Cour d'appel d'Amiens, 1ère chambre civile, 18 février 2021, n° 19/08406

CA Amiens
Confirmation 18 février 2021

Arguments

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Rejeté
Offre de réitération de la vente
La cour a estimé que l'offre de réitération de la vente n'a pas été faite dans un délai raisonnable et que M. et Mme X ont subi un préjudice en raison du refus de M. B et Mme Z de finaliser la vente.
Accepté
Préjudice subi par les acheteurs
La cour a constaté que M. et Mme X ont effectivement subi un préjudice en raison de la nécessité de rechercher un nouveau logement et des désagréments qui en ont découlé.
Accepté
Inexécution de la vente par les vendeurs
La cour a confirmé que la condition suspensive avait été réalisée et que M. B et Mme Z avaient refusé de donner suite à la vente, justifiant ainsi le paiement de la clause pénale.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé que M. et Mme X avaient droit à un remboursement des frais engagés en première instance, mais a rejeté leur demande pour la procédure d'appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. B et Mme Z ont fait appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Beauvais qui avait déclaré la vente d'une maison parfaite et condamné les appelants à verser une clause pénale de 26 800 euros à M. et Mme X. La cour d'appel a confirmé la décision de première instance, considérant que la condition suspensive avait été réalisée dans le délai imparti et que le montant de la clause pénale, correspondant à 10% du prix de vente, n'était pas manifestement excessif. La cour a également rejeté la demande de M. B et Mme Z de réduire cette clause et a condamné les appelants aux dépens d'appel. En somme, la cour d'appel a infirmé certaines demandes des appelants tout en confirmant le jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 18 févr. 2021, n° 19/08406
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	19/08406
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, président
Avocat(s) :	Pierre BACLETIsabelle MAIGRET
Cabinet(s) :	SCP JALLU BACLET ASSOCIESDRYE DE BAILLIENCOURT & ASSOCIES

Texte intégral

ARRET

N°

VBJ/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX HUIT FEVRIER

DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/08406 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HSM2

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEAUVAIS DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur C B

né le […] à

de nationalité Française

[…]

Madame E Z

née le […] à

de nationalité Française

[…]

Représentés par M^e E MAIGRET de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTS

Monsieur G X

né le […] à BEAUVAIS

de nationalité Française

[…]

Madame H I épouse X

née le […] à COMPIEGNE

de nationalité Française

[…]

Représentés par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 10 décembre 2020 devant la cour composée de M^me J K-Y, Président de chambre, M. Pascal MAIMONE et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

Sur le rapport de M^me J K-Y et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 février 2021, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 18 février 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me J K-Y, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé du 31 mars 2018, M. B et M^me Z ont vendu à M. et M^me X une maison individuelle située à Monceaux, moyennant le prix de 268 000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. La durée de validité de la condition suspensive a été fixée à 90 jours, soit jusqu’au 30 mai 2018, avec réitération de l’acte authentique dans un délai de quatre mois. La clause pénale a été fixée à 26 800 euros correspondant à 10% du prix de vente.

Faisant valoir que la vente de leur bien immobilier était caduque pour défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai convenu dans le compromis du 31 mars 2018, M. B et M^me Z, par courriel du 30 mai 2018 puis par lettre recommandée avec accusé réception du 6 juin 2018 ont informé l’agence immobilière intervenue dans la vente de l’immeuble que la condition suspensive du compromis du 31 mars 2018 était défaillie et qu’ils reprenaient leur entière liberté.

M. et M^me X ont fait assigner M. B et M^me Z devant le tribunal de grande instance de Beauvais afin d’obtenir la résolution de la vente à leurs torts exclusifs et leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 26 800 euros correspondant au montant de la clause pénale contractuelle outre 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 novembre 2019 le tribunal de grande instance de Beauvais a rendu la décision suivante:

— dit que l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est intervenue le 18 mai 2018, dans le délai prévu au contrat qui expirait le 30 mai 2018,

— dit que la vente du bien immobilier situé […] à Monceaux était parfaite à la date du 18 mai 2019,

— constate le refus de M. B et M^me Z de donner suite à la vente en dépit de l’accomplissement de la condition suspensive,

— dit qu’en application du contrat M. et M^me X ont valablement pris acte de la décision des vendeurs de ne pas donner suite à la vente,

— constate la résolution au 19 juillet 2018 de la vente du bien immobilier situé […] à Monceaux,

— condamne solidairement M. B et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 26 800 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2018, au titre de la clause pénale,

— rejette la demande de M. B et M^me Z de réduction du montant de la clause pénale,

— condamne solidairement M. B et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette la demande de M. B et M^me Z formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement M. B et M^me Z aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Pierre Baclet, membre de la SCP Jallu Baclet Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Le 18 décembre 2019 M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2020 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 10 décembre 2020.

Prétentions et moyens des parties:

Pour l’exposé des moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions transmises au greffe par voie électronique le 26 mars 2020 par M. B et M^me Z et le19 mai 2020 par M. et M^me X.

M. B et M^me Z concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il:

— rejette la demande de M. B et M^me Z de réduction du montant de la clause pénale,

— condamne solidairement M. B et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette la demande de M. B et M^me Z formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et demandent à la cour de:

— constater que par courrier du 31 juillet 2018 ils ont offert de réitérer la vente par acte authentique ce qui a été refusé par M. et M^me X ,

— dans ces circonstances, limiter le montant de la clause pénale à une somme raisonnable,

— s’entendre M. et M^me X condamnés à payer une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Maigret, avocat.

M. et M^me X demandent à la cour de:

— déclarer M. B et M^me Z mal fondés en leur appel

— les en débouter purement et simplement

— constater qu’eu égard au caractère limité de l’appel, le jugement est définitif à l’égard de ses dispositions relatives à la perfection de la vente et à la résolution de ladite vente aux torts exclusifs de M. B et M^me Z

— confirmer le jugement entrepris en ses dispositions critiquées par M. B et M^me Z

— les débouter de toutes leurs demandes formulées devant la Cour.

En conséquence:

— cnfirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. B et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 26.800€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2018 au titre de la clause pénale ;

— rejeté la demande de M. B et M^me Z de réduction du montant de la clause pénale ;

— condamné solidairement M. B et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles engagés devant les Premiers Juges ;

— rejeté la demande de M. B et M^me Z au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamné solidairement M. B et M^me Z aux entiers dépens de première instance.

Ajoutant au jugement,

— condamner solidairement M. B et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner solidairement M. B et M^me Z aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, membre de la Scp Jallu Baclet Associés, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE:

Non contesté sur ces points, le jugement sera confirmé en ce qu’il a:

— dit que l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est intervenue le 18 mai 2018, dans le délai prévu au contrat qui expirait le 30 mai 2018,

— dit que la vente du bien immobilier situé […] à Monceaux était parfaite à la date du 18 mai 2019,

— constate le refus de M. B et M^me Z de donner suite à la vente en dépit de l’accomplissement de la condition suspensive,

— dit qu’en application du contrat M. et M^me X ont valablement pris acte de la décision des vendeurs de ne pas donner suite à la vente,

— constate la résolution au 19 juillet 2018 de la vente du bien immobilier situé […] à Monceaux.

Sur la clause pénale:

M. B et M^me Z demandent, au visa de l’article 1231-5 du code civil, à la cour de limiter le montant de la clause pénale à une somme raisonnable, en considération de ce que par courrier du 31 juillet 2018 ils ont offert de réitérer la vente par acte authentique ce qui a été refusé par M. et M^me X. Ils soutiennent que contrairement à ce qu’ils affirment, M. et M^me X n’ ont subi aucun préjudice du fait de la résolution de la vente puisqu’ils ont finalement acquis une maison

qu’ils avaient visitée au cours de la même période. En effet ils ne peuvent attribuer à la résolution de la vente le changement d’école de leur fils ni leur installation en mobil home pour l’été qui est la conséquence du délai qu’ils ont pris pour réitérer l’acte de vente de la maison qu’ils ont finalement acquise.

Ils font valoir que leur situation financière est précaire, que M^me Z n’a pas de revenus fixes, alternant périodes sans emploi et contrats à durée déterminée, que ses revenus sont de l’ordre de 10 000 euros annuels, que M. B perçoit un salaire mensuel moyen de 1798 euros et qu’ils n’ont aucune épargne.

M. et M^me X exposent avoir subi un réel préjudice du fait de la résolution de la vente du fait de M. B et M^me Z. Ils font valoir que:

— le refus des vendeurs de réitérer l’acte les a contraints chercher en urgence une nouvelle maison à acquérir, qu’ils n’ont pu intégrer cett maison à Cauffry que le 11 septembre 2018, les contraignant à demeurer chez des amis puis en Mobil home dans l’attente de leur nouveau logement et à effectuer deux déménagements, ce qui a été très perturbant pour une famille avec un jeune enfant

— leur fils a effectué une pré rentrée à Monceaux alors qu’il a été finalement scolarisé à Cauffry

— la maison qu’ils ont achetée disposent d’un confort moindre et d’un terrain deux fois moins important que celle de M. B et M^me Z et est plus éloignée de leurs centres d’intérêt et de leurs familles

— M. B et M^me Z ne justifient pas de circonstances qui sont de nature à démontrer le caractère prétendument manifestement excessifde la clause: l’offre qu’ils ont faite selon laquelle ils étaient disposés à revoir leur position à réitérer la vente n’a été faite que le 31 juillet 2018 alors qu’à de nombreuses reprises ils avaient tenté, notamment via leurs notaires par courrier du 4 juin de leur faire entendre raison,

— leur situation financière prétendument difficile ne constitue pas un motif de réduction de la clause pénale qui résulte d’un engagement contractuel:le caractère manifestement excessif de son montant doit être apprécié en la personne de son créancier: en fonction de la réalité ou de l’existence du préjudice subi et non en fonction de la situation financière alléguée des débiteurs

En quoi:

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le caractère manifestement excessif ou dérisoire d’une telle clause s’apprécie notamment au regard

du préjudice subi par le créancier du fait de l’inexécution du débiteur de la clause, le caractère usuel du montant de la clause n’étant pas le seul critère d’appréciation à ce titre.

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre M. B et M^me Z et M. et M^me X prévoit qu’après levée de toutes les conditions suspensives, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti (…) la partie qui n’est pas un défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 26 800 euros. Cette somme correspond à 10% du prix de vente.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 10 juillet 2018, le conseil de M. et M^me X a mis en demure M. B et M^me Z de régler la somme de 26 800 euros.

Un tel pourcentage de 10 % du montant des transactions prévu par la clause, usuel en matière de vente immobilière, chez n’est pas en lui-même manifestement excessif.

Les intimés justifient en outre de ce qu’ils ont tenté à plusieurs reprises, y compris par l’intermédiaire de leurs notaires, en vain, de convaincre M. B et M^me Z de conclure la vente, qu’ils ont donc été contraints de rechercher une autre maison et d’engager d’autres démarches pour se reloger dans une autre commune.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. B et M^me Z de réduction du montant de la clause pénale et les a condamnés solidairement à payer à M. et M^me X la somme de 26 800 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2018, au titre de

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. B et M^me Z succombant, il convient :

— de les condamner aux dépens d’appel;

— de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— de confirmer le jugement qui les a condamnés aux dépens de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. et M^me X pour la seule procédure de première instance, il convient de confirmer le jugement qui leur a alloué 2000 euros de ce chef et de les débouter de leur demande de ce chef pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Beauvais le 4 novembre 2019 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute M. et M^me X de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne M. B et M^me Z aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, membre de la Scp Jallu Baclet Associés, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT