ARRET

N°

E

C/

X

H

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. AXA FRANCE IARD

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 16/18/[…]

PB/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DEUX NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/02033 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HWTD

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEAUVAIS DU QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

Madame D E

née le […] à MEAUX

de nationalité Française

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e E m i l i e R E B O U R C E T d e l a S C P FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,ALLARD,REBOURCE, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Monsieur F X, responsable d’équipe et d’exploitation,

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame G H épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Marc BACLET de la SCP BACLET BACLET-MELLON, avocat au barreau de BEAUVAIS

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du […] à Rantigny, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Elodie DEVRAIGNE de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de Madame D E, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e M PILLOT substituant M^e Aurélien DESMET, avocats au barreau D’AMIENS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 16/18/[…], représenté par son syndic, le cabinet NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée au capital social de 219388000' immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487530099, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et prise en son établissement de Compiègne

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 07 septembre 2021 devant la cour composée de M. I J, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier et en présence de M^me Fadila HARIOUAT, greffier stagiaire.

Sur le rapport de M. I J et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 novembre 2021, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 02 novembre 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. I J, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCÉDURE

M. F X et M^me G K (époux X) sont propriétaires d un appartement situé à Rantigny, […], au rez de chaussée d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence […] (le syndicat), assurée par la Société AXA France Iard. M^me D E, également assurée par la société AXA France Iard, est propriétaire dans ce même immeuble d’un logement situé au 1^er étage, au dessus de celui des époux X.

Dans la nuit du 24 au 25 février 2014, le sol de la salle de bains de l’appartement de M^me D E s’est affaissé au-dessus de la chambre de l’appartement des époux X, alors loué à M^me Z.

De multiples expertises amiables judiciaires sont intervenues pour vérifier l’existence d’un péril imminent ou identifier la cause du sinistre et évaluer les travaux de reprise à entreprendre.

Notamment, et par ordonnance du juge des référés de Beauvais en date du 5 février 2015, M. A a été désigné en qualité d expert judiciaire, les opérations d’expertise étant étendues aux assureurs par ordonnance du 21 juillet suivant. L’expert a déposé son rapport le 21 décembre 2016.

Par actes d’huissier de justice du 8 mars 2017, les époux X ont fait assigner le syndicat, M^me D E et la compagnie AXA France Iard, prise en sa double qualité d’assureur des deux derniers, à l’effet, principalement, d’obtenir leur condamnation in solidum à faire réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l’expert judiciaire et à leur payer diverses sommes à titre de

réparation de leur préjudice.

Par jugement en date du 15 mai 2020, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a :

— déclaré M^me D E responsable du dégât des eaux survenu le 24/02/2014 dans son appartement situé dans l’immeuble sis […] à Rantigny en raison de fuites anciennes, apparentes des canalisations d’eau chaude et froide dans sa salle de bains résultant d’un défaut d’entretien,

— dit que le syndicat des copropriétaires des […] n’est pas responsable de ce sinistre,

— dit en conséquence que les sociétés AXA France Sinistres, assureur de D E et AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires des […] n’ont pas à garantir leur assuré,

— condamné D E à effectuer les travaux de réparation du plancher de sa salle de bains préconisés par l’expert judiciaire en page 14 de son rapport,

— dit que si ces travaux n’ont pas débuté dans un délai de 3 mois courant à compter de la signification du jugement, D E sera condamnée à payer une astreinte de 250 euros aux époux X et une astreinte de 250 euros au syndicat des copropriétaires des […] par jour de retard passé ce délai,

— condamné D E à payer aux époux X la somme de 29.575,29 euros TTC indexée sur l’indice BT01 base septembre 2016 au titre de la réparation de leur plafond et au syndicat des copropriétaires des […] la somme de 5.193,55 euros TTC indexée sur l’indice BT 01 base septembre 2016 au titre de la réparation des parties communes,

— condamné D E à payer aux époux X les sommes suivantes :

—  2.261,39 euros au titre des loyers impayés par l’ancien locataire,

—  24.750 euros au titre de la perte des loyers du 1/07/2015 au 30/04/2020 et 450 euros par mois à compter du 1/05/2020 jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de l’achèvement des travaux,

—  2.580 euros au titre des frais de bureau d’études de M N,

—  6.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

— condamné D E à payer au syndicat des copropriétaires des […] les sommes suivantes :

—  5 193,55 euros au titre de la réparation des parties communes,

—  7 074 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre pour réaliser les travaux de remise en état outre la TVA applicable,

—  1 753 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage pour effectuer ces travaux outre la TVA applicable,

—  2 313 euros au titre des frais de syndic chargé de représenter le syndicat des copropriétaires lors de

la réalisation des travaux,

—  1 710 euros au titre des travaux d’étaiement et de plomberie avancés pour le compte de D E,

— rejeté la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires des 16/18/20, […] au titre du préjudice moral,

— condamné D E aux dépens dont distraction au profit des Selarl Maestro et Berthaud,

— condamné D E à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

—  5 000 euros aux époux X,

—  5 000 euros au syndicat des copropriétaires des […],

—  2 500 euros à la société AXA France Iard,

—  2 500 euros à la société AXA France Sinistres,

— rejeté la demande de D E au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le 4 juin 2020, M^me D E a interjeté appel de ce jugement. Le même jour, par une nouvelle déclaration, elle a réitéré cet appel. Les deux instances consécutives ont été jointes sous le numéro 20/02033 par ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 août 2020.

Vu les dernières conclusions récapitulatives :

— de M^me D E en date du 3 septembre 2020,

— des époux X du 25 novembre 2020,

— de la société AXA France IARD ès-qualités d assureur de M^me D E du 25 février 2021,

— du Syndicat des copropriétaires du 16/18/[…] à Rantigny du 2 décembre 2020,

— de la société AXA France Iard ès qualités d assureur du syndicat du 13 octobre 2020,

Vu l’ordonnance du clôture du 3 mars 2021,

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.

MOTIFS

L’existence du sinistre n’est pas contestée et est en toute hypothèse suffisamment rapportée par les pièces versées aux débats.

- sur la cause et la responsabilité du sinistre

M^me D E critique le jugement en faisant valoir en substance que le tribunal a retenu une

origine erronée du sinistre compte tenu de la responsabilité pleine et entière, à tout le moins réelle, du syndicat des copropriétaires devant justifier le rejet des demandes des époux X la concernant et une indemnisation de son propre préjudice par le syndicat.

Elle affirme que le tribunal a fait fi des divers rapports d’expertise réalisés et s’est manifestement fondé exclusivement sur le rapport d’expertise judiciaire. Elle prétend que l’origine du sinistre n’est pas déterminée de manière exclusive et certaine et que les constatations de l’expert judiciaire viennent en contradiction avec des constats précédemment effectués dans le cadre des expertises antérieures et que certaines de ces analyses, concernant notamment la présence de nombreuses traces d’oxydation de vert-de-gris sur les canalisations ou encore une fuite au niveau de la bonde de vidange du lavabo, sont critiquables. Elle affirme que les fuites retenues par l’expert judiciaire n’étaient pas présentes lors des constatations réalisées lors des précédentes expertises à des dates beaucoup plus proches du sinistre. Elle Q avoir régulièrement fait procéder aux réparations nécessaires. Elle allègue également l’existence de dégâts des eaux importants ayant affecté l’appartement situé au-dessus du sien, la fuite ayant nécessairement eu une incidence sur l’état général de l’immeuble, sa structure et notamment l’état des poutres en bois.

Elle prétend que la responsabilité du syndicat doit être retenue dans la mesure où il résulte de l’examen de l’ensemble des rapports d’expertise que la structure même du bâtiment, parties communes, particulièrement ancienne et vétuste, était affectée. Il appartenait au syndicat de prendre les mesures nécessaires pour faire face à cette situation résultant notamment des sinistres antérieurs. De même, elle met en avant l’absence des contrôles et sondages recommandés par les différents experts ainsi que l’insuffisance de l’étaiement mis en place dans un premier temps par le syndicat à la suite du sinistre et la carence de ce dernier à mettre en 'uvre un étaiement supplémentaire comme demandé par l’expert.

Enfin, elle conteste la nature privative des canalisations retenues comme fuyardes, s’agissant de canalisations non apparentes et encastrées dans un mur porteur.

Les époux X prétendent pour leur part devant la cour qu’il résulte des termes du rapport d’expertise judiciaire que tant la responsabilité de M^me D E que celle du syndicat de copropriété sont engagées. Formant appel incident sur ce point, ils demandent donc la condamnation in solidum de ces derniers à réparer leur préjudice.

Les parties ont produit différents rapports « d’expertise ».

— « rapport de reconnaissance garantie dommages sinistre effondrement » du cabinet Ixi à la demande de la société Axa France, assureur de M^me D E. Le représentant de ce cabinet a procédé à une visite des appartements de M^me D E et des époux X le 26 février 2014 en la seule présence de cette dernière.

— rapport d’expertise judiciaire de M. B, commis par le tribunal administratif d’Amiens pour décrire les désordres et proposer des mesures provisoires immédiates de nature à mettre fin à l’imminence du péril. L’expert n’avait donc pas pour mission de déterminer les causes du sinistre.

— rapport du cabinet Polyexpert mandaté par la société Axa France Iard, assureur du syndicat. L’expert a procédé à ses investigations le 2 juin 2014 en présence notamment du syndic et de M^me D E. Les époux X n’étaient pas présents.

— rapport du cabinet Anteac mandaté par le syndicat. Son représentant a procédé à ses investigations le 19 décembre 2014 en présence notamment de M^me D E. Les époux X n’étaient pas présents.

Le tribunal a justement repris des éléments utiles de ces différents rapports.

Il est ajouté que le rapport Anteac indique également notamment : « La topographie de la zone humide du mur [de la salle de bain de M^me D E] désigne le côté droit de la pièce. Et de ce fait nous découvrons un léger goutte-à-goutte dans le bas de la cloison droite presque à la jonction avec le mur périphérique. Une rapide investigation de l’autre côté de la cloison (donc dans la cuisine de l’appartement) révèle que le ragréage sous le lino est humide et que la surface du lino est très contaminée par des moisissures. Nous diagnostiquons une fuite active probable sur canalisation d’alimentation d’eau apparente, mais néanmoins encastrée au passage dans la cloison ».

L’expert judiciaire a eu connaissance de ces divers rapports antérieurs. Ils ont d’ailleurs alimenté certains dires développés par les parties ensuite de son pré-rapport, auxquels il a répondu.

Selon ce dernier, les désordres affectant le plancher de l’appartement de M^me D E et le plafond du logement des époux X trouvent leur origine dans un dégât des eaux provenant de la salle de bain de l’appartement de M^me D E. L’alimentation en eau froide et chaude des appareils sanitaires placés (lavabos, receveurs douche et cuvette WC) est assurée par des canalisations apparentes en cuivre placé en plinthe du mur de façade sur rue de la salle de bain. Ces canalisations sont en mauvais état. L’expert a relevé de nombreuses traces d’oxydation (vert-de-gris) matérialisant diverses fuites au droit de ces canalisations. Ces marques d’oxydation indiquent que ces fuites sont anciennes. Certaines de ces fuites ont été réparées mais manifestement de façon insatisfaisante dans la mesure où, lors de ses opérations d’expertise du 21 avril 2015, il a constaté une fuite persistante au droit de l’une de ces canalisations ainsi, par ailleurs, que le caractère fuyard de la bonde de vidange du lavabo, l’étanchéité du raccord ayant été sommairement traité par M^me D E au moyen de la mise en 'uvre d’un ruban adhésif, réparation insatisfaisante car non pérenne. La face intérieure du mur de façade sur rue de la salle de bain de l’appartement de M^me D E est humide et comporte des traces de moisissures, dommages consécutifs aux fuites sur canalisations cuivre précitées.

Toujours selon l’expert judiciaire, à l’inverse, l’examen de la façade sur rue de l’immeuble au droit des appartements des époux X et de M^me D E n’a mis en évidence aucun élément susceptible d’imputer les dommages intérieurs à des infiltrations d’eau par défaut d’étanchéité de cette façade.

L’expert judiciaire ajoute qu’un sapiteur, le cabinet Dimexpert, est intervenu pour identifier la nature des champignons qu’il a constatés sur les solives du plancher haut du logement de M^me D E et sur la poutre en bois située en tête du mur refend séparatiste d’avec la pièce attenante à usage de salon, l’expert suspectant la possible présence de mérule. Selon l’expert, les investigations de Dimexpert ont mis en évidence l’existence d’une attaque fongique caractérisée par un champignon de pourriture fibreuse, la propagation de la contamination sur l’intégralité de la surface du plafond de la chambre du logement des époux X avec débordement sur le plafond du salon ainsi que la présence d’importants dépôts de sels minéraux sur la face supérieure des solives bois démontrant l’existence d’une humidification récurrente devant être imputée selon lui aux canalisations en cuivre fuyardes du logement de M^me D E.

L’expert judiciaire considère donc que les dommages affectant tant le logement des époux X que l’appartement de M^me D E trouvent leur origine dans les fuites répétées affectant les canalisations d’alimentation en eau chaude et eau froide de la salle de bain de cette dernière.

Les allégations de M^me D E P tant ce rapport d’expertise judiciaire que le jugement qui en reprend les éléments essentiels sont inopérantes.

En premier lieu, le premier juge s’est expliqué utilement quant aux motifs justifiant de privilégier le rapport d’expertise judiciaire.

Un des rapports (Polyexpert) fait état d’une origine inconnue justifiant de nouvelles investigations.

Outre son caractère non contradictoire et le fait que « l’expert » est intervenu à la demande de l’assureur de M^me D E, le rapport Ixi est reçu avec réserve, lequel estime probable que ce soit l’humidité de la façade qui a provoqué le pourrissement de l’about de poutre. Or, les deux expertises judiciaires, principalement l’expertise de M. A, ne retiennent pas cette hypothèse d’infiltrations en façade.

Les trois autres rapports, même s’ils les localisent différemment, font bien état de fuites en provenance du logement de M^me D E. Le rapport B évoque une hypothèse (fuites ténues mais permanentes du piquage pour lave-linge) non reprise par le cabinet Anteac et l’expertise judiciaire.

La cour privilégie le rapport d’expertise, notamment en raison de son caractère contradictoire à l’égard de toutes les parties et le fait que l’expert se soit déplacé à quatre reprises sur les lieux et a répondu aux dires des parties.

En deuxième lieu, les marques d’oxydation constatées par l’expert judiciaire, confirmées par les photographies contenues dans son rapport, sont d’évidence anciennes. L’expert judiciaire s’est d’ailleurs expliqué sur ce point (page 10 : « les marques d’oxydation indiquent que ces fuites sont anciennes. En effet, pour se développer, le dépôt vert grisâtre d’hydrocarbonate de cuivre qui se développe sur le cuivre a besoin d’humidité, généralement occasionnés par la fuite de la canalisation en cuivre. Sous l’action conjuguée de l’humidité et du dioxyde de carbone, le cuivre s’oxyde à froid par l’air atmosphérique selon la réaction chimique [suit la formule de ladite réaction] ».

En troisième lieu, et en réponse à un dire du conseil de M^me D E, l’expert judiciaire s’est également expliqué sur le fait que les précédents experts intervenus sur les lieux avant lui n’auraient prétendument pas constaté les mêmes atteintes aux canalisations ni leur caractère fuyard. Il a justement fait remarquer que les conclusions de M^me D E étaient hâtives concernant le rapport Ixi, l’expert n’ayant effectivement pas conclu définitivement sur la ou les causes des désordres et ayant précisé qu’il y avait lieu de réaliser des sondages pour confirmer ses hypothèses.

L’expert judiciaire s’est par ailleurs appuyé sur les constatations de l’expert B de nature à confirmer l’existence antérieure de fuites en salle de bain de M^me D E à l’origine des tâches relevées sur le dos des plaques de plâtre.

En quatrième lieu, il ne résulte pas des pièces versées aux débats la preuve certaine que l’insuffisance du premier étayage mis en place en suite du sinistre a aggravé les conséquences de celui-ci, étant par ailleurs observé qu’il n’a pu par hypothèse en être à l’origine.

De même, et comme indiqué précédemment, cette preuve certaine n’est pas davantage rapportée s’agissant d’infiltrations en façade de l’immeuble ayant pu causer le sinistre.

En dernier lieu, il n’est pas non plus certainement établi que l’existence de dégâts des eaux antérieurs en d’autres endroits de l’immeuble a pu causer le présent sinistre, précisément localisé au droit de la salle de bain de M^me D E et de la chambre du logement des époux X. M^me D E procède par voie d’allégation à cet égard.

Contrairement aux allégations des époux C, il n’est pas démontré que le syndicat de copropriété a été informé, avant la survenance du sinistre, du caractère fuyard et plus généralement du défaut d’entretien des canalisations litigieuses situées à l’intérieur du logement de M^me D E.

Certes, il est certain, aux termes des différents rapports d’expertise et de photographies versées aux débats, que l’immeuble en son entier présente des signes de dégradations notamment liés à la vétusté. Plusieurs des experts intervenus ont invité notamment la copropriété à engager des investigations pour identifier l’étendue exacte du sinistre et réaliser un diagnostic complet des planchers et

charpentes de l’ouvrage.

Cependant, si ces recommandations n’ont pas été suivies d’effet selon l’expert judiciaire, ce dernier, en conclusion d’une analyse technique détaillée, justifiée et fondée sur des constatations matérielles réalisées personnellement à l’occasion de ses quatre visites des lieux, a toutefois relié exclusivement le sinistre intervenu aux fuites répétées affectant les canalisations d’alimentation en eau chaude et eau froide en salle de bain de M^me D E.

Sur ce point, M^me D E Q avoir fait réaliser des réparations. Il est cependant observé l’absence de factures de réparation antérieures au sinistre. La seule facture produite aux débats (facture Caleo) concerne une intervention du 29 décembre 2014 à l’initiative et aux frais avancés par le syndic de copropriété.

En toute hypothèse, l’expert judiciaire a personnellement constaté le caractère hâtif, insatisfaisant ou tardif de certaines de ces réparations, « ce qui a favorisé des écoulements d’eau occultes ayant atteint les solives du plancher boit de l’appartement de M^me D E ». Le constat de la présence d’un simple ruban adhésif au niveau de la bonde de vidage fuyarde du lavabo confirme le caractère insatisfaisant de certaines réparations entreprises. L’expert a d’ailleurs personnellement constaté la persistance de certaines fuites.

Selon le règlement de copropriété :

— sont notamment parties communes : les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, le gros 'uvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols », les conduits, prise d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes, d’eau, de gaz, d’électricité « (sauf toutefois, les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux ou dépendants et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci) ».

— sont notamment parties privatives : les plafonds et les parquets (à l’exclusion des ouvrages de gros 'uvre, qui sont parties communes), les carrelages, dalles et tous autres revêtements de sol, les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends, classés dans les parties communes) ainsi que leurs portes, les canalisations intérieures, les installations sanitaires des salles de bains, cabinet toilette et WC.

L’article 13 du règlement prévoit que tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou celle d’un de ses préposés par le fait d’un bien dont il serait légalement responsable.

Les canalisations litigieuses à l’origine du sinistre sont apparentes et situées à l’intérieur de l’appartement privatif de M^me D E, à l’exception de la partie de canalisation, fuyarde selon le cabinet Anteac, traversant la cloison séparant la salle de bain de la cuisine.

Sur ce point, il est observé que le cabinet Anteac, qui est le seul à l’évoquer, mentionne cette fuite comme une probabilité. De fait, il n’y a eu aucune investigation confirmative de la part de ce cabinet.

Certes, en réponse à un dire du conseil de M^me D E, l’expert judiciaire a indiqué que « la fuite, léger goutte-à-goutte, sur l’une des canalisations encastrées constatée par le cabinet Antéac, a participé aux dommages actuels autant qu’il semble qu’elle n’ait pas été réparée ». Pour autant, l’expert judiciaire n’a pas personnellement constaté cette fuite et n’a pas davantage procédé à des investigations concernant cette partie encastrée de la canalisation.

En toute hypothèse, le rapport Anteac utilise à deux reprises le terme « cloison » et ne fait nul état de l’existence d’un mur porteur ou de refend. Pour sa part, l’expert judiciaire ne s’exprime pas sur ce point. M^me D E, qui met en cause la responsabilité du syndicat de copropriété à cet égard,

n’établit pas davantage qu’il s’agit d’un mur porteur, d’un gros mur ou d’un mur de refend au sens du règlement de copropriété. Dès lors, il importe peu que la fuite litigieuse soit située dans la partie de la canalisation encastrée dans la cloison séparant la salle de bain de la cuisine dès lors que tant la canalisation que la cloison sont privatives.

En conséquence, le premier juge a justement retenu que les canalisations fuyardes à l’origine du sinistre avaient un caractère privatif.

Il s’agit de canalisations apparentes. Leur caractère fuyard était donc nécessairement visible pour M^me D E. Il est d’ailleurs observé que même la fuite litigieuse évoquée par le cabinet Anteac, quoi que prétendument située dans la partie encastrée dans la cloison, a été déduite par ce cabinet du constat d’un léger goutte-à-goutte dans le bas de cette cloison.

Les traces d’humidité de moisissures étaient encore de nature à l’alerter sur ce point.

Les constatations de l’expert révèlent l’existence de fuites anciennes et répétées, traduisant un manque de diligence dans les interventions et réparations à entreprendre.

Le défaut d’entretien des canalisations imputé à M^me D E est donc matériellement établi.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité exclusive de M^me D E et a exclu celle du syndicat des copropriétaires et par suite la garantie de la société Axa France Iard, assureur de ce dernier.

Il est également confirmé en ce qu’il a condamné M^me D E, sous astreinte à l’égard des époux X et du syndicat, à effectuer les travaux de réparation du plancher de sa salle de bains préconisés par l’expert judiciaire en page 14 de son rapport.

- Sur la garantie de la société Axa France Iard, assureur de M^me D E.

Le jugement a retenu que la garantie de la société Axa France Iard ne peut s’appliquer au profit de M^me D E.

De fait, si, au titre du contrat souscrit auprès la société Axa France Iard, M^me D E bénéficie sur le principe de la garantie des dommages subis par son habitation à la suite d’un dégât des eaux mais également de la garantie des conséquences de sa responsabilité du fait du bâtiment assuré, les conditions générales du contrat prévoient toutefois une absence de garantie « dégât des eaux » en présence de dommages qui ont pour origine l’humidité, la porosité, la condensation, les phénomènes de capillarité lorsqu’ils résultent notamment d’un manque manifeste de réparation.

Le premier juge s’est fondé sur ces stipulations contractuelles pour écarter la garantie d’Axa France Iard, ayant considéré que M^me D E n’avait pas entretenu correctement ses canalisations d’eau chaude et froide qui était apparentes alors que le règlement de copropriété lui imposait une obligation de surveillance et d’entretien de ses canalisations constituant des parties privatives.

M^me D E et les époux X sollicitent la réformation du jugement sur ce point (contrairement aux énonciations des écritures de la société Axa France Iard, assureur de M^me D E, la société Axa France Iard, assureur du syndicat, demande aux termes du dispositif de ses conclusions à titre principal la confirmation du jugement en l’ensemble de ses dispositions).

Au soutien de son appel, M^me D E reprend son argumentation, inopérante au regard des dispositions qui précèdent, concernant tant l’origine parfaitement et exclusivement déterminée du sinistre que le défaut manifeste d’entretien et de réparation de ses canalisations litigieuses alors même qu’elle a eu nécessairement connaissance de leur caractère fuyard. Au regard des constatations

et analyses de l’expert judiciaire et de l’absence de pièces produites détaillant les interventions et réparations antérieures au sinistre, M^me D E R à convaincre la cour de sa diligence sur ce point.

Les allégations des époux X au soutien de leur appel incident sont tout aussi inopérantes, qui allèguent qu’aucun élément du dossier ne permettrait de dire que M^me D E a pu avoir connaissance du défaut d’entretien et de réparation de ses canalisations, ajoutant qu’il s’agit de canalisations circulant sous plancher, aux abords des pièces de l’appartement. En effet, il s’agit de canalisations apparentes situées en plinthe du mur de façade sur rue de la salle de bain selon l’expert judiciaire. Par ailleurs, même la fuite de la canalisation au niveau de sa partie encastrée dans la cloison a été suspectée par le cabinet Antea à la suite du constat d’un goutte-à-goutte au pied de cette cloison.

Toutes les demandes formées contre la société Axa France Iard, assureur de M^me D E, ont donc été justement rejetées.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

- Sur les indemnisations

— Sur les demandes de M^me D E.

Dans son jugement entrepris, le tribunal n’a pas expressément rejeté la demande de condamnation sous astreinte du syndicat à effectuer les travaux de reprise et les demandes indemnitaires formées en première instance par M^me D E. Dès lors que seule sa responsabilité dans le sinistre est consacrée, celle-ci doit être déboutée de ces demandes réitérées devant la cour.

Il sera ajouté au jugement en ce sens.

— Sur les demandes indemnitaires des époux X et du syndicat.

Le tribunal a notamment :

— condamné D E à effectuer les travaux de réparation du plancher de sa salle de bains préconisés par l’expert judiciaire en page 14 de son rapport,

— dit que si ces travaux n’ont pas débuté dans un délai de 3 mois courant à compter de la signification du jugement, D E sera condamnée à payer une astreinte de 250 euros aux époux X et une astreinte de 250 euros au syndicat des copropriétaires des […] par jour de retard passé ce délai,

— condamné D E à payer aux époux X la somme de 29.575,29 euros TTC indexée sur l’indice BT01 base septembre 2016 au titre de la réparation de leur plafond et au syndicat des copropriétaires des […] la somme de 5.193,55 euros TTC indexée sur l’indice BT 01 base septembre 2016 au titre de la réparation des parties communes.

Ces dernières sommes (29.575,29 euros TTC et 5.193,55 euros TTC) correspondent, selon le rapport d’expertise (page 14) au coût total des travaux de reprise du logement des époux X et des parties communes préconisés par l’expert.

M^me D E ne développe aucune argumentation technique utile de nature à contredire l’avis de l’expert.

Le tribunal a par ailleurs justement considéré que la réfection des plafonds des époux X et des

parties communes ne pouvaient se faire que si M^me D E procédait à la réparation du plancher de sa salle de bain, ce qui justifie de lui imposer de réaliser les travaux préconisés la concernant.

Le jugement est donc confirmé sur tous ces points.

S’agissant des époux X, M^me D E a par ailleurs été condamnée à leur payer :

—  2 261,39 euros au titre des loyers impayés par l’ancien locataire.

Au jour du sinistre, le logement était occupé par un locataire débiteur des loyers contractuellement prévus. Ce dernier a cessé de payer sa partie de loyer à compter de juin 2014, la résiliation du bail intervenant le 29 juin 2015. Le tribunal ajoute, sans être matériellement contesté, que compte tenu de la dangerosité de l’appartement et de son inhabitabilité, aucune location n’a été réalisée depuis juillet 2015.

La perte des loyers, directement causée par le sinistre, étant certaine, le jugement doit être confirmé sur ce point.

—  24 750 euros au titre de la perte des loyers du 1/07/2015 au 30/04/2020 et 450 euros par mois à compter du 1/05/2020 jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de l’achèvement des travaux.

Pour critiquer le jugement, M^me D E fait valoir que la location de logement n’était pas certaine.

De fait, cette location n’était pas certaine. Seule une perte de chance de pouvoir louer de nouveau le logement peut être retenue comme dommage certain. Cette chance était toutefois très importante en sorte qu’elle peut être indemnisée sur une base de 400 euros par mois.

Dès lors, le préjudice s’établi comme suit : 23 200 euros au titre de la perte des loyers du 1/07/2015 au 30/04/2020 et 400 euros par mois à compter du 1/05/2020 jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de l’achèvement des travaux.

Le jugement est infirmé en ce sens.

—  2 580 euros au titre des frais de bureau d’études de M N.

Si, comme l’affirme M^me D E, il entrait dans la mission de l’expert judiciaire de donner son avis sur les travaux à entreprendre pour remédier aux désordres causés par le sinistre, les époux X disposaient évidemment de la faculté de saisir un technicien sur ce point en vue de les assister et/ou de fournir à l’expert les éléments d’information propres à garantir efficacement leur droit en terme d’indemnisation. Dès lors, le recours à un ingénieur-conseil, directement causé par le sinistre, était justifié. Le coût de cette intervention doit donner lieu à indemnisation de la part de M^me D E.

Le montant de cette intervention n’est pas utilement contesté par M^me D E. Le jugement est par conséquent confirmé sur ce point.

—  6.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

Pour retenir un tel montant, le tribunal a considéré que les époux X continuaient à subir un préjudice financier depuis le 24 février 2014 alors que la cause du sinistre a été explicitée par l’expert judiciaire depuis le 21 décembre 2016, que M^me D E, vu le coût des travaux de réparation,

est demeurée inactive en espérant que son assureur la garantirait et qu’ils ont dû introduire deux actions judiciaires pour faire reconnaître leur droit à être indemnisés.

Toutefois, les époux C n’établissent pas l’existence d’un préjudice moral lié à la persistance d’un préjudice financier, réparé par ailleurs. D’autre part, ils n’étaient pas personnellement occupants du logement.

Si le principe d’un préjudice moral n’est pas sérieusement contestable, à raison même notamment des tracas liés au sinistre, à ses conséquences matérielles et judiciaires, il est justifié au regard des différents éléments et pièces du dossier de limiter l’indemnisation de ce préjudice à la somme de 3 000 euros. Le jugement est infirmé en ce sens.

S’agissant du syndicat, M^me D E a par ailleurs été condamnée à lui payer :

—  7.074 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre pour réaliser les travaux de remise en état outre la TVA applicable.

Selon les écritures du syndicat, cette somme correspond à 10 % du montant total hors-taxes des travaux préconisés par l’expert. Cependant, le montant des travaux concernant les parties communes n’est évalué qu’à la somme de 4 721,41 euros hors-taxes, ce dernier incluant dans son calcul les travaux devant être effectués par les époux X (26 886,63 euros hors-taxes) et par M^me D E (38 495,05 euros hors-taxes) dans leurs logements respectifs. Le syndicat ne justifie pas être chargé de réaliser les travaux pour leur compte.

L’indemnisation sera donc limitée à la somme de 475 euros sur ce point. Le jugement est infirmé en ce sens.

—  1 753 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage pour effectuer ces travaux outre la TVA applicable.

Le raisonnement est identique que précédemment, le syndicat ayant retenu une somme équivalant à 2,5 % hors-taxes du montant total des travaux.

L’indemnisation sera donc limitée à la somme de 120 euros sur ce point. Le jugement est infirmé en ce sens.

—  2 313 euros au titre des frais de syndic chargé de représenter le syndicat des copropriétaires lors de la réalisation des travaux.

La décision du tribunal est justifiée et doit être confirmée sur ce point.

—  1 710 euros au titre des travaux d’étaiement et de plomberie avancés pour le compte de M^me D E.

Le syndicat produit aux débats les factures de travaux correspondants de la société Caleo (travaux de plomberie dans le logement de M^me D E – 190,50 euros) et de l’entreprise Saint-Léon (travaux d’étayage – 420 euros). Le devis par ailleurs produit ne suffit pas à établir la réalité d’un paiement complémentaire au bénéfice de cette dernière.

Par ailleurs, il ressort d’un appel de charges du 2^e semestre 2016 que la facture CALEO a été incluse dans le total de charges réclamé à M^me D E.

Dès lors, l’indemnisation sera donc limitée à la somme de 420 euros sur ce point. Le jugement est infirmé en ce sens.

Enfin, le syndicat forme vainement un appel incident à l’encontre du jugement ayant rejeté sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral. Nonobstant ses allégations, il ne rapporte pas la preuve certaine du préjudice allégué.

- sur les demandes annexes.

Justement motivé, le jugement est confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles. Il doit cependant être ajouté que les dépens comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il est justifié de condamner M^me D E à régler aux époux X et au syndicat une somme complémentaire de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

L’équité ou la situation économique des parties ne commande pas de faire droit aux autres demandes formées en application l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M^me D E est condamnée aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de distraction dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Selarl Lexavoue Amiens Douai et de la Selarl Maestro avocats.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné D E à payer aux époux X la somme de 24.750 euros au titre de la perte des loyers du 1/07/2015 au 30/04/2020 et 450 euros par mois à compter du 1/05/2020 jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de l’achèvement des travaux,

— condamné M^me D E à payer aux époux X la somme de 6 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

— condamné D E à payer au syndicat des copropriétaires des […] les sommes suivantes :

—  7 074 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre pour réaliser les travaux de remise en état outre la TVA applicable,

—  1 753 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage pour effectuer ces travaux outre la TVA applicable,

—  1 710 euros au titre des travaux d’étaiement et de plomberie avancés pour le compte de D E,

AJOUTANT au jugement,

DÉBOUTE M^me D E de toutes ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence 16/18/20, […],

DIT que les dépens comprennent le coût de l’expertise judiciaire de M. O A,

STATUANT à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE M^me D E à payer aux époux X la somme de 3 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNE M^me D E à payer au syndicat des copropriétaires des […] les sommes suivantes :

—  23 200 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers du 1/07/2015 au 30/04/2020 et 400 euros par mois à compter du 1/05/2020 jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de l’achèvement des travaux.

—  475 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre pour réaliser les travaux de remise en état, outre la TVA applicable,

—  120 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage pour effectuer ces travaux, outre la TVA applicable,

—  420 euros au titre des travaux d’étaiement et de plomberie avancés pour le compte de D E,

CONDAMNE M^me D E à payer aux époux X et au syndicat des copropriétaires des […], chacun, la somme complémentaire de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposé en cause appel,

REJETTE les autres demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M^me D E aux dépens de l’instance d’appel avec droit de distraction dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Selarl Lexavoue Amiens Douai et de la Selarl Maestro avocats.

LE GREFFIER LE PRESIDENT