ARRET

N°

[X]

C/

S.A. CLESENCE

CJ/NP/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01168 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JAWU

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [J] [X]

né le 04 Février 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Emilie SCHOOF, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/736 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

APPELANT

ET

S.A. CLESENCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jérome LAVALOIS de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 27 février 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par un contrat du 30 septembre 2023, la SA d’HLM Clesence a donné à bail à M. [J] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 272,13 euros et 77,97 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Clesence a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 juillet 2023.

La SA d’HLM Clesence a ensuite fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé par un acte du 2 octobre 2023 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une provision à valoir sur les loyers.

Par ordonnance contradictoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2022 entre la SA d’HLM Clesence et M. [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], à [Localité 7], sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ;

— Condamné M. [X] à verser à la SA d’HLM Clesence à titre provisionnel la somme de 496,51 euros (décompte arrêté au 18 décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 764,16 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

— Autorisé M. [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualité de 50 euros chacune et une dixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, reste impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

«  Que la clause résolutoire retrouve son effet de plein droit ;

«  Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

«  Qu’à défaut pour M. [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Clesence puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

«  Que M. [X] soit condamné à verser à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit d’un montant de 354,08 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— Rejeté la demande de la SA d’HLM Clesence aux fins de condamnation de M. [X] au paiement de 500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— Rejeté la demande formulée par la SA d’HLM Clesence au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

— Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code de procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 11 mars 2024, M. [X] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, M. [X] demande à la cour de :

Reformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné au paiement de la somme de 496,51 euros (décompte arrêté au 18 décembre 2023) avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 764,16 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Dire et juger qu’il convient de déduire la somme de 272,13 euros correspondant au dépôt de garantie, de la somme due par M. [X] au titre des loyers, outre la somme de 116,75 euros ;

Ordonner à la société Clesence de produire un décompte actualisé reprenant l’ensemble des règlements de M. [X] ;

En tout état de cause,

Dire et juger que M. [X] ne pourra être condamné au titre des loyers à une somme supérieure à la somme de 107,63 euros, selon décompte arrêté au 18 décembre 2023, après déduction des sommes susmentionnées ;

Dire et juger que des dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, M. [X] étant bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale.

Il soutient qu’il n’est pas établi que le principe du contradictoire a été respecté s’agissant du décompte produit par le bailleur en première instance. Il affirme que le juge ne pouvait se référer au seul fait qu’il admettait alors être redevable d’environ 400 euros sans vérifier l’exactitude du compte produit par le bailleur. Il soutient que de nombreuses incohérences apparaissent, qu’il convient de déduire le montant du dépôt de garantie et qu’il n’était redevable que de 107,63 euros, selon décompte arrêté au 18 décembre 2023.

La SA d’HLM Clesence a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Par ordonnance du 16 octobre 2024 de la présidente de la chambre civile, la demande de radiation du rôle de la cour formée par la SA d’HLM Clésence a été déclarée irrecevable, la SA d’HLM Clésence a été condamnée aux dépens de l’incident et la présidente de chambre a constaté qu’elle n’est pas saisie d’une demande d’application d’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 27 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures. Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développés par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

En outre, la cour n’est en l’espèce saisie que de l’appel de la condamnation de M. [X] au paiement au profit de la société d’HLM Clésence de la somme de 496,51 euros à titre provisionnel selon décompte arrêté au 18 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 764,16 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Par ailleurs, la société Clésence a constitué avocat mais n’a pas conclu. Elle a adressé un dossier pour l’audience du 27 février 2025 accompagné d’un courrier en indiquant communiquer à nouveau les pièces produites en première instance « puisque conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la société Clésence devra être réputée s’approprier les moyens du jugement dont elle demande la confirmation ».

Il est exact que faute pour l’intimé constitué d’avoir conclu, il est réputé s’approprier les moyens du jugement.

Cependant, la société Clésence n’a pas communiqué ses pièces par le biais du RPVA et n’a pas informé son contradicteur de son intention de se prévaloir des pièces déposées pour l’audience. Ses pièces seront donc écartées des débats en application de l’article 135 du code de procédure civile qui dispose que le juge peut écarter des débats les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Sur le fond, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce sur la base du décompte produit par la SA d’HLM Clesence, le premier juge a retenu l’existence d’un arriéré de loyers et de charges de 496,51 euros au 18 décembre 2023 en mentionnant « après déduction des frais de justice ».

Ce montant figure bien sur l’avis d’échéance au 20 décembre 2023 avant appel de l’échéance du mois de décembre.

M. [X] produit tous les avis d’échéance depuis octobre 2022. Chacun présente le solde dû à la date d’établissement du compte et l’échéance du mois avec le détail de son calcul. La somme représente le solde à régler.

Leur examen successif permet de constater que pour aboutir à un solde dû de 496,51 euros sur l’avis de décembre 2023, le bailleur a imputé dès le premier avis d’échéance un solde au 24 octobre 2022 de 283,80 euros qui correspond au montant du dépôt de garantie soit 272,13 euros outre une somme de 11,67 euros à l’origine indéterminée.

Si le contrat de bail prévoyait effectivement le versement d’un dépôt de garantie de 272,13 euros, M. [X] produit un document du conseil départemental de l’Aisne qui établit que le locataire a bénéficié de l’aide du fonds de solidarité logement notamment en obtenant le règlement par les services du département du montant du dépôt de garantie directement entre les mains de la société Clesence précisant qu’en fin de location, le dépôt de garantie est restitué par le bailleur à l’agent comptable de la CAF.

Le montant de 272,13 euros débité en début du bail aurait donc dû être crédité en janvier 2023. Or, l’examen des avis d’échéance postérieurs démontre que si les versements de l’APL directement entre les mains du bailleur ont bien été déduits des sommes dus, le règlement du fonds de solidarité pour le logement n’a jamais été pris en compte. Dans ces conditions, alors que la société Clesence a perçu les fonds du FSL, elle a maintenu le débit de la même somme du compte de M. [X].

M. [X] est donc bien fondé à soutenir que la somme de 272,13 euros doit être déduite du solde dû.

Par ailleurs, le reste à régler au mois de juin 2023 s’élève à 764,16 euros sur l’avis d’échéance au 20 juin 2023. Ce reste à régler aurait dû, comme sur tous les autres avis d’échéance, être reporté sur la ligne « solde dû » sur l’avis de juillet 2023 sauf à ce que des règlements soient intervenus. Or, une somme plus élevée, d’un montant de 880,91 euros figure sur la ligne « solde au 21/07/2023 ».

Le différentiel de 116,75 euros correspond au coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 mentionné par le premier juge dans l’exposé du litige. Il doit être déduit du solde locatif s’agissant de frais compris dans les dépens aux termes du premier jugement.

M. [X] rapporte donc la preuve du fait qu’il n’est redevable que de la somme de 107,63 euros.

Il n’y a pas lieu d’ordonner à la société Clesence de produire un décompte actualisé dès lors que les avis d’échéance produits permettent de corroborer l’existence d’une prétendue créance de 496,51 euros au 18 décembre 2023 comme l’établissait le décompte retenu par le premier juge dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé par un tiers et le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023. M. [X] ne démontre pas avoir réalisé des règlements en sus de ceux déjà pris en compte dans les avis d’échéance.

L’ordonnance sera donc infirmée s’agissant du montant de la dette locative et M. [X] sera condamné à verser à la société Clesence la somme de 107,63 euros à titre provisionnel à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges au 18 décembre 2023. Les dispositions relatives aux intérêts seront infirmées en l’absence d’éléments permettant de fixer leur assiette et leur point de départ.

La société Clesence sera enfin condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Ecarte des débats les pièces du dossier déposé par la SA d’HLM Clesence pour l’audience du 27 février 2025 ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [J] [X] à verser à la SA d’HLM Clesence à titre provisionnel la somme de 496,51 euros (décompte arrêté au 18 décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 764,16 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [J] [X] à verser à la SA d’HLM Clesence à titre provisionnel la somme de 107,63 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 18 décembre 2023 ;

Rejette la demande tendant à ordonner à la S.A. d’HLM Clesence de produire un décompte actualisé reprenant les règlements de M. [J] [X] ;

Condamne la SA d’HLM Clésence aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE