il s’agit d’un supplément de loyer, n’étant pas allégué d’un loyer particulièrement bas qui aurait nécessité une contrepartie.

Cet élément ne peut être en conséquence retenu comme ayant une incidence sur le loyer du bail renouvelé.

Sur les facteurs locaux de commercialité :

Les parties sont en désaccord sur le caractère attractif ou non de la zone; la société locataire fait observer que contrairement à ce que soutient le bailleur le local loué est à une distance importante de la FNAC et ne bénéficie pas de sa commercialité, qu’il n’est pas visible de la nationale 16 mais uniquement de la rue des Montagnards artère interne à la zone Commerciale, qu’il est en face d’un marchand de kebabs dans une camionnette qui est un voisinage peu attractif, les voisins immédiats étant un magasin LIDL de hard discount dont les clients ne sont pas ceux de la boutique
DEVIANNE, alors qu’un nouveau tronçon a été créé un peu plus loin dans la zone commerciale regroupant une dizaine de boutiques de prêt à porter qui attirent et retiennent les clients potentiels. La société bailleresse s’appuyant notamment sur l’analyse réalisée par le cabinet d’urbaniste consulté ainsi que sur les éléments du rapport d’expertise judiciaire, fait état de la forte attractivité de la zone dans un contexte d’implantation de nouvelles enseignes et de l’augmentation des surfaces de vente ainsi que l’accroissement de la population dans la zone de chalandise.

En synthèse de la présentation, l’expert judiciaire précise(P19) que l’on se trouve « (…)ici devant des locaux commerciaux de moyenne surface, au c’ur de la zone commerciale de Saint-Maximin(zone commerciale Cora), située dans l’agglomération de Creil qui compte près de 75 000 habitants. Cette zone est l’une des plus importantes au nord de l’Ile de France. De nombreuses enseignes nationales y

sont représentées. On notera notamment
BUT,CASTORAMA,CORA,DARTY,DECATHLON et la
FNAC.

Les locaux occupés par la société SEDEV se trouvent sur l’un des principaux axes de circulation au sein de la zone. Ils bénéficient d’une excellente visibilité et de toutes facilités d’accès et de parking(.
..) ». Les locaux sont en bon état de gros 'uvre et de second 'uvre.

En page 13 de son rapport, l’expert évoque l’environnement commercial. Il précise que la rue des
Montagnards est l’un des principaux axes de circulation au sein de la zone commerciale .Il fait le lien entre les deux ZAC et les deux principaux accès depuis la
D1016.L’immeuble occupé par la SA
SEDEV bénéficie ainsi d’une très bonne visibilité et d’une grande facilité d’accès.
L’expert relève que des enseignes voisines de DEVIANNE sont facilement accessibles sans avoir à prendre un véhicule automobile ( Gemo Chaussures, La Grande Recré, La Halle aux
Enfants, Promoptic, Planet jeans ,
Lidl, Top Office et Boulanger); et qu’à moins de 500m, dans les rues perpendiculaires se trouvent également de nombreux magasins d’équipement de la personne. Il conclut son propos en précisant:
nous nous trouvons donc sur un emplacement de toute première commercialité, avec une offre textile environnante très forte. Il indique en outre que le stationnement de proximité est facilité par les 1000m² de stationnement aménagés devant les locaux pour le stationnement des véhicules.

L’expert après avoir rappelé que la population de la zone de chalandise a augmenté, a justement relevé, sans être utilement contesté, qu’ainsi les locaux exploités se trouvent au sein d’une zone commerciale active, à un emplacement doté d’une bonne visibilité, qui constituent des éléments favorables à la valeur locative du bien loué à pondérer toutefois de l’état d’un marché moins attractif qu’auparavant.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

De nombreuses références ont été produites par les parties ;cependant, les références doivent être en rapport avec la surface pondérée des locaux ; la démarche adoptée par l’expert d’écarter les surfaces pondérées inférieures (de 145m² The Phone
House, 493m² Tousalon et Planet Jeans 485m², quand bien même cette dernière enseigne est implantée dans le même bâtiment que les locaux en débat, dont certaines ont été reprise par l’expert monsieur
F) ou trop éloignées géographiquement des locaux loués doit être approuvée ; il en est de même pour les références dont les éléments ne sont pas certains( les références retenues par l’expert madame
D n’ayant pu toutes être vérifiées).

L’expert a fait un travail précis et sérieux à partir de sept termes de comparaison portant sur des surfaces allant de 900m² à 1025 m² ; la valeur locative moyenne de ces locaux arrêtée à 170 par m² de surface pondérée par an doit être retenue. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a fixé la valeur locative à la somme annuelle de 180 000.

Sur la demande de désignation d’expert :

Monsieur C B a rempli la mission qui lui était confiée en faisant référence aux éléments visés par l’article L 145-33 du Code de Commerce, et répondant aux dires qui lui ont été adressés ;
compte tenu des éléments développés précédemment, il convient d’homologuer les conclusions de l’expert judiciaire et de rejeter les demandes tendant à faire retour du dossier à l’expert ou à désigner un nouvel expert.

Sur les dépens et les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de
Procédure Civile:

Partie succombant dans ses demandes, la SCI MARTI CREIL sera condamnée aux dépens et devra en outre payer à la SA SEDEV la somme de 4.000 au titre de l’article 700 du code de procédure

civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, par arrêt mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux du TGI de Senlis en date du 18 décembre 2014 en ce qu’il a fixé la valeur locative à la somme annuelle de 180 000,

Confirme la décision en ses autres dispositions,

Statuant du chef infirmé,

Fixe à la somme de 160 000 HT et hors charges par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2010,

Y ajoutant,

Condamne la SCI MARTI CREIL à verser à la SA SEDEV la somme de 4000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la SCI MARTI CREIL aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Le Greffier, La Présidente,