ARRET

N°

[V]

C/

S.C.I. LES ANES DU COTENTIN

MS/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT ET UN NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03605 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IQQH

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AMIENS DU VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [H] [V]

né le 07 Mars 1981 à [Localité 6] (62)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006958 du 11/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

Représenté par M^e Honorine LAGASSE substituant M^e Amandine GAUBOUR, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

S.C.I. LES ANES DU COTENTIN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marion COINTE substituant M^e Angélique CREPIN, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 19 septembre 2023, l’affaire est venue devant M^me Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 novembre 2023.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 21 novembre 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société civile immobilière Les ânes du Cotentin (la SCI) a acquis en l’état futur d’achèvement un appartement situé à [Localité 7], [Adresse 3] dont elle a pris possession le 20 février 2018. Par contrat du 15 février 2018, à effet au 22 février 2018, la SCI a consenti à M. [V] un bail sur ce bien moyennant un loyer de 585 euros hors charge.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 31 mars 2021, M. [V] a donné congé à effet au 30 juin 2021. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été contradictoirement dressé à cette date.

Alléguant de dégradations des lieux, la SCI a, par acte du 13 janvier 2021, assigné M. [V] en indemnisation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens.

Par jugement du 20 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné M. [V] à payer à la SCI la somme de 4 612,49 euros au titre des réparations locatives,

— condamné M. [V] à payer à la SCI la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. [V] aux dépens et à payer à la SCI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 juillet 2022, M. [V] a fait appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 20 octobre 2022, M. [V] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— de débouter la SCI de ses demandes,

— de condamner la SCI à lui restituer la somme de 412,28 euros correspondant au montant du dépôt de garantie après déduction de la somme de 172,72 euros due au titre de l’entretien de la chaudière, majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé à compter du 30 août 2021,

— de condamner la SCI aux dépens.

Par conclusions du 23 décembre 2022, la SCI demande à la cour :

— d’infirmer le jugement sur les quantum alloués,

— de condamner M. [V] à payer à la SCI la somme de 5 646,46 euros au titre des réparations locatives,

— de condamner M. [V] à payer à la SCI la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices financiers et moraux du bailleur, outre la résistance abusive du locataire,

— de condamner M. [V] à payer à la SCI la somme de 196,94 euros au titre de la convocation, l’état des lieux de sortie,

— de condamner M. [V] à payer à la SCI la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande en indemnisation des dégradations locatives et du défaut d’entretien

La SCI se plaint de dégradations locatives et du défaut d’entretien du logement, ce que M. [V] conteste.

Sur ce, selon l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont été occasionnées notamment par la vétusté.

Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée du 22 février 2018 et de sortie du 30 juin 2021 que les peintures étaient à l’état neuf à l’entrée et qu’elles sont à la sortie jaunies par le tabac dans l’intégralité de l’appartement. La porte de la salle de bain, neuve à l’entrée, est jaunie par le tabac et comporte plusieurs points de chocs et accrocs, réalisés vraisemblablement par la poignée béquille de la porte d’entrée. La porte de la chambre, neuve à l’entrée, est complétement jaunie par le tabac. Enfin, l’huissier de justice a constaté l’état de saleté de l’appartement.

Ces éléments établissent les dégradations des peintures, des deux portes de la salle de bain et de la chambre et la saleté de l’appartement.

Les photographies produites par le locataire et l’attestation de sa mère ne sont pas suffisantes pour remettre en cause le constat d’huissier.

La SCI fournit un devis du 9 juillet 2021 de [C] [I] d’un montant de 5 384,36 euros correspondant à la remise en peinture et au remplacement des deux portes. Comme l’a indiqué le premier juge, le remplacement des deux portes n’est pas rendue nécessaire par les dégradations constatées. S’agissant de la remise en peinture, M. [V] fournit deux devis de la société L.C Renovation et de [Z] [E] des 16 décembre 2022 et 24 janvier 2023, correspondant à la remise en peinture pour des montants de 3 300 et 2 950 euros. Cependant, les entrepreneurs ont établi lesdits devis sans visite préalable des lieux et mentionnent des surfaces plus faibles que le devis proposé par la bailleresse. Il convient donc de retenir le devis fourni par cette dernière pour un montant de 4 944,36 euros, déduction faite du coût du changement des deux portes.

Le locataire propose d’appliquer l’accord portant sur la grille de vétusté et l’indemnité de remise en état des logements à l’Opac de [Localité 8] en date du 27 juin 1996. Cet accord prévoit, à l’article 8, des abattements pour vétusté applicables en cas de dégradations. S’agissant des peintures et papiers peints, d’une durée de vie de sept ans, il est prévu l’application d’un abattement de 15% par an après franchise d’un an puis, au-delà de la durée de vie, une valeur résiduelle à charge du locataire de 10%.

Il convient d’appliquer ce barème, soit une somme de 3 461,05 euros à la charge du locataire (4 944,36 x 70%).

La SCI justifie en outre de l’achat de produits de nettoyage pour un montant de 89,38 euros qui doit être mis à la charge du locataire.

Le jugement est infirmé. M. [V] sera condamné à payer à la SCI la somme de 3 550,43 euros, outre la somme de 172,72 euros correspondant à l’entretien de la chaudière qu’il reconnaît devoir, soit la somme totale de 3 723,15 euros.

2. Sur la demande en indemnisation complémentaire au titre du préjudice financier et moral

La SCI soutient que l’état de saleté de l’appartement l’a contraint à négocier avec le nouveau locataire un loyer diminué de 80 euros et qu’elle a subi un préjudice moral du fait de l’organisation de travaux en urgence. M. [V] indique que ces préjudices ne sont pas justifiés.

Sur ce, la SCI justifie avoir reloué le logement à M. [M] et Mme [N] suivant bail du 21 avril 2021 à effet au 30 juin 2021, moyennant un loyer de 585euros hors charge. Mme [N] atteste qu’en contrepartie du désagrément lié aux travaux de nettoyage et de remise en peinture de l’appartement pendant huit jours, la SCI leur a consenti une remise de loyer de 80 euros.

Le préjudice financier de la SCI en lien avec les dégradations locatives doit donc être estimé à la somme de 80 euros, aucun préjudice moral n’étant démontré. Le jugement est infirmé.

3. Sur la demande de remboursement du coût de l’état des lieux de sortie

La SCI n’articule aucun moyen au soutien de cette demande qui ne peut qu’être rejetée.

4. Sur les comptes entre les parties

M. [V] doit la somme totale de 3 803,15 euros. La SCI doit lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 585 euros. La somme de 3 218,15 euros reste à charge de M. [V].

5. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdante, M. [V] sera condamné aux dépens d’appel et à payer à la SCI la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne les quantum alloués,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne [H] [V] à payer à la SCI Les ânes du Cotentin la somme de 3 218,15 euros,

Rejette le surplus des demandes,

Y ajoutant :

Condamne [H] [V] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne [H] [V] à payer à la SCI Les ânes du Cotentin la somme de 3 000 euros.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT