ARRET

N°

[P]

C/

Etablissement Public OPH AMSOM HABITAT

CJ/NP/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE FEVRIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/05082 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I6GM

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [J] [N] [V] [M] [P]

née le 20 Octobre 1989 à [Localité 4]

de nationalité Française

chez Mme [P] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Annick DARRAS, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003223 du 18/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANTE

ET

Etablissement Public OPH AMSOM HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 05 décembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

La Cour était assistée lors des débats de Mme [Z] [K], greffière en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 13 février 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

L’Office Public de l’Habitat de la Somme exerçant sous le nom commercial Amsom Habitat a donné à bail à Mme [J] [P] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] suivant contrat en date du 19 juin 2020.

Par requête du 24 avril 2023, Mme [P] a saisi la chambre de proximité du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de voir condamner l’Office Public de I’Habitat de la Somme au paiement en principal de la somme de 1 500 euros et 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle indiquait alors être locataire d’un logement loué auprès d’Amsom Habitat et se plaignait de la présence de blattes ayant endommagé son mobilier, l’obligeant à acquérir à ses frais sacs et boîtes en plastique afin de le protéger, et ayant conduit son fils à être hospitalisé en vue d’extraire une blatte de son oreille droite.

A l’audience de plaidoirie du 9 octobre 2023, Mme [P] a réclamé l’attribution d’un nouveau logement à titre gratuit sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 5 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral et 5 000 euros au titre de son préjudice matériel.

Par jugement du 20 novembre 2023, la chambre de proximité du tribunal judiciaire d’Amiens a débouté Mme [P] de ses demandes, l’a condamnée à payer à l’Amsom Habitat une indemnité de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Par déclaration du 14 décembre 2023, Mme [P] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, à titre principal, condamner l’Amsom Habitat à proposer à Mme [P] et ses enfants un nouveau logement dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, subsidiairement, et si la cour estime que l’insalubrité est remédiable, condamner l’Amsom Habitat à reloger Mme [P] et ses enfants, ce gratuitement le temps de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, ce avec une astreinte de 100 euros par jour de retard, en tout état de cause, condamner l’Amsom Habitat à verser à Mme [P] les sommes suivantes :

—  10 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

—  5 000 euros pour la réparation de son préjudice matériel ;

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée au versement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner l’Amsom Habitat en tous les dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, ainsi qu’au versement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 1719 du code civil ainsi que de l’ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 visant à lutter contre l’habitat insalubre ou dangereux, elle soutient que son appartement devrait être déclaré insalubre et ce faisant le bailleur condamné à lui en proposer un nouveau ou le cas échéant, de la reloger durant le temps des travaux des opérations de désinfestation. Elle précise qu’elle a dû emmener son fils aux urgences pour lui retirer une blatte présente dans son oreille. Elle ajoute que toutes les tentatives d’assainissement de son logement ont échoué et qu’il est définitivement insalubre.

Elle expose que le rapport de la direction de la cohésion sociale fait bien état de son investissement pour lutter contre la présence des insectes. Elle explique qu’elle a dû quitter son logement pour se réfugier chez sa mère. Elle indique que la situation s’est peu améliorée depuis le jugement, qu’elle a dû jeter les lits des enfants et le canapé, ceux-ci étant infestés d''ufs de blattes, qu’elle a dû racheter une gazinière ainsi qu’un nouveau réfrigérateur. Elle expose que les opérations de désinfection ont occasionné de l’asthme chez ses enfants.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, l’Amsom Habitat demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de débouter Mme [P] de toutes demandes plus amples ou contraires, condamner Mme [P] à verser à Amsom Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens.

L’Amsom Habitat expose qu’il est établi qu’il remplit ses obligations de bailleur et lutte contre la présence d’insectes dans le logement de Mme [P].

Il indique que Mme [P] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a alerté son bailleur aussi souvent qu’elle le prétend. Il indique avoir été alerté en avril 2023.

Il soutient que la preuve des problèmes de santé des enfants de la locataire en lien avec l’usage d’insecticide n’est pas établie. Il expose qu’il est uniquement démontré qu’il a été nécessaire d’extraire une blatte de l’oreille de son fils.

Il indique qu’une entreprise est intervenue pour traiter tous les appartements de l’immeuble en juin 2023 mais que certains locataires n’ont pas donné accès à leur appartement. Il précise qu’un huissier de justice a ensuite dressé un constat établissant qu’il n’y avait plus d’insectes dans les logements. Il ajoute avoir ensuite traité les communs et assuré le passage de l’entreprise de désinsectisation une fois par semaine en août 2023 au domicile de Mme [P].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

MOTIFS

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Mme [P] démontre en l’espèce avoir écrit un courrier à Amsom Habitat reçu le 27 avril 2023 l’avisant de la présence de blattes et de la nécessité de la reloger.

Dans ce courrier, elle affirme avoir dénoncé la situation depuis un an mais elle ne communique aucune pièce permettant d’établir que le bailleur a été alerté avant avril 2023.

Il ressort des pièces produites qu’elle a également déposé une main courante le 12 avril 2023 et signalé sa situation au procureur de la République à la même période. La saisine de la chambre de proximité du tribunal judiciaire d’Amiens dans le cadre de la présente procédure date du 24 avril 2023.

Mme [P] a en réalité agi à la suite d’un événement choquant survenu à cette période : son fils a en effet été pris en charge aux urgences le 11 avril 2023 afin qu’un médecin retire de son oreille une blatte entrée pendant la nuit dans son conduit auditif.

L’infestation de l’appartement par les blattes était nécessairement antérieure à cette date sans que les pièces produites établissent à quelle date Mme [P] a constaté les premiers désordres en lien avec la présence des insectes.

Elle ne démontre en tous les cas pas avoir avisé son bailleur avant avril 2023 et il a été précédemment démontré qu’elle a en réalité saisi toutes les autorités compétentes à cette période.

Elle a ainsi introduit l’instance civile sans laisser le temps à son bailleur, qui ne conteste pas la présence de blattes, de remédier aux désordres.

Or, l’Amsom Habitat a pris les mesures nécessaires dès qu’il a été saisi par Mme [P] de la difficulté.

Il justifie ainsi avoir adressé une lettre recommandée à chaque locataire le 23 mai 2023 pour les aviser de l’infestation de blattes et de l’intervention d’une société pour désinsectiser le 8 juin 2023. Il donnait en outre des indications sur les mesures à prendre dans la perspective et postérieurement à cette désinsectisation.

L’entreprise est intervenue le 8 juin 2023 et a établi un rapport aux termes duquel elle indique avoir réalisé les travaux de désinsectisation, des blattes étant découvertes dans presque tous les logements, avec une faible infestation.

Une sommation d’être présents le 29 juin 2023 a été délivrée par l’Amsom Habitat aux quatre locataires qui n’avaient pas donné accès à leur logement le 8 juin 2023.

L’entreprise est ainsi à nouveau intervenue le 29 juin 2023 dans deux appartements auxquels elle a pu accéder, se heurtant au refus d’un locataire et à l’absence d’un autre. Elle fait état de la présence de peu de blattes et indique avoir posé un 'point de gel’ dans les deux appartements'.

Elle est ensuite régulièrement intervenue dans l’appartement de Mme [P] pour pulvériser le traitement nécessaire le 9 août, le 16 août, le 23 août et le 30 août 2023, faisant état d’une infestation moyenne.

En parallèle, le service communal d’hygiène et de santé environnementale de la ville d'[Localité 4] a adressé un rapport au procureur de la République d’Amiens, ce qui l’a amené à classer sans suite pour absence d’infraction la plainte de Mme [P] le 29 juin 2023. Le rapport daté du 23 juin 2023 mentionne que deux blattes vivantes ont été observées dans l’appartement de cette dernière outre la présence d’une dizaine blattes mortes sur des plaques à glu destinées à lutter contre les insectes. Il signale que la locataire a indiqué que la population d’insectes avait diminué depuis quelques temps. Il prend acte des opérations de désinsectisation en cours et encourage Amsom Habitat à poursuivre ces opérations dans tous les appartements et les parties communes afin d’éradiquer totalement les insectes.

Le 19 septembre 2023, un huissier de justice a été mandaté par l’Amsom Habitat pour visiter les deux appartements qui n’avaient pas pu être traités en raison de l’absence ou du refus de leur locataire de laisser entrer l’entreprise de désinfestation. Il indique qu’il n’existe aucun signe d’infestation par des blattes.

Un contrôle a été effectué en février 2024 dans l’ensemble de l’immeuble. Mme [P] a signé le constat opéré dans son appartement signalant l’absence de présence de blattes à cette date et la réalisation d’un traitement par 'point de gel’ réalisé dans tous les appartements qu’ils soient ou non infestés. La présence de blattes a encore été constatée dans quatre appartements, rien n’étant à signaler s’agissant de huit appartements et huit locataires étant absents.

Enfin, le bailleur a effectué une proposition de relogement à Mme [P] dans un appartement certes plus grand et plus onéreux que le précédent.

Au regard de ces éléments, le bailleur démontre avoir pris conscience de la réalité de l’infestation de l’appartement et même de l’immeuble par les blattes et avoir agi avec diligence pour solutionner la difficulté.

Par ailleurs, l’origine de l’infestation est inconnue. Le rapport des services d’hygiène de la mairie relève que Mme [P] et sa famille se sont investis dans la lutte contre les insectes et appliquent les recommandations en la matière. Les traces de saleté apparaissant sur les photographies prises par la locataire sont la conséquence de la présence des blattes sans qu’il soit établi qu’un défaut d’entretien de l’appartement soit à l’origine de l’apparition des blattes.

Si la réalité de la présence des blattes n’est pas contestée ni contestable au regard des constats opérés par le bailleur lui-même et des pièces produites par Mme [P], il n’est pas démontré que le désordre perdure dans son appartement, les photographies des blattes produites par la locataire n’étant pas datées.

En outre, Mme [P] ne démontre pas que l’ordonnance 2005-1566 du 15 décembre 2005 dont elle se prévaut et qui vise à lutter contre l’habitat insalubre ou dangereux n’aurait pas été respectée. Cette ordonnance met en place divers dispositifs qui visent à accélérer le traitement des demandes formées par les locataires pour traiter l’insalubrité de leur logement. En l’espèce, la mairie n’a pas jugé nécessaire de prendre un arrêté d’insalubrité du logement, elle a établi un rapport et l’a transmis au parquet à la suite de la plainte de Mme [P], le tout dans un délai raisonnable entre avril et juin 2023 sans qu’aucun manquement ne puisse être reproché au bailleur qui a réagi dès qu’il a été avisé par Mme [P] en avril 2023, mettant en place les procédures de désinsectisation nécessaires pour que tous les appartements soient traités.

Dans ces conditions, Mme [P] n’établit pas que son logement est insalubre et qu’elle n’est plus en mesure d’y vivre étant précisé que sa mère a seulement attesté, le 1er juin 2023, l’avoir hébergée avec ses enfants pendant trois semaines à une période qu’elle ne précise pas expressément mais qui semble postérieure à avril 2023, puisqu’elle évoque l’arrivée de la famille postérieurement à l’extraction d’une blatte de l’oreille de son petit-fils.

Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de l’Amsom Habitat à lui proposer un nouveau logement sous astreinte et de sa demande subsidiaire de relogement dans l’attente de la réalisation des travaux. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

En revanche, il est établi que Mme [P] a subi une infestation de son appartement par les blattes comme la majorité des autres locataires de l’immeuble. Amsom Habitat n’établit pas que l’infestation était liée à un défaut d’entretien du logement par la locataire. Le bailleur n’a donc pas assuré une jouissance paisible des lieux par sa locataire qui démontre qu’elle a dû quitter l’appartement à la suite de l’incident survenu en avril 2023, qui a traumatisé ses enfants, la famille ne pouvant plus supporter de dormir dans le logement compte tenu de la présence de blattes allant jusqu’à se déplacer sur leur corps.

Les pièces produites par Mme [P] sont insuffisantes à établir que les blattes sont à l’origine de la dégradation de l’électroménager et d’un canapé ou encore que ses enfants ont rencontré des problèmes de santé à la suite des traitements mis en oeuvre pour éradiquer les blattes. Le seules photographies de l’électroménager, factures d’achat et prescriptions médicales concernant les enfants ne caractérisent pas le lien de causalité nécessaire à l’obtention d’une indemnisation.

Dans ces conditions, l’importance du trouble dans la jouissance des lieux jusqu’à la mise en oeuvre des mesures de traitement de l’ensemble de l’immeuble justifie d’indemniser Mme [P] au titre du préjudice moral subi à hauteur de 3000 euros. L’Amsom Habitat sera condamné à lui verser cette somme et le surplus de la demande sera rejeté.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral et confirmé s’agissant du débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel.

Les dispositions de première instance portant sur les dépens et les frais irrépétibles seront infirmées et l’Amsom Habitat sera condamné aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il résulte de l’article 32 de la loi du 10 juillet 1991 que la contribution due au titre de l’aide juridictionnelle totale à l’auxiliaire de justice est exclusive de toute autre rémunération, sous réserve des dispositions de l’article 36. Mme [P] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et son conseil n’ayant pas fait état de sa volonté d’y renoncer, la demande formée par l’intéressée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Mme [J] [P] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral, l’a condamnée aux dépens et l’a condamnée à verser une indemnité de 400 euros à l’Amsom Habitat au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne l’Amsom Habitat à verser à Mme [J] [P] la somme de 3000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral ;

Condamne l’Amsom Habitat aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute Mme [J] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE