ARRET

N°

[V]

[Y]

C/

Commune COMMUNE [Localité 1]

Copie exécutoire

le 28 avril 2026

à

M^e TAVERNARI

M^e WACQUET

AB/AF/SB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT HUIT AVRIL

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03301 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JEWX

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 2] DU DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [I] [V]

née le 23 Avril 1974 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-005752 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [F] [Y]

né le 24 Septembre 1955 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-005753 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentés par M^e Margaux TAVERNARI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

APPELANTS

ET

Commune COMMUNE D'[Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 27 janvier 2026 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

Sur le rapport de M^me Anne BEAUVAIS et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 28 avril 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCEDURE

La commune d'[Localité 6] est propriétaire sur son domaine d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1].

Suivant acte sous seing privé du 6 juillet 2004, elle l’a donnée à bail à M. [F] [Y] et Mme [I] [V] moyennant un loyer mensuel de 406,24 euros, les charges étant décrites comme couvrant le « chauffage 1/10ème par mois, de la dépense de l’année précédente. »

Les locataires ont saisi le tribunal d’instance de Laon par acte du 24 septembre 2011 aux fins de travaux de mise en conformité de leur logement, la commune d’Abbécourt ayant sollicité reconventionnellement leur condamnation à lui régler des loyers et charges impayés ainsi que la résiliation du bail.

Par jugement du 23 janvier 2012, le tribunal a condamné M. [Y] et Mme [V] à payer à leur bailleresse la somme de 8 853,42 euros au titre de l’arriéré locatif et de charges, et ordonné une expertise.

Le rapport d’expertise déposé le 27 décembre 2012 ayant conclu à l’existence de désordres, notamment en toiture, par jugement du 16 juin 2014, le tribunal d’instance de Laon a :

— condamné la commune d'[Localité 6] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement,

— réduit d’un-tiers le loyer jusqu’à l’exécution des travaux,

— condamné le bailleur à payer à M. [Y] et Mme [V] la somme de 4978,34 euros au titre du trouble de jouissance subi,

— déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail formée à titre reconventionnel par le bailleur,

— condamné les locataires à lui payer la somme de 547,75 euros représentant le montant de l’arriéré des loyers et charges au 1er octobre 2013, ainsi que la somme de 251,04 euros représentant les arriérés de loyers et charges du 1er octobre 2013 au 1er juin 2014.

Se prévalant d’un congé pour vendre, par actes du 23 février 2022, la commune d'[Localité 6] a fait assigner M. [Y] et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] afin de leur voir ordonner de quitter les lieux, faire autoriser le cas échéant leur expulsion, et condamner à lui payer la somme de 31 185,35 euros au titre d’un arriéré locatif.

Par jugement rendu le 2 février 2024, rectifié le 3 juin 2024, signifié le 24 juin 2024 à M. [Y] et Mme [V], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a :

— constaté que M. [Y] et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2022 ;

— validé le congé délivré le 18 octobre 2021 pour la date d’échéance du 30 juin 2022 à minuit ;

— ordonné que M. [Y] et Mme [V] libèrent les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7] de leur personne, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés ;

— dit qu’à défaut par M. [Y] et Mme [V] d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par le bailleur ;

— autorisé la commune d'[Localité 6] à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meuble qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de M. [Y] et Mme [V], les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux,

— condamné M. [Y] et Mme [V] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 9 081,21 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au mois de septembre 2022 inclus, après compensation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamné M. [Y] et Mme [V] aux entiers dépens de la procédure.

Le 5 juillet 2024, M. [F] [Y] et Mme [I] [V] ont interjeté appel du jugement du 2 février 2024 rectifié, en toutes ses dispositions.

Dans l’intervalle, le 28 juin 2024, leur a été signifié un commandement de quitter les lieux, à effet au 30 août 2024. Par suite, par acte du 4 septembre 2024, M. [Q] et Mme [V] ont saisi le juge de l’exécution, afin d’obtenir un délai supplémentaire pour se reloger, mais par jugement du 26 mars 2025, le juge de l’exécution les a déboutés de leurs demandes et la mesure d’expulsion a été réalisée le 7 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 13 mai 2025, M. [F] [Y] et Mme [I] [V] (les consorts [Y] [V]) demandent à la cour de :

Déclarer recevable leur demande tendant à la nullité du congé ;

Infirmer le jugement rendu le 2 février 2024 rectifié par jugement du 3 juin 2024, en ce qu’il a :

— constaté qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2022,

— validé le congé délivré par la commune d'[Localité 6] le 18 octobre 2021 pour la date d’échéance du 30 juin 2022 à minuit,

— ordonné qu’ils libèrent les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6], de leurs personnes, de leurs biens et de toute occupation de leur chef,

— dit qu’à défaut par eux d’avoir volontairement quitté les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tels garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par le bailleur,

— autorisé la commune d'[Localité 6] à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meuble qu’il lui plaira, à leurs frais, risques, et périls, les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux,

— les a condamnés à payer à la commune d'[Localité 6] la somme de 9.081,21 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au mois de septembre 2022 inclus, après compensation, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du jugement,

— les a condamnés aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Déclarer recevable la demande tendant à la nullité du congé comme constituant l’accessoire de la demande initiale,

Déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre délivré par la commune le 18 octobre 2018 ;

Débouter la commune d'[Localité 6] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner la commune d'[Localité 6] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;

Débouter la commune d'[Localité 6] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

A titre subsidiaire, si la cour déclarait valide le congé pour vendre délivré aux locataires,

Leur accorder un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour libérer les lieux ;

Débouter la commune d'[Localité 6] de sa demande au titre de la dette locative ;

Débouter la commune d'[Localité 6] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour reconnaissait l’existence d’une dette locative,

Leur accorder les plus larges délais de paiement afin d’apurer la dette locative, sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

En tout état de cause,

Condamner la commune d'[Localité 6] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 19 août 2025, la commune d'[Localité 6] (la commune) demande à la cour de :

La dire recevable et bien fondée en ses écritures,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Laon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner M. [Y] et Mme [V] à lui payer la somme de 40 627,95 euros au titre des sommes dues arrêtées à la date du 7 mai 2025 ;

Subsidiairement,

Condamner M. [Y] et Mme [V] à lui payer la somme de 20 642,81 euros au titre des sommes dues sur la période du 1er mars 2019 au 30 avril 2025 ;

Dans tous les cas,

Débouter M. [Y] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner M. [Y] et Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [Y] et Mme [V] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé pour vendre

A titre préliminaire, la cour observe que le dispositif des conclusions de la commune ne comporte aucune prétention visant à voir déclarer irrecevable la demande en nullité du congé présentée par les consorts [Y] [V]. En application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de répondre aux argumentaires des parties sur ce point.

1.1. Sur la notification du congé

Les consorts [Y] [V] font valoir que selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ils indiquent avoir été en l’espèce destinataires du congé pour vendre par simple courrier du 18 octobre 2018 déposé dans leur boîte aux lettres, de sorte qu’à défaut pour la commune d'[Localité 6] de démontrer que le congé a bien été posté sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, il convient de le déclarer nul et de nul effet.

La commune répond que c’est fallacieusement que les locataires soutiennent qu’il leur a été donné congé le 18 octobre 2018 par lettre simple, alors qu’un congé pour vente du bien assorti d’une offre de vente au prix de 50 000 euros leur a été adressé le 13 octobre 2021 par l’entremise de Me [A], notaire, notifié par lettre recommandée, après qu’ils ont été informés trois ans plus tôt par deux courriers des 18 octobre 2018 et 11 décembre 2018 de la décision de la commune d'[Localité 6] de vendre le bien loué, leur proposant de le racheter.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021, applicable au cas d’espèce, le congé donné par le bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, la commune se prévaut exclusivement de la notification d’un congé pour vendre du 13 octobre 2021, dont elle justifie par la production d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception datée du 13 octobre 2021 adressée par l’étude de Me [W] [A], notaire, à chacun des deux locataires, ainsi que du retour des accusés de réception signés le 18 octobre 2021.

Outre les modalités de sa notification, cette correspondance respecte, formellement, les prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Ce motif de nullité doit donc être rejeté.

1.2. Sur l’information relative aux conditions de vente

Les consorts [Y] [V] font valoir que le congé ne comporte aucune indication sur les modalités de paiement du prix, s’il est payable comptant ou si le recours à un crédit est possible, ce qui leur a causé un grief en les privant de la faculté d’étudier leur capacité de financement auprès de leur établissement bancaire pour envisager le rachat du bien.

La commune indique en réponse que le courrier recommandé qui a été adressé aux locataires le 13 octobre 2021, valant congé et offre de vente, répond bien aux conditions légales puisqu’il indique le prix et les conditions de la vente projetée.

Sur ce,

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient notamment :

« Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. »

Ces dispositions ont été reproduites dans le courrier de notification du 13 octobre 2021 à l’attention des locataires.

Les consorts [Y] [V] ont ainsi été destinataires de l’information prévue par les dispositions légales applicables, et effectivement informés qu’ils avaient la faculté de recourir à un prêt.

Ce motif de nullité doit donc être rejeté.

1.3. Sur le pouvoir de l’auteur du congé

Les consorts [Y] [V] font valoir que le congé litigieux est nul en ce qu’il a été délivré par le maire de la commune sans qu’il soit justifié qu’il avait seul le pouvoir de vendre et de donner congé. Aucune délibération du conseil municipal autorisant cette démarche n’est versée aux débats.

La commune expose que la vente a été mise en 'uvre suite à une décision du conseil municipal du 16 octobre 2018. C’est donc sur la base d’une décision parfaitement régulière qu’un congé pour vente a été délivré.

Sur ce,

En application des articles L 2241-1 et L 2122-21 du code des collectivités territoriales, conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune. Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal.

En l’espèce, la commune d'[Localité 6] produit aux débats le procès-verbal de réunion du conseil municipal du 16 octobre 2018 selon lequel un vote a eu lieu emportant décision de vendre l’immeuble, faute pour elle de pouvoir supporter les dépenses liées aux travaux qu’il nécessite, et adresser aux locataires une offre d’achat.

Il est ainsi suffisamment justifié que le maire en exercice avait le pouvoir d’engager la commune en faisant délivrer le congé pour vendre aux locataires.

Ce motif de nullité du congé doit être également rejeté.

1.4. Sur le délai de réponse laissé aux locataires

Les consorts [Y] [V] soutiennent que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’offre de vente au profit du locataire est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’un congé laissant un délai de réponse inférieur à un mois est nul.

Ils soulignent qu’en l’espèce, le congé du 18 octobre 2018 les invite à donner une réponse écrite avant le 15 novembre 2018, ne leur laissant qu’un mois, de sorte que ce congé, en les privant de temps pour monter un dossier avec leur conseiller bancaire afin de racheter le bien qu’ils occupent, leur cause nécessairement un grief.

La commune répond que les locataires ont disposé du délai légal de réponse puisque le congé pour vente leur a été notifié le 13 octobre 2021, lequel mentionnait bien le délai de 2 mois, sachant qu’ils avaient été informés de la vente de la maison depuis trois ans.

Sur ce,

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 reproduites dans le courrier de notification du 13 octobre 2021 à l’attention des locataires les informe que : « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

Les consorts [Y] [V] ont ainsi été destinataires de l’information prévue par les dispositions légales applicables.

Ce motif de nullité doit donc être rejeté.

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a validé le congé délivré le 18 octobre 2021 pour la date d’échéance du 30 juin 2022 à minuit et constaté que M. [Y] et Mme [V] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date, ordonné que M. [Y] et Mme [V] libèrent les lieux loués, dit qu’à défaut par M. [Y] et Mme [V] d’avoir volontairement quitté les lieux, il serait procédé à leur expulsion, et autorisé la commune d'[Localité 6] à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meuble qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de M. [Y] et Mme [V], les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux.

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs, la cour constatant que la mesure d’expulsion a été exécutée à la date du 7 mai 2025.

En outre, la demande présentée par les locataires devant le premier juge puis devant la cour aux fins d’octroi d’un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour libérer les lieux, est devenue sans objet ; il convient donc de confirmer, par substitution de motifs, le jugement entrepris, en ce qu’il les déboute de ce chef de demande.

2. Sur la dette locative

A titre préliminaire, la cour observe que le dispositif des conclusions des consorts [Y] [V] ne comporte aucune prétention visant à voir déclarer irrecevable la demande en paiement de l’arriéré locatif présentée par la commune. En application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de répondre aux argumentaires des parties sur ce point, étant rappelé que sur le fondement de l’article 125 du même code, la cour n’a pas le pouvoir de relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

2.1. Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Les consorts [Y] [V] soutiennent que la commune d’Abbécourt s’est enrichie à leur détriment, faisant valoir qu’elle n’a pas appliqué la réduction d’un-tiers du montant du loyer prévue par le jugement du tribunal d’instance de Laon du 16 juin 2014, qu’elle a continué à percevoir l’allocation d’aide au logement d’un montant mensuel supérieur au montant du loyer ainsi diminué, et encore que le premier juge a opéré une compensation entre la dette locative et la somme due par le bailleur au titre de leur trouble de jouissance.

La commune répond que M. [Y] et Mme [V] demeurent débiteurs à son égard, n’ayant jamais repris le règlement du loyer dans un contexte où la caisse d’allocations familiales a cessé tout versement à compter du mois de mai 2018.

Elle se prévaut d’une dette locative pour la période de juin 2014 à septembre 2022 d’un montant de 34 380,29 euros et établit un décompte spécifiquement pour la période de mars 2019 à septembre 2022 inclus, tenant compte de la réduction d’un-tiers du montant du loyer.

Elle sollicite encore l’actualisation de sa créance à compter de septembre 2022 jusqu’au 7 mai 2025, sur le fondement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges réels réduits d’un-tiers.

Elle soutient qu’après compensation avec l’indemnité allouée par le tribunal d’instance de Laon aux locataires le 16 juin 2014 pour un montant de 4 978,34 euros au titre du trouble de jouissance antérieur, le montant de l’arriéré de loyers et charges, et indemnités d’occupation, s’élève ainsi à la somme de 40 627,95 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Y] et Mme [V], obligés au paiement du loyer et des charges et tenus en conséquence de rapporter la preuve qu’ils s’en sont régulièrement acquittés, ne font état ou ne justifient d’aucun paiement direct de leur part, mais relèvent simplement une perception directe par la commune de l’allocation d’aide au logement à laquelle ils ouvraient droit, supérieure au montant du loyer réduit d’un-tiers.

Au vu des pièces produites aux débats par les deux parties, il apparaît effectivement que le bailleur a continué à appeler un loyer correspondant au loyer courant postérieurement au jugement du 16 juin 2014, et perçu l’aide au logement de la caisse d’allocations familiales correspondant à un loyer complet jusqu’en mai 2018.

Pour autant, M. [Y] et Mme [V] n’explicitent pas sur quel fondement et selon quelles modalités, en droit, un trop-perçu d’un montant d’aide au logement par le bailleur dans le cadre de ses relations avec la CAF sur la période 2014-2018, susceptible de justifier que cette dernière en réclame à la commune le remboursement, doit conduire à les délier en leur qualité de locataire de leur obligation au paiement d’un loyer.

Au demeurant, sur la période courant du 16 juin 2014 à février 2019 inclus, la cour constate que l’état des restes à recouvrer au 21 octobre 2022 est dressé déduction faite de l’allocation logement, ainsi qu’en témoigne le reste à recouvrer mensuel d’une trentaine d’euros à la charge des locataires.

Sur le fondement de cet état des restes à recouvrer, le bailleur a établi un tableau des loyers dus par les locataires (sa pièce n°14), qui présente un calcul de la réduction d’un-tiers de l’arriéré locatif, sans indiquer les montants perçus de la caisse d’allocations familiales. Devant la cour, le bailleur produit en sus un tableau plus détaillé (sa pièce n°17) faisant apparaître, outre le montant de l’aide au logement perçue, la réduction d’un-tiers du montant du loyer à la charge des débiteurs et un « trop-perçu suite jugement -1/3 » venant en déduction des sommes à régler par le locataire ; il en résulte un montant d’arriéré locatif négatif sur les années 2014 à 2017.

Selon ces différents éléments, la dette locative s’élevait à 3 065,85 euros au 31 décembre 2018, augmentée de la somme de [(498,23 x 2) x 2/3 = 664,30 euros] au titre de l’arriéré de loyers de janvier et février 2019, soit un arriéré locatif de 3 730,15 euros au titre de la période courant du 16 juin 2014 au 1er mars 2019.

Puis, sur la période courant à compter de mars 2019 jusqu’au 30 juin 2022, date à laquelle le congé pour vendre a pris effet à minuit – de sorte que passée cette date, M. [Y] et Mme [V], dépourvus de titre d’occupation, n’étaient plus redevables du paiement d’aucun loyer – il ressort de l’état des restes à recouvrer au 21 octobre 2022 ainsi que du bordereau de situation des produits locaux non soldés établi par la trésorerie de [Localité 8] que le montant du loyer avant la réduction d’un-tiers ordonnée par jugement du 16 juin 2014 s’élevait à :

—  498,23 euros par mois de mars 2019 à août 2019 inclus, soit (6 x 498,23 =) 2 989,38 euros ;

—  504, 21 euros par mois de septembre 2019 à août 2020 inclus, soit (12 x 504,21 =) 6 050,52 euros ;

—  506,53 euros par mois de septembre 2020 à septembre 2021 inclus, soit (13 x 506,53 =) 6 584,89 euros ;

—  510,74 euros par mois d’octobre 2021 à juin 2022 inclus, soit (9 x 510,74 =) 4 596,66 euros ;

soit un montant global de loyers et charges de 20 221,45.

En l’absence de tout versement d’allocations d’aide au logement entre les mains du bailleur et de tout paiement par les locataires sur cette période, par application de la décision du 16 juin 2014, l’arriéré de loyers et charges de M. [Y] et Mme [V] courant depuis le mois de mars 2019 s’élevait en conséquence au 30 juin 2022, à la somme de (20 221,45 x 2/3 =) 13 480,97 euros.

C’est donc un arriéré locatif de (3 730,15 + 13 480,97 =) 17 211,12 euros sur la période du 16 juin 2014 au 30 juin 2022 qui doit être retenu à la charge de M. [Y] et Mme [V].

Puis, en l’absence de discussion relative au montant de l’indemnité d’occupation réclamée par le bailleur, il apparaît juste de fixer celle-ci au montant du loyer augmenté des charges qui aurait continué à courir à compter du mois de juillet 2022, sous le bénéfice de la réduction du loyer ordonnée par le tribunal en 2014 que la commune intègre d’elle-même dans ses décomptes, soit, selon le bordereau de situation du 25 novembre 2024 complété par le décompte arrêté au mois de mai 2025, date de l’expulsion des locataires :

— sur la base d’une indemnité mensuelle d’occupation de (510,74 euros x 2/3 =) 340,49 euros au titre de l’occupation de juillet 2022 à septembre 2022 inclus, (3 x 340,49 =) : la somme de 1 021,47 euros ;

— sur la base d’une indemnité mensuelle d’occupation de (528,56 euros x 2/3 =) 352,37 euros au titre de l’occupation d’octobre 2022 à octobre 2023 inclus, soit (13 x 352,37 =) : la somme de 4 580,85 euros ;

— sur la base d’une indemnité mensuelle d’occupation de (547,01 euros x 2/3 =) 364,67 euros au titre de l’occupation de novembre 2023 à avril 2025 inclus soit (18 x 364,67 =) : la somme de 6 564,06 euros ;

soit un montant global d’indemnité d’occupation qu’il convient de fixer, en l’absence de tout paiement par les locataires, à la somme de (1 021,47 + 4 580,85 + 6 564,06 =) 12 166,38 euros.

M. [Y] et Mme [V] sont donc redevables, au titre des montants de loyers et charges impayés du 1er mars 2019 jusqu’au 30 juin 2022 à minuit, augmentés des montants d’indemnité d’occupation courant du 1er juillet 2022 jusqu’au 30 avril 2025, d’une somme globale de de (17 211,12 + 12 166,38 euros =) 29 377,50 euros.

La commune ne soutenant pas avoir réalisé les travaux de mise en conformité du logement auxquels elle était tenue en exécution du jugement du 16 juin 201, la vente de l’immeuble étant au demeurant motivée par son absence de moyens à cet effet, il y lieu, conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil et en accord avec sa demande, d’opérer compensation avec l’indemnité allouée par le tribunal d’instance de Laon le 6 juin 2014 pour un montant de 4 978,34 euros au titre du trouble de jouissance antérieur des locataires.

Après compensation, M. [Y] et Mme [V] demeurent ainsi redevables d’une somme de (29 377,50 – 4 978,34 =) 24 399,16 euros.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [Y] et Mme [V] au principe du paiement d’indemnités d’occupation courant du 1er juillet au 30 septembre 2022 au bénéfice de la commune.

Vu l’évolution du litige, il est infirmé sur le montant d’indemnités retenu, et M. [Y] et Mme [V] sont condamnés à payer à la commune d'[Localité 6] la somme de 24 399,16 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 7 mai 2025, après compensation.

En l’absence de demande formulée par le bailleur devant la cour relative aux intérêts courant sur les sommes qui lui sont octroyées, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Y] et Mme [V] à payer à la commune d'[Localité 6] les intérêts au taux légal à compter de sa signification, en précisant, dans la limite des intérêts courant sur la somme de 9 081,21 euros retenue par le premier juge, et en application des dispositions de l’article 1237-1 du code civil, d’assortir la condamnation pour le surplus de cette somme des intérêts au taux légal à compter de la présente décision d’appel.

3. Sur le trouble de jouissance des locataires

Les consorts [Y] [V] font valoir qu’ils ont été déboutés de leur demande au titre du trouble de jouissance, au motif que le loyer avait fait l’objet depuis 2014 d’une réduction d’un tiers et que le même préjudice ne saurait être indemnisé deux fois, alors qu’aucuns travaux n’ont été réalisés depuis le jugement du 16 juin 2014 par le bailleur, de sorte que le trouble de jouissance subi n’a cessé de s’aggraver.

La commune fait valoir que le même trouble ne peut être indemnisé deux fois. Elle ajoute que les locataires ont largement participé à la dégradation de l’état du logement en manquant à leur propre obligation d’entretien et souligne qu’en l’absence de paiement des loyers, elle n’a pas été mesure de financer les travaux rendus nécessaires au fil du temps.

Sur ce,

Par jugement du 16 juin 2014, le tribunal d’instance de Laon a relevé l’état très dégradé du logement décrit comme « délabré » en lien essentiellement avec « des infiltrations, de l’humidité, de l’absence de chauffage régulier, les menuiseries extérieures », précisant : « les portes d’entrée et de cuisine sont dégradées et ne sont plus étanches à l’eau et à l’air. »

Ayant constaté que l’expert, dans son rapport établi le 27 décembre 2012, avait évalué que ces désordres représentaient un trouble de jouissance d’un-tiers de la valeur du loyer, il a réduit d’un tiers le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux et condamné la commune d'[Localité 6] à payer à M. [Y] et Mme [V] une indemnité en réparation de leur trouble de jouissance en raison du caractère indécent du logement et de l’absence de jouissance paisible, au titre des années 2011, 2012 et 2013.

Il est constant que les travaux n’ont jamais été exécutés.

Les consorts [Y] [V] ne contestent pas que la réduction du tiers du montant du loyer constitue, ainsi que l’a relevé la décision entreprise, l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, tout en faisant état d’une aggravation du trouble de jouissance qu’ils subissent depuis le jugement rendu le 16 juin 2014, sur le fondement de leur pièce n°14.

Cette pièce, constituée d’une lettre dactylographiée non signée, à l’adresse d’un correspondant désigné sous la qualité de « Maître » sans autre précision, et dont preuve de l’envoi n’est pas établie, fait état au 30 novembre 2015 d’une dégradation de la situation.

A elle seule, cette pièce, qui ne comporte que les déclarations des locataires, parties à l’instance, ne constitue pas la preuve d’une aggravation de la situation, et aucune autre pièce produite aux débats par l’une ou l’autre partie ne permet de constater le préjudice allégué, susceptible de justifier le versement d’une indemnité au titre de l’aggravation du trouble de jouissance, en sus de la réduction du montant du loyer, sur la période d’occupation des lieux correspondant à la poursuite du contrat de bail, de juin 2014 à juin 2022, au regard de la réduction non marginale – s’agissant d’un tiers de son montant – décidée par le juge.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de M. [Y] et Mme [V] aux fins que commune d'[Localité 6] leur verse une indemnité de 16 383,08 euros et de rejeter la demande au même titre à hauteur de 5 000 euros présentée en appel au titre de leur trouble de jouissance.

4. Sur la demande de délai de paiement des locataires

Les consorts [Y] [V] font valoir que les ressources de leur foyer, composé de deux adultes et de deux jeunes majeurs à charge âgés de 25 et 23 ans, sont limitées à la perception d’allocations, dont l’allocation adulte handicapé.

La commune souligne que durant plus de 20 ans, les locataires n’ont jamais réglé la moindre somme au titre du bail qui leur a été consenti, les seules sommes perçues par elle provenant exclusivement de la CAF. Ils n’ont jamais repris le règlement du loyer, même après sa réduction d’un-tiers par jugement rendu par le tribunal d’instance de Laon le 16 juin 2014.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicables à la mise en 'uvre d’une clause de résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le litige actuel entre les parties s’est noué autour de la délivrance d’un congé pour vendre, sans que le bailleur invoque la mise en 'uvre de la clause résolutoire au bail, de sorte que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, tenus d’établir qu’ils se sont acquittés du paiement du loyer et des charges, les consorts [Y] [V] se prévalent exclusivement de la réduction du loyer d’un-tiers décidée par le tribunal en 2014 et du versement de l’APL directement entre les mains du bailleur, sans jamais faire valoir ou démontrer le moindre paiement entre les mains du bailleur à compter du moment où l’APL n’a plus été versée.

Ils ne justifient par ailleurs d’aucunes ressources susceptibles de leur permettre, dans les conditions personnelles qu’ils décrivent, de régler leur dette locative et au titre de l’indemnité d’occupation dans le délai maximal de 24 mois prévu à l’article 1343-5 du code civil.

Il convient donc, ajoutant au jugement entrepris, de les débouter de leur demande de délai de paiement.

5. Sur les demandes annexes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les locataires, partie succombante, aux dépens de première instance, y ajoutant, leur condamnation aux dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La commune d'[Localité 6] ayant délibérément hébergé des locataires dans une maison d’habitation justifiant, selon les termes du jugement définitif du 16 juin 2014, une réduction de loyer substantielle compte tenu de l’état de délabrement du bien, sans pour autant contester avoir continué à percevoir un montant d’APL correspondant à un loyer complet entre juin 2014 et mai 2018, et sans agir avant la fin de l’année 2021 afin de mettre en vente cet immeuble au seul motif qu’elle n’avait pas les moyens de le rénover et alors que la nature des travaux à engager étaient connus d’elle depuis plus de sept ans, l’équité commande, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la commune d'[Localité 6] de sa demande d’indemnité au titre de ses frais irrépétibles, et de la débouter pour le même motif, de sa demande devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— validé le congé délivré le 18 octobre 2021 pour la date d’échéance du 30 juin 2022 à minuit ;

— constaté que M. [Y] et Mme [V] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

— débouté M. [Y] et Mme [V] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

— condamné M. [Y] et Mme [V] au principe du paiement d’un arriéré de loyers et charges courant du 29 septembre 2019 au 30 juin 2022 au bénéfice de la commune d'[Localité 6] ;

— condamné M. [Y] et Mme [V] au principe du paiement d’indemnités d’occupation courant du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 au bénéfice de la commune d'[Localité 6] ;

— opéré compensation avec la dette procédant du jugement rendu le 16 juin 2014 par le tribunal d’instance de Laon aux termes duquel la commune d’Abbécourt a été condamnée à payer à M. [Y] et Mme [V] la somme de 4 978,34 euros au titre du trouble de jouissance subi ;

— condamné M. [Y] et Mme [V] à payer à la commune d'[Localité 6] les intérêts au taux légal sur la somme de 9 081,21 euros à compter de la signification du jugement entrepris ; – rejeté la demande de M. [Y] et Mme [V] aux fins que la commune d'[Localité 6] leur verse une indemnité de 16 383,08 euros au titre de leur trouble de jouissance ;

— condamné M. [Y] et Mme [V] aux entiers dépens de la procédure ;

— débouté la commune d'[Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’évolution du litige,

L’infirme pour le surplus,

Constate que la mesure d’expulsion a été exécutée à la date du 7 mai 2025 ;

Condamne M. [Y] et Mme [V] à payer à la commune d'[Localité 6] la somme de 24 399,16 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 7 mai 2025 inclus ;

Y ajoutant,

Assortit la condamnation, pour le surplus de la somme de 9 081,21 euros, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision d’appel ;

Déboute M. [Y] et Mme [V] de leur demande au titre de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. [Y] et Mme [V] de leur demande de délai de paiement ;

Condamne M. [Y] et Mme [V] aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute la commune d'[Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE