ARRET

N°

S.A.S. BRICO [Localité 6]

C/

S.A.S. BRICOLAGE PROPERTIES

Société S.C.I. MCF#1-21

copie exécutoire

le 03 juillet 2025

à

M^e Bernard

M^e Le [Localité 8]

M^e Guilluy

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 03 JUILLET 2025

N° RG 23/04618 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I5IX

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7] DU 31 JUILLET 2023 (référence dossier N° RG 22/01099)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S. BRICO [Localité 6] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Ludivine BIDART-DECLE, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Bastien BERNARD de la SELARL ASKESIS, avocat au barreau de GRASSE

ET :

INTIMEE

SOCIETE TRP ACQUISITION I venant aux droits de la S.A.S. BRICOLAGE PROPERTIES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS,

Ayant pour avocat plaidant M^e Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Martin DOURNEAU, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

Société S.C.I. MCF#1-21 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Séverine GUILLUY de la SELEURL LAWRIZON AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 devant M^me Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

GREFFIERE : Madame Malika RABHI

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Odile GREVIN en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 03 Juillet 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

*

* *

DECISION

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2017, la SAS Bricolage Properties (bailleresse) a donné à bail commercial à la société Sadef (preneur) des lots de copropriété n° 2, 3 et 4 dépendant d’un ensemble immobilier à usage commercial sis à [Localité 6] [Adresse 10] et [Adresse 9] pour une durée de 12 années.

Par acte en date du 2 juin 2020, la société My Invest a acquis auprès de la société Sadef le fonds de commerce de détail de quincaillerie, peintures et verres en grandes surfaces exploité sous l’enseigne « Monsieur Bricolage » exploité par cette dernière.

Concomitamment à cette acquisition et suivant avenant n°1 en date du 25 mai 2020, l’assiette du bail commercial a été réduite à une partie seulement des locaux, et le montant du loyer minimal garanti annuellement a été fixé à la somme de 550.000 euros hors taxes et hors charges.

Cet avenant prévoyait en outre une clause n°5 intitulée « Commercialisation des locaux restitués » offrant la possibilité au bailleur de donner bail les locaux ainsi restitués, sous réserve que ce bail ne permette pas l’exploitation d’une activité principale de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture, jardin, ou matériaux et produits du bâtiment.

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2020, la société My Invest a fait apport à la SAS Brico [Localité 6] de la branche d’activité d’exploitation du magasin de bricolage comprenant notamment le droit au bail, ce qui a conduit la société My Invest à être substituée par la SAS Brico [Localité 6] dans tous ses droits et obligations en sa qualité de preneur à bail commercial.

Suivant contrat de bail en date du 27 août 2021, la SAS Bricolage Properties a cédé une partie des locaux restitués à la société B&M France qui y a débuté son activité le 8 décembre 2021.

Considérant que cette société B&M France exploitait une activité concurrente à la sienne, la SA Brico [Localité 6], par courrier en date du 21 avril 2022, a mis en demeure la SAS Bricolage Properties de mettre un terme à sa relation contractuelle avec la société B&M France, estimant que le contrat de bail consenti à cette dernière était contraire aux stipulations de la clause n°5 de l’avenant du 25 mai 2020.

Par un courrier de réponse en date du 29 avril 2022, la SAS Bricolage Properties indiquait avoir correctement respecté ses obligations contractuelles résultant de la clause n°5 de l’avenant du 25 mai 2020.

N’étant pas parvenue à trouver une solution amiable au litige, par acte d’huissier en date du 8 juin 2022, la SAS Brico [Localité 6] a assigné la SAS Bricolage Properties bailleresse devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins qu’il soit constaté le manquement à ses obligations contractuelles et qu’il soit ordonné la suspension du paiement des loyers.

Par un jugement en date du 31 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais a débouté la SAS Brico [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, débouté la SAS Bricolage Properties de sa demande en paiement reconventionnelle, condamné la SAS Brico [Localité 6] aux dépens et l’a condamnée à payer à la SAS Bricolage Properties la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration en date du 13 novembre 2023 (23/03586), la SAS Brico [Localité 6] a interjeté appel de cette décision visant dans cette déclaration un jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Beauvais, avant de procéder à une seconde déclaration d’appel le 21 novembre 2023 (23/03689) afin de régulariser la première déclaration effectuée.

Suite à une transmission universelle de patrimoine en date du 5 décembre 2023, la SAS Bricolage Properties a été absorbée par la société TRP Acquisition I, qui vient donc aux droits de la SAS Bricolage Properties dans le cadre de la procédure en cours.

Par un contrat en date du 12 avril 2024, la société TRP Acquisition I (anciennement SAS Bricolage Properties) a conclu la vente de l’ensemble immobilier comprenant les locaux concernés par le bail commercial à la société MCF#1-21 pour un montant de 13.800.000 euros.

Aux termes de ses conclusions en date du 28 février 2025, la SAS Brico [Localité 6] demande à la cour d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais en date du 31 juillet 2023 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et condamnée au paiement des dépens et d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau de suspendre le paiement du loyer dans l’attente du respect des dispositions du bail commercial par la société MCF#1-21 venant aux droits de la société TRP Acquisition I, elle-même venant aux droits de la SAS Bricolage Properties, de condamner la société TRP Acquisition I venant aux droits de la SAS Bricolage Properties à lui payer la somme de 1.241.058,67 euros HT, soit 1.489.270,40 TTC correspondant aux loyers versés sur la période comprise entre le 22 avril 2022 et le 1er juillet 2024, de condamner la société MCF#1-21 à lui payer la somme de 151.203,26 euros HT soit 181.443,91 euros TTC à parfaire, correspondant aux loyers versés entre le 1er juillet 2024 et la décision à intervenir, de débouter la société TRP Acquisition I de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de débouter la société MCF#1-21 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 novembre 2024 formant appel incident, la société TRP Acquisition I venant aux droits de la SAS Bricolage Properties demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais en date du 31 juillet 2023 excepté en ce qu’il a débouté la SAS Bricolage Properties de sa demande en paiement reconventionnelle et statuant à nouveau de condamner la SAS Brico [Localité 6] en paiement d’une somme de 1.325.000 euros en réparation du préjudice subi, de débouter la SAS Brico [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement des entiers dépens et à lui payer la somme de 30.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intervention volontaire en date du 5 mars 2025, la société MCF#1-21 demande à la cour de juger recevable et bien fondée son intervention volontaire à titre principal à l’instance introduite par la SAS Brico [Localité 6] devant la cour d’appel d’Amiens, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS Brico [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens et de la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instance a été fixée par ordonnance au 6 mars 2025.

Par conclusions récapitulatives en date du 7 mars 2025 la société Brico [Localité 6] a maintenu ses demandes mais sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture pour que soient accueillies ses dernières conclusions faisant suite aux conclusions d’intervention signifiées la veille de la clôture.

Par conclusions remises le 25 mars 2025 la société MCF#1-21 a sollicité que les conclusions de la société Brico [Localité 6] postérieures à l’ordonnance de clôture soient rejetées.

Par conclusions remsies le 27 mars 2025 la société Brico [Localité 6] a sollicité que soient retenues ses conclusions en date du 7 mars 2025 et ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et à titre subsidiaire que soient rejetées les conclusions et pièces notifiées par la société MCF#1-21, le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Il convient de relever en premier lieu que la seconde déclaration d’appel n’étant que la régularisation de la première il y a lieu de prononcer la jonction des deux procédures n° 23/4618 et 23/4747 sous le n°23/4618 dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Par ailleurs les conclusions d’intervention de la société MCF#1-21 bien que déposées la veille de la clôture ne sauraient être déclarées tardives dès lors qu’elle ne fait que s’associer aux arguments déjà développés par la société TRP Acquisition I et de répondre aux conclusions de l’appelante remises seulement le 28 février 2025. Ces conclusions de l’appelante démontraient de surcroît que l’appelante connaissait avant même les conclusions du 5 mars 2025 l’intervention de la société MCF#1-21 si bien qu’elle a été à même dès ses conclusions du 28 février de former des demandes à l’encontre de cette société.

Il n’y a pas lieu en conséquence de rejeter les conclusions de la société MCF#1-21 en date du 5 mars 2025 ni d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 6 mars 2025 et en conséquence les conclusions de l’appelante en date du 7 mars 2025 seront écartées des débats en application des articles 802 et 803 du code de procédure civile.

Sur l’intervention de la société MCF#1-21

L’intervention de la société qui a acquis l’ensemble immobilier de la société TRP Acquisition I et se trouve donc être le nouveau propriétaire-bailleur est recevable et ce d’autant que la société Brico [Localité 6] forme à son encontre une demande de condamnation conséquente.

Sur la violation de la clause n°5 de l’avenant au bail commercial du 25 mai 2020

Aux termes de la clause litigeuse :

« 5. COMMERCIALISATION DES LOCAUX RESTITUES

Le Bailleur sera libre de donner à bail des Locaux Restitués à qui bon lui semblera pour tous types d’activités, sans que le Preneur puisse prétendre à aucun engagement de non-concurrence de la part du Bailleur, ce que le Preneur reconnaît et accepte expressément.

Par dérogation à ce qui précède, le Bailleur s’interdit de conclure un bail portant sur des Locaux Restitués pour l’exploitation d’une activité principale de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture, jardin, ou matériaux et produits du bâtiment."

La SAS Brico [Localité 6] soutient qu’à travers cette clause, la SAS Bricolage Properties s’est engagée à ne pas conclure de bail commercial portant sur les locaux restitués pour l’exploitation d’une activité principale de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture, jardin ou matériaux et produits du bâtiment. Elle fait valoir que cependant elle a conclu un bail commercial avec la société B&M France, société dont les statuts mentionnent dans son objet social l’exploitation sous toutes ses formes de tous fonds de commerce de détail :

' De biens d’équipement du foyer et notamment de lustrerie, luminaires, ustensiles ménagers, coutellerie, vaisselle, verrerie, porcelaine, poteries, rideaux, voilages, articles ménagers divers en matière textile, ouvrage en bois liège et verrerie, appareils et articles divers pour le ménage ;

' Des jouets, meubles, vanneries, bricolage, jardinages, fleurs, animaleries, électroménagers, électronique ;

' De tous articles textiles et d’équipement de la personne ;

' De produits de consommation courante.

Elle soutient que l’objet de l’activité de la société B&M France contient ainsi les activités exclues à l’article 5 litigieux et qu’elle a donc manqué à son obligation.

De surcroît, elle considère qu’en autorisant aux termes du même bail commercial les activités de « vente de tous produits et articles d’équipement de la personne et de la maison », le bailleur a violé les engagements pris préalablement auprès de la SAS Brico [Localité 6] puisque l’activité principale autorisée par le bail « vente de tous produits et articles d’équipement de la personne et de la maison » contient l’activité de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture, jardin ou matériaux et produits du bâtiment.

Elle fait valoir encore que si la société Bricolage Properties a pu effectuer des démarches auprès de la société B&M France pour s’assurer du respect du bail sollicitant notamment la communication du chiffre d’affaires détaillé avec la répartition entre les différentes typologies d’activité, l’absence de réponse étayée de la la société B&M ne permet pas de retenir une régularisation de la violation du contrat et du manquement à l’article 5 de l’avenant.

Elle fait observer que depuis le début de l’activité de la société B&M France, elle a subi une perte de chiffre d’affaires de près de 55% en l’espace de 4 ans alors que l’article 5 de l’avenant avait pour objectif d’assurer le développement de son activité.

La société TRP Acquisition I soutient que la société Bricolage Properties n’a commis aucune faute contractuelle et n’a aucunement manqué à ses obligations résultant de l’article 5 de l’avenant.

Elle considère que l’article 5 de l’avenant n° 1 est parfaitement clair et ne souffre pas d’interprétation en ce que le bailleur s’engage à ne pas conclure de bail commercial portant sur les locaux restitués ayant pour objet l’exploitation d’une activité principale de vente au détail à des particuliers de certains articles en matière de bricolage, droguerie peinture, jardins ou matériaux et produits du bâtiment.

Elle fait valoir que pour violer cette obligation le bail devrait être consenti pour l’exploitation d’une activité permettant de réaliser plus de la moitié du chiffre d’affaires à travers la vente à des particuliers de ces articles.

Elle fait valoir qu’au contraire aux termes du bail qu’elle a consenti à la société B&M France en son article 3 il est précisé que le preneur ne pourra exploiter les locaux loués avec une activité principale de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture, jardin, ou matériaux et produits du bâtiment.

Elle soutient que la clause litigieuse est ainsi parfaitement claire en ce qu’elle oblige la société bailleresse à garantir la conformité des stipulations contractuelles du bail de la société B&M France avec celles de l’avenant du 25 mai 2020, de sorte qu’un éventuel manquement de la part de la société B&M France ne saurait se confondre avec un manquement contractuel de la part de la société bailleresse.

Elle ajoute que la SAS Brico [Localité 6] à qui incombe la charge de la preuve ne démontre à aucun moment la diversité et la proportion des produits mis en vente pas la société B&M France , ni l’ampleur du chiffre d’affaires de la société B&M France qui résulterait de la vente de produits en lien avec le bricolage.

Elle fait observer que si la SAS Brico [Localité 6] prétend pouvoir démontrer que cette obligation n’a pas été respectée par la société B&M France, elle disposait de la possibilité d’agir directement à son encontre, sur le fondement de l’action délictuelle d’un tiers à un contrat dont le non-respect lui cause un préjudice, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle ajoute que le comparatif portant sur 164 produits sur les 15000 que commercialise la société B&M France est insuffisant à établir une violation par le bailleur de l’avenant n°1, de même que le constat d’huissier qui ne permet pas de connaître la part que représente la vente des produits visés, dans l’activité de B&M France.

La société MCF#1-21 soutient que la société TRP AcquisitionI a parfaitement respecté son obligation contractuelle à l’égard de la société Brico [Localité 6] et que depuis la vente de l’ensemble immobilier elle n’a pas modifié les obligations contractuelles des preneurs Brico [Localité 6] et B&M France et qu’ainsi aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché.

Elle ajoute que la société Brico [Localité 6] ne rapporte aucunement la preuve du manquement de la société TRPAcquisition I ou de son successeur à leurs obligations contractuelles.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1103 les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce l’article 5 de l’avenant n°1 au bail commercial intervenu entre la société Brico [Localité 6] et la société Brcolage Properties prévoit de manière claire que le bailleur s’il est libre de donner à bail les locaux restitués pour tous types d’activités il s’interdit néanmoins de conclure sur ces locaux un bail pour l’exploitation d’une activité principale de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture,jardins ou matériaux et produits du bâtiment.

Il s’agissait pour les parties d’empêcher l’installation à proximité immédiate de la société Brico [Localité 6] d’une société exerçant à titre principal la même activité

Il est reproché en l’espèce à la société Bricolage Propertis d’avoir consenti en violation de son engagement contractuel un bail commercial à une société B&M France dont l’objet social est l’exploitation sous toutes ses formes de tous fonds de commerce de détail, de biens d’équipement du foyer (lustrerie luminaires ustensiles ménagers coutellerie vaiselle verrrerie porcelaine poteries rideaux violages articles ménagers duvers en matière textile, ouvrages en bois liège verrererie apopareils et articles divers pour le ménage) des jouets meubles vannerie bricolage jardinages fleurs animaleries électroménagers, de tous articles de textiles et d’équipement de la personne et de produits de consommation courante.

De cette simple énumération il ressort en premier lieu que les articles de bricolage et de jardin ne représentaient qu’une infime partie de l’objet social de cette société.

De surcroît la société Bricolage Properties établit pour sa part avoir entendu respecter son engagement contractuel résultant de l’article 5 de l’avenant n° 1 du bail conclu avec la société Brico [Localité 6] en précisant à l’article 3 du bail conclu avec la société B&M France relatif à la destination du bail que si les locaux devaient être utilisés à l’usage exclusif de vente de tous produits et articles d’équipement de la personne et de la maison et seulement titre accessoire dans la limite de 30% du chiffre d’affaires hors taxes la vente de tous produits et articles, néanmoins le preneur ne pouvait exploiter dans les locaux une activité principale de vente au détail à des particuliers d’articles relatifs au bricolage, droguerie, peinture, jardins ou matériaux et produits du bâtiment.

Ainsi en restreignant la destination du bail conformément à l’article 5 de l’avenant du bail la liant à la société Brico Allone la société Bricolage Properties justifie avoir respecté son obligation contractuelle de ne pas conclure de bail commercial permettant la vente à titre principal de ces articles.

De plus alertée par la société Brico [Localité 6] elle a rappelé à la société B&M France l’interdiction d’exercer à titre principal une activité concurrente de celle de la société Brico [Localité 6] et a obtenu l’assurance que les rapprochements effectués entre les produits vendus par les deux sociétés preneuses ne concernaient qu’une infime partie des 15000 références présentes en magasin et concernaient des produits à l’équipement de la maison pour l’essentiel.

La société Brico Allone produit en effet un constat d’huissier en date des 25 et 2 juin 2022 aux termes duquel il apparaît à la consultation des sites internet des deux sociétés que la société B1M vend des produitrs concernant le bricolage, la droguerie la peinture , le jardin et des petits matériaux du bâtiment qui sont également vendu dans le magasin MR Bricolage de la société Brico [Localité 6].

Toutefois rien n’indique que ces ventes portant sur quelques produits représentent son activité principale.

Or le seul fait de vendre des produits identiques à la société Brico [Localité 6] ne peut constituer une violation des baux commerciaux dès lors que les ventes de ces produits ne sont pas majoritaires ce qui n’est nullement établi en l’espèce au regard du large éventail de produits vendus par la société B&M dépassant de façon importante le seul créneau du bricolage, jardinage, peinture, droguerie matériaux du bâtiment.

Le manquement contractuel invoqué à l’encontre de la société Bricolage Properties aux droits de laquelle viennent les sociétés TRP Acquisition I et MCF#1-21 n’est donc aucunement établi.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Brico [Localité 6] fondées sur le non-respect de l’article 5 de l’avenant n° 1 du bail commercial.

Sur la demande en paiement reconventionnelle

A titre reconventionnel, la société TRP Acquisition I demande à ce que la SAS Brico [Localité 6] soit condamnée à lui verser la somme de 1.325.000 euros en réparation du préjudice subi résultant du fait que l’assignation délivrée à la SAS Bricolage Properties est abusive et de mauvaise foi, et n’a été en réalité qu’un moyen pour faire échouer le projet de vente de l’ensemble immobilier pour un montant de 15.125.000 euros HT HC, la vente étant prévue pour être réitérée le 20 juillet 2022 au plus tard et étant donc sur le point de se concrétiser au moment de l’assignation en justice.

Elle indique que la survenance de cette procédure en justice a conduit l’acquéreur à retirer son offre d’achat le 13 juillet 2022, et que l’ensemble immobilier a finalement éte vendu à un autre acquéreur le 12 avril 2024 pour 13.800.000 euros, soit 1.325.000 euros de moins que la première promesse.

Elle précise qu’après avoir essuyé un refus de sa proposition d’acquisition de l’ensemble immobilier la société Brico [Localité 6] a engagé la présente action de mauvaise foi avec une légèreté blâmable compte tenu de l’insuffisance des éléments de preuve rapportés et dans le seul but d’empêcher la réitération de la promesse de vente.

Elle soutient qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité sur le fondement de l’abus de droit qui consiste à utiliser volontairement une voie de droit pour nuire aux intérêts d’autrui ou empêcher la formation d’un contrat.

Elle ajoute qu’elle a entendu faire perdurer le contentieux judiciaire en interjetant appel.

La SAS Brico [Localité 6] rappelle en premier lieu que l’activité de la société B&M France a débuté le 8 décembre 2021, pour une première mise en demeure le 21 avril 2022, le délai de réaction concernant le litige ayant donc été très rapide.

Elle fait valoir qu’elle n’était par ailleurs pas informée du calendrier lié à la cession envisagée, ni de la signature de la promesse synallagmatique de vente.

En outre, elle soutient que la lecture des annexes de la pièce adverse n°14 et plus particulièrement de son annexe 8 permet de comprendre que l’acquéreur n’a pas refusé de réitérer la vente en raison de la procédure judiciaire en cours, mais en raison de l’absence d’information relative au contentieux préalablement à la signature de la promesse, ce qui implique que la condition du lien de causalité n’est pas démontrée ni remplie.

Elle conteste toute intention de nuire son action en justice étant parfaitement légitime puisqu’elle se fonde sur une perte de chiffre d’affaires réelle ainsi que sur la violation d’une clause contractuelle, raison pour laquelle l’action concerne le bailleur et non la société B&M France.

Au surplus, elle fait valoir que la diminution du prix de vente ne lui est absolument pas imputable puisque l’immobilier commercial européen a été fortement affecté par la hausse des taux et l’inflation persistante entre 2022 et 2024 et elle souligne que l’acquéreur de l’ensemble immobilier, à savoir la société MCF#1-21, appartient au groupe MATA CAPITAL, tout comme la société MCF#1-15, qui était le premier acquéreur retenu suite à la promesse synallagmatique, avant de se rétracter.

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui crée un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute et la méprise sur l’interprétation ou l’application d’une clause contractuelle pas davantage.

L’exercice d’une action en justice dégénère en abus si elle se caractérise par l’intention du nuire et se détourne alors de son objectif de faire trancher un litige pour viser l’implication d’une personne dans un procès que rien ne justifie ou si elle est motivée par la malveillance à l’encontre de son adversaire ou encore si elle est engagée de mauvaise foi avec une intention dilatoire ou pour se faire reconnaitre des droits par des moyens fallacieux.

Est également qualifiée d’abusive l’action en justice fondée sur une erreur grossière équipollente au dol ou bien l’action engagée imprudemment sans discernement et sans égard aux dommages pouvant être causés.

En l’espèce, la société Brico [Localité 6] face à une diminution conséquente de son chiffre d’affaires a entendu faire respecter par son bailleur une clause du bail qui devait lui permettre de ne pas subir de concurrence directe sur son activité principale et s’est appuyée sur des constats d’huissier pour établir l’existence d’une concurrence sur certains produits.

Son action quand bien même elle échoue ne saurait être qualifiée de téméraire ou être considérée comme engagée avec une légèreté blâmable.

C’est d’ailleurs plus une malveillance ou une intention de nuire qui lui est ici reprochée.

Toutefois si elle a formé une offre d’achat de l’ensemble immobilier en février 2021comprenant d’ailleurs le rachat des lots exploités par la société B&M France, proposition qui n’a pas abouti, rien n’indique qu’elle ait été avisée de la signature d’une promesse de vente à un prix supérieur et rien n’établit que son action ait eu pour but d’empêcher la vente finalement intervenue à un prix bien supérieur à celui par elle offert.

Au demeurant elle poursuit son action malgré la vente définitive de l’ensemble immobilier.

La société TRP Acquisition I n’établit aucun lien entre la promesse vente de l’ensemble immobilier et les mises en demeure de son preneur afin de faire respecter une clause du bail intervenues concomitamment ni avec l’action engagée par la suite afin de voir indemniser son préjudice lié à la perte de chiffre d’affaires .

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société TRP Acquistion I venant aux droits de la société Bricolage Properties de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’appel principal et l’appel incident étant rejetés il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déboute la société Brico [Localité 6] de sa demande tendant à voir écarter des débats les conclusions de la société MCF#1-21en date du 5 mars 2025 ;

Ecarte des débats les conclusions de la société Brico [Localité 6] en date du 7 mars 2025 ;

Reçoit la société MCF#1-21 en son intervention ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,