COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

ph

N° 2025/ 156

N° RG 22/08016 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQJ2

S.C.I. JUMI

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES CONTINENTS

S.A.R.L. ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE – A.I.A. GROU PE ALLIANCE GESTION

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Louis GADD

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire à compétence commerciale de GRASSE en date du 19 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04193.

APPELANTE

S.C.I. JUMI , dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par de M^e Louis GADD, avocat au barreau de NICE, assistée de

M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES CONTINENTS, sis , situé à [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (A.I.A.), elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège.

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté M^e Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE – A.I.A. GROUPE ALLIANCE GESTION , [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée M^e Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

'

La SCI Jumi est propriétaire des lots n°'341, 21 et 11 au sein de la copropriété dénommée Continents sise à Antibes [Adresse 1].

'

La copropriété [Adresse 4] a pour syndic la SARL Admin immo alliance.

'

Dénonçant plusieurs irrégularités, la SCI Jumi a, par exploit d’huissier du 14 octobre 2020, fait assigner la SARL Admin immo alliance (ci-après SARL AIA) et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL AIA (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir annuler la totalité du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 et subsidiairement les résolutions n°'4 et 8, et engager la responsabilité pour faute de gestion de la SARL AIA et à indemniser son préjudice.

'

Par jugement du 19 avril 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a':

— débouté la SCI Jumi de l’intégralité de ses demandes,

— débouté la SARL AIA et le syndicat des copropriétaires de leur demande de condamnation au titre d’une procédure abusive,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI Jumi à payer à la SARL AIA et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 1'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Jumi aux dépens.

'

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré':

— qu’il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que seule l’assemblée générale et ses décisions peuvent être annulées et pas le procès-verbal, et qu’il n’appartient pas au tribunal de transformer ou d’interpréter les prétentions émises,

— concernant la demande d’annulation des résolutions n°'4 et n°'8, que la partie qui allègue un fait, doit le prouver et que quand bien même le vote de la SCI Jumi n’aurait pas été pris en compte, celui-ci n’aurait pas changé le cours du vote,

— sur la demande de condamnation du syndic pour faute, qu’en l’absence de lien contractuel avec un copropriétaire pris individuellement, seule sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle peut être retenue, ce qui suppose qu’une faute soit démontrée, et qu’à supposer le non-respect des consignes de vote avéré, aucune démonstration n’est rapportée quant à la réalité d’un préjudice direct, personnel et réparable par la SCI Jumi,

— sur la demande reconventionnelle, qu’aucun élément porté à la connaissance de la juridiction ne permet de considérer qu’en agissant en justice, la SCI Jumi, malgré la conscience qu’elle aurait eue, du mal-fondé de ses prétentions.

'

Par déclaration du 3 juin 2022, la SCI Jumi a interjeté appel de ce jugement.

'

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'20 janvier 2025,'la SCI Jumi demande à la cour de':

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

'

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Grasse (décision n°'2022/221) sauf en ce qu’il a débouté la SARL AIA et le syndicat des copropriétaires de leur demande de condamnation formulée au titre d’une procédure abusive,

'

Statuant à nouveau':

'

A titre principal,

'

— dire et juger nulle l’assemblée générale du 27 juillet 2020 ainsi que toutes les décisions prises lors de cette assemblée générale pour les motifs suivants':

— défaut d’observations des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal,

— défaut d’inscription à l’ordre du jour des résolutions sollicitées par elle, lesquelles ont un impact sur les résolutions initiales proposées à l’ordre du jour et notamment la résolution n°'24,

— condamner la SARL AIA à lui payer une somme de 500'euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la SARL AIA à lui payer une somme de 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

'

A titre subsidiaire,

'

— dire et juger nulles les résolutions 4, 8, 10, 11-b, 11-e, 11-j, 11-k, 13, 24 prises lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 pour défaut d’observations des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal,

— dire et juger nulles les résolutions 12, 13, 16 et 24 prises lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 dans la mesure où':

— les résolutions proposées par elle, qui n’ont pas été inscrites à l’ordre du jour, étaient de nature à modifier le vote sur la résolution 24,

— les résolutions 12, 13 et 16 ont été adoptées en violation de la résolution n°'17 prise lors de l’assemblée générale du 30 mars 2017,

— condamner la SARL AIA à lui payer une somme de 500'euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SARL AIA à lui payer une somme de 6'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

'

La SCI Jumi fait valoir que':

Sur la demande nullité des décisions prises lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— la demande de nullité du procès-verbal de l’assemblée générale est conforme à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et vaut nécessairement demande de nullité des décisions prises en assemblée générale,

— la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 5 du code de procédure civile, que le juge doit rechercher le véritable objet du litige et en l’espèce l’objet du litige est bien la nullité des décisions de l’assemblée générale, matérialisées concrètement par un procès-verbal,

— l’assemblée générale est un fait, et le procès-verbal est un acte qui retranscrit ce fait,

— il n’est donc pas illogique de solliciter la nullité d’un acte et non d’un fait puisque le juge n’a pas le pouvoir de remonter le temps,

— conformément à l’article 4 du code de procédure civile, le juge est tenu de se prononcer sur l’objet du litige et à la page 10 de l’assignation il est demandé la nullité de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— conformément aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal doit retranscrire les faits qui se sont déroulés et, notamment, faire apparaître les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à une décision,

— le vote des copropriétaires n’a pas été correctement renseigné, comme le démontrent les diverses attestations d’autres copropriétaires et le pouvoir qu’elle avait confié à Me [Y] pour la représenter,

— l’élection des membres du conseil syndical est falsifiée,

— les formalités substantielles d’établissement du procès-verbal n’ont pas été respectées, ce qui entraîne la nullité de l’assemblée générale,

— le syndic a volontairement et intentionnellement falsifié le procès-verbal puisqu’il n’a pas retranscrit la réalité des votes, ce qui constitue un faux au sens de l’article 441-1 du code pénal et cet acte peut donc faire l’objet d’une action en nullité, en vertu du principe selon lequel la fraude corrompt tout,

— contrairement à ce qu’affirment les intimés, l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas, puisqu’il n’est pas question des conditions de vote ou de la computation des voix mais du résultat du vote qui est un élément substantiel,

— il ressort du courrier du 10 mars 2020, que ses demandes visant à faire inscrire des questions à l’ordre du jour de l’assemblée n’ont pas été prises en compte, alors que les questions non inscrites étaient de nature à modifier les résultats des votes des autres questions votées lors de l’assemblée,

— il est de jurisprudence constante que le défaut d’inscription complémentaire à l’ordre du jour n’est pas sanctionné par la nullité de l’assemblée générale, sauf si la question est de nature à modifier le vote sur les questions à l’ordre du jour initial,

— la question de revoir à la baisse le montant des travaux au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire (modification du plafond de 10'000'euros), était de nature à modifier le vote sur les questions à l’ordre du jour initial, car il était demandé aux copropriétaires de se prononcer sur la validation de devis,

'

Subsidiairement, sur la demande de nullité des résolutions n°'4 et n°'8,

— elle a voté contre et le procès-verbal indique qu’elle a voté pour,

— il ne s’agit pas d’une simple erreur matérielle mais du non-respect de formalités substantielles d’établissement du procès-verbal,

— la jurisprudence découlant de la décision du 7 juillet 2016 n’est donc pas applicable en l’espèce,

'

Sur la demande de nullité des résolutions n°'10, 11-b, 11-e, 11-j, 11-k, 12, 13, 16 et 24,

— ce n’est pas une demande nouvelle puisque la demande de nullité de toutes les décisions prises par l’assemblée générale était demandée en première instance et repose sur le même fondement, le non-respect des formalités substantielles,

— aux arguments développés plus haut s’ajoutent':

— pour les résolutions 12, 13 et 16 qu’elles ont été adoptées en violation de la résolution de l’assemblée générale du 30 mars 2017 puisqu’aucune mise en concurrence n’est démontrée,

— pour la résolution 12, les devis n’étaient pas fournis avec la convocation à l’assemblée ce qui ne permet pas d’évaluer la réalité de la mise en concurrence,

— pour la résolution 16, aucune mise en concurrence n’a été faite et le syndic ne plaide pas le contraire, alors même que l’absence de mise en concurrence est préjudiciable à la copropriété comme le démontre le devis fourni par elle, qui est bien inférieur à celui voté.

— pour la résolution 24, si ses résolutions avaient été mises au vote, le résultat aurait pu être différent puisqu’une mise en concurrence aurait dû être réalisée en-deçà de 10'000 euros,

Sur sa demande de dommages et intérêts,

— il a été jugé que l’omission de délibérer sur un ordre du jour complémentaire caractérise la méconnaissance des droits du copropriétaire concerné et occasionne un préjudice moral,

— il a été démontré que le syndic a manqué à ses obligations, ce qui l’a privé de ses droits en tant que copropriétaire,

— sa responsabilité délictuelle est engagée.

'

Dans leurs conclusions d’intimés, transmises et notifiées par RPVA le 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires et la SARL AIA demandent à la cour de':

'

Vu les dispositions des articles 5, 6, 9, 564 et 768 code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 15, 17, 17-1, 28 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

'

— juger que la SCI Jumi a sollicité, aux termes de son assignation, la nullité de la totalité du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 juillet 2020 et non la nullité de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— juger que la SCI Jumi sollicite, pour la première fois, en cause d’appel la nullité, en son entier de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— juger irrecevable la demande nouvelle de la SCI Jumi tendant à la nullité, en son entier de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— juger que le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 comporte toutes les indications exigées par l’article 17 du décret du 17 mars 1967,

— juger que les copropriétaires qui ont établi des attestations indiquant que leurs consignes de votes n’auraient pas été respectées, n’ont pas sollicité la rectification du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 1965 (sic) auprès du syndic ou du bureau de l’assemblée, ni contesté la régularité de ladite assemblée,

— juger que la SCI Jumi n’a sollicité, en première instance, l’annulation que des seules résolutions n°'4 et 8 adoptées lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— juger que la résolution n°'4 n’est pas entachée d’irrégularité de forme ni de fond, le syndic en exercice assurant le secrétariat de l’assemblée conformément aux dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

— juger que la résolution n°'8 n’est pas entachée d’irrégularité de forme ou de fond, le mandat de la SARL AIA n’excédant pas la durée de trois ans conformément aux dispositions de l’article 28 du décret du 17 mars 1967,

— débouter en conséquence, la SCI Jumi de ses demandes tendant à la nullité des résolutions n°'4 et 8,

— juger irrecevables les demandes de la SCI Jumi tendant à la contestation des résolutions n°'10, 11-b, 11-e, 11-j, 11-k, 12, 13, 16 et 24, ces demandes étant formulées pour la première fois en cause d’appel et après l’expiration du délai édicté par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que la résolution n°'7, adoptée lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 et donnant quitus au syndic, n’a pas fait l’objet de contestation dans les délais édictés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle est aujourd’hui définitive,

— juger que la SARL AIA n’a pas commis de faute dans l’exercice de ses fonctions causant un préjudice à la SCI Jumi,

— débouter la SCI Jumi de ses demandes formulées à l’encontre de la SARL AIA,

— confirmer en conséquence, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 19 avril 2022 en ce qu’il a':

— débouté la société Jumi de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la société Jumi représentée par son gérant en exercice à payer à la SARL AIA et au syndicat des copropriétaires chacun la somme de 1'000'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Jumi représentée par son gérant en exercice aux entiers dépens,

'

Et y ajoutant,

'

— condamner la SCI Jumi à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL AIA, la somme de 2'000'euros, chacun, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

'

Le syndicat des copropriétaires et la SARL AIA répliquent que':

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A titre liminaire,

— la SCI Jumi ne peut pas soutenir qu’il fallait déduire de sa demande de nullité du procès-verbal qu’elle sollicitait la nullité de l’assemblée et elle ne peut, en cause d’appel, solliciter l’annulation de ladite assemblée, le délai édicté par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré,

— la SCI Jumi a décidé d’assoir le débat sur la question de l’irrégularité du support matériel de l’assemblée et non sur la régularité des décisions adoptées,

— conformément aux dispositions des articles 5, 6, 564 et 768 du code de procédure civile seule la demande d’annulation des résolutions n°'4 et n°'8 a été formulée en première instance,

— le juge de première instance n’était pas saisi d’une demande de nullité des résolutions n°'10, n°'11-b, n°'11-e, n°'11-j, n°'11-k, n°'12, n°'13, n°'16 et n°'24'; cette demande est donc irrecevable pour avoir été formée hors délai et être nouvelle en cause d’appel,

— la SCI Jumi n’ayant, par ailleurs, pas sollicité la nullité de la résolution n°'7 donnant quitus au syndic pour sa gestion, ne peut engager la responsabilité de ce dernier,

''''''''''' – le syndic se trouve déchargé de sa responsabilité dès lors que le quitus est voté,

'

Sur l’absence de tenue de l’assemblée générale du 26 mars 2020 et la convocation à l’Assemblée générale du 27 juillet 2020,

— la première n’a pas pu se tenir du fait de l’urgence sanitaire,

— la seconde reprenait les mêmes résolutions, outre quatre projets supplémentaires,

— le procès-verbal a été notifié aux copropriétaires et les pouvoirs de représentation et la feuille de présence ont été communiqués à l’appelante,

— rien ne permet à la SCI Jumi de soutenir que le syndic aurait outrepassé les limites de son mandat,

'

Sur la régularité du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— la SCI Jumi n’apporte pas la preuve de l’existence d’irrégularités affectant le procès-verbal de l’assemblée générale,

— nul ne plaidant par procureur; la SCI Jumi ne peut pas demander la nullité de la totalité du procès-verbal sur la base des attestations de copropriétaires, qui n’ont pas demandé la rectification du procès-verbal, ni contesté la régularité de l’assemblée générale,

— ils produisent des attestations mentionnant que les consignes de vote ont bel et bien été respectées,

— le procès-verbal de l’assemblée fait foi des constatations qu’il renferme,

— la nullité de la délibération n’est pas prononcée, lorsque les mentions du procès-verbal concernant le scrutin, bien qu’irrégulières, sont néanmoins suffisantes pour permettre de reconstituer le sens de chaque vote et d’identifier les copropriétaires absents ou opposants,

'

Sur la régularité des résolutions n°'4 et n°'8,

— pour la résolution n°'4, la SCI Jumi ne rapporte pas la preuve de l’erreur mais se borne à affirmer qu’elle a voté contre et en tout état de cause, le vote contre de l’appelante ne serait pas de nature à changer le résultat du vote,

— il en va de même pour la résolution n°'8, puisque qu’aucune preuve d’un vote contre n’est démontrée et que la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est acquise sans les tantièmes de la SCI Jumi,

— la SCI Jumi ne rapporte pas la preuve de la violation d’une règle de forme ou de fond,

'

Sur la demande de nullité des résolutions n°'10, n°'11-b, n°'11-e, n°'11-j, n°'11-k, n°'12, n°'13, n°'16 et n°'24,

— la SCI Jumi ne saurait se prévaloir d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 mars 2019 selon lequel «'un copropriétaire qui a sollicité la nullité de l’ensemble des décisions prises en assemblée générale peut, en appel, ne solliciter que la nullité de certaines résolutions, à la condition qu’il ait voté CONTRE'», puisqu’il n’a sollicité que la demande de nullité du procès-verbal et non de toutes les résolutions,

'

Sur l’absence de responsabilité de la SARL AIA,

— si le copropriétaire peut invoquer un manquement du syndic au contrat de mandat qui l’unit au syndicat, il lui appartient de démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité,

— la SCI Jumi ne rapporte pas la preuve de ce que la SARL AIA aurait commis une faute dans l’exercice de ses fonctions, faute qui lui aurait causé un préjudice, direct et personnel, indépendamment de celui subi par la copropriété.

'

L’instruction a été clôturée le 4 février 2025.

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Par soit-transmis du greffe notifié sur le RPVA le 10 avril 2025, les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations sur le moyen soulevé d’office par la cour, suivant': question de la recevabilité de la demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 27 juillet 2020, par la SCI Jumi, qui n’était pas opposante à toutes les résolutions, au-delà du fait qu’elle soutient que le procès-verbal mentionne à tort qu’elle a voté «'pour'» certaines résolutions.

'

Par note en délibéré du 11 avril 2025, la SCI Jumi a soutenu que la cour ne pouvait soulever d’office que des moyens d’ordre public, et que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui limite la recevabilité d’une action en nullité d’assemblée générale aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, n’est pas visé par l’article 43 de la même loi.

'

Par note en délibéré du 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait savoir que la SCI Jumi avait voté «'pour'» certaines résolutions et ne peut solliciter l’annulation en son entier de l’assemblée générale.

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L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

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MOTIFS DE LA DECISION

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Sur l’étendue de la saisine de la cour

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Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

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Le dispositif des conclusions des intimés comporte des demandes de «'juger'», qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

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Sur les fins de non-recevoir

'

Il est opposé l’irrecevabilité des demandes suivantes pour avoir été formées hors délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou pour nouveauté en cause d’appel':

— nullité en son entier de l’assemblée générale du 27 juillet 2020,

— nullité des résolutions n°'10, 11-b, 11-e, 11-j, 11-k, 12, 13, 16 et 24.

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Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

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''''''''''' Sur l’irrecevabilité tirée de la nouveauté

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L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

'

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

'

Il est relevé que l’action de la SCI Jumi tendait principalement à l’annulation de la totalité du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2020, pour des irrégularités de tenue de celle-ci, en ce que les consignes de vote de nombreux copropriétaires n’ont pas été respectées et subsidiairement à l’annulation des résolutions n°'4 et 8 enfreignant sa volonté. Les moyens développés tenaient aussi au défaut de mise en concurrence, à la non-inscription à l’ordre du jour des résolutions sollicitées par la SCI Jumi.

'

En dernier lieu, la SCI Jumi réclame la nullité de l’assemblée générale et de toutes les décisions qui y ont été prises en arguant de deux motifs d’irrégularités, à savoir':

— le défaut d’observation des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal, par falsification du procès-verbal sur le résultat des votes,

— le défaut d’inscription à l’ordre du jour des résolutions sollicitées par elle ayant un impact sur les résolutions, notamment la résolution n°'24.

'

Il ne peut être que constaté que ces deux demandes tendent exactement aux mêmes fins, à savoir l’annulation de toutes les décisions prises au cours de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 retracées dans le procès-verbal notifié aux copropriétaires, aux motifs tirés particulièrement, d’irrégularités dans le déroulement de l’assemblée dans la prise en compte des votes.

'

L’exception d’irrecevabilité tirée de la nouveauté sera donc rejetée.

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''''''''''' Sur l’irrecevabilité tirée de l’expiration du délai de contestation

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Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n°'65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assemblée générale, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

'

En l’espèce, il ressort de l’assignation elle-même que la saisine tend à la contestation de l’ensemble des résolutions votées au cours de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 pour irrégularités dans les conditions de tenue de celle-ci, en ce que les consignes de vote de nombreux copropriétaires n’ont pas été respectées et les autres moyens ci-dessus énoncés, ce qui implique nécessairement la contestation de chaque résolution prise isolément pour ces mêmes motifs.

'

L’exception d’irrecevabilité tirée de l’expiration du délai de contestation sera donc rejetée.

'

''''''''''' Sur le moyen soulevé d’office tirée de l’absence de contestation de toutes les résolutions votées

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Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 du code civil, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites, ce qui marque leur caractère d’ordre public.

'

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 figure parmi ces articles cités, soit les articles 41-1 à 42-1 de la loi et peut ainsi être soulevé d’office par la cour.

'

Il ressort de la lecture de cet article 42 précité, que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à agir en contestation, ce qui impose qu’ils précisent ce qu’ils contestent.

'

En l’espèce, si la SCI Jumi soutient qu’elle a été mentionnée à tort, comme avoir voté «'pour'» certaines résolutions, il est établi par le pouvoir qu’elle verse aux débats, qu’elle avait demandé à son mandataire de voter «'pour'» certaines résolutions, s’agissant des résolutions n°'20 et 21, ce qui est effectivement retranscrit sur le procès-verbal, concernant respectivement le remplacement du parlophone de l’entrée Afrique et l’installation d’une borne de recharge pour voiture électrique.

'

Il doit donc être conclu que la SCI Jumi est irrecevable à solliciter l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

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Sur la demande d’annulation de résolutions de l’assemblée générale du 27 juillet 2020

'

Elle porte sur les résolutions n°'4 (élection du secrétaire de l’assemblée générale), 8 (élection du syndic), 10 (cotisation annuelle au fonds travaux obligatoire), 11-b, 11-e, 11-j, 11-k (élection des membres du conseil syndical), 12 (travaux de ravalement des façades), 13 (souscription d’un contrat de maîtrise d''uvre), 16 (réfection des étanchéités sur les terrasses [V] et [SC]) et 24 (curage des canalisations des eaux usées), pour défaut des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal, dont il est argué qu’il constitue un faux établi par le syndic, qui a mentionné à tort la SCI Jumi, comme ayant voté «'pour'» certaines résolutions, ce qui est attesté par plusieurs témoins et le pouvoir donné à Me [Y].

'

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

'

L’article 17 du décret n°'67-223 du 17 mars 1967 prévoit, «'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. (')'».

'

L’article 17-1 du même décret énonce que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

'

Il est relevé que le procès-verbal contesté comporte toutes les mentions exigées par les textes, quant au nombre de copropriétaires présents et représentés, le nombre de voix exprimées, les copropriétaires ayant voté «'pour'», «'contre'» et ceux qui se sont abstenus lorsque cela a été le cas.

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Il est prétendu que les votes ont été manipulés par rapport à la réalité, par référence aux témoignages établis par dix copropriétaires, étant observé que deux d’entre eux (M. [R] [J] et Mme [SK] [D]) déclarent avoir donné mandat de vote, et ne peuvent par conséquent, pas attester du déroulement de cette assemblée générale, de même que M. [Z] [C] mentionné comme représenté, sur la feuille de présence.

'

Mme [S] [SG] déclare avoir été élue comme membre du conseil syndical et pas simplement comme suppléante comme mentionné sur le procès-verbal, que Mme [O] [T] était également candidate et qu’elle a complètement été éludée dans le procès-verbal, ce que celle-ci confirme. Toutes deux affirment que Mme [N] [EE] et Me [Y] mandataire de la SCI Jumi, ont voté «'contre'» le renouvellement du syndic, ce que confirme Mme [N] [EE] pour elle-même et pour Me [Y].

'

Enfin, Mme [H] [L], Mme [E] [V], Mme [G] [V] épouse [NB] attestent que leur vote a été enregistré parmi les votes «'pour'», alors qu’elles avaient voté «'contre'» plusieurs résolutions concernant notamment l’élection des membres du conseil syndical, comme Mmes [SG] et [T], mais aussi d’autres résolutions listées.

'

S’agissant de Mme [IN] [U], elle atteste que son vote n’a pas été bien enregistré concernant les résolutions n°'20, 21 et 12, alors qu’elle écrit pour la résolution n°'21, «'voté contre PV indiqué contre'».

'

De leur côté, les intimés versent aux débats huit témoignages dont celui établi par le président de l’assemblée générale litigieuse, M. [A] [NJ], qui après avoir fait état du déroulement houleux de précédentes assemblées générales jusqu’à nécessiter la présence d’un huissier, a déclaré que s’il lui a fallu, à plusieurs reprises, rappeler à la raison ceux qui entendaient reproduire le tapage des années précédentes (s’agissant toujours des mêmes personnes dont certaines ont joint leur témoignage au recours de la SCI Jumi), ladite assemblée générale s’est globalement bien déroulée, mais que compte tenu de ce climat parfois agité, il n’est pas exclu que le secrétaire de séance ait pu mal interpréter les indications de vote données par ces quelques copropriétaires contestataires. Il a affirmé s’agissant de l’élection du conseil syndical, que Mme [S] [SG] n’a pas été élue comme membre titulaire mais en tant que membre suppléant, après l’élection des membres titulaires, que Mme [O] [T] n’a pas été élue en tant que membre titulaire, ni suppléant car elle n’a pas répondu à la question qui lui avait été posée à deux reprises pour savoir si elle était candidate, que s’agissant du dossier de la véranda de M. [IS], il a informé l’assemblée générale du classement sans suite du procureur de la République de la plainte émanant de quelques copropriétaires, si bien que la copropriété n’était pas fondée à surenchérir.

'

Mme [ST] [K], M. [WY] [IW], Mme [EM] [B], M. [ER] [IS], Mme [SO] [P] déclarent qu’ils ont été présents à cette assemblée, au cours de laquelle trois personnes ont monopolisé la parole et ont fait du bruit, et que les votes ont eu lieu à main levée.

'

M. [XG] [WU] et M. [EI] [W] n’étaient pas présents et ne peuvent valablement attester du déroulé de cette assemblée générale.

'

Il peut être déduit de la convocation à l’assemblée générale litigieuse, l’existence de contestations au sein de cette copropriété, celle-ci contenant au titre «'d’annexes supplémentaires'», les courriers de Mme [S] [SG], de Mme [E] [V], de Mme [M] [T], datés de décembre 2019, janvier 2020 et avril 2020, ce dernier étant contresigné par ces trois personnes, notamment pour demander la mise à l’ordre de jour de la prochaine assemblée générale de la souscription de l’offre «'MATERA (EX-ILLICOPRO) ET ADOPTION DU MODE DU SYNDICAT COOPERATIF (MAJORITE DE L’ARTICLE 25-1'», à défaut de quoi le syndic s’exposerait à une dénonciation de pratiques illégales, une action en annulation des décisions d’assemblée générale et une action en responsabilité.

'

Les attestations faites par Mme [S] [SG] et Mme [E] [V] sont accompagnées chacune d’un courrier adressé au syndic, postérieurement à l’assemblée générale litigieuse':

— dans celui daté du 29 juillet 2020, Mme [SG] reproche au syndic la rumeur qui court indiquant que son élection serait basculée en suppléante et non en titulaire, alors qu’elle avait demandé l’inscription de ce point à l’ordre du jour, dont il n’a pas été tenu compte, ce qui constituerait un point qui s’ajouterait à certaines irrégularités,

— dans celui daté du 29 août 2020, Mme [V] pour demander la justification de l’absence d’inscription à l’ordre du jour de ses propositions avant la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2020, pour reprocher que tous ses votes ont été associés à ceux de Mme [X] qui lui avait confié un pouvoir, pour demander la justification de la facturation de dix luminaires alors qu’il n’y en a que neuf, dans son entrée Arctique, ainsi qu’une demande de justification concernant l’entrée Atlantide.

'

De la confrontation de l’ensemble de ces pièces, il n’est pas rapporté avec certitude la preuve d’une falsification des votes, impliquant la démonstration d’une intention frauduleuse, alors que la charge de cette preuve pèse sur la partie qui l’allègue, étant observé que seule la SCI Jumi a exercé un recours en contestation contre ladite assemblée générale.

'

Il convient donc d’examiner successivement les résolutions contestées, pour déterminer si l’irrégularité soulevée existe et si elle est susceptible d’affecter le résultat du vote.

'

''''''''''' Sur la résolution n°'4

'

Elle concerne la désignation du secrétaire de séance portant sur le syndic SARL AIA, intervenue à 75584 voix sur 75584, soit à l’unanimité des présents et représentés et par conséquent avec le vote favorable de la SCI Jumi.

'

La SCI Jumi soutient que son vote a été mentionné à tort parmi les votes «'pour'», ce qui constituerait une irrégularité substantielle, tandis qu’il est opposé que la preuve n’en est pas rapportée et que le vote «'contre'» de la SCI Jumi n’était pas de nature à modifier le sens du vote.

'

La SCI Jumi démontre qu’elle avait donné un pouvoir afin qu’il soit voté «'contre'» cette résolution, étant rappelé qu’elle dispose de 469 voix sur les 100122 voix de l’ensemble des copropriétaires.

'

En l’état des développements ci-dessus, il y a lieu de conclure que c’est par une juste appréciation du droit et du fait que le premier juge a considéré que même s’il était admis que le vote de la SCI Jumi a été comptabilisé à tort dans les votes «'pour'», le sens du vote n’en aurait pas été modifié, s’agissant d’une erreur dans l’interprétation du vote, sans conséquence sur celui-ci.

'

La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°'4 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 et le jugement confirmé sur ce point.

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''''''''''' Sur la résolution n°'8

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Elle concerne la désignation du syndic portant sur la SARL AIA, intervenue à 67760 voix sur 76392, soit à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1065, la SCI Jumi apparaissant parmi les votants «'pour'».

'

La SCI Jumi soutient que son vote a été mentionné à tort parmi les votes «'pour'», ce qui constituerait une irrégularité substantielle, tandis qu’il est opposé que la preuve n’en est pas rapportée et que le vote «'contre'» de la SCI Jumi n’était pas de nature à modifier le sens du vote.

'

La SCI Jumi démontre qu’elle avait donné un pouvoir afin qu’il soit voté «'contre'» cette résolution, étant rappelé qu’elle dispose de 469 voix sur les 100122 voix de l’ensemble des copropriétaires et produit des témoignages selon lesquels son mandataire a voté «'contre'».

'

En l’état des développements ci-dessus, il y a lieu de conclure que c’est par une juste appréciation du droit et du fait que le premier juge a considéré que même s’il était admis que le vote de la SCI Jumi a été comptabilisé à tort dans les votes «'pour'», le sens du vote n’en aurait pas été modifié, s’agissant d’une erreur dans l’interprétation du vote, sans conséquence sur celui-ci.

'

La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°'8 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020 et le jugement confirmé sur ce point.

'

''''''''''' Sur la résolution n°'10

'

Elle porte sur le vote de la cotisation annuelle au fonds travaux obligatoire, intervenu à 76392 voix sur 100222, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Jumi apparaissant parmi les votants «'pour'».

'

La SCI Jumi soutient que son vote a été mentionné à tort parmi les votes «'pour'», ce qui constituerait une irrégularité substantielle, tandis qu’il est opposé que la preuve n’en est pas rapportée et que le vote «'contre'» de la SCI Jumi n’était pas de nature à modifier le sens du vote.

'

La SCI Jumi démontre qu’elle avait donné un pouvoir afin qu’il soit voté «'contre'» cette résolution, étant rappelé qu’elle dispose de 469 voix sur les 100122 voix de l’ensemble des copropriétaires.

'

En l’état des développements ci-dessus, il y a lieu de conclure que même s’il était admis que le vote de la SCI Jumi a été comptabilisé à tort dans les votes «'pour'», le sens du vote n’en aurait pas été modifié, s’agissant d’une erreur dans l’interprétation du vote, sans conséquence sur celui-ci, étant observé d’ailleurs que le vote a porté sur une cotisation à hauteur de 5'% du budget prévisionnel, qui constitue le minimum légal prévu.

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La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°'10 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

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''''''''''' Sur les résolutions n°'11-b, 11-e, 11-j, 11-k

'

Il s’agit de l’élection de quatre membres du conseil syndical': Mme [E] [MX] (titulaire), M. [SC] (titulaire), Mme [S] [SG] (suppléante), Mme [F] [MT] (suppléante).

'

La SCI Jumi apparaît à chaque fois parmi les votants «'pour'», ce qui est précisément reproché par référence à ses consignes de vote données à son mandataire.

'

Nonobstant l’indication que ces résolutions ont été votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ou sans précision de l’article, il est vérifié que le comptage des voix a été fait sur la base de 100222 voix, ce qui correspond à la majorité de l’article 25 exigée pour la désignation des membres du conseil syndical. D’ailleurs un deuxième vote est intervenu pour la désignation de Mme [S] [SG] conformément à l’article 25-1 sur la base des présents et représentés, à défaut de majorité de l’article 25, lors du premier vote.

'

En l’état des développements ci-dessus, il y a lieu de conclure que même s’il était admis que le vote de la SCI Jumi correspondant à 469 voix, a été comptabilisé pour chacune de ces résolutions, à tort dans les votes «'pour'», le sens du vote n’en aurait pas été modifié, s’agissant d’une erreur dans l’interprétation du vote, sans conséquence sur celui-ci.

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La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°'11-b, 11-e, 11-j, 11-k de l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

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''''''''''' Sur la résolution n°'12

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Elle porte sur le vote des travaux de ravalement des façades, intervenu à 69171 voix sur 76392, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Jumi apparaissant parmi les votants «'contre'».

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La SCI Jumi soutient qu’il est impossible de s’assurer qu’il y a eu une mise en concurrence en l’absence de fourniture des devis dans la convocation, alors que c’est imposé par une précédente assemblée générale du 30 mars 2017.

'

Cette assemblée générale du 30 mars 2017 a voté une résolution n°'17, arrêtant à 10'000'euros, le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

'

Les intimés versent aux débats la première convocation pour l’assemblée générale du 26 mars 2020, qui ne s’est pas tenue dans le contexte de l’état d’urgence sanitaire pour lutter contre l’épidémie de Covid-19, ainsi que la deuxième convocation pour l’assemblée générale du 27 juillet 2020, rappelant le contexte du report de l’assemblée générale, contenant les précisions suivantes': «'L’ordre du jour est resté le même avec certains points ajoutés sous la contrainte d’un risque de procédure en annulation de l’Assemblée Générale. Néanmoins, il n’est pas nécessaire de notifier à nouveau les documents de l’article 11. Il ne s’agit que de la seule modification d’un report de date, et l’ensemble des pièces relatives à la convocation est accessible sur l’espace client. Attention, les pouvoirs édités pour le compte de l’Assemblée Générale du 26 mars 2020 restent valables'».

'

Il est vérifié que la convocation initiale comportait dans l’annexe intitulée «'Devis'», un tableau comparatif de trois sociétés': Boccage décor, Ciarapica et MBC rénov, établi par le bureau d’études spécialisé SCEC, qui a déterminé l’offre la moins-disante au prix de 560'138,83'euros’TTC, correspondant à celle de la société Ciarapica, par référence audit tableau.

'

Le grief allégué n’existe donc pas.

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La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°'12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

'

''''''''''' Sur la résolution n°'13

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Elle porte sur le vote de la «'Souscription d’un contrat de maîtrise d''uvre / contrôle technique / coordonateur SPS'», intervenu à 76392 voix sur 100222, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Jumi apparaissant parmi les votants «'pour'», ce qui correspond à la totalité des présents et représentés.

'

La décision adoptée est la suivante': «'L’assemblée générale décide de surseoir à cette résolution et de ne pas souscrire de contrat auprès d’un bureau d’études, ni auprès d’un coordinateur SPS et ni auprès d’un contrôleur technique, pour le suivi des travaux. Si la société CIARAPICA n’a pas réussi à déposer le dossier en Mairie, l’Assemblée Générale se réserve le droit de voter à nouveau sur cette résolution'».

'

Il en ressort nécessairement qu’aucune décision n’a été prise, susceptible d’être contestée, le reproche étant en l’occurrence l’absence de mise en concurrence imposée par l’assemblée générale du 30 mars 2017.

'

La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°'13 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

'

''''''''''' Sur la résolution n°'16

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Elle porte sur le vote de la validation des travaux de réfection des étanchéités sur les terrasses de Mme [V] et de M. [SC] selon devis [I] joint à la convocation, intervenu à 75923 voix sur 76392, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Jumi apparaissant parmi les votants «'contre'».

'

La SCI Jumi soutient qu’il est impossible de s’assurer qu’il y a eu une mise en concurrence en l’absence de fourniture des devis dans la convocation, alors que c’est imposé par l’assemblée générale du 30 mars 2017.

'

Il est vérifié que la convocation initiale à l’assemblée générale avant le report en raison de l’état d’urgence sanitaire, comportait dans l’annexe intitulée «'Devis'», deux devis de la société [I] datés du 3 décembre 2019 respectivement de 18'098,88'euros’TTC pour la terrasse de M. [SC] et 22'300,08'euros’TTC pour la terrasse de Mme [V], soit un montant supérieur à celui prévu pour la mise en concurrence imposée.

Aucun autre devis pour ces travaux n’est trouvé dans l’une et l’autre des convocations et il n’est d’ailleurs pas prétendu qu’il y a eu une mise en concurrence sur ce point.

'

De son côté, la SCI Jumi verse aux débats deux devis établis par la société STS Côte d’Azur, le 18 janvier 2023, pour des travaux d’étanchéité et protection des terrasses de Mme [V] et M. [SC], pour un prix de 10'650,64'euros’TTC, chacun.

'

Il en ressort que cette résolution a été irrégulièrement adoptée par l’assemblée générale, sans mise en concurrence, et encourt l’annulation, telle que réclamée par la SCI Jumi, opposante à cette résolution.

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Il convient donc de prononcer l’annulation de la résolution n°'16 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

'

''''''''''' Sur la résolution n°'24

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Elle porte sur le vote de la validation du contrat de curage des canalisations des eaux usées horizontales et verticales, intervenu à 76392 voix sur 76392, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Jumi apparaissant parmi les votants «'pour'», ce qui correspond à l’unanimité des présents et représentés.

'

La décision adoptée est la suivante': «'Compte tenu de l’ancienneté des canalisations, le diamètre intérieur apparent de celles-ci a diminué. Afin d’éviter des engorgements, le syndic propose un contrat d’entretien des réseaux, selon devis ALGORA, joint à la convocation'».

'

La SCI Jumi soutient d’une part, que son vote a été mentionné à tort parmi les votes «'pour'», ce qui constituerait une irrégularité substantielle, et d’autre part, que le syndic n’a pas inscrit à l’ordre du jour, une proposition de résolution qu’elle lui avait adressée en vue de l’assemblée générale, tendant à baisser le plafond de soumission à l’exigence de mise en concurrence, qui si elle avait été votée favorablement, était susceptible d’avoir des conséquences sur le vote de cette résolution.

'

La SCI Jumi démontre qu’elle avait donné un pouvoir afin qu’il soit voté «'contre'» cette résolution, étant rappelé qu’elle dispose de 469 voix sur les 100122 voix de l’ensemble des copropriétaires.

'

En l’état des développements ci-dessus, il y a lieu de conclure que même s’il était admis que le vote de la SCI Jumi a été comptabilisé à tort dans les votes «'pour'», le sens du vote n’en aurait pas été modifié, s’agissant d’une erreur dans l’interprétation du vote, sans conséquence sur celui-ci.

'

S’agissant du deuxième grief, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

'

L’article 65 alinéa 3 du même décret précise que les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

'

En l’espèce, la SCI Jumi verse aux débats, un courrier adressé au Cabinet AIA, comportant la mention «'Par LRAR Nice, le 10 mars 2020'» comportant trois propositions de résolution, fixant un plafond pour la mise en concurrence respectif de 2'000'euros, 3'000'euros et 5'000'euros, produire le moindre justificatif que ce courrier a été effectivement envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, alors que la charge de la preuve de la notification pèse sur elle, et que nul ne peut s’établir de preuve à soi-même.

'

Il n’est ainsi pas établi que cette notification a été faite et la SCI échoue ainsi à rapporter la preuve du grief allégué.

'

La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°'24 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

'

Sur la demande dirigée contre le syndic

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La SCI Jumi, qui demande la condamnation de la SARL AIA à lui verser la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, recherche la responsabilité du syndic en raison de l’omission de délibérer sur un ordre du jour complémentaire.

'

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

'

Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

'

Il est admis qu’un manquement du syndic à ses obligations en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, caractérise une faute délictuelle susceptible de causer un préjudice personnel à un copropriétaire, distinct de celui subi par la communauté des copropriétaires.

'

Cependant en l’espèce, il ressort des développements ci-dessus qu’il n’est pas démontré que la SCI Jumi ait notifié une demande d’ordre du jour complémentaire. Aucune autre faute du syndic n’est caractérisée, ni démontrée.

'

La SCI Jumi sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation dirigée contre la SARL AIA, le jugement étant confirmé sur ce point.

'

Sur les demandes accessoires

'

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles, sauf ceux au profit de la SARL AIA.

'

Il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager à hauteur des deux tiers à la charge de la SCI Jumi et d’un tiers à la charge du syndicat des copropriétaires.

'

Par voie de conséquence, les demandes respectives de la SCI Jumi et du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles seront rejetées, mais la SCI Jumi sera condamnée aux frais irrépétibles d’appel, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL AIA.

''

PAR CES MOTIFS

'

Rejette les fins de non-recevoir tirées de la nouveauté et de l’expiration du délai de contestation';

'

Déclare irrecevable la demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 27 juillet 2020';

'

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Jumi de l’intégralité de ses demandes, ainsi que sur les dépens et les frais irrépétibles au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Continents, sis à Antibes, représenté par son syndic';

'

Le confirme sur le surplus';

'

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

'

Déboute la SCI Jumi de sa demande d’annulation des résolutions n°'4, 8, 10, 11-b, 11-e, 11-j, 11-k, 12, 13, 24 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020';

'

Prononce l’annulation de la résolution n°'16 de l’assemblée générale du 27 juillet 2020';

'

Déboute la SCI Jumi de sa demande d’indemnisation dirigée contre la SARL Admin immo alliance';

'

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront partagés à hauteur des deux tiers à la charge de la SCI Jumi et d’un tiers à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Continents, sis à Antibes, représenté par son syndic';

'

Condamne la SCI Jumi à verser à la SARL Admin immo alliance, la somme de 2'000'euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

'

Rejette le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT