ARRET

N°

[W]

C/

[T]

[U]

GH/VB/NL/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATORZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04380 – N° Portalis DBV4-V-B7G-ISB3

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU DOUZE AOUT DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [I] [W]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Georgina WOIMANT substituant M^e Paul SOUBEIGA, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

Monsieur [N] [T]

né le 06 Décembre 1971 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [G] [U] épouse [T]

née le 23 Avril 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Jean-François DEJAS de la SCP MATHIEU-DEJAS-LOIZEAUX-LETISSIER, avocat au barreau de LAON

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 05 septembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 14 novembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Nathalie LEPEINGLE, greffière.

*

* *

DECISION :

Par contrat du 24 août 2017, M. [N] [T] et Mme [G] [U], épouse [T], ont donné à bail à M. [I] [W] un appartement à usage d’habitation situé dans la résidence « [Adresse 6] à [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 320 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance du logement n’ayant pas été fournie, les bailleurs ont fait signifier à M. [W] un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance en visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par exploit du 25 janvier 2022, les époux [T] ont fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon afin d’obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement contradictoire du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a :

— déclaré recevables les époux [T] en leur action ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2017 sont réunies à la date du 26 décembre 2021 ;

— dit qu’il n’y a lieu d’accorder à M. [W] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à M. [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [W] à verser à M. et Mme [T] la somme de 3 863,46 euros (décompte arrêté au 8 juin 2022), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 043,46 euros à compter du commandement de payer (25 octobre 2021), sur la somme de 2 100,96 euros à compter de l’assignation (25 janvier 2022) et à compter du jugement pour le surplus ;

— condamné M. [W] à verser à M. et Mme [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 juin 2022 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

— condamné M. [W] à verser à M. Et Mme [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné M. [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 21 septembre 2022, M. [W] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023, M. [W] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel et en ses demandes ;

En conséquence,

— infirmer le jugement en date du 12 août 2022 en ce qu’il a :

déclaré recevables M. [T] et Mme [T] en leur action ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2017 entre M. [T] et Mme [T] et M. [W] sont réunies à la date du 26 décembre 2021 ;

— dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder à M. [W] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à M. [W] de libérer des lieux et de restituer les clefs dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— ordonné en conséquence à M. [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, M. [T] et Mme [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [W] à verser à M. [T] et Mme [T] la somme de 3 863,46 euros (décompte arrêté au 8 juin 2022 incluant juin 2022), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 043,46euros à compter du commandement de payer (25 octobre 2021) sur la somme de 2 100,96 euros à compter de l’assignation (25 janvier 2022) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— condamné M. [W] à verser à M. [T] et Mme [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 juin 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

— condamné M. [W] à verser aux époux [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Statuant à nouveau,

— déclarer que les bailleurs ont failli à leurs obligations contractuelles ;

— constater la bonne foi de M. [W] ;

— condamner M. et Mme [T] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— ordonner la compensation entre les loyers dus et les dommages-intérêts mis à la charge des bailleurs ;

— accorder à M. [W] des délais de paiement ;

— dire que M. [W] s’acquittera de sa dette par mensualité de 350 euros en sus de son loyer courant, ce pendant 35 mois, ainsi que le solde de la dette le 36ème mois ;

— suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

— condamner M. et Mme [T] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Il soutient que le logement comporte de nombreux désordres, en particulier des fuites d’eau suite à des intempéries, et que les bailleurs n’ont pas fait procéder aux réparations. Il affirme avoir dénoncé ces dégradations avant qu’il ne cesse de payer ses loyers et qu’il a subi un préjudice de jouissance. M. [W] fait également valoir que le système de ventilation et le détecteur de fumée sont défectueux. Il déclare que des traces d’infiltration ont été relevées dans un procès-verbal de constat dressé le 14 avril 2023 par un commissaire de justice.

M. [W] affirme avoir repris le paiement des loyers et sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative. Il précise être retraité et percevoir une retraite mensuelle de 1 054,70 euros outre une retraite complémentaire de 569,58 euros.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024 M. et Mme [T] demandent à la cour de :

— déclarer M. [W] mal fondé en son appel ;

— rejeter les demandes de M. [W] ;

En conséquence,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Laon le 12 août 2022 ;

— en ce qui concerne la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation, réformer le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation et condamner M. [W] à leur payer la somme de 10 745,18 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 043,46 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2 100,96 euros à compter de l’assignation et à compter du jugement rendu en première instance pour le surplus ;

— débouter M. [W] de toutes ses demandes et prétention ;

— le condamner à une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir que M. [W] n’a jamais justifié d’un contrat d’assurance et que ses pièces concernant des contrats d’assurance entre 2018 et 2020 sont contraires à la réalité.

Ils déclarent que depuis août 2021, M. [W] n’a procédé à aucun versement et que désormais sa dette locative s’élève à la somme de 10 745,18 euros.

M. et Mme [T] contestent les dégradations alléguées par M. [W] et font valoir que le logement était en parfait état lors de l’état des lieux d’entrée. Ils ajoutent que M. [W] ne leur a jamais adressé de réclamation quant aux désordres à l’intérieur du logement.

Les bailleurs indiquent que l’immeuble a subi des désordres ayant nécessité des travaux de réfection et que M. [W] a été informé par courrier du 29 juillet 2021 qu’en présence de dégradations dans son logement il devait faire une déclaration de sinistre à son assurance et que celle-ci prenne attache avec l’assureur de la copropriété. Ils ajoutent ce courrier est resté sans réponse. Ils font donc valoir que M. [W] est responsable de l’aggravation des dégradations.

Enfin, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 27 juin 2024, puis après défixation au 5 septembre 2024.

SUR CE, LA COUR :

1. Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développés par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

2. En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Le locataire doit également s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

De plus, l’article 24 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 août 2017 contient une clause résolutoire.

Le 25 octobre 2021, les époux [T] ont fait signifier un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance à M. [W] visant expressément cette clause qui prévoit que la résolution est acquise deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux et un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

M. [W] ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers visé par le commandement de payer dans ce délai.

S’agissant du justificatif de l’assurance, il produit, en cause d’appel, des attestations d’assurance couvrant la période entre le 1er septembre 2017 et le 31 août 2019. Par ailleurs, il joint également un courrier de son assureur en date du 21 avril 2020 qui contient un rappel des modalités pour déclarer un sinistre.

Il n’est pas démontré qu’il a envoyé aux époux [T], qui le contestent, les attestations précitées. Il convient de relever qu’elles n’ont pas non plus été produites en première instance.

En outre, M. [W] ne produit aucun document justifiant garantissant sa responsabilité locative depuis le 31 août 2019.

Le commandement étant resté infructueux deux mois après sa signification, tant pour le paiement de l’arriéré locatif que pour la production de ses attestations d’assurance, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies le 26 décembre 2021.

Il convient de confirmer le jugement sur ce point.

3. Il ressort de la clause « X » du contrat de bail dans son article 4 « sinistres et dégradations » que le locataire s’oblige à déclarer tout sinistre à son assurance et à justifier, sans délai, au bailleur de cette déclaration. Le locataire s’oblige également à aviser sans délai par écrit le bailleur de toute dégradation ou de tout sinistre survenant dans les locaux loués ; à défaut, il pourra être tenu responsable de sa carence. Il serait, en outre, responsable envers le bailleur de toute aggravation de ce dommage survenu après cette date.

En l’espèce, M. [W] produit des photos non datées de son logement et des parties communes. Il déclare avoir dénoncé ces désordres à M. et Mme [T] bien avant d’avoir cessé de payer ses loyers.

Il produit également un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 14 avril 2023. Celui-ci constate la présence d’une infiltration au plafond du salon, un trou au dessus de la porte de la salle de bain et des traces d’humidité ayant endommagé le sol. Le commissaire de justice a également constaté des traces d’infiltration dans les parties communes de l’immeuble et l’absence de barillet au niveau de la pote d’entrée de l’immeuble.

Cependant, M. [W] ne justifie pas avoir averti ses bailleurs de ces désordres, en particulier dans le logement qu’il occupe. Il ne produit, à l’appui de ses prétentions, aucun courrier, ni aucun échange avec M. et Mme [T] permettant de démontrer que ces derniers ont eu connaissance de ces éléments.

De plus, l’état des lieux d’entrée établi le 1er septembre 2017 mentionne que le logement était en bon état.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats par les intimés, que la toiture de l’immeuble a subi des désordres nécessitant des travaux de réfection votés par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en juillet 2021. Les travaux ont été exécutés entre septembre et décembre 2022.

Les locataires ont été informés de ces désordres et ont été invités à faire connaître les éventuelles dégradations à leurs assureurs pour que ces derniers prennent attache avec l’assureur de la copropriété et que des travaux de réfection soient réalisés à l’intérieur des logements. Dans un courrier adressé à M. [W] le 29 juillet 2021, il lui avait été rappelé la nécessité de se rapprocher de son assureur pour faire une déclaration de sinistre. Or M. [W] n’a pas donné suite à ce courrier et échoue à démontrer qu’il était bien assuré pour les risques locatifs à cette période. Les travaux n’ont donc pas été entrepris dans son logement.

La demande de dommages-intérêts pour son trouble de jouissance sera, au vu des ces éléments, rejetée.

4. L’article 1345-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, M. [W] a cessé, volontairement, de payer ses loyers depuis le mois d’août 2021.

Il déclare avoir repris le paiement de son loyer courant mais ne produit aucune pièce permettant de vérifier ses déclarations excepté un relevé bancaire de janvier 2023 justifiant de ses ressources de 1 624,28 euros par mois. Il n’a fourni aucun effort pour apurer sa dette et ne démontre pas avoir repris le paiement de son loyer courant.

M. et Mme [T], bailleurs privés, n’ont pas perçu leurs loyers depuis août 2021. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement à M. [W] et déclarent que le montant de l’arriéré locatif n’a fait que croître.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [W] et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

5. M. et Mme [T], sollicitent l’actualisation de leur créance et produisent à cet effet un décompte arrêté au 18 décembre 2023 portant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 10 745,18 euros.

Ce montant n’est pas contesté.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [W] à payer aux époux [T] la somme de 3 863, 46 euros, décompte arrêté au 8 juin 2022, et d’actualiser le montant de la dette locative de M. [W] à la somme de 10 745,18 euros, décompte arrêté au 18 décembre 2023.

6. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [W], appelant qui succombe, sera condamné à supporter les dépens d’appel et à payer à M. et Mme [T] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire 12 août 2022 sauf en ce qu’il a condamné M. [I] [W] à verser à M. [N] [T] et Mme [G] [T], née [U], la somme de 3 863, 46 euros (décompte arrêté au 8 juin 2022, incluant juin 2022) ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [I] [W] à payer à M. [N] [T] et Mme [G] [T] la somme de 10 745,18 euros (décompte arrêté au 18 décembre 2023) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 043,46 euros à compter du commandement de payer (25 octobre 2021), sur la somme de 2 100,96 euros à compter de l’assignation (25 janvier 2022) et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute M. [I] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [I] [W] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [I] [W] à payer à M. [N] [T] et Mme [G] [T] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE