ARRET N°

N° RG 23/00110

N°Portalis DBWA-V-B7H-CL35

LA SCI JASMIN

C/

Mme [C] [O] [K]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribnal Judiciaire de Fort de France, en date du 23 Novembre 2021, enregistré sous le n° 19/02136.

APPELANTE :

LA SCI JASMIN prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Maryse RUGARD-MARIE, de la SELARL MARYSE RUGARD MARIE AVOCAT, avocat plaidant, au barreau de GADELOUPE

INTIMEE :

Madame [C] [O] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Séverine TERMON, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e David REINGEWIRTZ, avocat plaidant, au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Juin 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : M^me Christine PARIS, Présidente de chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Micheline MAGLOIRE,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 17 Septembre 2024 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2015, la SCI Jasmin a donné à bail à Mme [C] [O] [K] un local commercial situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à Pointe à Pitre (Guadeloupe) pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2015 et moyennant le paiement d’un loyer mensuel progressif.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 11 janvier 2016, Mme [C] [O] [K] a donné congé à la SCI Jasmin, lui indiquant son intention de quitter le local loué à compter de la fin du mois de mars 2016.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 29 janvier 2016, la SCI Jasmin rappelait à Mme [C] [O] [K] que la clause 4.4 du bail du 2 avril 2015 prévoyait que le locataire ne pouvait donner congé au bailleur avant le 1er avril 2020.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 17 février 2016, Mme [C] [O] [K] informait la SCI Jasmin que compte tenu du préavis de six mois, elle quitterait les locaux loués le 31 juin 2016.

Mme [C] [O] [K] a quitté les lieux loués le 29 juin 2016 et un procès-verbal de constat d’huissier valant état des lieux de sortie a été dressé le 11 juillet 2016.

Par exploit d’huissier en date du 11 juillet 2016, la SCI Jasmin faisait sommation à Mme [C] [O] [K] d’avoir à payer la somme de 2.590,80 euros au titre de sa quote-part pour la taxe foncière due pour la période comprise entre le 1er mai 2015 et le 31 décembre 2015.

Par exploit d’huissier en date du 25 septembre 2019, la SCI Jasmin a fait assigner Mme [C] [O] [K] devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France aux fins notamment qu’il soit dit et jugé que le congé donné pour le 31 juin 2016 n’avait

d’effet que le 1er avril 2020 et que Mme [C] [O] [K] était tenue au paiement des loyers et du remboursement des travaux réalisés par le bailleur jusqu’au 31 mars 2020.

Par jugement contradictoire rendu en date du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :

— Écarte des débats la pièce n° 11 produite par la SCI Jasmin ;

— Rejette la demande de Mme [C] [O] [K] d’écarter des débats les pièces n° 9 et n°10 produites par la SCI Jasmin ;

— Prononce la nullité de la clause 4.4 relative aux congés, du bail professionnel signé le 2 avril 2015 par la SCI Jasmin et par Mme [C] [O] [K] ;

— Juge que le congé délivré par Mme [C] [O] [K] le 11 janvier 2016 reçu le 23 janvier 2016 par la SCI Jasmin est valable ;

— Fixe le terme du bail signé le 2 avril 2015 par la SCI Jasmin et par Mme [C] [O] [K] à la date du 23 juillet 2016 ;

— Dit que Mme [C] [O] [K] est redevable de la somme de 1.380,00 euros à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers ;

— Dit que Mme [C] [O] [K] est redevable de

la somme de 7.016,20 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière ;

— Ordonne la compensation des sommes dues à la SCI Jasmin par Mme [C] [O] [K] avec le dépôt de garantie d’un montant de 1.500 euros non restitué à Mme [C] [O] [K] par la SCI Jasmin ;

En conséquence,

— Condamne Mme [C] [O] [K] au versement de la somme totale de 6.896,20 euros à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers et quote-part de la taxe foncière après compensation, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2016 sur la somme de 2.590,80 euros et du 25 septembre 2019 pour le surplus ;

— Déboute la SCI Jasmin du surplus de sa demande en paiement correspondent aux loyers après résiliation du bail, travaux et TVA sur travaux non rapportés ;

— Déboute Mme [C] [O] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamne Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande de Mme [C] [O] [K] aux fins de condamnation de la SCI Jasmin sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [C] [O] [K], aux dépens dont distraction au profit de M^e Lyne Mathurin-Belia, avocat au barreau de la Martinique ;

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Suivant déclaration au greffe en date du 1er mars 2023, la SCI Jasmin a interjeté appel du jugement précité en ce qu’il a prononcé la nullité de la clause 4.4 du bail du 2 avril 2015, a jugé que le congé délivré le 11 janvier 2016 est valable, a fixé le terme du bail à la date du 23 juillet 2016, a dit que Mme [C] [O] [K] est redevable de la somme de 1.380,00 euros à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers, de la somme de 7.016,20 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière, en ce qu’il a condamné Mme [C] [O] [K] au versement de la somme totale de 6.896,20 euros au titre des arriérés de loyers et quote-part de la taxe foncière après compensation et en ce qu’il l’a déboutée du surplus de sa demande en paiement correspondent aux loyers après résiliation du bail, travaux et TVA sur travaux non rapportés.

L’affaire a été orientée à la mise en état le 15 mars 2023.

Mme [C] [O] [K] s’est constituée intimée le 29 mars 2023 et a formé appel incident le 25 septembre 2023 suite aux conclusions notifiées le 1er juillet 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 23 janvier 2024, la SCI Jasmin demande à la cour de :

— Déclarer la SCI Jasmin recevable et bien fondée en son appel ;

— Infirmer en conséquence le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fort-de-France en date du 23 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Prononcé la nullité de la clause 4.4 relative au congé, du bail professionnel signé le 2 avril 2015 par la SCI Jasmin et Mme [C] [O] [K]

— Jugé que le congé délivré par Mme [C] [O] [K] le 11 janvier 2016 reçu le 23 janvier 2016 par la SCI Jasmin est valable ;

— Fixé le terme du bail signé le 2 avril 2015 par la SCI Jasmin et par Mme [C] [O] [K] à la date du 23 juillet 2016 ;

— Dit que Mme [C] [O] [K] est redevable de la somme de 1.380,00 euros à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers ;

— Dit que Mme [C] [O] [K] est redevable de la somme de 7.016,20 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière ;

— Condamné Mme [C] [O] [K] au versement de la somme totale de 6.896,20 euros à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers et quote-part de la taxe foncière après compensation, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2016 sur la somme de 2.590,80 euros et du 25 septembre 2019 pour le surplus ;

— Débouté la SCI Jasmin du surplus de sa demande en paiement correspondent aux loyers après résiliation du bail, travaux et TVA sur travaux non rapportés ;

Ce faisant et statuant à nouveau :

— Juger valable la clause stipulée au paragraphe 4.4 intitulée 'Congés’ du bail professionnel signé entre la SCI Jasmin et Mme [C] [O] [K] le 2 avril 2015 ;

— Juger que Mme [C] [O] [K] a valablement renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

— Juger que Mme [C] [O] [K] a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de reception en date du 11 janvier 2016 pour le 31 mars 2016 ;

— Juger que le congé donné par la lettre recommandee avec demande d’avis de réception en date du 11 janvier 2016 a produit ses effets le 23 janvier 2016 date à laquelle elle a été remise par la poste à la SCI Jasmin ;

— Juger que le congé donné par Mme [C] [O] [K] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 11 janvier 2016 pour le 31 mars 2016 est délivré au mepris de sa renonciation au bénéfice de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 contenue au paragraphe 4.4 du bail professionnel signé le 2 avril 2015 ;

— Juger que le congé donné pour le 31 mars 2016 ne respecte pas le délai légal de préavis de six mois ;

En conséquence,

— Juger que l’effet du congé donné par Mme [C] [O] [K] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 11 janvier 2016 pour le 31 mars 2016 est reporté à la date d’expiration de la durée contractuelle de 9 ans du bail professionnel signé le 2 avril 2015 soit au 30 avril 2024 ;

— Juger que Mme [C] [O] [K] est redevable des loyers jusqu’à la date du 30 avril 2024 et du remboursement des travaux effectués par le bailleur pour son compte jusqu’à la date contractuelle du 31 janvier 2020 et donc jusqu’à complet paiement et des charges correspondant à la quote-part de la taxe foncière pour la période de mai 2015 au 31 décembre 2023 sans préjudice de la quote part de la période du 1er janvier 2024 au 30 avril 2024 à intervenir ;

— Juger que Mme [C] [O] [K] est redevable de l’arriéré de révision de loyer applicable à la période du 1er mai 2020 au 30 avril 2024 ;

— Condamner Mme [C] [O] [K] au titre des loyers y inclus le remboursement à hauteur de 23.327,50 euros TTC du solde des travaux effectués par le bailleur pour le compte du locataire à verser à la SCI Jasmin la somme de 242.931,50 TTC ;

— Condamner Mme [C] [O] [K] à verser à la SCI Jasmin au titre des charges récupérables correspondant à la quote-part de la taxe foncière d’un montant total de 35.870,82 euros s’appliquant aux années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 sans préjudice de celle de la période du 1er janvier 2024 au 30 avril 2024 à intervenir ;

— Condamner Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin au titre de l’arriéré de révision de loyer calculé à compter du 1er mai 2020 la somme de 6.092,01 euros TTC arrêtée au 31 décembre 2023 sans préjudice de la révision applicable au loyer des mois de janvier, février, mars et avril 2024, à intervenir ;

— Condamner Mme [C] [O] [K] à verser à la SCI Jasmin au titre des loyers arriérés y inclus à hauteur de 23.327,50 euros TTC le remboursement du solde des travaux la somme de 242.931,50 euros TTC, au titre de la quote-part de la taxe foncière la somme de 35.870,82 euros et au titre de l’arriéré de révision de loyers la somme totale de 6.092,01 euros TTC (242.931,50 euros + 35.870, 82 euros + 6.092,01 euros), soit la somme totale de 284.894,33 euros TTC (242.931,50 euros dont 23.327,50 euros remboursement du solde des travaux) + 35.870,82 euros + 6.092,01 euros) ;

A titre subsidiaire

— Juger valable la clause stipulée au paragraphe 4.4 intitulée 'Congés’ du bail professionnel signé entre la SCI Jasmin et Mme [C] [O] [K] le 2 avril 2015 ;

— Juger que Mme [C] [O] [K] a valablement renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 57 A de la loi 11° 86-1290 du 27 décembre 1986 précisément à la faculté de donner congé à tout moment au bailleur ;

— Juger que l’effet du congé donné par Mme [C] [O] [K] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 11 janvier 2016 pour le 31 mars 2016 est reporté au 1er avril 2020, date avant laquelle elle a décidé, d’un commun accord avec le bailleur que le locataire ne pourra pas donner congé au bailleur ;

— Juger que Mme [C] [O] [K] est redevable des loyers jusqu’au 1er avril 2020 et au remboursement du solde des travaux d’aménagement réalisés pour son compte par la SCI Jasmin jusqu’à la date contractuelle du 31 janvier 2020 et donc jusqu’à complet paiement ;

— Juger que Mme [C] [O] [K] est redevable de la quote-part de la taxe foncière afférente au local dont dépend l’immeuble loué au titre de la période du 1er mai 2015 au 1er avril 2020 ;

En conséquence,

— Condamner Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin la somme de 110.019,00 euros TTC au titre des loyers y inclus le remboursement du solde des travaux d’aménagement effectués par le bailleur pour son compte pour la somme de 23.327,50 euros TTC;

— Condamner Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin la somme de 20.044,03 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière pour les années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, et l’année 2020 arrêtée au 1er avril et calculé au prorata temporis ;

— Condamner Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin la somme de 110.019,00 euros TTC au titre des loyers arriérés y inclus le remboursement du solde des travaux d’aménagement effectués par le bailleur pour son compte à hauteur de la somme de 23.327,50 euros TTC et au titre de sa quote-part de la taxe foncière la somme de 20.044,03 euros, soit la somme totale de 130.063,03 euros TTC (110.019,00 euros dont 23.327,50 euros remboursement du solde des travaux) + 20.044,03 euros) ;

En toute hypothèse :

— Condamner Mme [C] [O] [K] à rembourser à la SCI Jasmin le solde des travaux effectués pour son compte d’un montant de 21.500,00 euros augmenté de la TVA sur le montant des travaux d’aménagement effectués pour son compte par le bailleur soit la somme de 23.327,50 euros TTC ;

— Ordonner la compensation du montant du depôt de garantie de 1.500,00 euros versé par Mme [C] [O] [K] avec les sommes dont elle est redevable envers la SCI Jasmin au titre des loyers y compris le remboursement des travaux d’agencement effectués par le bailleur pour son compte, de sa quote-part de la taxe foncière et au titre de l’arriéré de révision de loyers ;

— Dire que la compensation des sommes dues par Mme [C] [O] [K] avec le dépôt de garantie d’un montant de 1.500,00 euros opérera de plein droit ;

— Débouter Mme [C] [O] [K] de sa demande

en condamnation de la somme de 5.000,00 euros pour procédure abusive ;

— Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

En tout état de cause,

— Débouter Mme [C] [O] [K] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin la somme de 8.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [C] [O] [K] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Mathurin-Belia & Rotsen-Meyzendi Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 25 septembre 2023, Mme [C] [O] [K] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Prononcé la nullité de la clause 4.4 relative aux congés du bail professionnel signé le 2 avril 2015 par la SCI Jasmin et par Mme [C] [O] [K] ;

— Jugé que le congé délivré par Mme [C] [O] [K] le 11 janvier 2016 est valable ;

— Ordonné la compensation des sommes éventuellement dues par Mme [C] [O] [K] avec le dépôt de garantie non restitué ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le terme du bail au 23 juillet 2016 ;

En conséquence,

— Fixer cette date au 21 juillet 2016 et subsidiairement, au 23 juillet 2016 ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [C] [O] [K] à régler une somme de 1.380 euros au titre des arriérés de loyer ;

En conséquence,

— Rapporter la dette de loyer de Mme [C] [O] [K] à une somme de 1.260 euros ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [C] [O] [K] à régler une somme de 7.016,20 euros au titre de la quote-part de taxe foncière ;

En conséquence,

— Rapporter la dette de Mme [C] [O] [K] au titre de la quote part de taxe foncière à une somme de 4.773 euros ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [C] [O] [K] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

En conséquence,

— Condamner la SCI Jasmin à régler à Mme [C] [O] [K] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi au titre du caractère abusif de la présente procédure ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et pour le surplus,:

— Condamner la SCI Jasmin à régler à Mme [C] [O] [K] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI Jasmin aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024 et mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’appel tendant en application de l’article 542 du code de procédure civile soit à la réformation, soit à l’annulation du jugement, il ne sera pas statué sur les demandes de confirmation des chefs de jugement non critiqués, pas plus que sur les demandes de 'juger ' si elles ne cosntituent pâs des prétentions.

Sur la validité de la clause 4.4 'Congé’ du bail du 2 avril 2015 :

Mme [C] [O] [K] fait valoir sur le fondement de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 tel que modifié par la loi du 4 août 2008 que la clause 4.4 intitulée 'Congés’ insérée au bail du 2 avril 2015 est nulle.

Ladite clause édicte que le locataire pourra, à tout moment du bail, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Par dérogation et de convention expresse entre les parties, sans laquelle elles n’auraient pas conclu le présent bail, Bailleur et Locataire décident d’un commun accord que le locataire ne pourra pas donner congé au Bailleur avant le 1er avril 2020.

Aux termes de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 tel que modifié par la loi du 4 août 2008 et applicable en l’espèce :

'Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce'.

Selon l’article 46 de la même loi, ces dispositions sont d’ordre public.

Aux termes de l’article L. 145-2 7° du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique par dérogation à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.

Il résulte des dispositions susvisées que les parties, depuis la loi du 4 août 2008, ne peuvent plus déroger aux dispositions de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986, sauf à décider de soumettre le bail affecté à un usage professionnel au statut des baux commerciaux.

L’article 1156 du code civil dans sa version applicable au contrat signé au 2 avril 2015, dispose que dans les conventions le juge doit rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En application des dispositions légales issues de la loi du 4 août 2008 portant modification de l’article L 145-2 du code de commerce et de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, ci-dessus rappelées, la décision des parties de déroger à la réglementation d’ordre public applicable au bail professionnel afin d’adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux doit résulter d’une manifestation de volonté claire, certaine et dénuée d’équivoque.

La lecture du bail litigieux démontre cependant que les parties n’ont pas conventionnellement entendu adopter le régime des baux commerciaux.

En effet, nombreuses sont les références dans le bail à la notion de bail professionnel, en particulier, le titre de l’acte mentionné en première page en gros caractères.

Par ailleurs, si la durée du bail est de 9 ans, les conditions de résiliation ne sont pas celles prévues par l’article L 145-4 du code de commerce, à savoir à la fin de chaque période triennale pour le preneur.

Il n’est en tout état de cause mentionné aucun article du code de commerce faisant référence au statut des baux commerciaux.

A l’inverse, il est fait référence aux dispositions de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 tel que modifié par la loi du 4 août 2008, puisque l’article 4.4 du contrat de bail du 2 avril 2015 reprend ces dispositions, à savoir la possibilité pour le bailleur de délivrer congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, au plus tard six mois avant l’expiration du bail initial ou de la période de reconduction en cours, ou la possibilité pour le locataire de délivrer congé à tout moment du bail en respectant un délai de préavis de six mois.

La lecture du bail ne permet donc pas de caractériser une extension conventionnelle du statut des baux commerciaux, étant relevé que la preuve d’une renonciation claire et non équivoque au bénéfice du statut des baux professionnels n’est pas rapportée.

Il sera donc retenu que le statut des baux professionnels régissait de plein droit la relation contractuelle eu égard notamment à l’activité civile exercée dans les lieux loués.

Le bail du 2 avril 2015 n’ayant pas été soumis au statut des baux commerciaux, il ne pouvait donc être dérogé aux dispositions de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 tel que modifié par la loi du 4 août 2008.

La clause 4.4 du bail litigieux selon laquelle par dérogation et de convention expresse entre les parties, sans laquelle elles n’auraient pas conclu le présent bail, Bailleur et Locataire ont décidé d’un commun accord que le locataire ne pourra pas donner congé au Bailleur avant le 1er avril 2020, est donc nulle, car dérogeant aux disposition de l’article 57 A précité.

Sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur l’existence d’un avant-contrat qui ne saurait déroger au contrat signer par les parties le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la clause 4.4 relative aux congés du bail professionnel signé le 2 avril 2015 par la SCI Jasmin et par Mme [C] [O] [K] et ce par des motifs pertinents et que la cour adopte .

Sur la date d’effet du congé :

Aux termes de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 tel que modifié par la loi du 4 août 2008 et applicable en l’espèce, le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Il a été précédemment retenu que la clause 4.4 du bail du 2 avril 2015, qui imposait au locataire de ne pas pouvoir donner congé au bailleur avant le 1er avril 2020, a été déclarée nulle.

En application de l’article 57-A susvisé, il était donc loisible pour Mme [C] [O] [K] de notifier au bailleur à tout moment son intention de quitter les locaux loués en respectant néanmoins un délai de préavis de six mois. Ledit article précise que cette notification devait par ailleurs être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

En l’espèce, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 11 janvier 2016, Mme [C] [O] [K] a informé la SCI Jasmin de son intention de quitter le local loué sis [Adresse 2] à Pointe-à-Pitre à compter de la fin du mois de mars 2016.

Il résulte du recommandé avec avis de réception produit, que ledit courrier a été envoyé le 21 janvier 2016.

Le 29 janvier 2016, aux termes d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception, la SCI Jasmin informait Mme [C] [O] [K] qu’en raison de la clause 4.4 du bail du 2 avril 2015, elle ne pouvait donner congé pour le 31 mars 2016 et qu’elle était tenue au règlement des loyers et au remboursement des travaux jusqu’au 1er avril 2020.

Par un second courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 17 février 2016, dont les dates d’envoi et de réception ne sont pas certifiées avec exactitude au regard de la qualité du feuillet de la poste produit, Mme [C] [O] [K] a informé la SCI Jasmin de son intention de quitter finalement le local loué le 31 juin 2016.

Il résulte des deux courriers recommandés de Mme [C] [O] [K] datés des 21 janvier 2016 et 17 février 2016 et des dates annoncées par elle quant à son départ envisagé des locaux loués les 31 mars 2016 et 31 juin 2016 (30 juin en l’occurrence), que le délai de prévenance de six mois établi par l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 n’a pas été respecté par la locataire.

Cependant, il est constant que le congé délivré prématurément ou par anticipation pour une date qui se situe avant le terme du bail demeure valable.

En ce cas les effets du congé sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Dans ces conditions, et malgré des dates erronées laissant penser que le délai de six mois de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 ne serait pas respecté, il sera retenu que le courrier du 11 janvier 2016 valant congé demeure valable.

Ses effets sont uniquement reportés à une date ultérieure à celles annoncées par la locataire.

L’article 668 du code de procédure civile précise que lorsque la notification est faite par voie postale, et donc par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification est la date de la réception de la lettre.

Aux termes de l’article 669 alinéa 3 du code de procédure civile, la date de réception de la notification est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que le courrier du 11 janvier 2016 a été déposé le 21 janvier 2016, notifié à la SCI Jasmin par lettre recommandée le 22 janvier 2016 et que l’accusé de réception a été signé le 23 janvier 2016. Cette date n’est pas contestée par la SCI Jasmin.

Il sera donc considéré que la date de réception du 23 janvier 2016 vaut date de notification faisant courir le délai de six mois de l’article l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que le congé donné par Mme [C] [O] [K] a pris effet six mois après réception du congé donné par le bailleur le 23 janvier 2016, soit le 23 juillet 2016.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le congé délivré par Mme [C] [O] [K] le 11 janvier 2016 reçu le 23 janvier 2016 par la SCI Jasmin était valable et en ce qu’il a fixé le terme du bail signé le 2 avril 2015 à la date du 23 juillet 2016.

Sur le remboursement des travaux et des arriérés de loyers :

La SCI Jasmin indique que Mme [C] [O] [K] est redevable du remboursement de l’entièreté du coût des travaux d’agencement effectués par ses soins en ce qu’elle s’était engagée contractuellement à rembourser ce coût jusqu’à la date contractuelle du 31 janvier 2020 tel qu’il résulte de l’article 3.2 du bail professionnel du 2 avril 2015.

Elle précise qu’aux termes du document écrit de la main de Mme [C] [O] [K] le 13 février 2015, les parties avaient convenu préalablement à la signature du bail du 2 avril 2015 que la locataire rembourserait le montant de 27.000 euros correspondant aux travaux d’agencement effectués par le bailleur à hauteur de 500 euros par mois outre les montants des loyers.

Mme [C] [O] [K] considère en revanche que le bail ayant expiré le 21 juillet 2016, aucun remboursement du coût des travaux ne peut intervenir après cette date.

Préalablement, il convient de rappeler qu’il a été retenu que le bail a expiré le 23 juillet 2016 et non le 21 juillet 2016.

Par ailleurs, si la SCI Jasmin se prévaut de la pièce n°1b comme étant un document écrit de la main de Mme [C] [O] [K] le 13 février 2015 et valant avant contrat, ce que conteste l’intimée, la cour constate que ce document a établi sur papier libre, non signé, sans être accompagné du moindre document justifiant de l’identité de son auteuret est dépourvu de toute valeur étant contesté par madame [K].

Il résulte du bail litigieux du 2 avril 2015 et plus particulièrement de son article 4.1 'obligations du bailleur', que la SCI Jasmin s’était engagée à réaliser des travaux d’aménagement dont la liste figurait en annexe et dont le coût devait lui être remboursé comme indiqué à l’article 3.2 du bail.

L’article 3.2 susvisé prévoyait en effet que le loyer mensuel hors taxes et hors charges serait fixé comme suit :

— Du 1er mai 2015 au 31 juillet 2015 : 1.000 euros HT ;

— Du 1er août 2015 au 31 mai 2016 : 1.500 euros dont 500 euros affectés au remboursement des travaux effectués par le bailleur pour le compte du locataire ;

— Du 1er juin 2016 au 31 mars 2017 : 1.800 euros HT dont 500 euros affectés au remboursement des travaux effectués par le bailleur pour le compte du locataire

— Du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 : 2.100 euros HT dont 500 euros affectés au remboursement des travaux effectués par le bailleur pour le compte du locataire ;

— Du 1er avril 2018 au 31 janvier 2020 : 2.500 euros dont 500 euros affectés au remboursement des travaux effectués par le bailleur pour le compte du locataire ;

— A compter du 1er février 2020 : 2.500 euros HT ;

La TVA sur le montant HT des travaux étant remboursée par le locataire au bailleur au 31 juillet 2015 ;

Loyer mensuel et remboursement de travaux sont payables conjointement au domicile du bailleur d’avance, à terme à échoir, au plus tard le 5 de chaque moi.

En l’espèce, la SCI Jasmin déclare que le montant des travaux d’agencement s’est élevé à la somme de 27.000 euros et que le solde restant à payer est de 23.327,50 euros pour la période comprise entre juillet 2016 et janvier 2020.

Force est de constater que la SCI Jasmin ne produit pas l’annexe du bail listant les travaux d’agencement qui avaient été contractuellement convenus et notamment le devis des travaux sur lesquels les parties s’étaient accordées.

Elle verse en revanche aux débats diverses factures afin de justifier dudit montant.

Elle produit tout d’abord une facture adressée à Mme [C] [O] [K] le 20 avril 2015 pour un montant de 27.000 euros HT, soit 29.295 euros TTC ainsi que les justificatifs de paiement effectués qui eux cependant révèlent un montant supérieur à 30.000 euros.

Elle justifie en outre le paiement de la somme de 5.455,88 euros pour des travaux de climatisation.

Il a été retenu que la pièce n°1b à laquelle se rapporte la SCI Jasmin pour justifier ces montants n’avait aucune valeur contractuelle.

Si les premiers juges ont considéré que faute de production par la SCI Jasmin de l’annexe au bail litigieux listant les travaux à effectuer et convenus par les parties, le tribunal n’était pas en mesure de vérifier que les travaux réalisés pour un montant de 27.000 euros HT correspondaient à ceux qui avait été convenus par les parties aux termes du bail du 2 avril 2015, force est de constater cependant que Mme [C] [O] [K] s’était aux termes dudit bail engagée à rembourser en sus du loyer principal, les charges afférentes à tous les travaux exécutés par le bailleur.

En effet, il ne peut être contesté que d’une part Mme [C] [O] [K] s’est engagée contractuellement à rembourser les travaux réalisés par le bailleur aux termes de la clause 4.1 susvisée, et d’autre part à les rembourser entre le 1er août 2015 et le 31 janvier 2020 aux termes de 54 mensualités de 500 euros (soit 27.000 euros) selon la clause 3.2 du bail du 2 avril 2015.

Il n’est d’ailleurs pas contesté par Mme [C] [O] [K] qu’elle a versé jusqu’au 30 juin 2016, les 11 premières mensualités de 500 euros, en sus du loyer, au titre du remboursement du coût des travaux d’agencement.

Si ledit bail a expiré dès le 23 juillet 2016, c’est de la propre initiative de Mme [C] [O] [K] qui ne saurait faire supporter à la SCI Jasmin l’arrêt certes légal, mais prématuré de leur relation contractuelle, et donc le solde du coût des travaux qu’elle s’était initialement et contractuellement engagée à rembourser en son entièreté.

En effet, l’échelonnement du remboursement de la somme de 27.000 euros tel que prévu par les parties ne dispensait pas Mme [C] [O] [K] du remboursement de cette somme dans sa globalité en cas d’expiration du bail avant le 31 janvier 2020.

Le fait que la SCI Jasmin était en mesure de relouer le bien et d’amortir le coût des travaux sur le locataire suivant dès le 30 juin 2016 ne rend pas par ailleurs caduque les obligations contractuelles de la locataire.

La SCI Jasmin ne contestant pas que la locataire s’est acquittée des mensualités relatives aux travaux jusqu’au 30 juin 2016, Mme [C] [O] [K] sera donc condamnée à régulariser le solde du coût des travaux, dont le montant restant dû s’élevait à la somme de 21.500 euros au 1er juillet 2016.

Aux termes de l’article 3.2 susvisé, Mme [C] [O] [K] s’était également engagée à rembourser au bailleur la TVA sur les travaux au 31 juillet 2015.

La SCI Jasmin fournit aux termes de la facture du 20 avril 2015 le justificatif du montant de la TVA pour les travaux effectués pour une valeur de 27.000 euros.

Celle-ci s’élève à la somme de 2.295 euros.

Mme [C] [O] [K] s’y étant engagée contractuellement aux termes du bail du 2 avril 2015, elle sera également condamnée au paiement de la somme de 2.295 euros au titre de la TVA sur le montant des travaux effectués.

Par ailleurs, le bail ayant expiré le 23 juillet 2016 et Mme [C] [O] [K] s’étant acquittée du paiement de ses loyers jusqu’au 30 juin 2016, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la locataire restait redevable du loyer pour les 23 premiers jours du mois de juillet 2016.

Cependant le montant s’élève à la somme de 1.335,48 euros (1800 x 23/31) et non à la somme de 1.380 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé et Mme [C] [O] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 25.130,48 euros (21.500 + 2.295 + 1.335,48) au titre du remboursement du coût des travaux, de la TVA et des arriérés de loyers.

Sur le paiement de la quote part de la taxe foncière :

Il résulte de la clause 3.3 du bail du 2 avril 2015 que le locataire devait supporter les charges récupérables au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987 et de son annexe outre une quote-part de la taxe foncière afférente à l’immeuble de situation des locaux loués. Ces charges devaient être remboursées au bailleur sur simple demande, à présentation de justificatifs.

En l’espèce, le 11 juillet 2016, la SCI Jasmin a fait sommation à Mme [C] [O] [K] de payer la somme de 2.590,80 euros au titre du montant de sa quote-part pour la taxe foncière due pour la période comprise entre le 1er mai 2015 et le 31 décembre 2015.

La SCI Jasmin verse par ailleurs aux débats les justificatifs des taxes foncières régularisées pour les années 2015 à 2023.

Pour rappel, il a été mis fin au bail du 2 avril 2015 en date du 23 juillet 2016.

Mme [C] [O] [K] était donc contractuellement tenue de supporter une quote-part de la taxe foncière pour la période comprise entre le 1er mai 2015 et le 23 juillet 2016.

Pour l’année 2016, la SCI Jasmin indique que la quote-part imputable à Mme [C] [O] [K] s’élève à la somme de 3.924 euros, soit à la somme de 2.182,39 euros (3.924 x 203/365) jusqu’au 23 juillet 2016.

Mme [C] [O] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.773,18 euros (2.590,80 + 2.182,39) au titre de la taxe foncière pour la période comprise entre le 1er mai 2015 et le 23 juillet 2016 et le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur la demande de compensation :

Il résulte de la clause de 3.4 du bail du 23 avril 2015 que locataire devait verser au bailleur un dépôt de garantie de 1.500 euros lors de la remise des clés. Il est précisé que cette somme serait conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité quelconque que le locataire pourrait devoir à l’expiration du bail et à sa sortie des lieux.

La SCI Jasmin expose que Mme [C] [O] [K] a bien versé le dépôt de garantie d’un montant de 1.500 euros.

Selon procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 11 juillet 2016 par Me [G] [I] la locataire avait quitté les lieux .

Si les parties contestent les montants objet de la compensation, elles ne s’opposent pas pour autant au principe de celle-ci.

Il a été retenu que Mme [C] [O] [K] était redevable des sommes suivantes :

—  25.130,48 euros au titre du remboursement du coût des travaux, de la TVA et des arriérés de loyers ;

—  4.773,18 euros au titre de la taxe foncière pour la période comprise entre le 1er mai 2015 et le 23 juillet 2016 ;

Soit la somme totale de 29.903,66 euros.

Compensation faite de la somme de 1.500 euros due au titre du dépôt de garantie par la SCI Jasmin, Mme [C] [O] [K] sera donc condamnée à verser au bailleur la somme totale de 28.403,66 euros au titre du remboursement du coût des travaux, de la TVA, des arriérés de loyers et de la taxe foncière.

C’est à bon droit que les premiers juges ont retenu sur le fondement de l’article 1153 devenu 1231-6 du code civil, que la somme de 28.403,66 euros portera intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2016 sur la somme de 2.590,80 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive :

Succombant, Mme [C] [O] [K] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, aucune faute ne pouvant être reprochée à la SCI Jasmin quant aux demandes formées au titre de la présente procédure auxquelles la cour fait droit en partie.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté l’intimée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] [O] [K] à payer à la SCI Jasmin la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Chacune des parties succombant partiellement en appel en ses demandes elles conserveront leurs dépens et leurs frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

INFIRME le jugement rendu en date du 23 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il a :

— Dit que Mme [C] [O] [K] est redevable de la somme de 1.380,00 euros à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers ;

— Dit que Mme [C] [O] [K] est redevable de la somme de 7.016,20 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière ;

— Condamné Mme [C] [O] [K] au versement de la somme totale de 6.896,20 euros à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers et quote-part de la taxe foncière après compensation, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2016 sur la somme de 2.590,80 euros et du 25 septembre 2019 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

DIT que Mme [C] [O] [K] est redevable de la somme de 25.130,48 euros au titre du remboursement du coût des travaux, de la TVA et des arriérés de loyers ;

DIT que Mme [C] [O] [K] est redevable de

la somme de 4.773,18 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière ;

CONDAMNE Mme [C] [O] [K] au versement de la somme totale de 28.403,66 à la SCI Jasmin au titre des arriérés de loyers et quote-part de la taxe foncière après compensation, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2016 sur la somme de 2.590,80 euros et du 25 septembre 2019 pour le surplus ;

Y ajoutant,

DIT que chacune des parties conservera ses dépens exposés en

appel ;

DÉBOUTE Mme [C] [O] [K] et la SCI Jasmin de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Christine PARIS, Présidente de chambre et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,