Cour d'appel d'Amiens, 1re chambre civile, 13 novembre 2025, n° 24/00596

CA Amiens
Confirmation 13 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Nullité de la clause de servitude de surplomb
La cour a estimé que la servitude était conforme aux dispositions de l'état descriptif et ne portait pas atteinte au droit de propriété de la SCI, qui avait connaissance de ces servitudes lors de l'acquisition.
Rejeté
Empiétement illégal des aérocondenseurs
La cour a jugé que l'installation des aérocondenseurs était conforme aux servitudes établies et n'a pas causé de préjudice à la SCI.
Rejeté
Préjudice matériel et moral
La cour a jugé que l'échec des actions judiciaires ne constituait pas un préjudice indemnisable et que la SCI n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice lié à l'empiétement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a confirmé que la SCI Saint Maurice devait payer les frais irrépétibles à la SA Orange, mais a rejeté la demande de la SCI.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 13 nov. 2025, n° 24/00596
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	24/00596
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme LE ROYFlorence BOUTHILLIERCarl WALLART
Cabinet(s) :	SELARL GAUBOUR WALLART RUELLANARNAULT SELASLX AMIENS-DOUAI
Parties :	S.C.I. SAINT MAURICE c/ S.A. ORANGE

Texte intégral

ARRET

N°

S.C.I. SAINT MAURICE

S.A. ORANGE

GH/VB/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00596 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I7TM

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. SAINT MAURICE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée et plaidant par M^e Carl WALLART de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

S.A. ORANGE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Valentine KERBOULL substituant M^e Florence BOUTHILLIER de la SELAS DS Avocats, avocats au barreau de PARIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 04 septembre 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier.

Sur le rapport de M^me Graziella HAUDUIN et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 13 novembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

* *

DECISION :

Par acte authentique du 28 mai 2003, la SA Orange, propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 9] (Somme), a fait établir un état descriptif de division volumétrique aux termes duquel l’immeuble a été divisé en deux volumes, un macro-volume (ou volume banalisé) et un micro-volume (ou volume technique).

Par acte authentique du même jour, la SA Orange a vendu à la SNC Telimob Nord le macro-volume.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2013, la SNC Telimob a donné à bail commercial le macro-volume à la SA Orange, pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2014.

Par acte authentique du 27 février 2014, la SNC Telimob a vendu à la SCI Saint Maurice le macro-volume.

Suivant acte extrajudiciaire. du 23 janvier 2017, la SA Orange a donné congé à la SCI Saint Maurice pour le 30 juin 2018 du macro-volume.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 septembre 2017, réceptionnée le 3 octobre 2017, la SA Orange a informé la SCI Saint Maurice de la pose d’aérocondenseurs en façade du micro-volume.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2020, réceptionnée le 03 février 2020, la SCI Saint Maurice, par l’intermédiaire de son conseil, a demandé à la SA Orange la dépose des aérocondenseurs, invoquant un empiétement sur sa propriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2020, adressée au conseil de la SCI Saint Maurice, la SA Orange a fait valoir que les aérocondenseurs, nécessaires à l’exploitation du micro-volume, ont été mis en oeuvre conformément aux servitudes stipulées par l’état descriptif de division volumétrique.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2020, la SCI Saint Maurice a fait assigner la SA Orange devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins notamment de dépose des aérocondenseurs sous astreinte.

Par ordonnance du 5 novembre 2020, le juge des référés a débouté la SCI Saint Maurice de ses prétentions.

Par arrêt du 18 mai 2021, la cour d’appel d’Amiens a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2022, la SCI Saint Maurice a fait assigner la SA Orange devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins d’expertise relativement à la présence de résidus d’amiante dans l’immeuble litigieux.

Par ordonnance du 13 juillet 2022, le juge des référés a débouté la SCI Saint Maurice de sa demande.

Suivant déclaration du 5 août 2022 au greffe de la cour d’appel d’Amiens, la SCI Saint Maurice a interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 29 juin 2023, la chambre économique de la cour d’appel a confirmé l’ordonnance du 13 juillet 2022.

Concomitamment, par acte de commissaire de justice du 4 mai 2022, la SCI Saint Maurice a fait assigner la SA Orange devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de voir mettre un terme à l’empiétement dénoncé.

Par jugement rendu le 20 décembre 2023, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— débouté la SCI Saint Maurice de ses demandes tendant, d’une part, à condamner la SA Orange à déposer les aérocondenseurs sous astreinte et, d’autre part, à l’autoriser à déposer elle-même les aérocondenseurs dans les deux mois de la signification du jugement faute pour la SA Orange d’y procéder ;

— débouté la SCI Saint Maurice de sa demande de condamnation de la SA Orange à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts;

— débouté la SA Orange de sa demande de condamnation de la SCI Saint-Maurice à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné la SCI Saint Maurice à payer à la SA Orange la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

En conséquence,

— Condamné la SCI Saint Maurice aux dépens.

Par déclaration du 7 février 2024, la SCI Saint Maurice a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 7 mai 2025, la SCI Saint Maurice demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— Infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire d’Amiens le 20 décembre 2023 ;

— Dire et juger nulle la clause instituant une « servitude de surplomb » dans l’état descriptif de division volumétrique (Article III ' C, page 10) ;

— En tout état de cause, condamner la SA Orange à la dépose des aérocondenseurs et de leurs supports, eu égard à l’existence d’un empiétement illégal, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir;

— Dire et juger qu’à défaut pour la SA Orange d’avoir déposé par elle-même les aérocondenseurs et leurs supports dans les deux mois de la signification de l’arrêt à intervenir, la SCI Saint Maurice pourra y faire procéder par l’entreprise de son choix, aux frais de la SA Orange ;

— Condamner la SA Orange à payer à la SCI Saint Maurice une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondus ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SA Orange ;

— Condamner la SA Orange à payer à la SCI Saint Maurice une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SA Orange au paiement des entiers frais et dépens d’appel et de première instance.

La SCI fait valoir que la clause de servitude de surplomb contenue dans l’état descriptif de division volumétrique établi par la seule société Orange l’empêche de jouir de l’espace se trouvant en surplomb de la parcelle lui appartenant, qu’une servitude ne peut avoir pour effet de priver le propriétaire du fonds de la jouissance de tout ou partie de celui-ci en sorte que cette clause doit annulée.

Elle ajoute par ailleurs que le surplomb, qui constitue un empiétement aérien sur la propriété d’autrui est incompatible avec l’établissement d’une servitude et que les aérocondenseurs, posés à 1 mètre du sol, sont posés en surplomb du macro-volume lui appartenant et empiètent donc sur sa propriété, si bien qu’ils doivent être déposés ainsi que leurs supports et ses préjudices réparés (obligation de recourir à la justice et préjudice de jouissance).

À titre subsidiaire et infiniment subsidiaire, la SCI fait valoir que la demande de dire et juger présentée subsidiairement par la société Orange de voir remonter les aérocondenseurs est irrecevable puisque ne constituant pas une prétention, qu’en tout état de cause la surélévation constituerait toujours un empiétement prohibé et que la demande d’expertise se heurte à son droit de propriété.

La SCI conteste avoir agi avec une légèreté blâmable mais dans le seul but de pouvoir disposer de la jouissance pleine et entière de son bien.

Aux termes de ses conclusions n°2 communiquées par voie électronique le 6 février 2025, la SA Orange demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en ce qu’il a débouté la SCI Saint-Maurice de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en ce qu’il a condamné la SCI Saint-Maurice à verser à la société Orange la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire si par impossible le jugement était infirmé :

— Autoriser la société Orange à remonter les aérocondenseurs à une hauteur de 4 013 mm pour une hauteur du bâtiment de 5 053 mm, et la partie basse des jambes de force à une hauteur de 2 662 mm ;

À titre infiniment subsidiaire, si par impossible le jugement était infirmé :

— Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec la mission de :

* Se rendre sur place à [Localité 9], [Adresse 4] et [Adresse 6], cadastré BN n°[Cadastre 3], en présence des parties,

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

* Entendre les parties en leurs dires et observations, ainsi que tout sachant,

* Examiner l’état descriptif de division du 28 mai 2003,

* Donner son avis sur l’emplacement des aérocondenseurs,

* Donner son avis sur les moyens et travaux nécessaires pour, le cas échéant, déplacer les aérocondenseurs,

* Dire qu’il en sera référé en cas de difficulté,

* Fixer le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport,

— Condamner la société SCI Saint Maurice à supporter les frais d’expertise,

À titre d’appel incident,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Orange de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Statuant de nouveau :

— Condamner la société SCI Saint Maurice à payer à la société Orange la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause, y ajoutant :

— Condamner la société SCI Saint-Maurice à payer à la société Orange la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SA Orange fait valoir que l’état descriptif de division des volumes prévoit expressément que les bâtiments sont grevés des servitudes nécessaires à la coexistence des volumes, dont celle d’ancrage et de surplomb, et que la SCI a fait acquisition du bâtiment en toute connaissance de cause des contraintes liées à l’activité d’Orange.

Elle ajoute que les servitudes énoncées dans l’état descriptif ne sont pas limitatives, qu’elle ne pouvait exploiter le micro-volume sans la pose des aérocondenseurs destinés à climatiser les équipements, que cette pose ne pouvait être faite qu’à cet endroit pour assurer leur maintenance et qu’ainsi les servitudes d’ancrage et de surplomb pour installer les aérocondenseurs sur un bâtiment dont elle est toujours propriétaire sont indispensables à l’exploitation et plus particulièrement au refroidissement des installations électroniques contenues dans le micro-volume.

Elle soutient que les aérocondenseurs ne causent aucune nuisance à l’utilisation des places de stationnement situées sous eux et que la SCI ne prouve aucun préjudice de jouissance lié à leur installation.

Elle propose subsidiairement de procéder à leur rehaussement et à titre infiniment subsidiaire sollicite la désignation d’un expert si la solution technique proposée n’était pas satisfaisante pour la cour.

Sur son appel incident, la société Orange invoque l’abus commis par la SCI Saint-Maurice qui tente de lui nuire et de lui soutirer de l’argent pour pallier le manque des loyers générés par le bail commercial depuis le congé donné par Orange. Elle soutient avoir tenté de trouver une solution amiable, mais vainement, et avoir subi un préjudice matériel dans les nombreuses heures passées à trouver des solutions ou à prouver l’inexistence des préjudices invoqués par la SCI et un préjudice moral du fait de l’acharnement de la SCI à son encontre.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

SUR CE :

1. Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développés par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

2. Les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article 544 du code civil sur le caractère absolu du droit de propriété sauf usage prohibé et de celles de l’article 686 de ce même code sur les conditions d’établissement des servitudes d’un fond au profit d’un autre fond, ont par une juste appréciation des éléments versés au débat et plus particulièrement de l’état descriptif de division volumétrique du 28 mai 2003 établi à la demande de la SA France Télécom devenue la SA Orange avant démembrement de sa propriété au profit de la société Telimob Nord, exactement considéré que la division en volumes, en l’espèce un micro-volume (ou volume technique) demeurant sa propriété et un macro-volume (ou volume banalisé) destiné à être vendu à un tiers, soit la société Telimob Nord puis la SCI Saint-Maurice, supposait l’instauration de servitudes et que l’installation des aérocondenseurs par la SA Orange sur la mur du micro-volume en surplomb du macro-volume appartenant à la SCI Saint-Maurice a été fait en conformité avec l’état descriptif précité et pour l’indispensable fonctionnement des réseaux de télécommunication, ce qui était l’une des conditions à la division, et sans qu’il soit démontré que l’instauration de cette servitude ait causé un quelconque préjudice au droit de propriété de la SCI. Cette dernière échoue toujours en cause d’appel à démontrer que les aérocondenseurs, accrochés au bâtiment appartenant toujours à la SA Orange, la prive de l’usage des places de stationnement situées sur la propriété de la SCI ou de manière générale de sa jouissance d’une partie de son fonds.

Il doit être ajouté que la SCI Saint-Maurice a eu connaissance de ces particularités lors de son acquisition le 27 février 2014 (§7.1 de l’acte), du macro-volume de la société Telimob, ayant reconnu avoir eu à sa disposition notamment les actes constitutifs de l’origine de propriété sur une période trentenaire et les actes relatifs aux servitudes, ce qui comprenait l’état descriptif de division volumétrique expressément visé par le § 6.2 de l’acte d’achat du 28 mai 2003 par la société Telimob. Il est très explicitement fait référence à l’état de division volumétrique (EDDV) dans la désignation du bien acheté (§9.2) qui permet la servitude contestée.

La SCI Saint-Maurice sera donc déboutée de sa demande de nullité de la clause instituant une «servitude de surplomb» dans l’état descriptif de division volumétrique (§ III’C, page 10).

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes formées par la SCI Saint-Maurice, consécutives à la nullité de la clause précitée.

3. La persistance invoquée de l’appelante à poursuivre la dépose des installations et son refus d’une solution amiable ne revêtent pas en l’espèce un intention de nuire à la SA Orange et partant d’un préjudice indemnisable pour elle.

Il n’est pas davantage démontré que l’action de la SCI était motivée par une volonté de compenser la perte des loyers suite au congé qui lui a été donné par la SA Orange du macro-volume le 23 janvier 2017 à effet au 30 juin 2018.

Enfin, l’échec des différentes actions engagées par la SCI Saint-Maurice ne constitue pas non plus à lui seul la démonstration d’un abus et donc d’un préjudice indemnisable, autre que celui généré pour la SA Orange par l’obligation de se défendre qui se résout par les sommes allouées au titre des frais irrépétibles.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Orange.

4. La solution apportée au litige commande toutefois de condamner la SCI Saint Maurice aux dépens d’appel et à verser à la SA Orange la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision entreprise sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mis à disposition;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de prononcé de la nullité de la clause instituant une « servitude de surplomb » dans l’état descriptif de division volumétrique (§ III’C, page 10) ;

Condamne la SCI Saint-Maurice aux dépens d’appel et à payer à la SA Orange la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE