ARRET

N°

[K]

[R]

C/

[U]

[U]

Copie exécutoire

le 25 mars 2025

à

Me de Limerville

M^e Janocka

VD

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 25 MARS 2025

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N° RG 23/04731 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I5P5

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’ABBEVILLE DU 26 OCTOBRE 2023 (référence dossier N° RG 51-22-0009)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame [C] [K] épouse [R]

[Adresse 17]

[Localité 14]

Monsieur [X] [R]

[Adresse 17]

[Localité 14]

Assistés, concluant et plaidant par M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 15

ET :

INTIMEES

Madame [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 19]

Madame [B] [U]

[Adresse 2]

[Localité 19]

Représentées, concluant et plaidant par M^e Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau d’AMIENS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 devant M^me Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Malika RABHI

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Valérie DUBAELE en a rendu compte à la cour composée en outre de :

M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, Présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 25 Mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, M^me Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Malika RABHI, Greffier.

*

* *

DECISION

Suivant protocole d’accord du 23 février 2017, portant autorisation de cession des baux et avis de mise à disposition de la SCEA [R], qui exploitait 96 autres hectares, Mme [C] [K] épouse [R], associée exploitante de la SCEA [R] est devenue titulaire de baux ruraux à long terme consentis à son époux [T] [R] les 18 janvier 1986 et 14 mars 1990 sur des parcelles appartenant en dernier lieu à Mme [P] [U] et Mme [B] [U] (les consorts [U]) situées à [Localité 18] (80) et à [Localité 15] (62), sur une superficie initiale totale de 54 ha 29 a 44 ca, le protocole portant renonciation par la cessionnaire à l’occupation de tous les bâtiments agricoles inclus dans le bail de 1986.

Par courrier du 16 avril 2021, [C] [K] épouse [R] a sollicité en vain l’agrément de son fils M. [X] [R] comme bénéficiaire de la cession des deux baux à compter du 1er octobre 2021, les bailleresses ne lui ayant pas répondu.

A compter du 23 septembre 2021 elle a cessé son activité d’agricultrice, restant associée non exploitante de la SCEA [R]. A cette même date M. [X] [R] est devenu associé exploitant de la SCEA [R].

Des pourparlers se sont déroulés entre M. [X] [R] et les consorts [U], le premier refusant finalement de signer avec les consorts [U] un nouveau bail du fait d’une clause d’incessibilité.

Suivant deux requêtes des 7 septembre 2022 et 3 octobre 2022, les consorts [U] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Abbeville et celui de Montreuil-sur-Mer aux fins de résiliation des baux.

Ce dernier s’est dessaisi au profit du premier qui, par jugement du 26 octobre 2023, après intervention volontaire de M. [X] [R] :

— prononcé la jonction des requêtes,

— prononcé la résiliation des deux baux pour cession prohibée, au visa des articles L.411-31 et L.411-35 du code rural et de la pêche maritime,

— ordonné l’expulsion de Mme [R] ou de tout occupant de son chef des parcelles objet des baux cédés à Mme [C] [K] épouse [R], à savoir :

*sur la commune de [Localité 19] (80), lieudit de [Localité 20], parcelles cadastrées : section AL n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 13], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], N°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8] ; lieudit des terres à [Localité 21], section ZA n°[Cadastre 1] ;

*sur la commune de [Localité 15] (62) : lieudit [Localité 16], section ZE n°[Cadastre 5],

— débouté les consorts [U] de leur demande d’astreinte,

— condamné Mme [R] et M. [X] [R] aux dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,

— écarté l’exécution provisoire.

Les consorts [R] ont formé appel de cette décision par déclaration adressée le 20 novembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception et par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 8 mars 2024, auxquelles ils se réfèrent expressément à l’audience, demandent à la cour, au visa des articles L.411-31, L.411-35 et L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, de :

— infirmer le jugement entrepris,

— statuant à nouveau,

— juger irrecevables et mal fondées les demandes des consorts [U],

— les en débouter,

— les condamner solidairement aux entiers dépens et à leur verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique entre avocats le 9 septembre 2024, auxquelles ils se réfèrent expressément à l’audience, les consorts [U] demandent à la cour, au visa des articles L.411-31, L.411-35 et L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, de :

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il les déboute de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de leur demande d’astreinte et, statuant à nouveau,

— faire injonction à Mme [C] [R], ou tout occupant de son chef, de délaisser les terres louées, dans la huitaine de la décision à intervenir, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, avec l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de cette date,

— condamner in solidum Mme [R] et M. [X] [R] à leur verser 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation des deux baux :

Les consorts [R] font valoir qu’une contravention aux obligations de la mise à disposition définies par l’article L.411-37 du code rural (défaut d’exploitation personnelle) ne saurait être reprochée à Mme [R] par les bailleresses à l’appui de leur demande de résiliation du bail dès lors qu’elle est restée associée de la SCEA [R] et que son départ à la retraite n’a entraîné aucun préjudice pour les bailleresses, M. [X] [R] ayant poursuivi la parfaite mise en culture des parcelles dans le cadre de la SCEA et les fermages ayant été payés en temps et en heure par ce dernier, précisant que Mme [R] n’a cessé son activité d’associée exploitante que lorsque son fils [X] [R] est devenu lui-même associé exploitant.

Ils ajoutent qu’il ne peut être davantage reproché à la preneuse d’avoir cédé, en contravention avec l’article L.411-35 du même code, les deux baux à son fils qui en remplissait au demeurant toutes les conditions, dès lors qu’il y lieu de considérer que soit les bailleresses ont accepté tacitement la cession des baux soit sont d’une particulière mauvaise foi dès lors que :

— en 2017 elles ont accepté la cession des baux à son profit en dépit de son âge proche de la retraite,

— à une autorisation de cession des baux à [X] [R], elles ont préféré lui proposer un nouveau bail de 18 ans avec renégociation des terres mises à bail (en reprenant au passage 2 ha) et du prix du fermage, ce qu’il a accepté,

— il a fallu quasiment un an avant que le projet soit finalisé, donnant lieu à des échanges de mail entre le 15 septembre 2021 et le 4 mars 2022 avec un certain M. [N] se disant juriste et conseil des consorts [U] mais n’appartenant manifestement à aucune profession réglementée du droit,

— c’est parce qu'[X] a refusé la clause dérogatoire de non-renouvellement du bail qui n’avait jamais été évoquée lors des pourparlers de septembre 2021 que les bailleresses ont engagé une procédure de résiliation des baux pour faire pression sur lui.

Les consorts [U] répliquent que c’est par de justes motifs que le premier juge a prononcé la résiliation du bail puisque :

— il résulte de la combinaison des articles susvisés que la faculté de mettre les biens loués à la disposition d’une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés et qu’à défaut le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens et procède à une cession prohibée (Cass. 3ème civile, 21 janvier 2021, n°19-24520) ;

— Mme [R] a manqué à son obligation d’exploitation personnelle des biens objet du bail,

— ni leur silence ni l’encaissement de fermages ne vaut autorisation tacite de cession du bail au profit d'[X] [R] qu’elles n’ont jamais agréé,

— à compter du 23 septembre 2021 Mme [R] a cessé son activité agricole ; à cette date M. [X] [R] était étudiant en Belgique et n’a fini ses études qu’en mars 2022 ; actuellement il est l’unique exploitant de la SCEA [R], ce qui caractérise une cession prohibée de nature à justifier la résiliation du bail ;

— leur préjudice résulte dans l’impossibilité de solliciter l’exécution du bail à l’égard du preneur devenu associé non exploitant puisqu’elle n’exploite plus personnellement les biens objets des baux,

— il serait inéquitable de leur laisser la charge de leurs frais irrépétibles dans la mesure où l’appel dilatoire a permis à la preneuse d’exploiter les terres durant une année culturale supplémentaire en leur occasionnant des frais de justice surabondants.

La cour rappelle que : L’article L.411-31 -II dispose que « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L.411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L.411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L.411-37, L.411-39, L.411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

(')

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

L’article L.411-37-III du code rural et de la pêche maritime dispose que « en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues au I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit à peine de résiliation continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente (').

L’article L.411-35 du code rural rappelle que «Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. (') Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

Il est établi que le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L.411-31, II, 1° du code rural, sans être tenu de démontrer un préjudice. (Civ.3ème, 12 octobre 2023, n°21-20.212).

La cession du bail est subordonnée à l’agrément préalable du bailleur, à défaut elle doit être autorisée par le tribunal paritaire, qui doit être saisi avant la date d’effet de la cession.

La cour constate que ce n’est pas sans contradiction apparente que les consorts [R], qui reconnaissent en appel que Mme [R] preneuse à bail a cédé son exploitation à son fils [X] qui depuis exploite les deux baux litigieux dans le cadre de la SCEA [R] dont il est associé exploitant, se prévalent d’un agrément tacite de M. [X] [R] au titre d’une cession de bail alors qu’ils reconnaissent que les bailleresses n’ont pas souhaité autoriser la cession mais ont préféré, conseillées en cela par un certain M. [N] dont il ne revient pas à la présente Cour dans le cadre de ce litige de juger de la qualification, proposer un nouveau bail à M. [X] [R].

La cour considère que c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’aucune autorisation tacite de cession n’était intervenue dès lors que :

— les bailleresses n’ont pas répondu à la demande de cession ;

— le projet de bail ne peut s’analyser en un agrément tacite des bailleresses à la cession des baux en ce qu’il apportait des modifications substantielles aux baux initiaux, qui au demeurant ont entraîné le refus de M. [X] [R] de le signer ;

— l’encaissement des fermages réglés par M. [X] [R] n’emporte pas une manifestation claire et non équivoque de l’agrément des bailleresses à la cession du bail,

et en a déduit que s’agissant d’une cession prohibée ce manquement suffisait, en application de l’article L.411-31, II, 1° susvisé, à justifier la résiliation du bail, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un préjudice en résultant pour les bailleresses.

En tout état de cause en cessant officiellement le 23 septembre 2021 l’exploitation des baux que Mme [R] a laissés à disposition de la SCEA [R] dont le seul associé exploitant était son fils, qui n’a pas sollicité préalablement une autorisation de cession judiciaire alors que son fils n’était pas copreneur et qu’il n’avait pas été agréé comme cessionnaire par les bailleresse, a abandonné la jouissance des biens loués à cette société et a procédé à une cession de bail prohibée au sens de l’article L.411-35 susvisée, peu importe à cet égard que les bailleresses aient accepté courant septembre 2021 de consentir un nouveau bail à M. [X] [R] à des conditions différentes des baux en cours et qui ne valait donc pas agrément de cession des baux en cours au sens de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’expulsion sous astreinte :

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il n’a pas assorti l’expulsion d’une astreinte qui apparaît effectivement non justifiée et disproportionnée en l’espèce. Il sera simplement ajouté que l’expulsion sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les appelants succombant en leur recours seront condamnés à en supporter les dépens et frais hors dépens, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris

Y ajoutant,

Dit que l’expulsion de Mme [C] [K] épouse [R] ou tous occupants de son chef des parcelles objet des deux baux, au besoin avec l’assistance de la force publique, est ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision,

Condamne in solidum Mme [C] [K] épouse [R] et M. [X] [R] à verser à Mme [P] [U] et Mme [B] [U] 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,