COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 MAI 2025

N° 2025/267

Rôle N° RG 24/05832 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM7QB

[W] [G]

C/

[E] [C]

[B] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHAREUN

M^e Charlotte [Localité 4]

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 07 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01132.

APPELANT

Monsieur [W] [G],

né le 21 Novembre 1955 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [E] [C]

né le 20 Mai 1981,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Charlotte LOMBARD de l’ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [X]

née le 15 Janvier 1988,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charlotte LOMBARD de l’ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2013, M. [W] [G] a donné à bail à M. [E] [C] et Mme [J] [X] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer initial de 613 euros, outre 45 euros de provisions sur charges.

M. [C] et Mme [X] ont quitté les lieux loués le 22 septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2021, M. [G] a fait assigner M. [C], Mme [X] et Mme [U] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de :

— une provision à valoir sur la dette locative d’un montant de 42,51 euros ;

— une provision à valoir sur la réparation des dégradations d’un montant de 12 448,96 euros ;

— la somme de 4 291 euros au titre des loyers qu’il aurait perçus s’il avait pu louer l’appartement après le départ des locataires ;

— une provision à valoir sur la réparation de son préjudice moral d’un montant de 2 000 euros ;

— une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— débouté M. [G] de ses demandes à l’encontre de Mme [Z] ;

— condamné solidairement M. [C] et Mme [X] à payer à M. [G] :

— la somme de 42,51 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 septembre 2020 ;

— la somme de 3 858,10 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs ;

— condamné solidairement M. [C] et Mme [X] aux dépens de l’instance ;

— condamné in solidum M. [C] et Mme [X] à payer à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que l’ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ce magistrat a, notamment, considéré que la présence de désordres dans le logement n’était pas contestable mais qu’il ne lui appartenait pas d’apprécier les responsabilités en cause et d’évaluer les préjudices de telle sorte que seules les sommes non contestées devaient être retenues.

Par déclaration en date du 5 mai 2024, M. [G] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a condamné solidairement M. [C] et Mme [X] au paiement de la somme de 42,51 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 septembre 2020 et celle de 3 858,10 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs.

Par conclusions transmises le 14 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a a condamné solidairement M. [C] et Mme [X] au paiement de la somme de 42,51 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 septembre 2020 et celle de 3 858,10 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs et statuant à nouveau, qu’elle condamne solidairement M. [C] et Mme [X] au paiement de :

— la somme de 42,51 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés ;

— la somme de 12 448,96 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des dégradations ;

— la somme de 4 291 euros au titre des loyers qu’il aurait perçus s’il avait pu louer son bien entre le départ des locataires et l’audience ;

— la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice subi ;

— la somme de 3 000 euros à titre de provison sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] expose, notamment, que :

— M. [C] et Mme [X] ont quitté les lieux loués sans avoir réglé l’intégralité des loyers et charges et en ayant commis des dégradations locatives ;

— il avait informé les locataires avant leur départ des lieux de la nécessité de procéder à des travaux de reprise ;

— il subit une perte de loyers ainsi qu’un préjudice moral et financier.

Par ordonnance en date du 2 octobre 2024, la conseillère déléguée a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées par les intimés le 9 septembre 2024.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 mars 2025.

Par soit-transmis en date du 24 mars 2025, la cour a informé les parties qu’elle s’interrogeait, au regard des dispositions des articles 542 et 562 du code de procédure civile, sur la possibilité pour M. [G] de solliciter la condamnation de M. [C] et Mme [X] au paiement d’une somme au titre des loyers qu’il aurait perçus s’il avait pu louer son bien immobilier après le départ des locataires et d’une provision au titre de la réparation du préjudice subi alors que celui-ci n’a pas demandé l’infirmation ou réformation de l’ordonnance entreprise de ces chefs. Elle leur a laissé un délai expirant le 2 avril 2025 pour lui faire parvenir leurs éventuelles observations sur ce point par le truchement d’une note en délibéré.

Par note tranmise le 1er avril 2025, le conseil de M. [C] et Mme [X] considère que la cour ne peut que confirmer le jugement dont appel qui a débouté M. [G] de ses demandes relatives à l’indemnisation de la perte de loyers et des préjudices financiers.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation ou réformation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

En l’espèce, la déclaration d’appel transmise le 5 mai 2024 par M. [G] vise uniquement les condamnations solidiaires de M. [C] et Mme [X] à lui payer la somme de 42,51 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 septembre 2020 et celle de 3 858,10 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs. Il n’a nullement visé la disposition de l’ordonnance déférée qui rejette 'toutes demandes plus amples et contraires’ alors que, par cette disposition, le premier juge l’a débouté de ses demandes au titre de la perte de loyers et de son préjudice moral.

Ainsi limité, l’effet dévolutif de l’appel ne permet pas d’ouvrir, devant la cour, un quelconque débat relatif à la condamnation de M. [C] et Mme [X] au paiement d’une somme au titre des loyers que M. [G] aurait perçus s’il avait pu louer son bien entre le départ des locataires et l’audience et d’une provision à valoir sur la réparation du préjudice subi.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces chefs de demandes présentés par M. [G].

— Sur les demandes en paiement de provisions :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus ainsi que de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 23 de cette même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

1 ) Sur la provision au titre des loyers impayés :

M. [G] produit aux débats un décompte de la créance locative invoquée à hauteur de 42,51 euros qui correspond aux loyers des mois d’août et septembre 2020, à la taxe d’ordures ménagères, déduction faite du dépôt de garantie et d’un paiement de 666,84 euros effectué le 22 septembre 2020.

Cependant, d’une part, M. [G] ne justifie nullement du montant de la taxe d’ordures ménagères imputée aux locataires, notamment, par la production de son avis de taxe foncière. D’autre part, il ne procède à aucune régularisation des charges qui intègrent la taxe d’ordures ménagères alors que le contrat de bail prévoit le paiement d’une provision à ce titre.

Eu égard de tels éléments, le quantum de la créance invoquée par M. [G] ne relève nullement de l’évidence.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [C] et Mme [X] au paiement d’une provision de 42,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 septembre 2020 et M. [G] doit être débouté de sa demande de ce chef.

2 ) Sur la provision au titre des réparations locatives :

L’état des lieux d’entrée signé par les parties ne fait état d’aucune dégradation. Les locataires ont ainsi pris possession des lieux loués en bon état.

Or, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, le 22 septembre 2020, mentionne la présence de nombreux désordres.

Ainsi, il doit être relevé des traces de projection sur les plafonds, de salissures sur les murs, de rebouchages grossiers, la présence d’inscriptions sur les murs, de carreaux brisés, l’absence de carreaux, du coffre du volet roulant qui ne descend plus, d’une pièce de la hotte, du mousseur du bec de robinet, de plinthes, du robinet de la machine à laver, d’une porte ainsi que le gonflement des meubles et du plan de travail. La plaque de cuisson est brisée suivant les constatations du commissaire de justice, un convecteur est enfoncé et le système de retenue de la porte fenêtre sur cour est brisé à deux endroits sur l’huisserie. Plus généralement, il est noté, dans le constat, un état de saleté de l’appartement.

M. [G] verse aux débats plusieurs devis qu’il considère correspondre à la reprise des désordres affectant l’appartement, devis pour un montant total de 12 448,96 euros.

Au regard des désordres constatés, imputables aux locataires ainsi que du fait qu’ils sont demeurés plus de 7 années dans les lieux et qu’une vétusté doit être appliquée afin de tenir compte de l’usure normale, la créance du bailleur au titre des réparations locatives n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 7 500 euros.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [C] et Mme [X] au paiement d’une provision de 3 858,10 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs.

M. [C] et Mme [X] doivent être condamnés solidairement à payer à M. [G] la somme de 7 500 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais qu’il a exposés en cause d’appel. Il lui sera donc alloué une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] et Mme [X], succombant à l’instance, devront aussi supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en paiement au titre des loyers que M. [W] [G] aurait perçus s’il avait pu louer son bien entre le départ des locataires et l’audience et d’une provision à valoir sur la réparation du préjudice subi ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [C] et Mme [X] à payer à M. [G] :

— la somme de 42,51 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 septembre 2020 ;

— la somme de 3 858,10 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [W] [G] de sa demande de provision au titre de la dette locative arrêtée au 22 septembre 2020 ;

Condamne solidairement M. [E] [C] et Mme [B] [X] à verser à M. [W] [G] la somme de 7 500 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres locatifs ;

Condamne in solidum M. [E] [C] et Mme [B] [X] à verser à M. [W] [G] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [E] [C] et Mme [B] [X] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente