ARRET

N°

S.C.I. A.B.S

C/

[U]

GH/VB/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TROIS JUILLET

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03332 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IP6A

Décision déférée à la cour : DECISION DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. A.B.S, Société Civile Immobilière au capital social de 2000 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de COMPIEGNE sous le numéro 520 637 380 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Madame [V] [U] assistée par l’APSJO Service MJPM situé [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège en qualité de curateur désignée à ce titre suivant jugement du Tribunal d’Instance de SENLIS du 14 novembre 2019 ouvrant une curatelle renforcée à l’égard de Madame [U].

née le 10 Décembre 1953 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie REBOURCET, avocat au barreau de SENLIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006592 du 11/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 03 avril 2025, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 03 juillet 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par contrat du 1er mars 2017, la SCI ABS a donné à bail à Mme [V] [U] un logement sis à [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 720 euros s’agissant d’un logement d’une surface habitable de 60 m2.

Doutant de la surface réelle de l’appartement stipulée dans le contrat de location, Mme [U] a fait procéder à des vérifications par la société Diagamter, dont le rapport a révélé une superficie réelle de 37,81 m2.

Par exploit d’huissier du 19 février 2018, Mme [U] a fait assigner la SCI ABS devant le tribunal d’instance de Senlis en vue d’obtenir une mesure d’expertise et une diminution de son loyer en raison de l’état d’insalubrité allégué de son logement.

Par jugement avant-dire droit du 18 septembre 2019, une expertise a été ordonnée, confié à M. [F] [S] en sa qualité d’expert judiciaire. Par ordonnance du 18 octobre 2019, Mme [X] [W] a été désignée pour le remplacer.

A défaut de consignation par la SCI ABS, l’expertise est devenue caduque.

Suivant jugement du tribunal d’instance de Senlis en date du 14 novembre 2019, Mme [U] a été placée sous curatelle renforcée confiée à l’APSJO qui l’assiste désormais dans le cadre de la présente procédure.

Par jugement avant dire droit du 10 juillet 2020, le juge des contentieux et de la protection a ordonné une mesure d’expertise et désigné Mme [X] [W].

Mme [X] [W] a déposé son rapport le 6 novembre 2020.

Mme [U] a formulé sa demande de diminution du loyer à la somme de 454 euros hors charges et le remboursement des sommes trop payées à partir du 18 septembre 2017, soit la somme de 11 704 euros au 18 mai 2021, outre les intérêts de droit. Elle invoque aussi un problème d’insalubrité et de décence de l’appartement après un sinistre, lui causant un préjudice de jouissance. Elle sollicite la mise en conformité du logement sous astreinte de 50 euros par jour et la réparation de son préjudice par l’octroi d’une somme de 1 452 euros représentant 10% du loyer actualisé à compter du sinistre et d’une somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire le tribunal judiciaire de Senlis, le 1er avril 2022, a :

— Reçu l’intervention volontaire de l’APSJO, curateur renforcé de Mme [V] [U] ;

— Ordonné la réduction de 266 euros du loyer prévu au contrat de bail du 1er mars 2017 entre la SCI ABS et Mme [V] [U] pour le logement sis à [Adresse 5], à compter du 18 septembre 2017 ;

— Dit que le loyer doit être fixé à la somme de 454 euros à compter du 18 mars 2017 ;

— Condamné la SCI ABS à payer à Mme [V] [U] la somme de 11 074 euros au titre du trop-perçu de loyers du 18 septembre 2017 au 18 mai 2021, portant intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

— Condamné la SCI ABS à effectuer les travaux de mise en conformité du logement suivants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai :

— Mise en conformité de l’installation électrique dans la cuisine et la pièce de toilette,

— Installation d’un système de ventilation permanente dans les pièces humides,

— Reprise de la canalisation d’eaux usées (partie commune de l’immeuble) et nettoyage des murs et sol de la pièce de toilette,

— Mise en conformité du garde-corps du séjour.

— Dit qu’il appartiendra à la SCI ABS de justifier de l’exécution de son obligation pour la liquidation de l’astreinte ;

— Condamné la SCI ABS à payer à Mme [V] [U] la somme de 45,60 euros par mois à compter du 13 septembre 2018 et jusqu’à réalisation des travaux de mise en conformité, en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Condamné la SCI ABS au paiement des dépens comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire ;

— Dit que la présente décision sera transmise à la préfecture de l’Oise.

Par déclaration du 1er juillet 2022, la SCI ABS a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 3 avril 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Amiens, constatant que la SCI ABS justifiait de la parfaite exécution du jugement dont appel, a rejeté la demande de radiation de l’affaire et a condamné Mme [V] [U] à payer à la SCI ABS la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique, le 23 septembre 2024, la société ABS demande à la cour d’appel de :

— Infirmer la décision entreprise ;

— Ordonner la réduction de 266 euros du loyer prévu au contrat de bail du 1er mars 2017 entre la SCI ABS et Mme [V] [U] pour le logement sis à [Adresse 5] à compter du 18 septembre 2017,

— Dire que le loyer doit être fixé à la somme de 454 euros à compter du 18 septembre 2017,

— Condamner la SIS ABS à payer à Mme [V] [U] la somme de 11 074 euros au titre de trop-perçu de loyers du 18 septembre 2017 au 18 mai 2021, portant intérêt au taux égal à compter de la notification de la présente décision,

— Condamner la SCI ABS à effectuer les travaux de mise en conformité du logement suivant, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai :

— Mise en conformité de l’installation électrique dans la cuisine et la pièce de toilette,

— Installation d’un système de ventilation permanente dans les pièces humides,

— Reprise de la canalisation d’eaux usées (partie commune de l’immeuble) et nettoyage des murs et sol de la pièce de toilette,

— Mise en conformité du garde-corps du séjour.

— Dire qu’il appartiendra à la SCI ABS de justifier de l’exécution de son obligation pour la liquidation de l’astreinte,

— Condamner la SCI ABS à payer à Mme [V] [U] la somme du 45,60 euros par mois à compter du 13 septembre 2018 et jusqu’à réalisation des travaux de mise en conformité, en réparation de son préjudice de jouissance,

— Rejeter toute demande plus ample ou contraire des parties,

— Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamner la SCI ABS au paiement des dépens comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire,

— Dire que la présente décision sera transmise à la préfecture de l’Oise

Et statuer à nouveau,

A titre principal,

Juger irrecevable la demande de diminution de loyers formulée par Mme [V] [U] faute de demande de diminution de loyer préalable à la saisine du tribunal sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

Débouter Mme [U] de sa demande de diminution de loyers,

A titre subsidiaire,

Débouter Mme [U] de sa demande de diminution de loyers,

En tout état de cause,

Débouter Mme [U] de toutes ses demandes,

Juger que le loyer applicable est le loyer fixé au bail soit 720 euros par mois,

Condamner Mme [U] à payer à la SCI ABS les sommes de :

—  2 120 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la sous-location,

-1 500 euros à titres de dommages-intérêts au titre de la dégradation des parties communes,

—  17 323, 78 euros au titre du remboursement des sommes payées par la SCI ABS à Mme [U] au titre de la diminution de loyer qui a été accordée en première actuellement séquestrée sur le compte séquestre du bâtonnier du barreau de Senlis,

-3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [U] aux entiers dépens.

La société ABS soutient que le courrier comportant une demande de diminution de loyer est un faux comportant plusieurs incohérences. Il en résulte donc que Mme [U] ne rapporte pas la preuve d’une demande de diminution de loyer dans les délais imposés par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La société ABS ajoute qu’il n’est pas possible de régler amiablement un dossier alors que le tribunal est déjà saisi.

Elle fait valoir que le fait que le bail indique une surface 60 m2 alors qu’en réalité l’appartement mesure 37,80 m2 s’apparenterait à une erreur de plume grossière qui ne peut pas passée inaperçue de Mme [U]. La société ABS ajoute que la bonne foi impose à Mme [U] d’en informer son partenaire contractuel afin qu’il puisse avoir l’opportunité de rectifier son erreur.

La société ABS soutient que Mme [U] n’a été victime d’aucun préjudice lié à la non-conformité de l’appartement pour laquelle elle demande la réalisation de travaux.

La société ABS fait valoir enfin que le bail n’autorisant pas la sous-location, le locataire qui a mis en location son habitation doit restituer au bailleur les loyers perçus qui constituent des fruits civils.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, Mme [U] demande à la cour de :

— Dire Mme [U] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions;

— Y faire droit

En conséquence,

— Dire irrecevable la SCI ABS en ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts au titre de loyers perçus en vertu de la sous location reprochée au visa de I’article 564 du code de procédure civile s’agissant de prétentions nouvelles en cause d’appel ;

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis en date du 1er avril 2022 en ce qu’il a:

— Reçu l’intervention volontaire de l’APSJO curateur renforcé de [V] [U] ;

— Ordonné la réduction de 266 euros du loyer prévu au contrat de bail du 1er mars 2017 entre la SCI ABS et [V] [U] pour le logement cite à [Adresse 5] à compter du 18 septembre 2017;

— Dit que le loyer doit être fixe à la somme de 454 euros à compter du 18 septembre 2017 ;

— Condamné la SCI ABS à verser à Madame [V] [U] la somme de 11704 euros au titre du trop-perçu de loyer du 18 septembre 2017 au 18 mai 2021, portant intérêt au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

— Condamné la SCI ABS à effectuer les travaux de mise en conformité du logement suivant, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai :

Mise en conformité de l’installation électrique dans la cuisine et la pièce de toilette,

Installation d’un système de ventilation permanente dans les pièces humides,

Reprise de la canalisation d’eau usée (partie commune de l’immeuble) et nettoyage des murs et sols de la pièce de toilette,

Mise en conformité du garde-corps du séjour,

— Dit qu’il appartiendra à la SCI ABS de justifier de l’exécution de son obligation pour la liquidation de l’astreinte,

— Condamné la SCI ABS à payer à [V] [U] la somme de 45,60 euros par mois à compter du 13 septembre 2018 et jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, en réparation de son préjudice de jouissance;

— Rejeté toute demande plus amples ou contraire des parties;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Condamné la SCI ABS au paiement des dépenses notamment le coût de l’expertise judiciaire;

— Dit que la présente décision sera transmise à la préfecture de l’Oise.

— Débouter la SCI ABS de l’intégralité de ses demandes;

— Condamner la SCI ABS aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire avancés à ce jour par le trésor public.

Mme [U] fait valoir qu’elle a fait plusieurs réclamations auprès du gérant de la société ABS avant la saisine de la juridiction de première instance, notamment par téléphone et par courrier en date du 18 septembre 2017.

Mme [U] ajoute que la société ABS ne peut lui reprocher de ne pas l’avoir avisée de la difficulté et de l’avoir ainsi privée d’une possibilité de rectification amiable d’une simple erreur de plume à laquelle elle s’est elle-même opposée dans le cadre de la procédure judiciaire, nécessitant que soit diligentée une mesure d’expertise judiciaire.

Elle ajoute qu’elle a rencontré d’importantes difficultés relatives à la consommation d’eau et d’électricité au sein du logement.

Elle invoque l’irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts au titre des loyers en vertu d’une sous location, formée pour la première fois en cause d’appel, au motif que cette demande est différente de celle formée en première instance de dommages-intérêts pour manquements aux obligations contractuelles (sous-location et dégradation de la boîte aux lettres et de l’escalier de l’immeuble). Au fond, elle conteste être l’auteur de l’annonce proposant la sous-location de l’appartement ou la titulaire des comptes Facebook et Linkedin. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré qu’elle est l’auteur des dégradations.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 avril 2025.

SUR CE, LA COUR :

1. L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande de diminution, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant la diminution de loyer à appliquer, que la diminution du loyer accepté par le bailleur prononcé par le juge prend effet à la date de signature du bail et que si la demande de diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la date de prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur prononcé par le juge prend effet à la date de la demande.

Le délai de quatre mois étant un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur, il en résulte qu’est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.

Si la locataire affirme avoir par téléphone sollicité cette diminution auprès du gérant de la SCI, M. [M] dont elle a le numéro téléphone, et également par courrier du 18 septembre 2017, il n’est pas justifié que cette lettre a été effectivement envoyée au bailleur qui le conteste. Cette preuve ne peut ressortir de la mission de repérage aux fins de détermination de la surface effectuée à la demande de Mme [U] le 29 août 2017, ni non plus de l’absence de contestation par le bailleur en première instance de la réception de ce courrier. Il doit être constaté au contraire que, comme le soutient exactement la SCI, il ressort du jugement rendu par le tribunal d’instance de Senlis le 18 septembre 2019 que le bailleur avait invoqué notamment l’absence de règlement amiable du litige, préalable à la saisine du tribunal, même s’il en déduisait alors que l’assignation était entachée de nullité ce que le tribunal a écarté. Enfin, si la locataire justifie avoir saisi un conciliateur le 8 janvier 2018, il convient de constater qu’elle l’a fait postérieurement à la saisine du tribunal d’instance diligentée par déclaration au greffe le 19 décembre 2017.

L’action en réduction du loyer sera donc déclarée irrecevable et le jugement entrepris infirmé en ce qu’il a fixé un nouveau montant de loyer diminué à 454 euros et condamné la SCI à payer un trop perçu de loyers.

L’arrêt infirmatif emportant de plein droit obligation de restitution et constituant le titre exécutoire ouvrant droit à celle -ci il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée par la SCI ABS de remboursement des sommes versées au titre de l’exécution provisoire, en l’espèce les loyers.

2. Pour ce qui a trait aux travaux de mise en conformité auxquels la SCI a été condamnée, le jugement, au vu du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [W], en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur l’obligation faite au bailleur de remette au locataire un logement décent et du décret du 30 janvier 2002 définissant les critères de cette décence, a par une exacte application des éléments de droit et de fait du dossier, non utilement remise en cause en appel, retenu pour répondre aux critères de décence de l’appartement loué la nécessité de différents travaux comme la reprise de la canalisation des eaux usées, le nettoyage des murs et sol de la pièce de toilette, la mise en conformité de l’installation électrique dans la cuisine et la pièce de toilette, l’installation d’un système de ventilation permanente dans les pièces humides et la mise en conformité du garde-corps du séjour.

Le jugement sera donc confirmé sur ce chef.

Il convient d’ailleurs de relever que comme il l’est prétendu par la SCI et au demeurant constaté par le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 3 avril 2024, il est justifié par la SCI ABS de la réalisation des travaux précités par les différentes factures d’intervention de la société Kos bâtiment du 2 mai 2023.

3. Le jugement sera aussi confirmé en ce qu’il a alloué à la locataire la somme de 46,50 euros par mois du 13 septembre 2018 à la mise en conformité du logement.

4. L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions liées à l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il doit être constaté que la SCI ABS a saisi le premier juge d’une demande indemnitaire invoquant la dégradation de la boîte aux lettres et la sous-location prohibée par le bail et qu’elle a en été déboutée. Les demandes formées devant la cour ne sont pas nouvelles et sont donc recevables.

La SCI produit une annonce sur le site Roomlala intitulée le petit nid douillet chez [H] à [Localité 4], dont la description correspond avec l’appartement loué par la SCI ABS, proposant de louer une chambre et l’usage des autres pièces de l’appartement, la personne, [H] [N] indiquant être propriétaire du logement et appartenir au « milieu professionnel médium, para psychologue et magnétiseur auditive ». La page Facebook de [H] [U] révèle que celle-ci se présente comme médium pure et magnétiseuse et comporte une photographie de Mme [V] [U]. Il convient de remarquer que sur les deux sites Roomlala et Facebook, le même logo est utilisé (deux mains en coupe). Le répertoire SIRENE démontre aussi que Mme [V] [O] [U] exerce une activité d’entrepreneur individuel dans les « activités de santé humaines non classées ailleurs » et a été inscrite jusqu’au 21 mai 2020 au titre de cette activité. Il est enfin produit un contrat de mise à disposition daté du 7 août 2018 entre Mme [U] [V] et Mme [E] [G] signé (la signature est identique à celle figurant sur le bail) par lequel elle héberge « à titre gratuit (contre service personne handicape) » dans le logement loué par la SCI.

Il s’ensuit que la preuve de la sous-location, dont il n’est pas utilement contestée qu’elle est prohibée par le bail et alors qu’aucune démonstration n’est faite par Mme [U] que son identité aurait été usurpée, est rapportée.

Il sera alloué à la SCI ABS en réparation de cette sous-location prohibée la somme de 2 120 euros sur la base d’une sous-location de cinq mois ressortant de la propre annonce de la locataire (pièce n°9 de l’appelante).

Par infirmation du jugement entrepris, Mme [U] sera donc condamnée à verser la somme de 2 120 euros à la SCI ABS.

Pas plus que devant le premier juge la SCI ne démontre que Mme [U], qui le conteste, a dégradé la boîte aux lettres, cette preuve ne pouvant résulter du seul courrier, au demeurant non daté, par lequel le bailleur indique avoir "constaté que le mur de l’escalier et la boîte aux lettres ont été dégradés par [elle]".

Le jugement entrepris sera donc confirmé ce qu’il a rejeté cette demande indemnitaire.

5. Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens;

La solution apportée aux différents points en litige commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et de rejeter le demande formée au titre des frais irrépétibles par la SCI ABS.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition ;

Infirme le jugement en ses dispositions ordonnant la réduction du loyer, fixant le loyer, condamnant la SCI ABS à payer à Mme [V] [U] la somme de 11 074 euros et déboutant la SCI ABS de sa demande relative à la sous-location prohibée ;

Le confirme pour le surplus ;

Y ajoutant ;

Dit Mme [V] [U] irrecevable dans son action en diminution de loyer ;

Condamne Mme [V] [U] à payer à la SCI ABS la somme de 2 120 euros au titre de la sous-location ;

Rejette toutes autres demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE