ARRET

N°

[N]

C/

[V]

[S]

Copie exécutoire

le 09 septembre 2025

à

M^e JANOCKA

M^e DE LIMERVILLE

Extrait des minutes

le 09 septembre 2025

à

VD

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

*************************************************************

N° RG 24/02078 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCOE

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BEAUVAIS DU 04 AVRIL 2024 (référence dossier N° RG 22/00019)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [L] [N]

[Adresse 7]

[Localité 14]

Représenté par M^e Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau d’AMIENS, substitué par M^e VAZ, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

INTIMES

Monsieur [P] [V]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Représenté par M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [H] [S] épouse [V]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Représentée par M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocat au barreau d’AMIENS

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 devant , M^me Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Valérie DUBAELE en a rendu compte à la cour composée en outre de :

M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, Présidente de chambre,

et , M^me Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 09 Septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, M^me Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffier.

*

* *

DECISION

M. [L] [N], exploitant agricole installé depuis le 1er janvier 2002, exploite comme agriculteur éleveur à [Localité 14] (60) dans le cadre de l’EARL du Ready.

Se prévalant d’un bail verbal consenti par M. [P] [V] et Mme [H] [S] épouse [V] sur une surface de 57 ares comprenant non seulement la parcelle de 49 a 54 ca située sur la commune de [Localité 14] (60), lieudit [Adresse 15], cadastrée section ZD n°[Cadastre 4], mais également une parcelle de 07 a 46 ca à prendre dans la parcelle de plus grande contenance de 25 a 50 ca située sur la commune de [Localité 12] (60), lieudit [Adresse 10], cadastrée section ZL n°[Cadastre 8], M. [L] [N] a contesté devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais le congé 'Petite parcelle’ à lui donné sur la première parcelle par exploit d’huissier le 29 mars 2022 à effet au 1er janvier 2023, sur le fondement de l’article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime.

Par jugement du 24 avril 2024, le tribunal paritaire a :

— débouté M. [N] de sa demande d’annulation du congé délivré le 29 mars 2022 pour le 1er janvier 2023 et validé ce congé,

— ordonné son expulsion à la date d’effet du congé, de l’immeuble rural sis [Adresse 15] section ZD n°[Cadastre 4] pour 49 ares 54 ca ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables,

— déclaré irrecevable la demande subsidiaire de M. [L] [N] aux fins d’octroi d’une servitude de passage,

— condamné M [L] [N] à payer à M. [P] [V] et Mme [H] [S] épouse [V] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [L] [N] au titre des frais irrépétibles,

— l’a condamné aux dépens,

— maintenu l’exécution provisoire de droit.

M. [N] a formé appel de cette décision par lettre recommandée expédiée le 23 avril 2024 et par conclusions notifiées entre avocats par voie électronique le 7 janvier 2025 qu’il réitère à l’audience, demande à la cour, au visa des articles L.411-1 et suivants, L.411-47 et L.411-50 du code rural et de la pêche maritime, de :

— réformer le jugement entrepris,

— annuler le congé délivré le 29 mars 2022 pour le 1er janvier 2023,

— à titre subsidiaire, lui accorder le bénéfice d’une servitude de passage sur l’immeuble rural situé sur la commune de [Localité 14] (60), [Adresse 15], cadastré ZD n°[Cadastre 4] d’une contenance de 49 a 54 ca,

— en tout état de cause, condamner in solidum M. [P] [V] et Mme [H] [S] épouse [V] à lui verser 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

Les époux [V] par conclusions notifiées entre avocats par voie électronique le 31 mars 2025 qu’ils réitèrent à l’audience demandent à la cour, au visa de l’article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime de confirmer le jugement entrepris et Y ajoutant, condamner M. [N] à leur verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la demande d’annulation du congé délivré le 29 mars 2022 pour le 1er janvier 2023 :

Le preneur fait valoir en substance que le congé est nul car :

— les règles du statut du fermage s’appliquent puisqu’il loue aux bailleurs une surface de 57 ares en tout comprenant la parcelle ZD n°[Cadastre 4] objet du congé mais également 7 a 46 ca de la parcelle ZL n°[Cadastre 8] située à [Localité 12] de 25 a 50 ca, depuis 2002, ayant verbalement conclu avec les bailleurs une novation du contrat de bail dont son père, décédé le 5 janvier 1991, dont il a repris l’exploitation, bénéficiait sur ces deux parcelles ; que cette parcelle de 25 a 50 ca avait fait l’objet d’un échange sur 18 ha 14 ca au profit de son grand-père [R] [N] par [W] [V] dans le cadre d’un échange tripartite lors du remembrement de 1953, [R] [N] ayant donné en échange à M. [J] [F], à qui succède aujourd’hui [I] [K], gérant de l’EARL Burdin, deux parcelles d’un total de 18 ares 14 ca sises à [Localité 14], ZB n°[Cadastre 6] et A [Cadastre 5] et M. [J] [F] avait échangé avec M. [W] [V] la parcelle sise à [Localité 16] ZD [Cadastre 2] d’une contenance de 18 a 14 ca ; que le congé pour reprise par descendant délivré précédemment le 8 avril 2021 visait un bail rural ce qui démontre que les parties ont entendu soumettre leur convention au statut du fermage, et que la parcelle ZD n°[Cadastre 4] objet du congé est essentielle à son exploitation dans la mesure où elle permet le désenclavement de la parcelle ZD n°[Cadastre 3] qu’il a acquise le 26 juillet 2018 et qu’il exploite par l’intermédiaire de l’EARL du Ready ; que s’il n’a pas réglé les fermages de 2010 à 2021 concernant la partie de parcelle ZL [Cadastre 8] c’est qu’il ne parvenait plus à trouver l’origine de la surface de 7 a 46 ca ;

— or le congé n’a pas été délivré au-moins 18 mois avant la date d’expiration du bail, si bien que le bail verbal ayant commencé à courir le 1er janvier 2002, s’est renouvelé par 9 ans et n’expirera que le 31 décembre 2029 si bien que le congé a été délivé prématurément,

— et il ne mentionne aucun motif, ni pour reprise ni pour atteinte de la limite d’âge.

Les bailleurs répliquent qu’ils ne louent à M. [N] que la parcelle objet du congé qui étant d’une superficie de moins de 50 ares échappe en partie au statut du fermage (rédaction d’un écrit, état des lieux, durée de 9 ans et clauses de reprise), que notamment les dispositions de l’article 1774 du code civil s’appliquent à la durée du bail qui en l’espèce est de trois ans selon les usages locaux dans le département de l’Oise s’agissant de terres labourables, que les règles de renouvellement du bail statutaire sont incompatibles et que le congé n’a pas besoin d’être motivé; qu’il est parfaitement valide comme ayant été délivré à l’expiration de la 3ème année à compter du dernier renouvellement; que le bail dérogatoire de petite parcelle est également un bail rural qui peut être verbal ; que M. [N] est de parfaite mauvaise foi puisqu’il considérait durant la précédente instance en contestation d’un premier congé que le statut du fermage ne pouvait s’appliquer.

Ils ajoutent qu’à supposer que la parcelle ZL n°[Cadastre 8] lui ait été également louée, il ne pourrait s’agir que d’un bail indépendant de celui de la parcelle ZD [Cadastre 4] qu’ils ont acquise le 20 août 1991 auprès de Mme [O] [X] épouse [D], la parcelle ZL [Cadastre 8] appartenant déjà à la famille [V] de façon beaucoup plus ancienne ; qu’en tout état de cause ils ont donné cette dernière parcelle à bail le 2 février 2005 à l’EARL Clos genaille, gérée par leur fils, dans son intégralité, cette parcelle ayant été échangée par l’EARL locataire avec l’EARL Budin en 2023 ; que M. [N] n’a payé un fermage que pour une surface de 49 ares 54 ca selon les factures émises de 2010 à 2021; qu’il ne démontre pas l’échange qu’il invoque, les pièces éparses et antérieures à 1991 qui au demeurant ne démontrent pas le règlement de fermages ne pouvant concerner la parcelle litigieuse.

Ils contestent l’enclave invoquée et le caractère essentiel de la parcelle litigieuse à l’exploitation de M. [N], le juge ne devant prendre en compte que la notion d’ordre économique de déséquilibre ou de désorganisation grave.

Sur la reconnaissance d’un bail rural verbal au profit de M. [L] [N] sur les 7 a 46 ca de la parcelle ZL n°[Cadastre 8] située à [Localité 12] d’une plus grande contenance de 25 a 50 ca, depuis 2002 :

La cour rappelle qu’aux termes de l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, 'Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L.311-1 est régie par les dispositions du présent titre (titre I régissant le statut du fermage), sous les réserves énumérées à l’article L.411-2. Cette disposition est d’ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.'

Le bail rural se définit par 4 critères cumulatifs :

— une mise à disposition,

— à titre onéreux,

— d’un immeuble à usage agricole,

— en vue de l’exploiter.

En l’espèce la cour constate que M. [L] [N] ne ne se prévaut pas d’une cession de bail à son profit ou d’une transmission du bail à cause de mort à son profit, mais d’un bail verbal consenti par les époux [V] lorsqu’il s’est installé en 2002, par novation d’un précédent bail consenti jadis à son grand-père [R] [N] puis continué par son père [B] [N].

Cependant aux termes de l’article 1330 du code civil, la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

Or rien ne démontre que les époux [V] ont entendu, en 2002, accepter M. [L] [N] comme nouveau titulaire d’un bail sur une partie de la parcelle ZL [Cadastre 8] et que ce dernier ait entendu en être le nouveau titulaire.

En effet, M. [L] [N] ne démontre pas avoir réglé de fermage pour la parcelle ZL [Cadastre 8] et les époux [V] démontrent à l’inverse qu’il n’en a réglé que pour la surface de la parcelle objet du congé ZD [Cadastre 4] au vu des échéances de fermages émanant de l’EARL de 2010 à 2021.

En outre M. [L] [N] ne s’est prévalu d’aucun bail sur la parcelle ZL [Cadastre 8] avant la délivrance du second congé en date du 29 mars 2022, ne faisant état, dans sa contestation relative au congé délivré le 8 avril 2021 concernant la parcelle ZD n°[Cadastre 4], laquelle a donné lieu au jugement du 7 avril 2022 du tribunal des baux ruraux de Beauvais ayant annulé ce premier congé, que du bail sur la parcelle ZD [Cadastre 4] objet de ce congé.

Par ailleurs le seul compte MSA de l’EARL du Ready de 2022 mentionnant l’exploitation de la parcelle ZL [Cadastre 8] à [Localité 12] pour 25 a 50 ca est insuffisant à démontrer que M. [L] [N] est titulaire d’un bail sur tout ou partie de cette parcelle depuis 2002, encore moins les autres pièces dont le relevé d’exploitation incomplet MSA des terres exploitées par son père [B] en 1989 qui mentionne la parcelle ZL [Cadastre 8] pour 25 a 50 ca comme appartenant à [R] [M] avec la mention manuscrite suivante 'propriétaire avant M. [V] sous-location de 7 ares 46 ca à [N]', qui fait donc état d’une sous-location de cette partie de parcelle et non d’une location, ce qui contredit les écritures de M. [L] [N], étant rappelé que les sous-locations de fonds ruraux sont prohibées sauf accord du bailleur.

En tout état de cause les époux [V] ont par acte authentique du 2 février 2005 donné à bail à l’EARL Clos grenaille gérée par leur fils, la totalité de la parcelle ZL [Cadastre 8], acte dont M. [N], qui au demeurant n’a pas appelé l’EARL Clos grenaille à l’instance, ne sollicite ni l’annulation ni l’inopposabilité à son égard.

La cour déduit de l’ensemble de ces éléments que M. [L] [N] n’est titulaire d’aucun bail rural sur la parcelle ZL [Cadastre 8] susvisée.

Sur la régularité du congé litigieux :

Le congé litigieux, intitulé 'Congé petite parcelle’ et délivré le 29 mars 2022 pour le 1er janvier 2023 par les époux [V] à M. [N] concernant la parcelle sise Terroir de [Localité 14] (60) lieudit [Adresse 15] cadastré section ZD n°[Cadastre 4] pour 49 ares 54 ca précise que :

'(…) Par acte conclu en l’étude de Me [E] [Z] notaire à [Localité 13] (60) le 20 août 1991, M. [P] [T] [B] [V] et Mme [H] [G] [VY] [S] épouse [V] ont acheté à Mme [O] [X] épouse [D] les immeubles à usage d’habitation suivants : 'Terrroir de [Localité 14] (60), lieudit '[Adresse 11]' cadastré section ZC n°[Cadastre 1] pour 53 ares 90 ca et lieudit '[Adresse 15]' cadastré section ZD n°[Cadastre 4] pour 49 ares 54 ca. Suivant convention verbale ayant commencé à courir à compter du 1er janvier 2002, M. [N] est locataire de la parcelle sise terroir de [Localité 14] (60), lieudit '[Adresse 15]' cadastré section ZD n°[Cadastre 4] pour 49 ares 54 centiares.

Le bail rural relève du régime des parcelles tel que défini par l’article L.411-3 du code rural et de la pêche maritile et portant dérogation aux statuts du fermage.

En effet, le bail verbal porte sur une parcelle inférieure au seuil fixé dans le département de l’Oise à 50 ares puisque cette parcelle est en nature de terres cultivables et que l’exploitation de M. [L] [N] est supérieure à 50 ha.

Le bail régi par le régime des petites parcelles n’est pas concerné par l’obligation de délivrance d’un congé 18 mois avant l’expiration de ce bail et le congé n’a pas à être modifié (sic).

Aussi, compte tenu de ce qui précède, je vous fais connaître que M [P] [T] [B] [V] et Mme [H] [G] [VY] [S] épouse [V] entendent refuser le renouvellement du bail à l’expiration de la période annuelle (…)'.

M. [N] fait valoir que nonobstant la taille de la parcelle objet du congé, les parties se sont soumises volontairement au statut du fermage et en veut pour preuve le fait que le premier congé délivré le 8 avril 2021 visait un bail rural.

Cependant le fait que les petites parcelles échappent au statut du fermage ne leur fait pas perdre la qualification de bail rural mais seulement de bail à ferme.

La cour rappelle que les baux ruraux consentis sur les petites parcelles visées par l’article L.411-3 du code rural et de la pêche maritime échappent en partie au statut du fermage, en ce que notamment ne sont pas applicables la durée minimale de 9 ans, le droit du preneur au renouvellement de son bail, le préavis de 18 mois avant l’expiration du bail pour délivrer congé et l’exigence de motivation du bail, le congé devant par ailleurs être délivré conformément au droit commun.

Pour l’application de ce régime dérogatoire il faut que les parcelles remplissent trois conditions cumulatives :

— avoir une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté du préfet du département,

— ne pas constituer un corps de ferme,

— ne pas être une partie essentielle de l’exploitation du preneur.

En l’espèce l’arrêté préfectoral de l’Oise du 25 septembre 1990 produit aux débats dispose que pour les cultures de plein champ la nature et la superficie maxima des parcelles de terre appartenant à un même propriétaire loué à un même fermier et ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions visées par l’article L.411-3 du code rural sont fixées, pour les terres cultivables, prés et herbages, à 0,50 ha pour les exploitations de 50 ha et plus, ce qui est le cas puisque d’après le relevé MSA de 2022 l’EARL du Ready a déclaré exploiter 59 ha 08 ares et 87 ca de terres.

Par ailleurs M. [N] ne démontre pas que d’un strict point de vue économique la parcelle ZD n°[Cadastre 4] objet du congé est essentielle à son exploitation et que son retrait du fonds exploité est de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation ou la désorganiser, dans la mesure où l’étude par l’expert comptable 'Acccompagnement stratégie Oise’ n’évalue la perte de l’exploitation de la surface fourragère ZD n°[Cadastre 4] qu’à une perte économique d’une vache laitière sur un nombre moyen de 23 vaches au 31 mars 2021.

Par ailleurs ce retrait ne saurait lui faire perdre la possibilité d’exploiter la parcelle voisine ZD °[Cadastre 3] qu’il a acquise en 2018 dans la mesure où, même si elle se trouvait enclavée, il aurait la possibilité de revendiquer une servitude de passage pour en permettre l’exploitation.

Le régime dérogatoire au statut du fermage trouve donc à s’appliquer en l’espèce.

Les parties ne constestent pas le fait que le bail s’est renouvelé par tacite reconduction tous les trois ans depuis le 1er janvier 2002 jusqu’au 31 décembre 2021 par application de l’article 1774 alinéa 3 du code civil, s’agissant de location de terres labourables pour lesquels les usages locaux fixent la durée de l’assolement à trois ans.

Le congé a été délivré plus de 6 mois avant le terme du bail conformément à l’article 1775 du code civil, il est donc régulier.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du congé qui est régulier.

Sur la demande de constitution d’une servitude de passage :

Le preneur sollicite à titre subsidiaire l’établissement d’une servitude de passage sur la parcelle ZD n°[Cadastre 4] pour accéder à la parcelle ZD n°[Cadastre 3] limitrophe qu’il exploite également et qu’il affirme être enclavée. Il indique être devenu propriétaire de cette parcelle à l’occasion d’un acte de vente du 26 juillet 2018.

Les bailleurs s’opposent à l’établissement d’une servitude de passage en ce que le tribunal paritaire des baux ruraux est incompétent pour en connaître, outre qu’ils estiment la situation d’enclave absolument pas démontrée.

La cour rappelle que l’action en revendication d’une servitude de passage pour cause d’enclave fondée sur l’article 642 du code civil n’est ouverte qu’au propriétaire du fonds et non à l’exploitant non propriétaire.

Or la cour constate que M. [N] ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire de cette parcelle, l’acte produit du 26 juillet 2018 ne justifiant que d’une vente de cette parcelle à son profit par M. et Mme [U] [C] sous condition suspensive de la régularisation de l’acte authentique de partage des successions de M. Et Mme [T] [C]-[Y] auxquelles vient Mme [A] [C], la mère de M. [N], mais non de la levée de cette condition suspensive permettant seule le transfert de propriété à son profit.

Faute de démontrer sa qualité à agir sa demande est donc irrecevable et le jugement sera confirmé également de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’appelant succombant à l’instance, sera condamné en tous les dépens et frais hors dépens y compris ceux de première instance le jugement devant être confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

Dit que M. [L] [N] n’est titulaire d’aucun bail rural sur une parcelle de 07 a 46 ca à prendre dans la parcelle de plus grande contenance de 25 a 50 ca située sur la commune de [Localité 12] (60), lieudit [Adresse 10], cadastrée section ZL n°[Cadastre 8],

Confirme le jugement en toutes ses dispositions et,

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [N] à verser à M. [P] [V] et Mme [H] [S] épouse [V] 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,