ARRET

N°

[U]

C/

[G]

CJ/NP/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03781 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFVY

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU SEPT AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [V] [U]

né le 21 Octobre 1992 à [Localité 7] (80)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Charlotte DUFORESTEL substituant M^e Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

Madame [I] [G]

née le 02 Juin 1957 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e François MENDY, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 27 février 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte authentique en date du 1er avril 2022, M. [V] [U] a acquis de Mme [I] [G] une maison d’habitation située [Adresse 3], à [Localité 9] moyennant la somme de 144 000 euros.

Après son acquisition, M. [U] a reçu de l’abonné au compteur d’eau desservant son habitation, la facture d’eau des six mois précédant son acquisition qui révélait l’existence d’une importante fuite sur le réseau privé après compteur.

M. [U] a fait intervenir son assureur qui a conclu que la fuite était antérieure à la date d’effet du contrat soit la date d’acquisition de l’immeuble, refusant son intervention.

Par acte du 29 mars 2024, M. [U] a fait assigner en référé Mme [G] aux fins de :

— Dire et juger M. [U] recevable et bien fondé en son action ;

— Ordonner une mesure d’expertise ;

— Autoriser le requérant à faire exécuter si besoin, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, tous travaux requis par l’urgence, quelle qu’en soit l’importance et de quelque nature que ce soit, après autorisation de l’expert judiciaire ;

— Condamner la défenderesse aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 7 août 2024, le président du tribunal judiciaire d’Amiens, statuant en référés a :

— Rejeté la demande d’expertise de M. [U] ;

— Condamné M. [U] à payer à Mme [G] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— Condamné M. [U] aux dépens

Par déclaration du 8 août 2024, M. [U] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, il demande à la cour de :

— Dire et juger M. [U] tant recevable que bien fondé en son appel ;

— Nommer un expert avec faculté de s’adjoindre en cas de nécessité, toute spécialiste de son choix, avec mission de recueillir, se faire communiquer tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants, sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu, leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec les parties, à l’effet de :

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

o Se rendre à [Localité 9][Adresse 1] [Adresse 11],

o Visiter les lieux,

o Vérifier l’existence des désordres et non-conformités mentionnés dans l’assignation et notamment la fuite d’eau ayant entrainé la fermeture du compteur par son abonné ainsi que les conditions de la desserte en eau potable de l’immeuble, notamment l’existence ou non d’un raccordement individuel et ses conditions ainsi à défaut que la faisabilité d’une desserte en eau potable,

o Dans l’affirmative, les décrire, en indiquer l’origine, la nature, l’importance et la date d’apparition ; dire s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination,

o Décrire les travaux nécessaires à la réfection de ces désordres ou des non conformités et leurs délais d’exécution, en chiffrer le coût, en annexant au rapport les devis utilisés,

o Rechercher si le vendeur pouvait avoir eu connaissance, au moment de la vente, des vices ou non-conformité dont l’immeuble est affecté,

o Dire, si ceux-ci étaient décelables, dans leur ampleur et leurs conséquences, par l’acquéreur au moment de la vente,

o Dire si ces vices ou non conformités rendent l’immeuble impropre à l’usage ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou alors à moindre prix s’il les avait connus ; dans ce dernier cas, donner un avis sur la réduction du prix en fonction de la non-conformité ou de la gravité du vice caché,

o Donner tous les éléments d’appréciation nécessaires pour évaluer les préjudices annexes et troubles de jouissance subis tant par le requérant,

o Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie du litige, de déterminer les solutions envisageables et les responsabilités encourues,

— Autoriser le requérant à faire exécuter si besoin, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, tous travaux requis par l’urgence, quelle qu’en soit l’importance et de quelque nature que ce soit, après autorisation de l’expert judiciaire,

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens.

M. [U] soutient que même si la fuite ne se situe pas dans la maison et qu’elle est difficile à prouver du fait de son emplacement dans une zone marécageuse, cela ne dédouane pas Mme [G] de son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination ni de sa responsabilité sauf à agir contre son notaire sur les mentions erronées et contradictoires de l’acte. Il ajoute qu’elle était par ailleurs tenue d’une obligation d’information loyale et d’une obligation de délivrance conforme.

M. [U] affirme que s’il a constaté la fuite en juillet 2022 à la date de déclaration du sinistre à son assureur, Mme [G] avait connaissance de cette fuite à réception de la facture d’eau sur la période d’octobre 2021 à mars 2022. C’est donc, selon M. [U], à la réception de cette facture que la fuite a été constatée.

Il indique qu’une mention spécifique sur la desserte en eau potable figure à l’acte de vente, précise que l’immeuble vendu ne possède pas de compteur individuel d’eau mais qu’il existe un compteur collectif, commun à quatre logements, ajoutant qu’il existait un contrat unique de distribution d’eau au nom de l’un des propriétaires voisins, lequel faisait ensuite une répartition de la facture entre les quatre propriétaires concernés. Or, M. [U] affirme que l’immeuble n’a jamais disposé d’un compteur collectif, que le bien est desservi par le compteur d’un tiers, un compteur individuel, à savoir celui de M. [H]. Il indique qu’aucune mention ne concerne le raccordement et qu’il n’existe pas de raccordement individuel au réseau public d’eau potable, ce qui ne ressort ni de l’acte, ni du certificat d’urbanisme annexé non rempli.

M. [U] soutient que le raccordement en eau potable est une condition de la délivrance d’un bien conforme à sa destination. Il ajoute qu’en aucun cas les informations concernant la répartition de la facture émanant d’un compteur collectif, qui n’existe pas dans les faits, ne peuvent être considérées comme une information sur le raccordement et ses modalités. Selon celui-ci, aucun immeuble ne saurait être desservi par le raccordement et le compteur d’un tiers et dépendre ainsi du bon vouloir de ce tiers sans pouvoir agir, notamment en cas de fuite comme en l’espèce, puisqu’il lui est opposé qu’il n’a aucun droit n’étant pas titulaire du contrat.

Il ajoute que la venderesse a mentionné à l’acte de vente que l’immeuble était vendu avec eau électricité et gaz, alors qu’il ne l’était en eau que de façon précaire et en toute illégalité. Selon lui, la venderesse ayant gravement manqué à son obligation d’information et de délivrance, elle n’est pas en mesure d’opposer une clause de non responsabilité. M. [U] indique que, s’agissant d’un immeuble familial et ayant habité dans les lieux, Mme [G] ne pouvait ignorer les conditions de l’alimentation en eau.

Il estime que seule une expertise judiciaire contradictoire serait de nature à déterminer l’origine des désordres et de dire si la fuite d’eau et l’impossibilité d’une desserte en eau de l’immeuble sont constitutives de vices cachés.

Aux termes de ses conclusions notifiée par voie électronique, le 6 février 2025, Mme [G] demande à la cour de :

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

— Constater l’absence de motif légitime ;

— Déclarer M. [V] [U] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter ;

— Confirmer l’ordonnance du 7 août 2024 en ce qu’elle rejette la demande d’expertise de M. [U] comme étant dépourvue de motif légitime ;

— Condamner M. [V] [U] à verser à Mme [I] [G] sur une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [V] [U] aux dépens.

Mme [G] fait valoir qu’aucune photographie ou constat d’huissier ne permettent d’établir la probabilité d’une fuite d’eau au droit de la maison vendue par celle-ci. Selon la venderesse, aucun élément factuel ne vient confirmer la matérialité de la fuite d’eau alléguée par M. [U].

Elle indique que M. [U] a, dans plusieurs courriers, réitéré l’absence de fuite dans la maison. Elle affirme que la fuite d’eau ne se trouve pas dans la propriété vendue mais en dehors de la propriété, sur une des canalisations qui, depuis le compteur, alimente les autres maisons. La demande est donc selon Mme [G] dépourvue de motif légitime et doit être rejetée.

Elle soutient que M. [U] ne démontre pas qu’avant la vente, le service des eaux avait alerté M. [H] d’une fuite d’eau et que cette information avait été transmise à Mme [G]. Elle relève que l’analyse des factures des 27 avril 2021 et 12 novembre 2021 montrant une surconsommation d’eau sur cette période, ont permis à M. [U] de conclure que la fuite était antérieure à la vente. Or, selon Mme [G] cette surconsommation concerne des faits de vol et de vandalisme commis par des tierces personnes en son absence car elle résidait à l’époque en [Localité 8], générant un dégât des eaux conséquent. A la suite de ces faits, Mme [G] déclare que des travaux d’embellissement ont été réalisés sur le logement. Elle observe que postérieurement aux travaux de remise en état du logement, la facture suivante d’avril 2022 ne fait état d’aucune fuite d’eau.

Mme [G] ajoute que l’acte authentique est clair sur la nature du compteur d’eau. M. [U] avait donc selon elle connaissance de ce qu’il existe un compteur alimentant quatre maisons, dont la sienne et que l’abonnement de ce compteur était au nom de M. [H]. Elle soutient que M. [U] a accepté d’acquérir la maison après que le notaire lui a exposé le jour de la signature, l’intégralité du contenu de l’acte authentique.

Elle soutient que le contrat de vente fait mention d’une clause de renonciation à tout recours concernant la desserte individuelle de la maison en eau potable, que M. [U] ne peut par la suite mettre en cause sa responsabilité. S’agissant de l’obligation d’information, Mme [G] rappelle que l’acte authentique mentionne bien que l’immeuble vendu ne possède pas de compteur individuel d’eau. S’agissant de l’obligation de délivrance, la situation que dénonce M. [U] est selon Mme [G] identique à celle décrite dans l’acte de vente avec une maison renfermant les mêmes spécifications techniques, le bien livré est donc conforme selon elle à l’acte de vente. Elle ajoute que si la desserte individuelle en eau potable était réellement une caractéristique essentielle du contrat de vente comme le soutient M. [U], il n’aurait pas régularisé la vente.

Par ordonnance de fixation à bref délai, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 février 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 27 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en 'uvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose cependant que soit constaté qu’il existe un procès « en germe » possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, M. [U] sollicite la mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de Mme [G] qui lui a vendu son bien au motif qu’il entend diligenter une procédure au fond en raison du manquement de la venderesse à son obligation de délivrance ou encore de la non-conformité du bien immobilier faute de raccordement au réseau d’eau potable.

Il ressort cependant de la lecture de la partie « désignation des biens » de l’acte authentique de vente (page 3) que M. [U] avait été parfaitement informé par Mme [G] du fait que la maison ne possédait pas de compteur individuel, qu’il existait un compteur collectif avec un contrat unique de distribution d’eau au nom d’un voisin, M. [H], qui procède à la répartition de la facture unique d’eau entre chacun des propriétaires.

M. [U] a ainsi signé l’acte authentique comportant le paragraphe suivant :

«  Le vendeur précise ici que l’immeuble vendu ne possède pas de compteur individuel d’eau mais qu’il existe un compteur collectif, commun à quatre logements, situé le long de la route goudronnée de [Adresse 13] a [Localité 10], relevant les consommations de quatre immeubles dont celui objet des présentes.

Il existait un contrat unique de distribution d’eau au nom de l’un des propriétaires voisin, Madame [T] [E], laquelle faisait ensuite une répartition de la facture d’eau entre les quatre propriétaires concernés, selon des critères de répartition inconnus du vendeur.

Le vendeur précise à cet égard :

— que ladite dame [E] est depuis décédée à [Localité 14], le 16 octobre 2014,

— que ses ayants droit ont, suivant acte reçu par Maitre [D], notaire à [Localité 14], le 30 décembre 2016, vendu l’immeuble lui appartenant, à Monsieur [L] [H],

— et que depuis cette date, ledit Monsieur [H] continue à procéder à la répartition de la facture unique d’eau entre chacun des propriétaires.

Bien informé de cette situation, l’acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné ".

Dès lors, M. [U] ne saurait prétendre que Mme [G] lui a dissimulé l’absence de compteur individuel d’eau et l’existence d’un compteur ouvert au seul nom de M. [H] donnant lieu à répartition de la facture unique entre chacun des propriétaires dépendant du compteur unique.

Si M. [U] a été privé de l’approvisionnement en eau par le biais de ce compteur que M. [H] a fait fermer en raison d’une importante fuite d’eau, il ne démontre pas qu’il lui était interdit d’installer un compteur individuel. Au contraire, un courrier du SMF de [Adresse 15] (service des eaux) du 19 septembre 2023 adressé à son avocat a exposé très clairement les modalités d’installation d’une desserte individuelle en eau (mission confiée à la SAUR, établissement d’un devis, travaux sur le domaine public et au plus près du compteur d’eau existant déjà correspondant à l’abonnement de M. [H], à charge pour M. [U] de faire réaliser les travaux de raccordement à sa propriété).

Par ailleurs, la fuite d’eau n’est pas survenue sur la propriété vendue mais en amont et M. [U] échoue à démontrer que Mme [G] en avait connaissance alors que le relevé de consommation qu’il produit date d’octobre 2022 si bien qu’il a été établi six mois après la vente et que rien ne permet d’établir que la venderesse avait connaissance d’une fuite avant la vente. Mme [G] produit en outre toutes les pièces (dépôt de plainte, rapport d’expertise d’AXA, factures de travaux factures d’eau) prouvant que la surconsommation d’eau entre avril 2021 et novembre 2021 est la conséquence d’un acte de vandalisme survenu alors qu’elle s’était absentée de son logement. Enfin, contrairement aux allégations de M. [U], dans son courrier du 29 juillet 2022, Mme [G] confirme l’absence de fuite sur la propriété.

Dans ces conditions, une action au fond de M. [U] à l’encontre de Mme [G] motif pris d’une dissimulation d’informations avant la vente concernant une fuite d’eau, d’une non-conformité, d’un manquement à l’obligation de la délivrance ou de vices cachés liés à la situation du compteur qui alimentait la propriété n’a aucune chance de succès et il convient de confirmer l’ordonnance qui a rejeté la demande d’expertise de M. [U].

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmés. M. [U], qui succombe en appel, sera condamné aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au profit de Mme [G] au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme intégralement l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [U] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [V] [U] à verser à Mme [I] [G] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE