ARRET

N°

[D]

C/

Etablissement Public INSTITUT DE FRANCE

Copie exécutoire

le 09 septembre 2025

à

M^e Janocka

M^e Vanoutryve

Extrait des minutes

le 09 septembre 2025

à Mme [D]

à Etablissement Public Institut de France

VD

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 24/03326 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JEYJ

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SENLIS DU 07 FEVRIER 2022 (référence dossier N° RG 51-20-0002)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [R] [D]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau d’AMIENS, substitué par M^e VAZ, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

INTIMEE

Etablissement Public INSTITUT DE FRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 devant , M^me Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

en a rendu compte à la cour composée en outre de :

M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, Présidente de chambre,

et , M^me Valérie DUBAELE,Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 09 Septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, M^me Valérie DUBAELE, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffier.

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* *

DECISION

Par jugement du 7 février 2022 rectifié, le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis, saisi le 2 novembre 2020, a :

'prononcé la résiliation de la convention n°95, qualifiée de bail rural par arrêt définitif de la cour d’appel d’Amiens du 10 septembre 2013, consentie le 11 janvier 2006 par l’Institut de [10] (bailleur) à Mme [R] [D] (preneuse), portant sur les parcelles en nature de prairie destinées au pâturage des chevaux situées sur la commune de Vineuil-Saint-Firmin (60) lieudit Le Bosquet cadastrées section F n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] pour une contenance totale d’environ 4 ha ;

— ordonné en conséquence le départ de la preneuse et de tous occupants de son chef, à défaut ordonné son expulsion passé le délai de 3 mois suivant la signification du jugement,

— condamné Mme [D] à verser à l’Institut de France une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du fermage tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [D] aux dépens et à verser à l’Institut de France 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit.

Mme [D] a formé appel de ce jugement par déclaration du 4 mars 2022 et faute de diligences des parties l’affaire a été radiée du rôle le 15 novembre 2022.

Suivant jugement du 9 mars 2023, le juge de l’exécution de [Localité 11] a rejeté la demande de délais de déguerpissement sollicité par Mme [D].

L’affaire a été réenrôlée le 2 août 2024 à la demande de Mme [D] qui entre-temps avait libéré les lieux. Par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 7 août 2024 et soutenues à l’audience elle demande à la cour, au visa des dispositions des articles L.411-31 et L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, l’article 1103 et suivants du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de

— débouter l’Institut de France de toutes ses demandes,

— le condamner à lui verser 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 24 janvier 2025 et soutenues à l’audience portant appel incident l’Institut de [10] demande à la cour, au visa des articles 1728 du code civil et L.411-31 et L.411-35 du code rural, de :

— confirmer le jugement entrepris,

— y ajouter,

— condamner Mme [D] à lui verser une indemnité d’occupation de 1000 euros par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif,

— condamner Mme [D] à lui verser 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résiliation du bail rural :

L’appelante fait valoir que :

— trois constructions en l’état d’abandon étaient déjà présentes sur la prairie lorsqu’elle a pris le fonds à bail, elle n’a fait que les rénover ce qui correspond à une amélioration qui ne compromet pas la bonne exploitation du fonds,

— aucune sous-location ne peut lui être reprochée dans la mesure où les bungalows ne font pas partie de la convention et qu’elle n’a pas sous-loué les parcelles en nature de pâture qui font l’objet de la convention,

— la destination des parcelles à savoir le pâturage de chevaux est préservée et la destination du fonds n’a donc pas changé,

— la destination première des bungalows est celle de l’hébergement de ses enfants et la location des bungalows à des tiers qu’elle n’a pas cachée à l’Institut n’a eu qu’un caractère accessoire pour lui permettre de survivre à la rude période économique liée à la pandémie du covid-19, les locations à usage de vacances et de loisirs étant au demeurant autorisées par l’article L.411-35 du code rural,

— cette location présente un intérêt pour l’exploitation en assurant une présence humaine de nature à préserver les chevaux et abris d’agissements malveillants.

L’intimé fait valoir en substance que la résiliation doit être prononcée du fait des manquements de la preneuse à ses obligations puisqu’elle a installé sur le fonds loué à vocation de prairie trois bungalows qu’elle loue via la plateforme airbnb, en contravention avec le bail qui interdit la sous-location et l’édification d’ouvrages sans autorisation préalable du bailleur et sans autorisation administrative requise par les articles L.341-1 et suivants du code de l’environnement alors que le site est classé comme faisant partie du domaine de [Localité 7], et sans raccordement au tout-à-l’égout. Il se prévaut du principe de l’Estoppel interdisant à Mme [D] de contester cette sous-location qu’elle a reconnue en première instance.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article L.411-31, I, 2° du code rural et de la pêche maritime le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.

La cour considère que Mme [D] ne justifie pas de l’existence de bungalows à usage d’habitation lors de la conclusion du bail si bien qu’il y a lieu de considérer qu’elle les a installés sur le fonds loué.

Contrairement à ce qu’indique le premier juge elle ne produit pas de photographies démontrant la présence sur le fonds loué de constructions anciennes. Les photocopies de mauvaise qualité de photographies qu’elle se borne à produire, qu’elle date de mars et juin 2017, ne montrent qu’un bungalow ou des bungalows identiques dont ni l’ancienneté ni la situation ne peuvent être déterminées mais qui en tout état de cause en l’absence de végétation devant sauf de l’herbe rase ne saurait être le bungalow 3 qu’elle prétend avoir loué durant l’année 2017 suivant un extrait de compte airbnb, l’avant de ce bungalow présentant, selon l’annonce présente sur le site airbnb le 1er septembre 2020 et le constat d’huissier du 16 octobre 2020, deux arbres d’un tronc de taille respectable qui n’ont pu pousser ainsi en trois ans.

Cependant l’Institut n’indique pas en quoi cette installation a compromis la bonne exploitation du fonds qui a continué à être exploité comme ferme équestre et n’a donc pas perdu sa destination contractuelle, peu importe à cet égard que le preneur ait manqué aux prescriptions administratives et le cas échéant aux règlements de police sanitaire en exploitant trois bungalows comme résidence de loisirs.

Le bail ne peut donc être résilié sur ce motif.

Au termes de l’article 411-31, II, 1° du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux dispositions de l’article L.411-35 5ème alinéa du même code prohibant toute sous-location. Dans ce cas le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

Les dispositions de l’article L.411-35 susvisées sont d’ordre public. Par exception le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs.

La sous-location est l’acte par lequel le preneur confère à un tiers un droit de jouissance sur tout ou partie du fonds loué moyennant une contrepartie financière.

Le bailleur a fait constater par huissier, le 16 octobre 2020, l’installation de trois bungalows équipés pour être habités dont le troisième occupé par un tiers se désignant comme locataire indiquant à l’huissier ayant loué le bien par la plateforme airbnb pour un loyer mensuel de 660 euros.

La preneuse conteste le fait d’avoir sous-loué les bungalows au motif qu’ils n’étaient pas désignés dans la convention et qu’ils ne lui étaient donc pas loués.

Cependant ce moyen au demeurant spécieux n’est pas recevable par application du principe de loyauté des débats qui interdit de ce contredire au détriment de son adversaire. Il est établi en effet que nul ne peut en effet se contredire au détriment d’autrui, au regard de l’obligation de loyauté processuelle (Com 20 septembre 2011, 10-22.888).

Or Mme [D], dans ses conclusions de première instance, a soutenu à titre principal que le bailleur avait consenti tacitement à la présence et la sous-location de ces bungalows qu’elle a loués de manière tout à fait exceptionnelle dès 2017, subsidiairement a sollicité une autorisation judiciaire de sous-location exceptionnelle conformément à l’article L.411-35 alinéa 5 du code rural et de la pêche maritime. Elle ne peut donc soutenir l’inverse en appel.

Par ailleurs non seulement le bail proscrit expressément toute sous-location mais Mme [D], qui reconnaît la location saisonnière de bungalows depuis 2017 ce qui s’analyse en une sous-location d’une partie du fonds loué puisque les bungalows sont implantés sur l’emprise des parcelles louées, ne démontre pas l’accord du bailleur pour sous-louer une partie du fonds ne serait-ce qu’à usage de vacances et de loisirs.

Elle ne démontre même pas que le propriétaire était au courant, avant le constat d’huissier de justice du 8 septembre 2020, d’une part de la présence de ces bungalows, d’autre part de leur sous-location saisonnière et il apparaît qu’elle s’est bien gardée de le lui déclarer. En effet le rapport d’expertise déposé par M. [S] le 10 septembre 2018 dans le cadre de l’instance en fixation du montant du fermage du bail renouvelé, n’en fait pas état alors même qu’il décrit les immeubles bâtis et les immeubles non bâtis du fonds loués à Mme [D], y compris les deux immeubles bâtis par cette dernière, à savoir un abri à fourrage et une écurie, en sus du club-house préexistant au bail. Au surplus M. [M], directeur du golf limitrophe à la pâture louée à Mme [D], atteste avoir découvert début septembre 2020 l’existence de ces bungalows, plusieurs locataires cherchant les bungalows s’étant présentés à l’entrée du golf, et avoir découvert que ces bungalows installés au nord de la parcelle [Cadastre 9] étaient mis en location via la plateforme airbnb.

Le manquement de Mme [E] à ses obligations contractuelles et légales de preneur est donc établi et justifie la résiliation du bail.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Le bailleur affirme sans être contredit que Mme [D] a libéré les lieux loués à bail rural depuis juillet 2023.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] à verser une indemnité d’occupation au bailleur et en ce qui concerne le montant de cette indemnité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive:

Si Mme [D] a résisté à l’exécution du jugement, se maintenant quatre mois après le commandement d’avoir à quitter les lieux, l’Institut de [10] ne démontre ni n’allègue de préjudice indépendant de la privation de jouissance déjà compensée par l’indemnité d’occupation, si bien que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [D] succombant en son appel devra en supporter les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et les frais hors dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à la disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions et, Y ajoutant,

Déclare irrecevable le moyen tiré de l’absence de sous-location du fonds loué,

Condamne Mme [R] [D] à verser à l’Institut de [10] 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,