ARRET

N°

S.C.P. CAROL DOMENGE, DENIS THURET, FRANCO BUCCERI, XAVIE R CAFLERS, VINCENT SAUVAGE NOTAIRES ASSOCIES

C/

[E]

AB/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE MAI

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04469 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I47D

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.C.P. CAROL DOMENGE, DENIS THURET, FRANCO BUCCERI, [O] [P], VINCENT SAUVAGE NOTAIRES ASSOCIES au capital de 94670,85 ' agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Yann BOURHIS de la SCP BOURHIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Hélène BERLINER de la SCP BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

APPELANTE

ET

Monsieur [D] [E]

né le 07 Novembre 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Mickael COHEN de la SELARLU CABINET COHEN, avocat au barreau de PARIS

INTIME

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 04 mars 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

Sur le rapport de M^me Anne BEAUVAIS et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 13 mai 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Le 28 janvier 2004, la société GDP Vendôme promotion, ayant pour associée unique la société GDP Vendôme, a acquis un terrain situé à [Localité 5] (60), en vue d’y construire un immeuble à l’usage de résidence services et d’EHPAD.

Le permis de construire ayant été obtenu, l’immeuble, dénommé "Résidence [6]", a été édifié et achevé en décembre 2004, tandis que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établis par le promoteur et déposés le 23 décembre 2004.

Le 17 mars 2005, un contrat de réservation a été conclu entre M. [D] [E], réservataire, et la société Patrimmo expansion, se présentant comme une « filiale du groupe GDP Vendôme » agissant « en vertu du mandat qui lui a été confié par la société GDP Vendôme », réservant, portant sur les lots n° 72 à 76 de ladite résidence, au prix de 324 856 euros HT, outre 26 675 euros HT pour le mobilier et l’équipement.

Il était stipulé à l’annexe II dudit contrat la clause suivante :

« Le Groupe GDP Vendôme [souligné par la cour] ou l’une de ses sociétés adhérentes, gestionnaire des Résidences pour Personnes Agées sous le Label « Lagedor » propose le rachat des lots dans 15 ans à condition de 105 % du prix d’achat Hors Taxes de l’immobilier, si les investisseurs privés de la résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué.

Dans ces conditions, le Groupe GDP Vendôme met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie, car il souhaite bénéficier d’une réelle priorité d’achat."

Puis, l’acte authentique de vente a été reçu le 15 juin 2005 par M. [O] [P], notaire associé au sein de la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés. Il a été conclu entre la société GDP Vendôme promotion, en sa qualité de vendeur, la société [Localité 5], exploitante de la résidence, vendeur des biens meubles, et M. [E], acquéreur, au prix global de 420 431,07 euros TTC.

M. [E] a signé concomitamment avec la société [Localité 5] un contrat de bail sous seing privé.

Par courrier du 4 avril 2019, M. [D] [E] a informé la société GDP Vendôme de sa demande de bénéficier de la garantie de rachat à condition de 105 % du prix d’achat HT de l’immobilier pour les cinq chambres, pour le 15 juin 2020.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en réponse du 10 mai 2019, la société GDP Vendôme a refusé de donner suite à sa demande, aux motifs que le contrat de réservation n’engageait que la société Patrimmo expansion, qu’il ne prévoyait en outre pas d’obligation de rachat mais une simple proposition, et enfin, que cet engagement n’était pas repris à l’acte authentique de vente.

En conséquence, et par acte du 17 septembre 2019, M. [E] a fait assigner la société GDP Vendôme devant le tribunal de grande instance de Beauvais afin de voir ordonner la vente de ses lots au profit de cette dernière à compter du 15 juin 2020, au prix de 341 098,80.

Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal judiciaire de Beauvais l’a déclaré irrecevable en son action pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre de la société GDP Vendôme, au motif que cette dernière n’était pas sa venderesse, laquelle était la société GDP Vendôme promotion, entité juridique distincte.

Sur ce, le 3 juin 2022, M.[E] a fait délivrer assignation à la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Beauvais, afin de voir essentiellement juger qu’elle avait commis une faute lui ayant causé un préjudice constitué par le prix de rachat des lots n°72 à 76 et solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 341 098,80 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 11 septembre 2023, le tribunal judidiaire de Beauvais a :

Dit que la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, avait commis une faute ayant entraîné un préjudice dans l’exécution de sa mission de conseil et d’information au préjudice de M.[D] [E] ;

Condamné la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [E] :

— la somme de 170 549,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, à supporter la charge des dépens l’instance ;

Autorisé Me [B] à recouvrer contre la partie condamnée ceux des dépens dont il avait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelé que le jugement bénéficiait de l’exécution provisoire de droit.

Le 26 octobre 2023, la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés (la SCP de notaires) a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la SCP de notaires demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais du 11 septembre 2023 en l’ensemble de ses dispositions tranchant le litige ;

Statuant à nouveau,

Juger qu’elle n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par M. [E] ;

Juger que ce dernier ne justifie d’aucun préjudice indemnisable direct et certain causé par un manquement de sa part ;

Débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

Condamner M. [E] à lui payer à la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 17 avril 2024, M. [E] demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

Débouter la SCP de notaires de toutes ses demandes ;

Condamner la SCP de notaires à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité délictuelle du notaire

1.1. Sur la faute

La SCP de notaires fait valoir d’une part, que le contrat de réservation ne prévoit pas une « garantie de rachat », c’est à dire une obligation pour le vendeur de racheter les lots au bout de 15 ans à 105% du prix d’achat, mais uniquement une faculté de rachat prioritaire pour le promoteur, à un prix proche du prix de vente, d’autre part, qu’en tout état de cause, lorsque la société GDP Vendôme promotion a demandé au notaire de recevoir l’acte de vente des lots au profit de M [E], il n’a jamais été question de conférer au vendeur une faculté ou une obligation de rachat.

Elle ajoute que le projet d’acte de vente a été notifié à M. [E] en temps utile pour permettre à celui-ci d’en prendre connaissance et de constater qu’il n’était nullement prévu une quelconque faculté ou obligation de rachat au bout de 15 ans, de sorte qu’il était libre de vendre son bien à n’importe quel moment, à n’importe qui et au prix du marché.

Sur l’engagement de sa responsabilité délictuelle, elle fait valoir :

— que l’exécution du devoir de conseil peut résulter de toute circonstance ou de tout document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l’acte que le notaire a instrumenté, y compris par le moyen des mentions portées dans le corps même de l’acte instrumenté ;

— que lorsque les stipulations d’un acte sont claires et précises, elles peuvent suffire à établir que le notaire s’est bien acquitté de son devoir de conseil.

Elle constate qu’en l’espèce, la simple lecture de l’acte de vente permettait à M. [E] d’être informé tant de l’absence de clause de rachat que du fait que l’acte authentique annulait et remplaçait l’acte de réservation, ainsi qu’il était stipulé en page 19 de l’acte de vente sous le paragraphe « Notification du projet de vente » : « La convention objet des présentes annule et remplace tous actes antérieurs et, en conséquence, définit seule les droits et obligations des parties. »

Elle estime que cette mention, parfaitement claire et explicite, se suffit à elle-même.

La société de notaires souligne encore que la non reprise de la clause de rachat dans l’acte authentique de vente n’est pas la cause du préjudice invoqué par M. [E]. Elle relève à cet égard qu’il a été débouté de son action devant le tribunal tendant à voir juger que le vendeur était tenu envers lui d’une obligation de rachat des lots à 105 % du prix, au seul motif qu’il n’avait pas assigné son vendeur, sans qu’il ait réitéré son action à l’encontre de la société GDP Vendôme promotion, préférant agir contre le notaire. Selon elle, la victime ne peut demander réparation d’un dommage qu’elle a délibérément laissé se produire alors qu’elle avait les moyens d’y faire obstacle, peu important que sa faute résulte de l’omission d’une précaution rendue nécessaire par la faute initiale du notaire.

En réponse, M. [E] souligne que la société Patrimmo expansion, signataire de l’acte de réservation, est par ailleurs intervenue en qualité de mandataire et filiale de la société GDP Vendôme, engageant ainsi juridiquement sa mandante par les engagements souscrits en son nom.

Il constate que l’engagement de garantie de rachat n’apparaît plus dans la rédaction de l’acte authentique de vente, omission selon lui importante puisque l’acte authentique stipulait qu’il annulait et remplaçait tous actes antérieurs et, en conséquence, définissait seul les droits et obligations des parties.

Selon lui, le notaire a commis une faute en ne l’informant pas et a fortiori en n’attirant pas son attention sur la disparition de l’engagement de garantie de rachat dont il avait pourtant connaissance, alors que celle-ci entrait dans le champ contractuel de l’opération envisagée, et sur le fait que l’acte authentique rendait caduc le contrat de réservation.

Il ajoute que l’engagement de garantie de rachat figurant dans le contrat de réservation ayant été souscrit par la société GDP Vendôme, et non par sa filiale, la société GDP Vendôme promotion, ce que le notaire ne pouvait ignorer ayant rédigé tous les actes de vente des lots de la résidence, il n’a pas non plus attiré son attention et ne l’a pas conseillé au regard du fait que les parties à l’acte de vente n’étaient pas les mêmes que celles parties au contrat de réservation.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1382 ancien du code civil reprises à droit constant à l’article 1240 dudit code :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. (Civ. 1ère, 12 avril 2005).

La preuve du conseil donné incombe au notaire, et elle peut résulter de toute circonstance ou document. (Civ. 1ère, 3 février 1998).

En l’espèce, il ressort du contrat de réservation signé par M. [E] et la société Patrimmo expansion, que cette dernière, désignée à l’acte comme « filiale du groupe GDP Vendôme, (…) représentée par son gérant en exercice, dûment habilité à l’effet des présentes », agissait "en vertu du mandat qui lui a été confié par la société GDP Vendôme [souligné par la cour] sus-nommée".

Aux termes de l’article 1er dudit contrat, il était convenu entre les parties que la société GDP Vendôme se réservait la faculté de substituer toute personne physique ou morale dans le bénéfice du contrat de réservation.

Puis, il ressort de l’annexe II dudit contrat, dépourvu d’intitulé, signé par les deux parties, en son paragraphe 2 expressément intitulé : « Sortie de l’opération », que le « Groupe GDP Vendôme » ou l’une de ses sociétés adhérentes "propos[ait]« le rachat des lots, à une échéance fixée à quinze ans, au prix de 105 % du prix d’achat hors taxes de l’immobilier, »proposition« qualifiée de »possibilité de sortie« et motivée par le fait qu’il »souhait[ait] bénéficier d’une réelle priorité d’achat."

Ce paragraphe 2 fait suite à un premier paragraphe intitulé « Garantie des loyers/Rentabilités » et précède un troisième et dernier paragraphe intitulé : « Privilège » selon lequel il serait accordé une « priorité d’occupation aux membres de votre famille ou à vos relations sur étude du dossier ».

L’annexe II dans son ensemble se présente formellement, du fait du « Groupe GDP Vendôme » dont le logo figure en signes très apparents sur la couverture du dossier de réservation, comme une synthèse d’engagements pris par cette dernière vis-à-vis du réservataire.

Sur ce dernier point, il n’est pas inintéressant de relever que le réservataire est également désigné au « dossier de réservation », qui inclut le contrat de réservation et ses annexes, comme « l’acquéreur ».

Contrairement à ce que soutient la SCP de notaires, la rédaction claire et non équivoque du paragraphe 2, confirmée de surcroît par l’articulation des stipulations contractuelles entre elles, ne peut être interprétée comme instaurant une faculté de rachat prioritaire destinée à bénéficier au promoteur.

Cette clause assure sans ambiguïté au réservataire/futur acquéreur la faculté de revendre ses lots au bout de quinze ans, proposition présentée comme une modalité de « sortie » d’une « opération » c’est-à-dire un ensemble d’éléments destinés à concourir à un résultat unique, en l’occurence, un placement ayant vocation à alléger sa charge fiscale.

Dans l’acte reçu par M. [O] [P], notaire associé, le 15 juin 2005, il est précisé dans la partie développée, au paragraphe « contrat de réservation » :

« (…) La présente vente a été précédée d’un contrat préliminaire, conforme à l’article 11 de la loi numéro 67-3 du 2 janvier 1967, pour lequel les prescriptions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ont été respectées ainsi que l’acquéreur le reconnaît. Aux termes de ce contrat, le vendreur s’est obligé à réserver à l’acquéreur la faculté d’acquérir les biens et droits immobiliers présentement vendus moyennant le prix ci-dessus indiqué. »

Le notaire, qui a fait figurer cette mention à l’acte qu’il recevait, devait connaître la teneur du contrat de réservation en toutes ses dispositions.

Puis il est précisé, au paragraphe « notification du projet de vente », que l’acquéreur a reçu notification par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du projet de vente ainsi que de l’état descriptif de division – règlement de copropriété, en a pris connaissance et a été en mesure de consulter les pièces. Ce paragraphe est ainsi conclu : "La convention objet des présentes annule et remplace tous actes antérieurs et, en conséquence, définit seule les droits et obligations des parties [souligné par la cour]."

L’acte de vente ayant été conclu entre la société GDP Vendôme promotion, et non la société GDP Vendôme, et M. [E], la société GDP Vendôme a usé de sa faculté de substitution prévue à l’article 1 du contrat de réservation.

Il résulte de ces différentes énonciations à l’acte authentique de vente que le contrat de réservation était connu du notaire, et qu’il a d’ailleurs été exécuté, en ce qu’il a réservé à M. [E] la faculté d’acquérir les biens et droits immobiliers vendus moyennant le prix convenu, et en ce qu’il a permis à la société GDP Vendôme de se substituer une de ses filiales en qualité d’acquéreur.

Or, la mention audit acte authentique selon laquelle « la convention objet des présentes annule et remplace tous actes antérieurs et, en conséquence, définit seule les droits et obligations des parties » figure en pied de page 19 d’un contrat en comportant 24, dans une rubrique intitulée « notification du projet de vente » et non « dans le paragraphe dédié au »contrat de réservation", dénuée de toutes polices de caractères susceptibles d’attirer l’attention du lecteur, quels que soient son degré d’attention et ses compétences juridiques.

Les deux parties s’accordant sur le fait que ladite clause a eu pour conséquence que l’acte authentique annulait et remplaçait l’acte de réservation, il en résulte, au regard des engagements clairs à l’annexe II du contrat de réservation dont l’acte authentique de vente fait litière, que le notaire ne pouvait pas se dispenser d’attirer l’attention de M. [E], d’une part, sur l’absence de rappel de l’engagement du « Groupe GDP Vendôme ou l’une de ses sociétés adhérentes » dont fait partie la société GDP Vendôme promotion, vendeur final du bien immobilier, et l’abandon de la clause de garantie de rachat par le vendeur dans les conditions stipulées à l’article II du contrat de réservation, d’autre part, sur le sens et la portée de la clause selon laquelle « la convention objet des présentes annule et remplace tous actes antérieurs et, en conséquence, définit seule les droits et obligations des parties ».

Le tribunal a relevé avec pertinence sur ce point que la garantie de rachat pouvant jouer un rôle dans l’acceptation de l’opération financière envisagée, s’agissant d’une optimisation fiscale et d’un placement financier, dans cette optique, la garantie de rachat représentait une garantie pour l’acquéreur de récupérer au moins le montant de son investissement initial.

Le notaire aurait donc dû alerter M. [E] sur l’absence de cette garantie qui définissait le cadre de l’opération envisagée.

Il ne prétend ni ne jutifie l’avoir fait.

Le manquement au devoir d’information et de conseil vis-à-vis de M. [E], constitutif d’une faute délictuelle, est donc établi.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, avait commis une faute ayant entraîné un préjudice dans l’exécution de sa mission de conseil et d’information au préjudice de M.[D] [E].

1.2. Sur le préjudice

La SCP de notaires fait valoir que sur le montant du préjudice réclamé, M. [E] ne peut pas prétendre tout à la fois conserver les biens dans son patrimoine, et obtenir le prix de cession.

Elle explique que dans la mesure où la société GDP Vendôme promotion s’y refuse, et où M. [E] a renoncé à l’assigner en vente forcée, il reste propriétaire des lots qu’il peut donc revendre au prix souhaité à un tiers de son choix, de sorte qu’il ne subit aucun préjudice actuel et certain à hauteur du prix de rachat des lots.

Elle relève que le tribunal a considéré que M. [E] ne pouvait pas solliciter la somme correspondant au rachat des lots par le vendeur, tout en déplorant le fait que plutôt que de le débouter de ses demandes, il ait considéré que le défaut d’information du notaire lui avait fait perdre une chance de ne pas contracter, ou d’avoir contracté à d’autres conditions, ce que le demandeur n’avait pas soutenu.

Elle conclut sur ce point que si M. [E] fait sienne en cause d’appel l’argumentation du tribunal en sollicitant la confirmation du jugement, la notion de perte de chance n’est pas destinée à suppléer la carence du demandeur dans l’administration de la preuve d’un préjudice, avant de souligner que celui-ci n’ayant pas fait le choix de demander la nullité de la vente, son préjudice ne peut correspondre à la perte de chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

La SCP de notaires plaide encore que l’acte n’est nullement préjudiciable à l’acquéreur de biens qui ont enrichi son patrimoine, sans que soit démontrée une perte de leur valeur par rapport à leur prix d’achat.

Elle souligne que M. [E] a en outre bénéficié durant plus de quinze années des revenus locatifs de ses biens, ainsi que de la défiscalisation qui était la motivation première de son investissement, de sorte qu’il n’y a selon elle aucune probabilité raisonnable que « mieux informé » par le notaire sur l’absence de garantie de rachat, il n’aurait pas conclu la vente.

Elle ajoute que M. [E] ne peut, sous l’angle d’une perte de chance de ne pas contracter, se faire indemniser au titre de la perte d’une plus-value dont il n’aurait pu bénéficier sans avoir conclu le contrat.

Enfin, la SCP de notaires calcule qu’accorder à M [E] une indemnisation au titre de la perte de chance d’un montant de 170 549 50 euros reviendrait à dire que « mieux informé », il aurait pu négocier avec son vendeur une baisse de prix de ce montant, qui représente une baisse du prix hors taxes de 52 %, situation qu’elle estime absurde. Sur ce point, elle relève également l’incertitude entourant le prix auquel l’intimé serait susceptible de revendre son bien, aucun élément ne permettant à son sens d’établir que M. [E] ne pourrait pas vendre son bien au prix escompté de 105 % de son prix d’achat ou plus.

M. [E] répond que le fait de bénéficier de la garantie de rachat prévue par le contrat de réservation constituait pour lui une condition essentielle et importante de sa décision d’acquérir les lots de copropriété dans le cadre de l’opération d’optimisation fiscale envisagée, et que par sa faute, le notaire l’a privé du bénéfice de ladite garantie de rachat à 105 % du prix de l’immobilier hors taxes au bout de 15 années suivant l’investissement réalisé.

Selon lui en effet, s’il reste propriétaire des lots de copropriété et peut en conséquence les revendre, il n’est pas du tout certain qu’il pourra en retirer un montant égal à 105 % du prix d’acquisition tel que c’était prévu dans le contrat de réservation dans la mesure où ces lots de copropriété ne sont pas des produits ordinaires et ne peuvent intéresser que des acquéreur souhaitant effectuer un investissement patrimonial et/ou une opération d’optimisation fiscale.

Il lui apparaît en conséquence justifié de retenir, à l’instar du tribunal, une perte de chance de 50 % de n’avoir pas contracté ou d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

Il rappelle qu’aux termes de l’offre de rachat de la société GDP Vendôme, le prix de rachat de ses lots était de 105 % du prix d’achat hors taxes de l’immobilier, soit la somme de 324 856 euros à laquelle correspond un prix de rachat de 341 099 euros après application du taux de 105 %.

Il conclut sur ce point que son préjudice représente une somme de 170 549,50 euros.

Sur ce,

Le préjudice résultant de la faute du notaire, par la mauvaise exécution de son devoir de conseil, ne peut être constitué que par une perte de chance de n’avoir pas contracté, ou d’avoir contracté à d’autres conditions après nouvelles négociations le cas échéant.

La perte d’une chance consiste en la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, la réparation d’une telle perte devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, reprises à l’article 1240 dudit code, il appartient à M. [E] de rapporter la preuve de l’existence et de l’étendue de son préjudice constitué selon lui par l’impossibilité de faire fonctionner la garantie de rachat à 105 % ou de contracter à des conditions plus avantageuses en l’absence de garantie de rachat.

L’intéressé produit aux débats, au soutien de ses motifs, un courrier daté du 4 avril 2019 que la société GDP Vendôme ne conteste pas avoir reçu et auquel elle se réfère au demeurant dans son courrier en réponse du 10 mai 2019.

Par ce courrier du 4 avril 2019, M. [E] fait état sans équivoque de sa volonté de revendre ses lots à la société GDP Vendôme en application de la clause de « sortie » prévue au contrat de réservation :

« Dans le cadre de notre investissement EHPAD sur [Localité 5] (5 lots acquis le 15 juin 2005) nous vous informons par la présente LRAR de notre décision de bénéficier de la garantie de rachat 15 ans accordée par le groupe GDP Vendôme, à condition de 105 % du prix d’achat HT de l’immobilier (… à lever 6 mois avant l’échéance) et au prix de 341.098' pour les 5 chambres… soit pour le 15 juin 2020."

Le contenu de ce courrier démontre que quatorze ans après l’acquisition de ses lots, M. [E] avait conservé un souvenir extrêmement précis de l’existence de la garantie de rachat promise par la société GDP Vendôme dans le cadre du contrat de réservation, et conservé une trace de son contenu afin d’être en mesure de le retranscrire au soutien de sa sollicitation, ce dont il doit être déduit que cette garantie a été, ainsi qu’il l’affirme, déterminante de son engagement contractuel.

Il ressort encore du courrier en réponse du 10 mai 2019 de la GDP Vendôme que celle-ci lui a opposé un refus ferme, motivé à titre principal et succintement, par le fait que la société Patrimmo expansion était la signataire du contrat de réservation, et surabondamment et très longuement, par le fait que ledit contrat de réservation ne prévoyait pas de garantie de rachat mais une simple « proposition » non formalisée dans l’acte authentique du 15 juin 2005 :

« Mais finalement, cette disposition n’a pas été formalisée, comme en attestent les termes de votre acte authentique du 15 juin 2005, en vertu duquel vous avez acquis vos lots auprès de la société GDP Vendôme Promotion (pour la partie immobilière).

En effet l’acte notarié ne reprend d’aucune manière une quelconque mention portant sur une proposition d’achat de vos lots, étant précisé que les actes notariés peuvent parfaitement différer des contrats de réservation qui les ont précédé.

En tout état de cause, si vos acquisitions avaient été conditionnées par l’existence de la proposition de rachat sus-évoquée, il est bien évident que vous auriez pu constater son absence dans votre acte authentique postérieur et, le cas échéant, exiger que cette mention y soit portée, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence."

Il est d’ores et déjà établi que la faute du notaire réside dans le fait qu’il aurait dû alerter M. [E] sur l’absence de la garantie de rachat qui définissait pourtant les contours de l’opération d’investissement et de défiscalisation envisagée.

M. [E] n’avait donc aucun moyen de déceler par lui-même, une difficulté liée à l’omission de la clause de rachat, dans l’acte notarié de vente.

Il est donc inexact de soutenir que M. [E] n’ayant pas fait le choix de demander la nullité de la vente, son préjudice ne peut correspondre à la perte de chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Or, M. [E] établit par la production de l’échange des correspondances des 4 avril et 10 mai 2019 que par sa faute, le notaire l’a privé de manière directe et certaine de la chance de ne pas s’engager dans des liens contractuels où l’incertitude liée au sort des lots acquis, au terme de la période de défiscalisation, pesait lourdement sur sa volonté initiale d’engagement.

Du fait de son adhésion non éclairée aux termes de l’acte notarié du 15 juin 2005, son préjudice ne doit pas être mesuré à l’aune d’une éventuelle perte de valeur de ses lots ou d’un enrichissement de son patrimoine, mais exclusivement selon l’ampleur de sa perte de chance de faire un choix différent de celui qui s’est imposé à lui par suite des manquements du notaire, dans un contexte contractuel qui imposait à ce dernier d’éclairer l’acquéreur des lots très particuliers vendus, sur les engagements des différentes parties à l’opération financière projetée.

Le contrat de vente portait sur des lots acquis au prix de 324 856 euros hors taxes.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de fixer le préjudice de M. [E] à la somme de 55 000 euros au titre de son préjudice de perte de chance, et de condamner la société de notaires au paiement de ladite somme.

2. Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, à supporter la charge des dépens de l’instance, et autorisé Me [B] à recouvrer contre la partie condamnée ceux des dépens dont il avait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il y a lieu de laisser à chacune d’elle la charge des dépens par elle exposés à hauteur d’appel.

Enfin, en application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement querellé est confirmé en ce qu’il a condamné la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et rejeté la demande de cette dernière à ce titre.

L’équité commande enfin de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens, exposés dans le cadre de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 11 septembre 2023, par le tribunal judidiaire de Beauvais en ce qu’il a :

— dit que la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, avait commis une faute ayant entraîné un préjudice dans l’exécution de sa mission de conseil et d’information au préjudice de M.[D] [E] ;

— condamné la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, à supporter la charge des dépens de l’instance ;

— autorisé Me [B] à recouvrer contre la partie condamnée ceux des dépens dont il avait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

L’infirme pour le surplus ;

Y substituant,

Condamne la SCP Carol Domenge, Denis Thuret, Franco Bucceri, [O] [P], Vincent Sauvage, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [E] la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

Y ajoutant,

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés à hauteur d’appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens, exposés dans le cadre de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE