ARRET

N°

[Z]

[F] épouse [Z]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA SOMME – AMSOM HABITAT

GH/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE MAI

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03788 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFWC

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [M] [Z]

né le 10 Décembre 1946 à [Localité 5] (CENTRAFRIQUE)

de nationalité CENTRAFRICAINE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Hélène REUSSE, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-006610 du 08/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

Madame [S] [F] épouse [Z]

née le 19 Février 1955 à [Localité 4] (CENTRAFRIQUE)

de nationalité CENTRAFRICAINE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène REUSSE, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA SOMME – AMSOM HABITAT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 23 janvier 2025, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 15 mai 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé du 1er décembre 1996 prenant effet le même jour, l’OPAC d'[Localité 3] devenu à la suite d’une fusion l’Office public de l’habitat de la Somme (ci-après l’AMSOM habitat) a donné à bail à M. [M] [Z] et Mme [S] [F] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 513,31 euros (2 201,35 francs) outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 janvier 2024, l’AMSOM habitat a fait signifier à ses locataires un commandement :

— d’avoir à payer un arriéré locatif à hauteur de 2 175,80 euros ;

— de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, l’AMSOM habitat a fait assigner les époux [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de justification de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

— dire que les lieux devront être libérés par les locataires et à défaut ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser la séquestration de leurs meubles à leurs frais, risques et périls ;

— condamner solidairement les locataires à titre provisionnel au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

— de la somme de 3 094,61 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens de la procédure.

Par ordonnance de référé du 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et vu l’urgence :

— constaté la recevabilité des demandes de l’AMSOM habitat ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 1996 entre l’OPAC d'[Localité 3] et les époux [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (80) sont réunies à la date du 20 février 2024 pour défaut de justification de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs par application de la clause résolutoire contractuelle ;

— dit n’y avoir lieu à accorder aux époux [Z] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;

— ordonné en conséquence aux époux [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour les époux [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’AMSOM habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;

— condamné solidairement les époux [Z] à verser à l’AMSOM habitat à titre provisionnel la somme de 4 312,89 euros (décompte arrêté au 28 mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné solidairement les époux [Z] à payer à l’AMSOM habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calcules tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné in solidum les époux [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— donné acte à l’AMSOM habitat du désistement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que l’ordonnance sera transmise par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Par déclaration du 08 août 2024, les époux [Z] ont interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, les époux [Z] demandent à la cour de :

— dire et juger recevables et bien fondés M. [M] [Z] et Mme [S] [F] épouse [Z] en leur appel ainsi qu’en leurs moyens, fins et prétentions ;

— par conséquent, Infirmer l’Ordonnance de référé entreprise du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens du 1er juillet 2024 en ce que la juridiction a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 1996 entre l’OPAC d'[Localité 3] et les époux [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (80) sont réunies à la date du 20 février 2024 pour défaut de justification de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs par application de la clause résolutoire contractuelle ;

— dit n’y avoir lieu à accorder aux époux [Z] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;

ordonné en conséquence aux époux [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour les époux [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’AMSOM habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;

— condamné solidairement les époux [Z] à verser à l’AMSOM habitat à titre provisionnel la somme de 4 312,89 euros (décompte arrêté au 28 mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné solidairement les époux [Z] à payer à l’AMSOM habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calcules tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné in solidum les époux [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Statuant à nouveau,

— débouter l’AMSOM habitat, prise en la personne de son représentant légal, de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,

— constater que M. [Z] et Mme [Z] justifient de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs ;

— dire n’y avoir lieu à résolution du contrat de location pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ;

— prononcer la suspension du jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 1er décembre 1996 concernant l’appartement à usage d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 3] (80) ;

— accorder à M. [Z] et Mme [Z] les plus larges délais de paiement ;

— dire et juger que M. [Z] et Mme [Z] peuvent s’acquitter de la dette locative par échéances mensuelles et successives de 100 euros en sus du loyer en cours pendant 35 mois et le solde lors de la 36ème mensualité ;

— dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal ;

— dire que les majorations d’intérêts et les peines encourues en raison du retard cesseront d’être dues pendant les délais de paiement ;

A titre subsidiaire,

— accorder à M. [Z] et Mme [Z] un délai de 12 mois afin de lui permettre de se reloger dans des conditions normales et décentes ;

— dire qu’il est sursis à l’expulsion de M. [Z] et Mme [Z] pendant ce délai ;

Dans tous les cas,

— débouter l’AMSOM habitat, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouter l’AMSOM habitat, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande relative aux dépens ;

— débouter l’AMSOM habitat, prise en la personne de son représentant légal, de toutes ses autres demandes contraires ;

— condamner l’AMSOM habitat, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, dont distraction est requise au profit de M^e Hélène Reusse, avocate aux offres de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux [Z] déclarent qu’ils produisent en cause d’appel une attestation de leur assureur, la société GMF assurances, valable jusqu’au 7 août 2025.

Ils affirment que le premier juge a commis une erreur d’appréciation en ne leur octroyant pas de délais de paiement.

Ils font valoir que leur situation financière est délicate et qu’ils multiplient les démarches pour apurer leurs dettes. Ils indiquent avoir réglé la somme de 620 euros à leur bailleur.

Ils ajoutent qu’ils sont âgés de 78 et 69 ans, que M. [Z] rencontre des problèmes de santé et qu’ils ont encore à leur charge certains de leurs enfants majeurs.

Les appelants estiment pouvoir régler leur dette en 36 mois avec des mensualités de 100 euros pendant les 35 premiers mois puis le règlement du solde le dernier mois.

Subsidiairement, les époux [Z] sollicitent l’octroi d’un délai pour quitter les lieux de douze mois et expliquent qu’en dépit de leurs démarches, ils ne sont pas parvenus à trouver un autre logement pour leur famille.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, l’AMSOM habitat demande à la cour de :

— déclarer M. et Mme [Z] recevables mais mal fondés en leur appel principal ;

— déclarer l’AMSOM habitat recevable en son appel incident ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens le 1er juillet 2024 sauf en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 1996 entre l’OPAC d’Amiens devenu l’AMSOM habitat et M. et Mme [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (80), étaient réunies à la date du 20 février 2024 pour défaut de justification de la souscription d’une police d’assurance, garantissant les risques locatifs par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Statuant à nouveau sur ce point,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ci dessus décrit sont réunies à la date du 1er mars 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges dus par application de la clause résolutoire contractuelle ;

— condamner solidairement M. et Mme [Z] à verser à l’AMSOM habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner enfin aux entiers dépens.

L’AMSOM habitat fait valoir que si les locataires ont produit postérieurement à l’ordonnance de référé une attestation d’assurance en date du 8 août 2024, ils ne se sont pas acquittés de la moindre somme pour régler leur dette. Il affirme qu’au 3 octobre 2024, le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7 609,91 euros.

Il expose que le premier juge n’a pas fait d’erreur d’appréciation en ne leur octroyant pas de délais de paiement puisque les époux [Z] n’en ont pas fait la demande en première instance.

L’AMSOM habitat sollicite que soit constatée l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 1er mars 2024, soit six semaines après la délivrance du commandement de payer.

Il affirme qu’une demande de délai de paiement ne peut être formée que si les locataires ont repris le paiement de leur loyer ce qui n’était le cas ni devant le premier juge ni devant la cour.

Enfin, l’intimé soutient que les époux [Z] ne justifient pas de leurs démarches pour trouver un nouveau logement et qu’ils sont de mauvaise foi.

Par ordonnance de fixation à bref délai, l’affaire a été fixée à l’audience du 23 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 janvier 2025.

SUR CE

1. A titre préliminaire, il convient d’indiquer qu’il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures des parties portant sur la recevabilité de leurs demandes, alors qu’aucune irrecevabilité n’a été soulevée à hauteur d’appel.

2. En application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 24 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er décembre 1996 contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat de bail sera résilié de plein droit en cas de non justification de la souscription d’une police d’assurance dans un délai d’un mois à compter du commandement d’en justifier.

Le 19 janvier 2024, l’AMSOM habitat a fait signifier un commandement de payer aux époux [Z] visant expressément cette clause.

Cependant, en cause d’appel, les appelants produisent une attestation d’assurance de la compagnie GMF en date du 8 août 2024 et valable jusqu’au 7 août 2025.

Par conséquent, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 20 février 2024 pour défaut de justification de la souscription d’une police d’assurance.

3.En revanche, il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la clause résolutoire précédemment citée prévoit que le contrat de bail se trouvera résilié de plein droit pour défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les époux [Z] ne justifient pas avoir réglé les causes du commandement dans ce délai.

Ils ne communiquent qu’un justificatif de paiement des sommes de 610 et 10 euros en date du 11 octobre 2024.

Dès lors, le commandement étant resté infructueux deux mois après sa signification, il y a lieu de considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mars 2024, soit deux mois après le commandement de payer et non au 1er mars 2024 comme demandé par l’intimé, ce délai ne respectant pas celui prévu par la clause résolutoire contenu au bail.

4. En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

En l’espèce, les époux [Z] ne démontrent pas avoir repris le versement intégral du loyer courant ni être en situation de régler leur dette locative. Par ailleurs ils ne justifient pas, comme ils l’affirment, avoir multiplié les démarches pour tenter d’apurer leur dette locative. Celle-ci s’élève désormais à la somme de 6 989,91 euros, déduction faite de leur unique versement de la somme de 620 euros en octobre 2024. Le montant de la dette locative des époux [Z] a donc plus que triplé depuis le commandement de payer du 19 janvier 2024.

Il convient donc de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient également de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement des époux [Z] et de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point.

5. Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Aux termes de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce les époux [Z] ne justifient pas avoir entrepris des démarches pour se reloger. Ils ne démontrent pas d’avantage l’existence de difficultés justifiant l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux. En effet, les époux [Z] affirment ne pas avoir été en mesure de respecter leurs obligations contractuelles en raison de problèmes personnels désormais derrière eux sans pour autant en justifier. Par ailleurs, ils n’ont pas repris le paiement régulier de leur loyer. Par conséquent leur demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance sur l’ensemble des conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, soit la libération des lieux, l’expulsion à défaut de libération volontaire, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et le sort des meubles.

6. Les époux [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’appel et la décision entreprise sera confirmée en ses dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner les époux [Z] à payer à l’AMSOM habitat la somme de 200 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance rendue le 1er juillet 2024 par le tribunal judiciaire d’Amiens en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 1996 entre l’OPAC d'[Localité 3] (l’AMSOM habitat) et les époux [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (80) sont réunies à la date du 20 février 2024 pour défaut de justification de la souscription d’une police d’assurance garantissant les risques locatifs par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 1996 entre l’OPAC d'[Localité 3] (l’AMSOM habitat) et les époux [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (80) sont réunies à la date du 19 mars 2024 pour défaut de paiement des loyers et des charges dus par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Confirme l’ordonnance entreprise sur le surplus ;

Condamne M. [M] [Z] et Mme [S] [F], épouse [Z] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [M] [Z] et Mme [S] [F], épouse [Z] à verser à l’AMSOM habitat la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE