COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 31 MARS 2026

N° RG 24/00843

N° Portalis DBV3-V-B7I-WKXV

AFFAIRE :

[O], [F], [Y] [D]

…

C/

[B] [W]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Janvier 2024 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 22/00022

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e DUMEAU

— M^e DELORME- MUNIGLIA

— M^e MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O], [F], [Y] [D]

né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Z], [M] [Q] épouse [D]

née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

M^e Romain VIOLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0289

APPELANTS

****************

Maître [B] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

[1], agissant poursuites et dilitences de ses représentants légaux, domiciliés au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 23600

M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.A.R.L. [2], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2473213

M^e Guillaume VIEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135, substitué par M^e Nicolas DAOUST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2026 devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats et de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

La société [2] était propriétaire d’une parcelle située [Adresse 5] à [Localité 7] (78), cadastrée section AC [Cadastre 1], désignée lot 4. Un permis d’aménager n° PA 78242 19 G0001 a été délivré le 6 septembre 2019 par la commune à cette société en vue de créer un lot à bâtir n°4 sur cette parcelle.

Selon une promesse de vente établie par M. [G] avec la participation de Mme [B] [W], notaire, signée le 3 janvier 2020, la société [2] a cédé cette parcelle à M. [O] [D] et Mme [Z] [Q] épouse [D], pour un montant de 340.00 euros. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 28 août 2020. Les époux [D] ont par ailleurs signé un contrat de construction de maison individuelle avec l’agence [3] de [Localité 8] (78).

A la suite de cette cession, M. et Mme [D] ont, par courriels en date des 5 et 7 juin 2021, interrogé la société [2], ainsi que leur notaire sur les viabilités en limite de parcelle, estimant que tout ce qui concernait l’eau, l’électricité, le gaz, télécom et eaux usées étaient à la charge de la société [2].

La société [2] a, dans un courriel en date du 8 juin 2021, indiqué que conformément à la promesse et l’acte de vente, elle n’assurerait pas le raccordement aux divers réseaux qui étaient prévus dans le contrat de construction de maison individuelle auquel ces derniers ont souscrit et conformément aux plans fournis dans le permis d’aménager. Cette dernière a par ailleurs indiqué avoir demandé à son bureau d’études de formuler des demandes de raccordements en gaz et électricité pour le lot des époux [L] aux fins de leur proposer un coût avantageux, indication laissée sans suite.

M. et Mme [D] ont par courrier recommandé avec avis de réception en date du 4 octobre 2021, mis en demeure la société [2] de leur payer la somme de 15 000 euros au titre des travaux qu’ils ont entrepris et des divers préjudices qu’ils estiment avoir subis, en vain.

Reprochant au notaire rédacteur d’avoir inséré dans l’acte de vente définitif des dispositions contraires à l’acte de promesse relatives aux les frais de viabilisation du terrain, par acte de commissaire de justice en date des 15 et 16 décembre 2021, M. et Mme [D] ont fait assigner Mme [W], notaire, et la société [2].

Par jugement contradictoire rendu le 30 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— dit que Mme [W], notaire, a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de M. et Mme [D] ;

— débouté M. et Mme [D] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Mme [W], notaire, la société [1] et la SARL [2] ;

— débouté toutes les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [D] à payer les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire du jugement.

Le 8 février 2024, M. et Mme [D] ont interjeté appel de la décision à l’encontre de Mme [W], notaire, la société [2] et la société [1].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 13 novembre 2025, M. et Mme [D], appelants, demandent à la cour de :

Vu les articles 1231 et suivants, et les articles 1240 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Dit que Mme [W], notaire, a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de M. et Mme [D] ;

— débouté Mme [W], notaire, la société [1] et la SARL [2] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— l’infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau :

— dire que Mme [W], notaire, a commis des fautes en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente et a manqué au devoir de conseil auquel elle était tenue à l’égard des époux [D] ;

— dire que la SARL [2] n’a pas exécuté les obligations mises à sa charge au terme de la promesse de vente, et a commis une faute en produisant lors de la vente une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ne correspondant pas au bien vendu ;

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [W], notaire, et la SARL [2] à indemniser le préjudice subi par les époux [D] ;

— condamner solidairement Mme [W], notaire, et la SARL [2] à payer 9 813,09 € aux époux [D] au titre des travaux de viabilité qu’ils ont été contraints de supporter ;

— condamner solidairement Mme [W], notaire, et la SARL [2] à verser 4 268,35 € de dommages et intérêts aux époux [D] au titre des loyers qu’ils ont été contraints de payer jusqu’à la fin de la réalisation des travaux de viabilité ;

— condamner solidairement Mme [W], notaire, et la SARL [2] à payer 5.000 € à titre de dommages et intérêts aux époux [D] en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement Mme [W], notaire, son assureur la société [1] et la SARL [2] à verser 3.000 € à titre de dommages et intérêts aux époux [D] pour résistance abusive ;

— condamner solidairement Mme [W], notaire, son assureur la société [1] et la SARL [2] à verser 4.000€ aux époux [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner la société [1] à garantir le paiement de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [W], notaire, dans les limites de la police d’assurance ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [W], notaire, son assureur la société [1] et la SARL [2] de toutes leurs demandes contraires au présent dispositif.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 19 décembre 2024, la SARL [2] demande à la cour de :

Vu le permis d’aménager n° PA 78242 19 G0001 et ses annexes,

Vu la promesse de vente en date du 03 janvier 2020,

Vu l’acte de vente en date du 28 août 2020,

Vu l’article R.442-5 du Code de l’urbanisme,

Vu l’article L.332-15 du Code de l’urbanisme,

Vu l’article R.421-19 du Code de l’urbanisme,

Vu la jurisprudence,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles le 30 janvier 2024 en ce qu’il a :

Dit que Mme [W], notaire, a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de M. et Mme [D] ;

Débouté M. et Mme [D] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Mme [W], notaire, la société [1] et la SARL [2] ;

Condamné M. et Mme [D] à payer les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

En conséquence,

— débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions au titre de la présente procédure d’appel ;

— déclarer la société [2] recevable et bien fondée en son appel incident ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles le 30 janvier 2024 en ce qu’il a débouté la société [2] de sa demande de paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— condamner M. et Mme [D] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société [2] pour la défense de ses droits dans le cadre de la procédure de première instance ;

y ajoutant,

— condamner M. et Mme [D] à payer à la société [2] la somme de 4 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [D] en tous les dépens dont distraction au profit de M^me Asma Mze, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 25 juin 2024, Mme [W], notaire, et la société [1], demandent à la cour de :

— déclarer Mme [W], notaire, et les [1], recevables et bien fondées en leurs conclusions ;

— confirmer le jugement rendu par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Versailles le 30 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

— juger qu’il était de la commune intention des parties que :

— les travaux de viabilisation restent à la charge du vendeur,

— les travaux de raccordement soient à la charge des acquéreurs ;

— juger que les demandes de M. et Mme [D] ne concernent que les travaux de raccordement de la limite de la parcelle à la maison ;

— juger, en conséquence, que ces dépenses restent à la charge des appelants ;

— juger que M. et Mme [D] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire ;

— débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

y ajoutant ;

— condamner M. et Mme [D] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^me Delorme-Muniglia Isabelle, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’objet de l’appel

Les appelants poursuivent la confirmation du jugement querellé en ce qu’il a dit que Mme [W], notaire, a engagé sa responsabilité professionnelle à leur égard, et son infirmation pour le surplus, le tribunal les ayant déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Mme [W], la société [1] et la société [2].

Sur la responsabilité du notaire et de la venderesse

Position du premier juge

Le jugement querellé, sur le principe de responsabilité de Mme [W], a considéré que l’acte définitif de vente n’était pas identique à la promesse de vente en ce que cet avant-contrat indiquait que les travaux de viabilisation sont à la charge du promettant, à l’inverse du contrat définitif ; que Mme [W] ne produit aucun élément de preuve tendant à corroborer ses affirmations selon lesquelles cette modification résulte de la volonté des parties ; que Mme [W] a donc commis une faute dans la rédaction de l’acte de vente en ne s’étant pas assurée de l’efficacité de l’acte ainsi rédigé.

Il a également retenu que Mme [W] avait commis une faute en annexant à l’acte un permis d’aménager qui ne concernait pas le lot de M. et Mme [D].

Il a ensuite jugé que les travaux entrepris par M. et Mme [D] ne concernent pas des prestations relatives à la viabilité du terrain acquis, mais ont trait au raccordement de ce terrain, dont le coût devait rester à leur charge, de sorte qu’ils ne justifiaient pas d’un préjudice en lien avec la faute commise par le notaire.

Sur les demandes formulées à l’égard de la société [2], le tribunal a retenu que les demandeurs ne rapportant pas la preuve de ce qu’ils avaient pris en charge les travaux de viabilité de leur terrain, aucune faute ne pouvait être reprochée à la venderesse, et qu’aucune résistance abusive de la part de cette dernière ne pouvait être retenue.

Moyens des parties

M. et Mme [D] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté que les termes de la promesse de vente et ceux de l’acte de vente sont différents ainsi qu’en ce qu’il dit que la responsabilité du notaire est engagée.

Ils rappellent les termes de la promesse de vente, mettant sans ambiguïté les travaux de viabilité à la charge du promettant (la société [2]) et ce, comme condition essentielle du consentement des bénéficiaires ; que cette obligation de viabilisation était d’ailleurs parfaitement identifiée et prévue par les services techniques avant la signature de la promesse (courrier du 18 juin 2019 du [4] et celui de [Localité 9] du 19 juin 2019), dont les avis techniques confirment que ces travaux étaient nécessaires pour amener les réseaux depuis la [Adresse 6] jusqu’en limite de parcelle du lot 4 ; que le plan annexé à la promesse le confirme (les raccordements étant mentionnés comme étant à la charge de l’acquéreur, qui était alors la société [2]).

Ils font valoir que ces travaux n’ont jamais été réalisés par la société [2], laquelle a considéré, en se fondant sur l’acte de vente, que les travaux de viabilité n’étaient pas à sa charge.

Ils avancent que l’examen de l’acte de vente révèle en effet que le notaire rédacteur, Mme [W], a commis de nombreuses fautes en annexant à l’acte une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) qui ne concernait par leur lot (si le notaire avait vérifié cette annexe, il aurait pu constater que la société [2] était dans l’impossibilité de fournir une DAACT conforme puisqu’elle n’a pas pas réalisé les travaux de viabilisation en limite de parcelle comme prévu) ; que plus grave, le notaire en page 7 de l’acte de vente a mentionné que le prix ne comprenait pas la viabilité, en contradiction totale avec les termes de la promesse de vente.

Ils demandent donc la confirmation du jugement qui a dit que la responsabilité du notaire était engagée et citent les trois fautes suivantes :

— modification des conditions de la promesse de vente, à leur seul préjudice, alors que Mme [W] était pourtant leur notaire conseil et alors que l’acte de vente ne pouvait pas être signé en l’état,

— manquement à son devoir d’information et de conseil à leur égard, alors qu’ils n’ont pas même été alertés ni informés de ce changement d’obligations dans l’acte de vente rédigé par leur notaire-conseil,

— annexion d’un document étranger à la vente objet de l’acte, sans la moindre vérification, alors que le simple examen de la promesse de vente et du permis d’aménager révélait que cette DAACT ne correspondait pas au lot objet de la vente.

Les appelants demandent ensuite l’infirmation du jugement, faisant valoir que le tribunal s’est laissé abuser par les intimés et a opéré une confusion entre les « travaux de viabilité/viabilisation » et les « travaux de raccordements », ces derniers étant étrangers au présent litige puisqu’ils n’ont jamais contesté qu’ils étaient à leur charge.

En revanche, ils relèvent que les factures [5], [6] et [Localité 10] qu’ils produisent correspondent à des travaux de viabilité qui auraient dus être réalisés par la société [2] ; que ces travaux ont été réalisés sur le domaine public, pour apporter les viabilités jusqu’en limite de leur propriété ; qu’ils ont fait l’objet d’arrêtés de voirie pris par la mairie de [Localité 7] ; que les attestations d'[6] et de la société [7] indiquent encore qu’il s’agit de travaux intervenus sur le domaine public ; que ces travaux correspondent à ce qui avait été identifié par les services techniques en 2019, avant la promesse de vente.

S’agissant bien de travaux de viabilisation du terrain, et non de simples raccordements privatifs, ils considèrent que c’est à tort que le tribunal a considéré qu’ils étaient à leur charge.

Les appelants concluent ensuite sur la responsabilité du vendeur, la société [2], en ce qu’elle n’a pas respecté l’obligation qu’elle avait aux termes de la promesse de réaliser et d’avoir achevé les travaux de viabilité au jour de la vente intervenue le 28 août 2020.

Ils soutiennent qu’il s’agit d’une man’uvre délibérée de sa part puisqu’elle a produit une DAACT relative à un permis d’aménager différent, alors qu’elle savait parfaitement qu’elle n’avait pas exécuté les travaux qui lui incombaient.

En réponse à l’argumentation adverse, ils font observer que la mention du « programme de travaux » annexé au permis d’aménager qui indique qu’aucun travaux ne sont à prévoir « dans le cadre de ce lotissement », ne vise que les équipements communs à plusieurs lots au sens de l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme, et ne dispense nullement le vendeur de son obligation contractuelle d’assurer la viabilisation de chaque lot individuel, en limite de parcelle.

Ils rétorquent également qu’il est faux de prétendre qu’aucun travaux de viabilité n’était requis et que par conséquent la [8] n’était pas nécessaire, contrairement à ce qui ressort de la promesse de vente ainsi que de l’attestation de la mairie, à savoir que si les viabilités existaient déjà en limite de parcelle, la société [2] aurait obtenu la [8] pour leur lot, ce qui n’est pas le cas.

Dès lors, en n’ayant pas exécuté ces travaux et en ne les ayant pas remboursés, les appelants prétendent que leur venderesse a commis une faute et a pleinement engagé sa responsabilité.

S’agissant de leurs préjudices, les appelants font valoir que les fautes du notaire et du vendeur les ont contraints à prendre en charge le coût des travaux de viabilité en urgence ; qu’ils ont dû également reporter leur date de déménagement, ne pouvant habiter dans une maison sans viabilité (ni eau, ni électricité…), ainsi que réinscrire en urgence leurs deux enfants en bas âge dans leur école précédente jusqu’en octobre 2021, puis les changer d’établissement en cours d’année.

Ils expliquent qu’ils avaient prévu de quitter leur précédent logement fin juillet 2021 et qu’ils n’ont finalement pu emménager que le 7 octobre 2021.

Ils sollicitent donc la condamnation solidaire du notaire et du vendeur à leur verser la somme de 14 081,44 euros (soit 4 268,35 euros au titre de deux mois de loyers supplémentaires et 9 813,09 euros au titre des travaux supplémentaires), outre la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils demandent que l’assureur du notaire soit condamné à garantir le paiement des condamnations prononcées contre son assuré.

Par ailleurs, ils prétendent qu’en dépit du caractère avéré et non contestable des fautes commises par le notaire et de leur préjudice, la position soutenue par l’assureur du notaire dans le cadre des tentatives de règlement amiable est constitutive d’une résistance abusive. Ils font également observer que la société [2] n’a pas cru devoir répondre à la mise en demeure qui lui a été adressée préalablement à la saisine du tribunal. Ils demandent donc l’allocation d’une somme de 3 000 euros pour résistance abusive et la condamnation solidaire des intimés à cet égard également.

Mme [W], notaire, indique d’abord qu’elle ne disconvient pas que la DAACT annexée à l’acte de vente ne concernait pas le terrain acquis par M. et Mme [D], mais fait valoir que ces derniers ne tirent aucune conséquence de cette erreur qui n’influe ni sur les conditions de la vente, ni sur les dépenses mises à leur charge pour permettre la viabilité du terrain.

Elle soutient ensuite que si la clause figurant en page 7 de l’acte, selon laquelle « les raccordements de la limite de la parcelle à la maison à la charge de l’acquéreur, ni aucune viabilité », pourrait porter à confusion, en réalité, il a toujours été clair dans l’esprit de la venderesse que les travaux de viabilité étaient à sa charge et elle n’a jamais refusé de les prendre en charge.

Ainsi que les premiers juges l’ont prononcé, elle relève que les réclamations de M. et Mme [D] ne concernent pas les prestations de viabilité du terrain acquis, de sorte que les fautes qu’elle a commises dans la rédaction de l’acte ne sont susceptibles d’entraîner aucun grief en lien de causalité avec le préjudice allégué par les appelants.

Si la cour devait considérer que les factures produites par les appelants concernent des travaux de viabilisation et non de raccordement, elle demande alors à ce que seule la société [2] soit condamnée à en assumer les frais puisqu’il était de la commune intention des parties que ce poste de dépense lui incombe.

Elle ajoute que s’agissant en réalité de travaux de raccordement, le retard pris dans le raccordement de la maison aux réseaux ne peut lui être imputable.

Elle conclut enfin que M. et Mme [D] ne justifient nullement ni d’un préjudice moral, ni d’une résistance abusive ; que leurs demandes ne sont ni explicitées ni justifiées dans leur quantum et devront être rejetées.

La société [2] conteste également toute responsabilité lui incombant et demande la confirmation du jugement du 30 janvier 2024.

Elle relate que le permis d’aménager et les plans annexés, joints à la promesse et à l’acte de vente signés par M. et Mme [D], indiquaient expressément que le raccordement du terrain aux réseaux existant sur la [Adresse 6] était à leur charge.

Elle prétend que les appelants opèrent une confusion entre l’obligation de viabilité et celle du raccordement aux réseaux ; que pourtant, la viabilité du terrain au sens de l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme consiste à faire installer, en tant que de besoin, des équipements propres à l’opération de lotissement et communs à plusieurs lots, aux fins de les rendre accessibles aux différents réseaux publics.

Elle explique qu’en l’espèce, la parcelle acquise par M. et Mme [D] présentait déjà les viabilités requises dans la mesure où elle est directement accessible à la voirie et raccordable aux divers réseaux présents, ce qui a été confirmé par la Direction départementale de l’équipement et dans le programme de travaux.

Elle se fonde également sur le programme des travaux « tamponné et signé par le maire en personne », lequel mentionne que « le projet ne prévoit la création d’aucun espace ou équipement commun à plusieurs lots destinés à être bâtis », soutenant que ce document, établi par une société d’experts-géomètres fonciers, est opposable à M. et Mme [D] dans la mesure où il en est fait état dans le permis d’aménager, la promesse et l’acte de vente, même s’il n’y est pas annexé.

Elle s’inscrit également en faux à l’égard de l’attestation délivrée à la demande des appelants par le maire de [Localité 7] le 20 septembre 2021 et prétend qu’une DAACT n’était pas nécessaire, le lotissement ne requérant pas la création d’un espace ou d’équipements communs à plusieurs lots.

Elle ajoute que la lecture des factures produites par les appelants laisse apparaître que les travaux visés demeurent relatifs aux raccordements réseaux.

S’agissant des demandes formulées au titre de la réparation des préjudices allégués, l’intimée rétorque que les appelants n’étaient pas sans savoir qu’ils devaient anticiper le raccordement aux réseaux, d’autant que le contrat de construction de maison individuelle les chiffraient, de sorte qu’ils devront être déboutés de leurs demandes à ces titres.

Elle conteste enfin toute résistance abusive, rappelant son absence d’obligation et le fait qu’elle avait bien averti les acquéreurs avant leur acquisition puis en répondant à leur courriel du 5 juin 2021.

Appréciation de la cour

Sur la faute du notaire

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir de conseil du notaire chargé de donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité requises implique une mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent. Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, c’est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre.

Il est de sa mission de conférer sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit.

Il est également tenu à un devoir de conseil des parties, d’information sur la portée et les conséquences des engagements souscrits du fait que ce dernier n’est pas un professionnel.

Au cas présent, c’est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par cette cour, que les premiers juges ont retenu que Mme [W], notaire, avait commis deux fautes, l’une en mentionnant dans l’acte définitif de vente, contrairement aux prévisions de la promesse, que les travaux de viabilitié étaient à la charge des acquéreurs et l’autre, en annexant à l’acte une DAACT qui ne concernait pas le lot acquis par M. et Mme [D].

Au demeurant, Mme [W] ne le conteste pas aux termes de ses écritures devant la cour.

Sur la faute de la société [9] [N]

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La société [2] quant à elle ne conteste pas non plus, nonobstant l’erreur mentionnée dans l’acte définitif de vente, que les éventuels travaux de viabilité étaient contractuellement à sa charge. Elle ne cite en effet dans ses conclusions, au début de ses développements (pages 8 et 9), que les travaux de raccordement aux réseaux, pour insister sur le fait qu’ils sont à la charge des acquéreurs, tant dans la promesse, que dans l’acte de vente, puis expose ensuite les éléments qui selon elle la dispensaient au cas présent d’effectuer des travaux de viabilité, sans remettre en cause l’accord de principe des parties sur le fait qu’elle en avait contractuellement la charge.

Ainsi, la venderesse prétend que les travaux de viabilité n’ont pas été nécessaires en l’espèce et que ceux qu’ont fait réaliser M. et Mme [D] sont des travaux de raccordement, dont il n’est là non plus pas discuté qu’en tant que tels, ceux-ci étaient à la charge des acquéreurs.

Comme cela figure dans la pièce n° 7 versée par la société [2] elle-même, un terrain viabilisé peut être défini comme « un terrain qui dispose, au droit de l’une de ses façades sur le domaine public, de l’ensemble des réseaux lui permettant un raccordement de la construction ou de l’aménagement sur ces réseaux », tandis qu’un terrain raccordé « est un terrain pour lequel les branchements aux différents réseaux publics sont présents sur le terrain ».

Il découle de ces définitions, proposées par la société [9] [N] elle-même, que la viabilité concerne tous les travaux qui doivent être faits sur le domaine public jusqu’à la limite de la parcelle en cause, et que le raccordement consiste à effectuer, au niveau de la limite parcellaire, les branchements nécessaires pour permettre au bâti d’être relié aux différents réseaux publics.

C’est dès lors de manière tout à fait inopérante que la société [2] expose longuement dans ses conclusions (pages 10 à 14) que la viabilité ne concernerait au cas présent que les travaux relatifs à des équipements communs à plusieurs lots qui seraient destinés à être bâtis et propres au lotissement, le rappel ci-dessus des simples définitions des termes « viabilité » et « raccordement » permettant de constater que la viabilisation peut aussi bien concerner des travaux communs destinés à plusieurs lots, que des travaux individuels permettant de procéder, ensuite, au raccordement d’un lot particulier.

Pour tenter de démontrer qu’elle n’était pas tenue d’effectuer des travaux de viabilité, la société [2] s’appuie sur le permis d’aménager qui lui a été délivré le 4 septembre 2019, le programme des travaux contresigné par le maire de la commune, et les dispositions des articles L. 332-15 et R. 421-9 du code de l’urbanisme, pour en déduire qu’au cas présent elle n’était tenue à aucune obligation de « création d’espace ou équipement communs à plusieurs lots destinés à être bâtis.

Toutefois, tel n’est pas l’objet du débat dès lors qu’il est constant que la société [2] s’est engagée contractuellement à effectuer les travaux de viabilité concernant exclusivement le terrain de M. et Mme [D], peu important qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale.

Or, les appelants versent aux débats plusieurs pièces qui permettent de vérifier qu’ils ont dû, comme ils le prétendent, faire exécuter des travaux relatifs à la viabilité de leur terrain, en faisant intervenir des prestataires sur le domaine public, afin de relier les réseaux publics au droit de leur parcelle.

Ainsi, selon le courrier d’Hydreaulys du 18 juin 2019, qui concernait alors le permis d’aménager déposé par la société [2], le concessionnaire du syndicat mixte d’assainissement, la SEVESC, faisait la remarque suivante : « les eaux usées : seront obligatoirement raccordées au réseau communale de DN [Cadastre 2] situé [Adresse 6] dès le début de la construction ».

M. et Mme [D] versent une attestation de la [Localité 10] certifiant « que les travaux accomplis selon la facture 935374 sont des travaux de branchement d’assainissement sous domaine public. Ces travaux ont eu pour but de viabiliser la parcelle c’est-à-dire d’apporter les branchements d’assainissement du domaine public jusqu’en limite de propriété de M. et Mme [D]. La société [7] et son prestataire de travaux ne sont intervenues que sous domaine public.

Cette opération s’est déroulée du 24 au 26 août 2021 couvert par l’arrêté » joint au courrier, organisant les mesures restrictives en matière de circulation et de stationnement afin de permettre la réalisation des travaux.

Dans le même cadre, [Localité 9], le service public de l’eau de l’ouest parisien, était d’avis le 19 juin 2019 que « le futur terrain à bâtir, correspondant au lot n° 4, pourrait être alimenté en eau potable à partir de la canalisation DN 60 mm, située [Adresse 6] ».

L’instruction de la demande par [6] le 7 juin 2019 ne comporte pas d’information utile aux débats mais il est justifié par les appelants, qu'[5], par l’intermédiaire de l’entreprise [10] a fait procédé à des adductions sous chaussée, permises par arrêté du maire de [Localité 7], mentionnant des « travaux sur le réseau de télécommunication pour la pose d’une chambre et de fourreaux au droit du [Adresse 7] du 12 au 20 août 2021 ». Un arrêté municipal a également pris les mesures nécessaires en matière de restriction de la circulation et de stationnement afin de permettre les travaux de l’entreprise [S] [V] sur le réseau de distribution électrique permettant le branchement électrique au droit du [Adresse 5] du 27 septembre au 15 octobre 2021.

En outre, la promesse de vente conclue entre la société [2] et M. et Mme [D] le 3 janvier 2020 :

— comporte en pages 6 et 7 un rappel intégral des indications du permis d’aménager reprenant chacun des courriers d'[Localité 11], de la SEVESC et d'[6],

— indique en page 8 que « les parties reconnaissent être informées que le terrain objet des présentes devra en conséquence obligatoirement aire l’objet des travaux d’aménagement visés au permis d’aménager préalablement à la signature de l’acte de vente »,

— précise en page 11 que le prix comprend « les viabilités (eau, électricité, gaz, télécom, eaux usées) en limite de parcelle »,

— mentionne, en caractères gras en page 18 que « le promettant ainsi qu’il est dit ci-dessus s’oblige à réaliser et avoir achevé pour le jour de la réalisation des présentes par acte authentique les travaux de viabilité sus-visés, cette obligation étant une condition essentielle du consentement du bénéficiaire aux présentes »,

termes dénués d’ambiguïté quant aux obligations pesant sur la venderesse.

La charge des ces travaux sur la voie publique pesant sur la venderesse du terrain à bâtir résulte encore de la notice descriptive du contrat de construction de maison individuelle qui fait apparaître que M. et Mme [D] ont quant à eux dû assumer les travaux de « raccordement électricité, eau, tel, EP » et de « raccordement tout à l’égout » (pièce société [2] n° 6)

Il est dès lors établi que la société [2] ne s’est pas conformée aux engagements pris à l’égard des bénéficiaires de la promesse.

Par ailleurs, il ressort des termes de l’acte de vente en date du 28 août 2020, qu’après le rappel des mentions relatives au permis d’aménager, similaires à celles figurant dans la promesse, le vendeur a déclaré « avoir déposé en Mairie la déclaration d’achèvement des travaux en date du 21 juillet 2020 pour un achèvement au même jour, une copie de celle-ci et récépissé de la Mairie est annexée aux présentes. Le vendeur déclare que la conformité des travaux réalisés n’a pas été contestée. », et qu’est visée à ce titre une annexe 7bis, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de la [11] concernant un autre lot que celui de M. et Mme [D].

Ces mentions ont nécessairement induit en erreur les acquéreurs qui ont légitimement pu croire à la lecture de ces termes que les travaux de viabilité avaient été effectués. Elles caractérisent en outre de plus fort la faute de la venderesse qui non seulement n’a pas fait réaliser ces travaux avant l’acte définitif de vente mais au surplus a déclaré le contraire dans l’acte, sur le fondement d’un document erroné.

La faute de la société [2] est donc caractérisée.

Sur le lien de causalité et les préjudices

En ce qui concerne la société [2]

S’agissant de la venderesse, alors qu’il a été ci-dessus établi qu’elle devait prendre à sa charge les travaux de viabilité, ce qu’elle n’a pas fait, elle sera condamnée à verser à M. et Mme [D] les montants qu’ils ont exposés pour pallier ses carences et dont ils justifient soit :

— facture [5] du 20 juillet 2021 pour les travaux d’adduction téléphonique sous chaussée d’un montant de 2 690, 60 euros, étant relevé que le devis, non accompagné d’une facture, d’un montant de 194,65 euros sera rejeté,

— facture [6] du 16 juin 2021, éclairée par le courrier du 26 février 2024, qui cantonne le « raccordement au domaine public (point de raccordement de la rue à la limite de propriété) » à la somme de 1 100 euros,

— facture [Localité 10] du 26 août 2021 pour la création d’un branchement d’assainissement d’eaux usées de 5 827,84 euros,

soit un montant total de 9 618,44 euros.

S’agissant de la somme réclamée correspondant aux deux mois de loyers prétendument indûment payés du fait du retard de l’installation de leur nouvelle maison du fait des travaux de viabilité restant à faire, force est de constater que M. et Mme [D] ne démontrent pas à quelle date les travaux du contrat de construction ont été achevés, ce contrat prévoyant une durée d’exécution des travaux de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier, élément non communiqué à la cour.

Dans ces conditions, il convient de retenir que M. et Mme [D] ne justifient pas du préjudice allégué au titre des loyers payés. Leur demande à ce titre sera rejetée.

De même, s’agissant de leur préjudice moral, les appelants versent pour toute justification une attestation d’une directrice d’école indiquant que [I] [D] a été inscrit sur les registres de l’école le 1er septembre 2021 et a été radié le 8 octobre 2021, ce qui est insuffisant pour démontrer, au vu de ce qui a été précédemment exposé, qu’ils auraient subi un préjudice moral de ce chef en lien avec les fautes commises par la société [2].

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Par ailleurs, au titre de la résistance abusive, ils invoquent uniquement une mise en demeure restée vaine adressée à la société [2] préalablement à la saisine du tribunal, ce qui est insuffisant pour justifier une opposition fautive de la part de la venderesse.

Ils seront également déboutés de leur demande sur ce fondement.

En ce qui concerne le notaire

Le notaire rédacteur qui manque à son obligation d’assurer l’efficacité juridique d’un acte ne peut voir sa responsabilité engagée qu’au regard de la perte de chance qu’il a ainsi causé.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il ne peut qu’être reproché à Mme [W] d’avoir fait perdre une chance à M. et Mme [D] d’éviter le préjudice ci-dessus caractérisé, les appelants n’invoquant pas d’autres préjudices tel que par exemple la perte de chance d’avoir renoncé à l’achat ou d’avoir contracté à d’autres conditions.

Compte tenu de l’ampleur des fautes commises par Mme [W], il convient de retenir que la chance perdue par M. et Mme [D] d’éviter de devoir assumer les frais de viabilité doit être fixée à 90 %.

La venderesse et le notaire seront en conséquence condamnés in solidum, à défaut de solidarité légale ou conventionnelle, à payer à M. et Mme [D] la somme de 9 618,44 euros, dans la limite de 90 % s’agissant de Mme [W].

Par ailleurs, la société [1] ne contestant nullement sa garantie due au notaire, elle sera condamnée à le garantir de toutes les condamnations prononcées contre lui, sans qu’il y ait lieu de préciser que cette garantie interviendra dans les limites de la police d’assurance, l’assureur ne l’invoquant pas et M. et Mme [D] n’explicitant pas cette demande.

La faute première incombant à la venderesse, aucune résistance abusive n’est par ailleurs caractérisée à l’égard du notaire et de son assureur, de sorte que les appelants seront déboutés de leur demande à leur égard sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [D] étant accueillis en leur recours, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties perdantes, la société [2], Mme [W] et son assureur ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront supporter in solidum les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [D] la charge des frais irrépétibles. Les intimés seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [1] sera condamnée à garantir Mme [W] de ces chefs également.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Infirme le jugement du 30 janvier 2024 sauf en ce qu’il a dit que Mme [W], notaire, a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de M. [O] [L] et Mme [Z] [Q] épouse [D] ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum la société [2], Mme [W], notaire et la société [1] à payer à M. [O] [D] et Mme [Z] [Q] épouse [D] la somme de 9 618,44 euros en réparation de leur préjudice matériel et ce, dans la limite de 90 % de cette somme s’agissant de Mme [W], notaire et de la société [1] ;

Déboute M. [O] [D] et Mme [Z] [Q] épouse [D] de leurs autres demandes de réparation ;

Dit que la société [2], Mme [W], notaire et la société [1] supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la société [2], Mme [W], notaire et la société [1] à verser à M. [O] [D] et Mme [Z] [Q] épouse [D] la somme de 4 000 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et partant, les déboute de leurs demandes à ce titre ;

Dit que la société [1] devra garantir Mme [W], notaire, de toutes condamnations prononcées contre elle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente