ARRET

N°

S.A.S. MIKO HOTELLERIE

C/

[I]

[I]

copie exécutoire

le 09 septembre 2025

à

M^e Roig

M^e Szymanski

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02633 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JDRD

ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE [Localité 10] DU 07 MAI 2024 (référence dossier N° RG 23/00460)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S. MIKO HOTELLERIE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marion MANDONNET, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabine ROIG de la SELARL SAINT FRAMBOURG AVOCATS, avocat au barreau de SENLIS

ET :

INTIMES

Monsieur [H] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pierre-edouard SZYMANSKI, avocat au barreau de COMPIEGNE

Madame [D] [Y] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pierre-edouard SZYMANSKI, avocat au barreau de COMPIEGNE

***

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025 devant M^me Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025.

GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Odile GREVIN en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 09 Septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

*

* *

DECISION

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2018 M. [H] [I] et Mme [D] [Y] son épouse ont donné à bail commercial à la SAS Miko hôtellerie exploitant une activité d’hôtellerie et restauration, des locaux à usage mixte de commerce et d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastré section AH n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], l’activité s’exerçant également au [Adresse 4].

L’immeuble cadastré section AH n°[Cadastre 1] est devenu la propriété de M. [J] [Z] à compter du 18 décembre 2019.

Par actes du 23 octobre 2023 la SAS Miko hôtellerie a fait assigner les époux [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis aux fins de les voir condamner à la réalisation de travaux de couverture et à titre subsidiaire de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance de référé en date du 7 mai 2024 les demandes de la société Miko hôtellerie ont été déclarées irrecevables au motif qu’à la suite de la préemption des locaux par la commune de [Localité 9] et du transfert de propriété à son profit les époux [I] ne sont plus propriétaires du bien et la société Miko hôtellerie qui n’est plus leur locataire n’a plus qualité à agir à leur encontre.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 juin 2024 la SAS Miko hôtellerie a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 30 avril 2025 la SAS Miko hôtellerie demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et statuant de nouveau, à titre principal de la déclarer recevable en ses demandes, de débouter les époux [I] de leurs demandes, de constater que les époux [I] n’étant plus bailleurs elle se désiste de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte et à titre subsidiaire de sa demande de désignation d’un expert judiciaire.

En tout état de cause de débouter les époux [I] de leur demande de communication de pièces et de paiement des loyers et de les condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu’au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs conclusions remises le 28 avril 2025, les époux [I] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la société Miko hôtellerie.

A titre subsidiaire ils demandent à la cour de rejeter sa demande tendant à l’exécution de travaux sous astreinte et sa demande d’expertise et à défaut de compléter la mission de l’expert par l’appel en la cause des assureurs du syndicat des copropriétaires et de M. [Z] propriétaire d’une partie des locaux.

A titre reconventionnel les époux [I] demandent à la cour d’enjoindre à la société Miko hôtellerie de transmettre la copie des contrats la liant à la société Coallia et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de rejeter la demande de mise sous séquestre des loyers, de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la société et de la condamner à leur payer la somme de 31035 euros TTC au titre des loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant de 2920 euros jusqu’à la complète libération des lieux donnés à bail.

Ils demandent enfin la condamnation de la société Miko hôtellerie au paiement d’une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le premier juge a déclaré l’action de la société Miko hôtellerie irrecevable au motif que le transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 9] titulaire du droit de préemption avait bien eu lieu et qu’elle n’était donc plus locataire de biens appartenant aux époux [I] et se trouvait dépourvue de qualité à agir à leur encontre pour voir ordonner des travaux ou une expertise.

Le premier juge a également déclaré sans objet les demandes des époux [I].

Le premier juge a à juste titre fait application de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme dès lors qu’il y a eu fixation judiciaire du prix.

En cette hypothèse le transfert de propriété n’intervient que passé le délai de deux mois après que le jugement soit devenu définitif.

En effet selon l’article L 213-7 en cas de fixation judiciaire du prix et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation, le silence des parties dans ce délai valant acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété à l’issue de ce délai au profit du titulaire du droit de préemption.

Il est admis que le point de départ du délai de deux mois est la date à laquelle la décision judiciaire n’est plus susceptible d’une voie de recours ordinaire.

Il n’est pas justifié des raisons pour lesquelles l’acte authentique de cession n’est intervenu que tardivement en février 2025 mais il n’est pas établi qu’une partie ait renoncé à la mutation dans le délai de deux mois imparti.

Le jugement du juge de l’expropriation en date du 29 juin 2023 a été signifié le 4 août 2023 et est ainsi au sens de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme devenu définitif le 4 septembre 2023.

Il n’est fait état d’aucun appel de cette décision et une attestation du greffe de la cour d’appel d’Amiens en date du 25 mars 2024 certifie l’absence de déclaration d’appel.

Le transfert de propriété est donc intervenu dans les deux mois de la décision devenue définitive soit le 4 novembre 2023 et à la date de l’assignation les époux [I] encore propriétaires avaient la qualité de bailleurs.

Par ailleurs l’absence d’assignation de l’ensemble des bailleurs ou le syndicat des copropriétaires ne justifiait non pas une irrecevabilité mais un éventuel rejet sur le fond.

En conséquence il convient d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la société Miko hôtellerie.

Néanmoins la cour relève que la société Miko hôtellerie tirant les conséquences du transfert de propriété finalement intervenu entend se désister de ses demandes et lui en donne acte.

Au regard des différentes ventes intervenues, de l’absence de tout décompte produit, les demandes reconventionnelles des époux [I] y compris la demande de communication de pièces se heurtent à une contestation sérieuse.

Les époux [I] ont de surcroît entretenu leur locataire dans l’erreur en continuant de solliciter la perception des loyers même postérieurement au transfert de propriété et en faisant délivrer le 5 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ils ont continué à agir y compris à titre reconventionnel en procédure en qualité de bailleurs et la société Miko hôtellerie n’a été avisée que le 24 février 2025 de l’acquisition des locaux par la commune de [Localité 9] et la qualité de bailleur de celle-ci.

Dès lors il convient de condamner les époux [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il convient de débouter les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Infirme la décision entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action formée par la société Miko hôtellerie ;

Constate son désistement ;

Rejette les demandes reconventionnelles des époux [I] en raison de contestations sérieuses ;

Condamne les époux [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Déboute chacune des parties de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,