Cour d'appel d'Amiens, Chambre economique, 4 mars 2025, n° 24/01089

CA Amiens
Infirmation partielle 4 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Règlement partiel de la dette locative
La cour a estimé que le paiement allégué ne concernait pas l'arriéré locatif dû à la S.C.I. [D] et que la locataire n'a pas justifié de sa capacité à régler sa dette locative sur 24 mois.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a confirmé que la locataire n'avait pas régularisé sa situation locative et que la clause résolutoire avait été acquise.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que la locataire devait des loyers impayés et a fixé le montant de la provision à 13971 euros.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé que la locataire devait rembourser les frais exposés par le bailleur dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, ch. éco., 4 mars 2025, n° 24/01089
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	24/01089
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal BIBARDFranck DELAHOUSSE
Cabinet(s) :	SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIESSELARL CABINETS BIBARD AVOCATS
Parties :	S.A.S. LES DELICES DE NAT, S.A.S. LES DELICES DE NAT agissant poursuites et diligences en son representant legal domicilié en cette qualité audit siège c/ S.C.I. [ D ]

Texte intégral

ARRET

N°

S.A.S. LES DELICES DE NAT

S.C.I. [D]

copie exécutoire

le 04 mars 2025

M^e Bibard

M^e Delahousse

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 04 MARS 2025

N° RG 24/01089 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JARK

ORDONNANCE DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AMIENS DU 23 FEVRIER 2024 (référence dossier N° RG 24/00025)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S. LES DELICES DE NAT agissant poursuites et diligences en son representant legal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pascal BIBARD de la SELARL CABINETS BIBARD AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

ET :

INTIMEE

S.C.I. [D] agissant poursuites et diligences en son representant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Margot ROBIT substituant M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AMIENS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 devant M^me Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025.

GREFFIERE : Madame Diénéba KONÉ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Odile GREVIN en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 04 Mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec M^me Malika RABHI, greffière.

* *

DECISION

Par acte authentique reçu par maître [Y] [F] notaire associée à [Localité 3] le 13 juillet 2020, la SCI [D] gérée par M. [X] [D] a consenti un bail commercial à M. [X] [D] et son épouse Mme [A] [D] boulangers pour des locaux sis à [Adresse 1] portant sur une maison à usage d’habitation et de commerce et ce à compter du 1er juillet 2020 pour neuf années moyennant un loyer annuel de 18000 euros soit 1500 euros par mois outre les charges dont la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte authentique reçu par maître [Y] [F] notaire associée à [Localité 3] le 13 juillet 2020, M. [X] [D] et son épouse Mme [A] [O] ont cédé un fonds artisanal de boulangerie pâtisserie confiserie, chocolaterie, traiteur à la SAS Les délices de Nat représentée par Mme [J] [Z] sis à [Adresse 1] moyennant le prix de 200000 euros ayant fait l’objet d’un crédit vendeur payable en 96 versements mensuels égaux de 2083,33 euros à compter du 10 août 2020 jusqu’au 10 juillet 2028. A cet acte est intervenue en qualité de bailleur la SCI [D] qui a agréé la cession du droit au bail résultant de la cession du fonds artisanal et a accepté le cessionnaire comme nouveau locataire.

Par jugement du tribunal de commerce d’Amiens en date du 7 mars 2023 rectifié par une ordonnance en date du 21 mars 2023 après compensation judiciaire de créances réciproques, la SAS Les délices de Nat a été condamnée à payer aux époux [D] la somme de 27 012, 27 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre du crédit-vendeur impayé.

Par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 5 avril 2023, les exceptions d’incompétence soulevées par les époux [D] ainsi que leur demande de mise hors de cause ont été rejetées et une mesure d’expertise a été ordonnée à l’effet notamment de déterminer les désordres affectant le matériel d’équipement du fonds artisanal cédé et déterminer les travaux et dépenses engagés pour remédier à certains dysfonctionnements mais aussi décrire les désordres affectant l’immeuble tant dans sa partie professionnelle que dans sa partie habitation, en détailler les causes et l’origine, fournir tout élément technique permettant de déterminer s’ils relèvent de réparations locatives et d’entretien ou de grosses réparations et permettant de déterminer si les locaux loués sont conformes aux normes applicables au secteur d’activité de la boulangerie et si la partie habitation correspond aux caractéristiques d’un logement décent.

Par ailleurs, M. et Mme [D] ont été condamnés à exécuter les travaux d’accessibilité du local commercial par la pose d’une rampe d’accès PMR et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard.

Pour sa part, la SAS Les délices de Nat a été condamnée à payer à la SCI [D] une provision d’un montant de 29507 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2022 pour la somme de 23507 euros et pour le surplus à compter du 9 janvier 2023 au titre des loyers impayés.

Enfin, les époux [D] ont été condamnés à payer à la SAS Les délices de Nat une somme de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance.

Les époux [D] et la SCI [D] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 19 mars 2024, la cour d’appel d’Amiens a retranché de la mission d’expertise le fait de donner tout élément permettant de déterminer l’état du matériel d’équipement au moment de son acquisition et de déterminer les travaux et dépenses engagées pour remédier le cas échéant à leur fonctionnement et le terme 'notamment’ au huitième chef, a mis hors de cause les époux [D] et a débouté la SAS Les délices de Nat de sa demande d’exécution forcée des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et de sa demande de provision.

Par acte du 24 novembre 2023, la SCI [D] a fait délivrer à la SAS Les délices de Nat un commandement de payer la somme de 34706 euros visant la clause résolutoire au titre des loyers et charges impayés du mois de novembre 2021 au mois de novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la SCI [D] a fait assigner la SAS Les délices de Nat devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation subséquente du bail commercial

— voir condamner par provision la SAS Les délices de Nat au paiement de la somme de 36206 euros due au titre des loyers impayés au jour de l’assignation outre la somme de 3620 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux contractuel à compter du 1er novembre 2023, le dépôt de garantie lui restant acquis,

— voir fixer l’indemnité journalière d’occupation au 30ème du montant du loyer résilié

— voir ordonner l’expulsion de la SAS Les délices de Nat sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance

— voir condamner la SAS Les délices de Nat au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 23 février 2024 la résiliation du bail a été constatée par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 décembre 2023 et l’expulsion de la SAS Les délices de Nat a été ordonnée sans astreinte.

La SAS Les délices de Nat a été condamnée à payer à la SCI [D] la somme de 10471 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés du mois d’avril 2023 au mois de janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 majoré de quatre points à compter du 1er janvier 2024 mais la SCI [D] a été déboutée de ses demandes relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la clause pénale.

Il a été fixé une indemnité journalière provisionnelle égale au 30ème du montant mensuel du loyer soit 50 euros par jour à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution des locaux et la remise des clefs. Enfin, la SAS Les délices de Nat a été condamnée aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 mars 2024, la SAS Les délices de Nat a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions excepté le débouté de l’astreinte et des demandes relatives à la redevance d’enlèvement des ordures ménagères et de la clause pénale.

Aux termes de ses conclusions remises le 16 mai 2024, la SAS Les délices de Nat demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de débouter la SCI [D] de l’ensemble de ses demandes et à titre subsidiaire de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l’autoriser à se libérer de l’intégralité de son éventuelle dette locative en 24 versements mensuels.

Elle demande enfin la condamnation de la SCI [D] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions remises le 14 juin 2024, la SCI [D] demande à la cour de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf quant au quantum de la condamnation provisionnelle prononcée à l’encontre de la SAS Les délices de Nat et statuant à nouveau de condamner celle-ci au paiement de la somme de 13971 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 majoré de quatre points à compter du 1er janvier 2024.

Elle demande en tout état de cause la condamnation de la SAS Les délices de Nat au paiement de la somme de 2800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Après avoir rappelé les différents litiges l’opposant à son bailleur, la SCI [D], et à ses vendeurs, les époux [D], la SAS Les délices de Nat fait valoir que si le commandement de payer porte sur les loyers et accessoires aucune demande amiable ne lui a été présentée quant à la taxe foncière. S’agissant des loyers, elle rappelle les avoir séquestrés face à l’inertie de son bailleur dans la remise en état des locaux subissant des fuites considérables du fait de l’état de la toiture et dans les travaux d’accessibilité mis à sa charge.

Elle soutient qu’à réception du commandement de payer elle a repris le paiement des loyers et s’est organisée pour effectuer un paiement rapide et conséquent de 30000 euros le 15 janvier 2024 et ce avant que le premier juge ne statue et fixe la dette locative à une somme bien inférieure.

Elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu de constater en conséquence le bénéfice de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle demande la suspension de la clause résolutoire compte tenu de ses efforts pour régler la dette locative alors même qu’elle était confrontée à des dépenses importantes en raison des manquements contractuels de l’intimée ou de ses représentants légaux.

La SCI [D] soutient pour sa part que la SAS Les délices de Nat ne s’est toujours pas acquittée des échéances locatives impayées jusqu’au mois de mars 2023 au paiement desquelles elle avait été condamnée par l’ordonnance du 5 avril 2023 et fait valoir que le versement de 30000 euros en date du 15 janvier 2024 invoqué par la société preneuse correspond à l’exécution des condamnations prononcées au bénéfice des époux [D] au titre des redevances du crédit-vendeur restées impayées mais non aux échéances locatives impayées dues à la SCI [D].

Elle soutient que l’acquisition de la clause résolutoire a été constatée à juste titre aucun règlement n’étant intervenu à la suite de la délivrance du commandement de payer du 23 novembre 2023.

Elle fait observer en toute hypothèse que le versement allégué et contesté est intervenu plus d’un mois après le commandement de payer et qu’ainsi l’acquisition de la clause résolutoire est incontestable.

Elle s’oppose aux délais sollicités par la SAS les délices de Nat indiquant que la créance locative n’est pas soldée et qu’au titre des différentes décisions intervenues il lui reste dû la somme de 42478 euros. Elle fait valoir que si la preneuse a acquitté les loyers à compter du mois de décembre 2023 elle n’a pas soldé les échéances locatives antérieures qu’elle dit avoir consignées.

Elle ajoute que l’ordonnance entreprise n’a aucunement établi la dette locative à un montant de 10471 euros mais a seulement fixé à ce montant la provision due au titre des loyers échus depuis la précédente ordonnance du 5 avril 2023, les deux condamnations ayant vocation à s’additionner.

Elle fait observer que la SAS Les délices de Nat ne produit aucun justificatif de sa situation financière et comptable et sur sa capacité à régler la dette locative sur 24 mois en doublant ses échéances mensuelles.

Elle fait valoir que faute d’apurement des loyers l’exécution de travaux est retardée et précise que selon les conclusions de l’expertise les désordres allégués ne sont aucunement de nature à justifier la rétention arbitraire des loyers depuis plus de deux années.

Elle sollicite la fixation du quantum de la condamnation à la somme de 13471 euros se décomposant ainsi :

loyers d’avril à novembre 2023 12000 euros

taxe foncière 2023 1971 euros

La cour relève en premier lieu que par ordonnance de référé en date du 5 avril 2023 la SAS Les délices de Nat a été condamnée au paiement d’une provision d’un montant de 29507 euros au titre des loyers dus entre le mois de novembre 2021 et le mois de mars 2023, le juge des référés ayant considéré que la SAS Les délices de Nat n’était pas fondée à opposer à son bailleur une contestation sérieuse constituée par une exception d’inexécution en raison des désordres affectant l’immeuble dès lors que ceux-ci n’empêchaient aucunement l’exploitation de l’immeuble dans sa dimension commerciale ni l’occupation de la partie habitation.

Ce chef de décision n’a pas été contesté en appel par la SAS Les délices de Nat.

La SAS Les délices de Nat ne soulève pas à hauteur d’appel l’existence d’une contestation sérieuse liée aux désordres affectant l’immeuble et se contente de contester l’acquisition de la clause résolutoire en indiquant avoir repris le versement des loyers à réception du commandement et avoir versé la somme de 30000 euros entre les mains du commissaire de justice le 15 janvier 2024.

Alors même qu’elle prétendait avoir consigné les loyers dus, la SAS Les délices de Nat n’a pas exécuté la décision du 5 avril 2023 et qui plus est, a attendu la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2023 pour reprendre le versement des loyers courants.

Elle n’établit aucunement avoir dans le délai d’un mois de ce commandement régularisé l’arriéré locatif dès lors qu’il est justifié par les intimés par le versement du décompte du commissaire de justice que le versement allégué d’un montant de 30000 euros est intervenu au bénéfice des époux [D] et non de la SCI [D] afin de régler la condamnation résultant du jugement du tribunal de commerce d’Amiens en date du 7 mars 2023 rectifié par une ordonnance en date du 21 mars 2023 ayant condamné après compensation judiciaire de créances réciproques, la SAS Les délices de Nat à payer aux époux [D] la somme de 27 012, 27 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre du crédit-vendeur impayé.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

La SAS Les délices de Nat sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en se fondant sur ce versement et un apurement de la situation.

Cet apurement ne peut être retenu dès lors qu’il ne concerne pas l’arriéré locatif et de surcroît la SAS Les délices de Nat ne justifie pas de sa situation financière et de sa capacité à se libérer de sa dette locative sur 24 mois en sus des loyers courants.

La dette locative repose sur les loyers impayés à compter du mois de novembre 2021 jusqu’au mois de mars 2023 ayant fait l’objet d’une condamnation au paiement d’une provision d’un montant de 29507 euros par l’ordonnance de référé du 5 avril 2023 et sur les loyers impayés du mois d’avril 2023 au mois de novembre 2023, objet de la condamnation au paiement de la provision d’un montant de 10471 euros fixée par le premier juge dans l’ordonnance entreprise.

Pour fixer le montant de la provision à la somme de 10471 euros le premier juge tenant compte de la première provision accordée a retenu la somme due au titre des loyers d’avril à novembre 2023 soit la somme de 12000 euros en y ajoutant les loyers dus de décembre 2023 et janvier 2024 ainsi que la taxe foncière 2023 pour 1971 euros en déduisant le loyer du mois de décembre 2023 acquitté et la provision accordée par la décision du 5 avril 2023.

Il convient de relever que la SCI [D] limite sa demande de provision aux loyers impayés du mois d’avril 2023 au mois de novembre 2023 soit 12000 euros et à la taxe foncière pour 2023 soit 1971 euros.

Il n’y a pas lieu en conséquence d’y ajouter les loyers des mois de décembre et janvier 2024 et il n’y a pas lieu davantage de déduire la provision de 5000 euros mise à la charge de la SCI [D] par l’ordonnance du 5 avril 2023 qui sur ce chef a été infirmée par l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens en date du 19 mars 2024.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision entreprise sur le quantum de la provision au titre de l’arriéré locatif et de condamner la SAS Les délices de Nat au paiement d’une somme de 13971 euros au titre des loyers impayés du mois d’avril 2023 au mois de novembre 2023 assortie des intérêts au taux légal majoré conformément à l’ordonnance entreprise dès lors qu’ils ne sont pas remis en cause à hauteur d’appel.

Il convient de confirmer la décision entreprise en ses dispositions subséquentes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de la société preneuse et à la fixation d’une indemnité d’occupation journalière ces chefs n’étant pas discutés à hauteur d’appel.

Il convient de condamner la SAS Les délices de Nat aux entiers dépens d’appel et au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement, et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions excepté sur le quantum de la provision au titre des loyers et charges impayés ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Condamne la SAS Les délices de Nat à payer à la SCI [D] une provision d’un montant de 13971 euros au titre des loyers et charges impayés du mois d’avril 2023 au mois de novembre 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Les délices de Nat aux entiers dépens d’appel ;

Condamne la SAS Les délices de Nat à payer à la SCI [D] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,