COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2026

N° 2026 / 067

N° RG 23/10988

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLZRX

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

C/

[G] [N]

S.A.R.L. GMI PAGE SYNDIC

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Céline ALINOT

M^e Elodie ZANOTTI

M^e Danielle ROBERT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 23 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02625.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1]

représenté par son syndic le cabinet FONCIA GRAND BLEU, pris en son établissement [Adresse 3] [Localité 2], représenté par ses représentants légaux domiciliés audit siège

représenté par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [G] [N]

né le 17 Mai 1965 à [Localité 3] (51), demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

représenté par M^e Elodie ZANOTTI, membre de la SCP COURTAUD PICCERELLE ZANOTTI GUIGON-BIGAZZI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Clément VINCENT, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. GMI PAGE SYNDIC

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5] – [Localité 5]

représentée par M^e Danielle ROBERT, membre de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La copropriété VILLA LIA ROMAINE est régie par un règlement de copropriété et un état descriptif de division initial établis le 28 août 1974, qui faisaient état de deux lots.

Les lots ont été subdivisés au fil du temps entraînant de nombreuses modifications de l’EDD le 25 mars 1976, le 7 novembre 1979 puis le 2 novembre 1984.

Par deux procès verbaux des 26 mai 1990 et 11 mai 1991, le syndicat des copropriétaires a voté une nouvelle répartition des millièmes de copropriété dans le prolongement de la subdivision du lot 2 en lots 7, 8, 9, 10, 11, 12 et 13.

Une nouvelle grille de répartition a été établie par le conseil syndical, sans modification du règlement de copropriété et de l’EDD.

Elle a servi de base pour la gestion de la copropriété et la tenue des assemblées générales dans le prolongement de celle du 11 mai 1991.

M. [N] a acquis par acte notarié en date du 18 juillet 2006 un appartement du rez-de-chaussée, un jardin d’hiver, une terrasse en toiture et un abri de voiture, et les 96/1000 èmes afférents, constituant le lot n°12 de la copropriété [Adresse 1], selon la modi’cation de 1'état descriptif de division en date du 2 novembre 1984 en vigueur à la date de l’acquisition et régulièrement publiée le 17 décembre 1984.

L’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser des travaux dans ses parties privatives selon le descriptif annexé à son courrier en date du 8 novembre 2017, lui ayant été refusée, par exploit en date du 21 mars 2018, M. [N] assignait 1e syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], et la SARL GMI PAGE Syndic sur le fondement des articles 12,13, 42,43 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du Code civil, en annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale réunie le 12 janvier 2018, en nullité de la répartition des charges appliquées par le syndicat des copropriétaires et en dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 23 mai 2023, le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN:

Ecarte la 'n de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt pour agir de M. [G] [N],

Ecarte la 'n de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par M. [N] aux 'ns de voir déclarer non écrites les dispositions relatives à la répartition des tantièmes de copropriété telles qu’elles résultent du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 1] en date du 11 mai 1991,

Ecarte le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande additionnelle tendant à la condamnation des défendeurs à l’indemniser des conséquences du refus d’autorisation de travaux,

Fait droit à la 'n de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité personnelle de la SARL GMI PAGE Syndic,

Annule la délibération n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] du 12 janvier 2018,

Dit que la répartition des tantièmes de copropriété résultant de l’assemblée générale du 11 mai 1991 et du tableau annexé est réputée non écrite,

Dit que la répartition des tantièmes de copropriété applicable est celle prévue par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en date du 2 novembre 1984,

Enjoint au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de procéder au calcul des charges de copropriété dues par M. [G] [N] au titre du lot n°12 depuis le 21 mars 2013, et au calcul de la différence de ce montant avec celui acquitté par M. [G] [N] pour le même lot et la même période,

Enjoint au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de verser à M. [G] [N] le trop-perçu, et ce, dans le délai de deux mois suivant la signi’cation du présent jugement, au terme duquel une astreinte de 100 € par jour de retard s’app1iquera pendant une durée de trois mois, à 1'issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à verser à M. [G] [N] la somme de 13 000 € en réparation de la perte de chance de vendre le lot n°12 au prix du marché,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à payer à M. [G] [N] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] aux dépens avec distraction au pro’t de M^e Elodie Zanotti et de la SCP Robert et Fain-Robert,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que M.[N], propriétaire d’un lot dans la copropriété en question à la date de l’assignation, est propriétaire d’un autre lot, de sorte qu’il a qualité et intérêts pour agir.

Il juge que l’action qui tend à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété est imprescriptible, que les décisions d’assemblée générale modifiant la répartition des charges modifiant ce règlement sont devenues des clauses de celui-ci, de sorte que l’action consistant à les déclarer non écrites est imprescriptible, quand bien même le règlement de copropriété n’a pas été modifié subséquemment.

Il décide que l’action en responsabilité de M.[N] à l’encontre du syndic est prescrite pour avoir été introduite postérieurement au 19 juin 2013.

Il retient que l’action additionnelle en indemnisation des conséquences du refus d’autorisation de travaux sur des parties privatives se rattache par un lien suffisant avec l’action initiale en annulation de la résolution ayant refusé les travaux, de sorte qu’elle est recevable.

Il retient que la modification de la répartition des tantièmes a été décidée en assemblée mais jamais répercutée dans le règlement de copropriété, de sorte qu’elle n’est pas opposable à M.[N], ce qui entraîne la nullité de la résolution 5 adoptée avec une mauvaise répartition des tantièmes, sans qu’il soit besoin pour lui d’établir un préjudice.

Il juge que cette répartition des tantièmes doit être réputée non écrite comme contrevenant au règlement de copropriété publié, ce qui justifie qu’un nouveau compte de charges soit fait et que la différence soit remboursée à M.[N].

Il accorde à M.[N] la somme de 13 000€ au titre de la perte de chance d’avoir vendu le lot au prix du marché en raison du refus d’autorisation de travaux qui auraient été autorisés si la répartition des tantièmes avait été régulière.

Il rejette la demande indemnitaire de M.[N] au titre d’un préjudice moral et celle du syndic au titre d’une procédure abusive.

Par déclaration au greffe en date du 20 août 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

Voir infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 23 mai 2023 en ce qu’il a :

'Ecarté la 'n de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt pour agir de M. [N] [G]

Ecarté la 'n de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par M. [N] aux 'ns de voir déclarer non écrites les dispositions relatives à la répartition des tantièmes de copropriété telles qu’elles résultent du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 1] en date du 11 mai 1991,

Ecarté le moyen tiré de 1'irrecevabilité de la demande additionnelle tendant à la condamnation des défendeurs à l’indemniser des conséquences du refus d’autorisation de travaux,

Annulé la délibération n°5 de l’assemb1ée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] du 12 janvier 2018,

Dit que la répartition de tantièmes de copropriété résultant de l’assemblée générale du 11 mai 1991 et du tableau annexé est réputée non écrite

Dit que la répartition des tantièmes de copropriété applicable est celle prévue par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en date du 2 novembre 1984

Enjoint au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de procéder au calcul des charges de copropriété dues par M. [G] [N] au titre du lot 12 depuis le 21 mars 2013, et au calcul de la différence de ce montant avec celui acquitté par M. [G] [N] pour le même lot et la même période

Enjoint au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de verser à M. [G] [N] le trop-perçu

Et ce, dans un délai de deux mois suivant la signi’cation du présent jugement au terme duquel une astreinte de 100 € par jour de retard s’appliquera pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée

Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à verser a M. [G] [N] la somme de 13 000 € en réparation de la perte de chance de vendre le lot 12 au prix du marché

Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à payer à M. [G] [N] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] aux entiers dépens avec distraction au pro’t de M^e Elodie Zanotti et de la SCP Robert et Fain-Robert

Debouté les parties du surplus de leurs demandes'

Et, la Cour statuant à nouveau,

Vu l’avis de mutation du 26 mars 2019 régulièrement versé aux débats,

Vu les articles 31,32, 70 et J22 du Code de Procédure Civile,

Vu l 'art. 42 de la loi du l0juillet 1965 tel que modifié par la Loi Elan

Vu l 'art. 2224 du Code civil,

D’une part,

CONSTATER que M. [N] n’est aujourd’hui propriétaire que du lot n°13 (une cave) acquise le 2 mars 2018, soit postérieurement à la demande d’annulation de la résolution litigieuse qui concerne uniquement le lot n°12, de même que la demande de remboursement d’un trop-perçu,

En conséquence,

JUGER M. [N] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir compte tenu de la cession du lot n°l2 en date du 26 mars 2019 emportant subrogation du vendeur dans les droits de l’acquéreur à l’égard de la procédure et désistement en faveur de l’acquéreur du béné’ce de toutes sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées relativement au bien et acquisition du lot 13 postérieurement à la résolution 5 d’assemblée générale du 12 janvier 2018 dont il est sollicité l’annulation, et l’en DEBOUTER.

D’autre part, vu l’art.70 du CPC,

DIRE ET JUGER irrecevable car dépourvue de lien suf’sant avec la demande initiale la demande de dommages et intérêts chiffrées à hauteur de 215 000 euros au titre d’un prétendu préjudice 'nancier tiré d’une prétendue vente à vil prix, et l’en DEBOUTER

En’n,

DIRE ET JUGER que la résolution n°5 du 12 janvier 2018 n’emporte pas modi’cation de la répartition des charges,

DIRE ET JUGER que M. [N] a connaissance de l’existence de la grille de répartition adoptée en 1991 depuis son acquisition en 2006, qu’il ne l’a jamais contestée, a voté en faveur des budgets annuels depuis 2006, et a toujours pris part aux votes sur la base de 125 tantièmes,

DIRE ET JUGER que M. [N] ne demande pas l’annulation d’une clause de répartition qui serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et que son action est une action personnelle en responsabilité soumise à la prescription quinquennale,

En conséquence,

DIRE ET JUGER M. [N] irrecevable en sa demande d’annulation de la répartition des charges de copropriété adoptée en 1991 et en remboursement d’un trop-perçu de charges du fait de la prescription, et partant le débouter de l’ensemb1e de ses demandes pécuniaires, et l’en DEBOUTER

En tout état de cause,

Vu les dispositions de l 'article 11 de la loi du 10 juillet 1965,

CONSTATER qu’à l’occasion des assemblées générales ordinaires de la Copropriété [Adresse 1] qui se sont tenues les 26 mai 1990 et ll mai 1991, il a été voté pour les lots issus de la division du lot numéro 2 une nouvelle grille de répartition des charges,

CONSTATER que pendant plus de 28 ans cette répartition n’a fait l’objet d’aucune contestation,

En conséquence,

JUGER que M. [N] a lui-même contribué au dommage dont il se prétend victime en votant par deux fois contre la désignation d’un géomètre,

JUGER qu’aucune faute n’a été commise par le Syndicat des COPROPRIETAIRES VILLA MIA ROMAINE,

En conséquence,

DEBOUTER M. [N] de l’ensemble de ses demandes 'ns et conclusions De manière plus générale,

DEBOUTER M. [N] de l’ensemble de ses demandes 'ns et conclusions comme irrecevables et infondées

A titre subsidiaire, si une faute de la Copropriété devait être retenue

JUGER que M. [N] ne saurait tirer comme conséquence de l’annulation de la résolution litigieuse (qui lui refuse l’autorisation de faire des travaux) celle de l’annu1ation rétroactive de la répartition des charges car cette résolution ne porte pas sur la modi’cation des charges de copropriété,

JUGER qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la répartition erronée des tantièmes et le prétendu préjudice 'nancier de M. [N] chiffré à hauteur de 215 285 € et résultant d’une vente à vil prix ainsi, qu’avec le préjudice moral,

En conséquence,

DEBOUTER M. [N] de l’ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions sa demande visant à voir annuler la résolution n°5 du 12 janvier 2018 et à appliquer rétroactivement la répartition des charges prévues au règlement de copropriété et à l’EDD du 2 novembre 1984, et de l’ensemble de ses demandes pécuniaires,

DEBOUTER M. [N] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

Et à défaut, les RAMENER à de plus justes proportions, c’est à dire limitativement au trop-perçu de charges et dans une limite de cinq ans antérieurement à la demande, soit jusqu’au 21 mars 2013

Voir CONDAMNER M. [N] au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Voir CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction au pro’t de Maître Céline ALINOT, avocat, sous sa due af’rmation de droit.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que M.[N] a vendu le lot 12 par acte notarié du 26 mars 2019 en cours de procédure sans en informer le tribunal, sans que l’acquéreur n’intervienne à la procédure, alors qu’il est subrogé dans les droits et obligations du vendeur,

— que M.[N] a acquis le 2 mars 2018 soit postérieurement à l’AG litigieuse le lot 13,

— qu’il n’a ni qualité ni intérêt à poursuivre son action, de sorte que ses demandes sont irrecevables,

— que l’acquéreur du lot 12 a voté contre le rétablissement de la clé de répartition des charges antérieure lors de l’AG du 28 août 2019,

— que nul ne plaidant par procureur, l’acquéreur n’ayant pas souhaité intervenir à la procédure, M.[N] est irrecevable,

— que les comptes effectués sur la base de la nouvelle grille adoptée par l’AG du 11 mai 1991 ont toujours été approuvés par M.[N],

— que depuis qu’il a acquis le lot 12 soit en 2006, en connaissance du règlement de copropriété et de l’EDD il n’a jamais contesté les charges de sorte qu’il est prescrit à le faire,

— que l’action de M.[N] ne vise pas à déclarer non écrite la clause d’un règlement de copropriété, elle vise à voir annuler la résolution 5 de l’AG du 12 janvier 2018 au regard de l’annulation qui est parallèlement sollicitée des AG de 1990 et 1991, or il n’était pas propriétaire lors de ces AG,

— qu’il n’existe pas de lien suffisant entre une demande d’annulation d’une résolution d’AG fondée sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et une action en responsabilité contractuelle fondée sur l’article 1224 du code civil et une action en répétition d’un prétendu indû de charges, de sorte que M.[N] doit être déclaré irrecevable,

— que la répartition des charges n’a pas été contestée depuis 1991, ce qui a conduit à établir un usage,

— qu’il a à plusieurs reprise mis au vote la finalisation de la procédure de modification de la répartition des charges, ce qui n’a pas abouti y compris en raison du vote négatif de M.[N],

— que l’annulation de la résolution 5 ne peut prospérer,

— qu’il n’est pas établi en quoi la répartition des charges telle que résultant des AG de 1990 et 1991 devrait être déclarée non écrite au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’il ne peut lui être reproché aucune faute les copropriétaires eux mêmes faisant obstruction à la régularisation de la répartition des charges, tout en ne contestant pas la répartition telle qu’elle est depuis 1991,

— que quand bien même une faute pourrait lui être reprochée, M.[N] a contribué au dommage allégué, en ayant jamais contesté la répartition des charges en refusant la régularisation en ayant vendu son bien à vil prix à une amie intime en ayant commencé à exécuter les travaux sans attendre l’accord de l’AG, ce qui l’exonère de toute responsabilité,

— qu’en tout état de cause il n’existe pas de lien entre le préjudice subi et sa faute alléguée,

— qu’il n’y aucune raison pour que le bien dont l’état n’a pas changé soit revendu à un prix inférieur à son prix d’achat.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[N] conclut:

— SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DE M. [N]

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » de ses demandes d’irrecevabilité.

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Draguignan du 23 mai 2023 en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt pour agir de M.[G] [N].

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 23 mai 2023 en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par M.[N] afin de voir déclarées non écrites les dispositions relatives à la répartition des tantièmes de copropriété telles qu’elles résultent du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété "[Adresse 1]" en date du 11 mai 1991.

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 23 mai 2023 en ce qu’il a écarté le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande additionnelle tendant à la condamnation des défendeurs à l’indemniser des conséquences du refus d’autorisation de travaux.

— SUR LA NULLITE DE LA RESOLUTION N°5 DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 12 JANVIER 2018

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 23 mai 2023 en ce qu’il a annulé la délibération n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires « [Adresse 1] » du 12 janvier 2018.

— SUR LA NULLITE DE LA REPARTITION DES TANTIEMES ET DONC DES CHARGES APPLIQUEES PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 23 mai 2023 en ce qu’il a jugé que la répartition des tantièmes telle qu’elle résulte de l’assemblée générale du 11 mai 1991 et du tableau annexé est réputée non écrite et qu’en conséquence, les règles applicables sont celles qui résultent du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du 2 novembre 1984 régulièrement publié.

— SUR LA RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DU SYNDIC LA SARL GMI PAGE :

INFIRMER le jugement du 23 mai 2023 en ce qu’il a jugé comme prescrite l’action de M. [N] à l’encontre de la SARL GMI PAGE.

JUGER que le point de départ du délai de prescription quinquennale court du jour de l’assemblée générale du 12 janvier 2018, lors de laquelle le syndic a commis une faute directement à l’origine du préjudice subi par M. [N] à hauteur de 215 285 €.

En conséquence,

INFIRMER le jugement du 23 mai 2023 en ce qu’il a considéré prescrite la demande de M.[N] contre le syndic à le voir condamner à l’indemniser de son préjudice de 215 285 €

ET STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER in solidum la société GMI PAGE SYNDIC et le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » à régler à M. [N] la somme de 215.285 € en réparation du préjudice financier subi, correspondant à la revente à perte de son bien immobilier.

JUGER que le précédent syndic la société GMI PAGE SYNDIC a commis une faute en donnant une information incomplète et erronée à M. [N] lors de l’acquisition de son lot n°12 en 2006

JUGER que le précédent syndic la société GMI PAGE SYNDIC a commis une faute en appliquant une répartition des charges qui contrevenait aux dispositions du règlement de copropriété

JUGER que la société GMI PAGE SYNDIC engage sa responsabilité personnelle envers M. [N] sur le fondement de l’article 1240 du code civil

DEBOUTER la société GMI PAGE SYNDIC de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de M.[N].

CONDAMNER la SARL GMI PAGE SYNDIC in solidum avec le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » à réparer l’intégralité des préjudices subis par M. [G] [N].

— SUR LES PREJUDICES SUBIS PAR M. [N] :

CONFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 23 mai 2023, en ce qu’il a enjoint au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » de :

— procéder au calcul des charges de copropriété dû par M. [G] [N] au titre du lot n°12 depuis le 21 mars 2013 et au calcul de la différence de ce montant avec celui acquitté par M. [N] pour ce même lot sur la même période,

— procéder au versement à M. [N] du trop-perçu sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant trois mois, à l’issue de cette période une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

SUR L’APPEL INCIDENT

INFIRMER la décision du 23 mai 2023 en ce qu’elle a limité la perte financière de M.[N] à la somme de 13.000 euros.

ET STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER in solidum la société GMI PAGE SYNDIC et le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » à régler à M. [N] la somme de 215.285 € en réparation du préjudice financier subi, correspondant à la revente à perte de son bien immobilier.

INFIRMER la décision du 23 mai 2023 en ce qu’elle a débouté M. [N] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral subi.

CONDAMNER in solidum la société GMI PAGE SYNDIC et le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » à régler à M. [N] la somme de 5.000€ en réparation du préjudice moral subi.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONFIRMER la condamnation du Syndicat des copropriétaires à la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » in solidum avec la société GMI PAGES SYNDIC à régler à Monsieur [N], la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Elodie ZANOTTI, Avocat aux offres de droit.

Il soutient:

— que la question sur son intérêt et sa qualité à agir a été purgé par une ordonnance du JME du 16 juin 2020, en effet au jour de l’introduction de l’instance il était propriétaire du lot 12,

— qu’il a acquis le lot 13 le 2 mars 2018 et n’a cédé en 2019 que le lot 12 de sorte qu’il reste propriétaire du lot 13, il était bien propriétaire des deux lots avant l’acte introductif d’instance du 21 mars 2018,

— que les stipulations contractuelles de l’acte de vente ne peuvent être invoqué par le syndicat en vertu de l’effet relatif des conventions, elles ne valent qu’entre le vendeur et l’acheteur,

— que son lot 13 n’est affecté d’aucun tantième alors que son titre de propriété mentionne qu’il en détient 1 de sorte qu’il est privé de toute participation au vote de la copropriété,

— que la demande tendant à voir réputée non écrite la répartition illégale des charges n’est pas prescrite,

— que la résolution 5 a été adoptée irrégulièrement sur une répartition des charges qui n’a jamais été publiée,

— que l’action en contestation du caractère illicite d’une clause du règlement de copropriété est imprescriptible,

— qu’il a fait une demande additionnelle tendant à voir indemnisés ses préjudices résultant de l’application illégale de la répartition irrégulière des charges ayant donné lieu au vote de la résolution 5, qui est en lien suffisant avec la demande principale,

— que si le nombre de tantième avait été respecté la résolution 5 aurait été votée dès le premier vote,

— que le règlement de copropriété et les actes qui l’ont modifié ne sont opposables aux acquéreurs de lots que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à leur acquisition,

— qu’ainsi la répartition des charges non conforme au EDD et au règlement de copropriété doit être déclarée non écrite,

— que cela lui a généré un préjudice financier et que les charges trop payées doivent lui être remboursées,

— que s’il a voté contre une régularisation c’est parce que la société proposée pour établir la nouvelle répartition était trop chère,

— que son action contre le syndic en indemnisation n’est pas prescrite le point de départ de cette prescription devant être l’AG du 12 janvier 2018 lors de laquelle la faute a été commise occasionnant le préjudice,

— que son préjudice consiste en un trop versé au titre des charges de copropriété, une perte financière avérée lors de la vente du bien non rénové du fait du refus par la résolution et un préjudice moral.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions la SARL GMI PAGE SYNDIC conclut:

CONFIRMER le chef de jugement concernant la SARL GMI PAGE :

— Fait droit à la fin de non- recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité personnelle de la SARL GMI PAGE Syndic

DEBOUTER le SDC de la [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA GRAND BLEU et M. [N] autre intimé de toutes demandes dirigées à l’encontre de l’ancien syndic GMI PAGE SYNDIC.

CONDAMNER le SDC à payer à la SARL GMI PAGE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE CONDAMNER aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, Avocats.

Elle fait valoir que M.[N] a acquis son lot en 2006 et les premiers appels de fond ont eu lieu en 2006 de sorte qu’il est prescrit à agir en responsabilité à son encontre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025 et mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la qualité et l’intérêt à agir de M.[N]

Comme l’a retenu le premier juge, l’intérêt pour agir conférant la qualité pour agir s’apprécie au jour de la demande introductive d’instance et ne peut être remis en cause par l’effet de circonstances postérieures.

Or, au jour de l’introduction de l’instance, M.[N] était propriétaire du lot 12 de la copropriété et avait intérêt à agir en annulation d’une résolution de l’assemblée générale et en responsabilité à l’encontre de la copropriété et de son syndic, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a écarté cette fin de non recevoir.

Sur la prescription de l’action en annulation de la répartition des charges de copropriété

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation, permet de réputer toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celle du règlement pris pour leur application non écrite.

Il est de jurisprudence constante qu’il résulte du caractère non avenu par le seul effet de la loi des clauses réputées non écrites que l’action en constatation du caractère illicite d’une clause du règlement de copropriété n’est enfermée dans aucun délai et est donc imprescriptible.

Par deux assemblées générales des 26 mai 1990 et 11 mai 1991, les copropriétaires ont entendu modifier la répartition des charges de copropriété telle qu’elle figure au règlement de copropriété régulièrement publié. Comme l’a retenu le premier juge, ces décisions sont entrées en application immédiatement et ont produit les effets d’une modification du règlement de copropriété, s’analysant par leurs effets comme des clauses de celui-ci et donc susceptibles de faire l’objet d’une action tendant à les voir réputer non écrites à tout moment.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que l’action de M.[N] n’est pas prescrite et a écarté cette fin de non recevoir.

Sur la prescription de l’action de M.[N] à l’encontre de la SARL GMI PAGE syndic

Le délai de prescription pour engager la responsabilité civile du syndic a été ramené à cinq ans par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.

Ce délai prévu par l’article 2224 du code civil court du jour où le titulaire du droit a connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action.

Or, il résulte des pièces versées au débat, que M.[N], dès son entrée dans les lieux (premier appel de charges du 12 février 2007), a réglé les charges en fonction des tantièmes révisés en 1991 par l’assemblée générale de la copropriété, à savoir 125 tantièmes alors qu’il résultait de son acte d’acquisition notarié un lot affecté de 96 tantièmes.

Comme l’a dit le premier juge, il a été à même de se rendre compte que les tantièmes ne correspondaient pas avec ceux mentionnés au règlement de copropriété et donc d’agir en responsabilité contre un syndic fautif d’appeler les charges selon des tantièmes différents de ceux figurant à l’acte de propriété et au règlement de copropriété régulièrement publié.

Aussi, il pouvait agir en responsabilité contre le syndic pendant une durée de 5 ans à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile soit jusqu’au 19 juin 2013, or l’assignation est du 21 mars 2018, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit à la fin de non recevoir consistant en la prescription soulevée par le syndic.

Sur l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile

Selon l’article 65 du code de procédure civile, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

L’article 70 du même code dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, M.[N] a agi initialement en annulation d’une résolution d’assemblée générale lui refusant une autorisation de travaux suivant assignation du 21 mars 2018, puis dans ses conclusions du 16 septembre 2019, il a formé une demande additionnelle en condamnation des défendeurs à l’indemnisation des conséquences de ce refus d’autorisation de travaux.

Le jugement entrepris est, en conséquence, confirmé en ce qu’il a considéré que les prétentions nouvelles se rattachent à la demande initiale par un lien suffisant et en ce qu’il a écarté ce moyen.

Sur la demande d’annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2018

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Il résulte de l’article 5 de la même loi que la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties.

Il est de jurisprudence constante que l’assemblée générale qui a statué sur la base de millième et de décompte de voix inexacts doit être annulée, sans qu’il y ait lieu de justifier d’un grief.

La demande de nullité peut être limitée par le copropriétaire demandeur à une résolution critiquée.

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à la date de leur publication au fichier immobilier.

L’article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

En l’espèce, la répartition des tantièmes appliquée le jour de l’assemblée générale querellée résulte de résolutions adoptées en assemblée générale en 1990 et 1991, alors que M.[N] a acquis son lot en 2006, sans qu’il soit établi que ces résolutions aient été portées à sa connaissance au moment de la signature de l’acte de vente, de sorte qu’elles sont inopposables.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande d’annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2018, votée avec l’application des tantièmes modifiés en 1991, inopposable, et non avec celle des tantièmes résultant du règlement de copropriété.

Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la répartition des tantièmes décidée en 1990 et 1991

En application de l’article 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété est le seul acte par lequel la répartition des tantièmes peut être instituée.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu qu’en application de l’article 43 de la même loi la répartition des tantièmes décidée par l’assemblée générale du 11 mai 1991, contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété régulièrement publié, est réputée non écrite, de sorte que les règles applicables sont celles qui résultent du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du 2 novembre 1984, régulièrement publiés.

Sur la demande de reversement du montant des charges trop perçues par le syndicat des copropriétaires

Si la répartition des tantièmes décidée par l’assemblée générale du 11 mai 1991 est réputée non écrite, cela ne vaut que pour l’avenir, de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de M.[N] en remboursement du montant des charges trop perçues antérieures.

Le jugement est infirmé sur ce point et M.[N] débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de réparation du préjudice financier

M.[N] soutient que le refus d’autorisation des travaux voté dans des conditions irrégulières est à l’origine d’un préjudice consistant en la revente de son appartement à un prix inférieur à celui du marché compte tenu de son état non rénové et inférieur à son prix d’acquisition de 130 000€ (valeur d’acquisition 430 000€, valeur de revente 300 000€), outre aux travaux de rénovation engagés de 85 285€, soit un total de 215 285€.

Or, comme l’a retenu le premier juge, il appartenait à M.[N] avant tout engagement de dépenses importantes d’obtenir l’autorisation des travaux par la copropriété, de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande d’indemnisation à hauteur de 85 285€.

Par ailleurs, M.[N] n’explique pas comment il a été contraint de vendre pour un prix inférieur de 130 000€ au prix d’acquisition, alors qu’il ne justifie pas que l’état du bien aurait changé d’autant qu’il prétend avoir réalisé 85 000€ de travaux de rénovation.

En conséquence, faute pour M.[N] de justifier de son préjudice financier en lien avec la faute du syndicat des copropriétaires, il est débouté de sa demande indemnitaire et le jugement infirmé sur ce point.

Sur la demande de réparation du préjudice moral

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande indemnitaire de M.[N], qui s’est abstenu d’exiger l’application des tantièmes résultant du règlement de copropriété pendant près de 12 années.

Sur la demande du syndic pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation en appel à un article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 23 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

SAUF en ce qu’il a:

Enjoint au syndicat des coproprietaires de la copropriété [Adresse 1] de procéder au calcul des charges de copropriété dues par M. [G] [N] au titre du lot n°12 depuis le 21 mars 2013, et au calcul de la différence de ce montant avec celui acquitté par M. [G] [N] pour le même lot et la même période,

Enjoint au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de verser à M. [G] [N] le trop-perçu, et ce, dans le délai de deux mois suivant la signi’cation du présent jugement, au terme duquel une astreinte de 100 € par jour de retard s’app1iquera pendant une durée de trois mois, à 1'issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à verser à M. [G] [N] la somme de 13 000 € en réparation de la perte de chance de vendre le lot n°12 au prix du marché,

Statuant à nouveau et Y ajoutant

DEBOUTE M.[N] de sa demande en remboursement par le syndicat des copropriétaires du trop perçu des charges,

DEBOUTE M.[N] de toutes ses demandes indemnitaires,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT