ARRET

N°

S.A.R.L. LES CONSTRUCTIONS CONTEMPORAINES 2-L.C.C

C/

S.A.S. ANI

S.A.S.U. LZA IMMOBILIER

S.C.P. ALPHA MANDATAIRES JUDICIAIRES

Société NEXITY LAMY

Copie exécutoire

le 17 février 2026

à

M^e LE ROY

M^e DE SAINT ANDRIEU

AF/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX SEPT FEVRIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03132 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I2KE

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A.R.L. LES CONSTRUCTIONS CONTEMPORAINES 2-L.C.C agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

S.A.S. ANI exerçant sous l’enseigne ORPI PLESSIS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Isabelle DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE

S.A.S.U. LZA IMMOBILIER es qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 2.500 €, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 843 849 381, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Assignée à étude de commissaire de justice le 30/08/2023.

INTIMEES

S.C.P. ALPHA MANDATAIRES JUDICIAIRES représentée par Maître [W] [Z] és-qualités de liquidateur de la SASU LZA IMMOBILIER, désignée par jugement du Tribunal de Commerce de COMPIEGNE du 7 février 2024

[Adresse 5]

[Localité 5]

Assignée à secrétaire le 24/10/2024.

Société NEXITY LAMY és-qualités de syndic de la résidence [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 6]

Assignée à secrétaire le 24/10/2024.

PARTIES INTERVENANTES

DEBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2025, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 février 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 17 février 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

La SCI Saint Lazare était propriétaire de divers lots dans une copropriété dénommée [Adresse 3], située à Senlis (60300), [Adresse 7], comprenant les lots 33 et 47 à 52 constituant une galerie marchande et des parkings.

Lors des assemblées générales des 31 octobre 1980, 29 juin 1993 et 19 juin 1996, il a été décidé à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés que certains lots de la SCI Saint Lazare deviendraient des parties communes. Néanmoins, les démarches pour rendre opposables ces modifications aux tiers n’ont pas été entreprises.

La SCI Saint Lazare ayant mis en vente ses lots, il a été décidé de régulariser cette situation. C’est ainsi que le 4 avril 2016, par un procès-verbal d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a :

— ratifié les décisions prises lors des assemblées générales des 31 octobre 1980, 29 juin 1993 et 19 juin 1996, dont le vote à l’unanimité de la suppression des lots 33-47-48-49-50-51-52 pour qu’ils deviennent parties communes et de ce fait accordé à la SCI Saint Lazare une diminution de 70/10000e ;

— retenu un devis de Me [A], notaire, pour modifier le règlement de copropriété,

— retenu le devis du géomètre expert,

— donné mandat au syndic Orpi Plessis pour la signature des devis et ordres de mission auprès du notaire et du géomètre.

Le règlement de copropriété n’a pas été modifié.

En 2017, la SCI Saint Lazare, devenue la société Les Constructions contemporaines 2-LCC (la société LCC), a vendu ses lots 12, 13, 14, 15, 28, 29, 30, 31, 32 constituant des locaux marchands et ses lots 53 à 64 constituant des places de parking. En revanche, la situation des lots 33 et 47 à 52 n’étant toujours pas régularisée, elle est restée propriétaire aux yeux des tiers et a continué à se voir adresser les avis de taxe foncière, sans pour autant être convoquée aux assemblées générales des copropriétaires.

Après l’échec d’une tentative de conciliation, par actes des 28 juillet et 2 août 2021, la société LCC a fait assigner la société LZA immobilier, en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], et la société Ani exerçant sous l’enseigne Orpi devant le tribunal judiciaire de Senlis.

Par jugement rendu le 4 avril 2023, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— débouté la société LCC de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société LCC aux dépens ;

— condamné la société LCC à verser une indemnité de 1500 euros à la société Ani au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté le surplus de la demande de la société Ani ;

— débouté la société LCC de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 10 juillet 2023, la société LCC a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, du chef des dépens et des frais irrépétibles.

Par jugement du 7 février 2024, la société LZA immobilier a été placée en liquidation judiciaire. La SCP Alpha mandataires judiciaires, représentée par Me [Z], a été nommée en qualité de liquidateur judiciaire.

La société Nexity Lamy a été nommée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions remises au greffe le 16 octobre 2024, la société LCC demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 14 février 2023, en ce qu’il :

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamnée aux dépens et à verser une indemnité de 1 500 euros à la société Ani au titre des frais irrépétibles,

— l’a déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Nexity Lamy, en sa qualité de syndic de la résidence [Adresse 3], à procéder à la modification du règlement de copropriété au moyen de tout acte nécessaire (y compris la convocation à une assemblée générale) afin que les lots 33 et 47 à 52 deviennent parties communes conformément au procès-verbal d’assemblée générale du 4 avril 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification du jugement à intervenir.

— condamner la société Ani à payer à la société LCC la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société LZA immobilier la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

— débouter la société Ani de l’ensemble de ses demandes.

— condamner la société Ani à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société LZA immobilier la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Ani aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LX [Localité 7] [Localité 8], en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société LZA immobilier la somme relative aux dépens de l’instance.

Par conclusions remises au greffe le 4 mars 2025, la société Ani demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Senlis en ce qu’il a :

— débouté la société LCC de sa demande de condamnation in solidum de la société Ani et de la société LZA immobilier à payer la somme de 1 987,37 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— débouté la société LCC de sa demande de condamnation in solidum de la société Ani et de la société LZA immobilier à payer une somme de 5 000 euros pour résistance abusive ainsi qu’à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société LCC à payer à la société Ani une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

La société Alpha mandataires judiciaires, liquidateur de la société LZA immobilier, s’est vue assigner en intervention forcée par acte du 24 octobre 2024 délivré selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat.

La société Nexity Lamy s’est vue assigner en intervention forcée par acte du 24 octobre 2024 délivré à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 7 octobre 2025, puis du 16 décembre 2025.

Par message adressé par le RPVA le 16 décembre 2025, la cour a invité les parties à lui présenter leurs observations, par une seule note en délibéré chacune, à lui adresser avant le 6 janvier 2026 à 14h00 :

— sur la recevabilité des prétentions formées par la société LCC 2 à l’encontre de la société LZA, en l’absence de justification d’une déclaration de créance à sa procédure collective ;

— sur l’intérêt à agir de la société LCC 2 contre les sociétés Ani et LZA en modification du règlement de copropriété, alors qu’elles ne sont plus les syndics en exercice.

Par message adressé par le RPVA le 2 janvier 2026, la société LCC a répondu :

— que compte tenu de l’état de la procédure collective, elle n’entendait pas maintenir ses demandes à l’égard de la société LZA ;

— que la société Ani n’était concernée que pour le préjudice subi du fait de sa résistance abusive, la modification du règlement de copropriété incombant à la société Nexity Lamy devenue le nouveau syndic en exercice.

MOTIFS

1. Sur les prétentions formées à l’encontre de la société LZA

Il convient de constater que la société LLC s’est désistée de ses prétentions à l’encontre de la société LZA immobilier à l’occasion de sa note en délibéré du 2 janvier 2026.

2. Sur la modification du règlement de copropriété

La société LCC rappelle que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] du 4 avril 2016 a renouvelé le mandat de syndic de la société Ani – Orpi Plessis pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017. Ce procès-verbal a ratifié les résolutions prises en assemblée générale des copropriétaires et notamment celle qui a décidé que les lots 33 et 47 à 52 deviendraient des parties communes. Il a consigné l’approbation du devis de Me [A], notaire, pour la rédaction du modificatif du règlement de copropriété et du devis du géomètre. Or, cette modification du règlement de copropriété n’est jamais intervenue en raison du défaut de diligences du syndic, alors qu’il lui revenait de convoquer une assemblée générale à l’effet de faire adopter le projet de règlement de copropriété transmis par le notaire.

Ni la société Ani-Orpi, ni la société LZA immobilier qui lui a succédé dans la gestion de la copropriété n’ont mis à l’ordre du jour d’une quelconque assemblée générale la régularisation et la signature du projet de règlement de copropriété présenté par le notaire. Elles ne l’ont jamais convoquée en assemblée générale, alors qu’elle restait copropriétaire des lots 33 et 47 à 52. Ainsi, leur responsabilité est engagée.

En raison de l’absence totale de régularisation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, la société LCC est toujours sollicitée par l’administration fiscale pour régulariser les taxes foncières relatives aux places de parking pour une somme totale de 4 481 euros, alors qu’elles sont utilisées comme parties communes par la copropriété.

La société Ani répond qu’elle ne conteste pas cette demande principale mais observe qu’elle n’est plus syndic de copropriété depuis l’assemblée générale de 2019, lors de laquelle la société LZA immobilier a été nommée syndic.

Sur ce,

En application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

La société LCC justifie que la société Lexity Lamy est actuellement le syndic de la copropriété.

Elle doit donc être condamnée, ès qualités, à procéder à la modification du règlement de copropriété afin que les lots 33 et 47 à 52 deviennent parties communes conformément au procès-verbal d’assemblée générale du 4 avril 2016, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt.

La décision entreprise est réformée en ce sens.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société LCC plaide que depuis sept ans, aucune démarche concrète, aucune assemblée générale n’a été convoquée pour régulariser la situation alors même que les deux syndics successifs ont été sommés de mettre celle-ci à l’ordre du jour d’une assemblée et qu’ils étaient parfaitement conscients de la légitimité de cette demande. Cela caractérise leur résistance abusive.

La société Ani répond qu’elle n’a pas manqué à son obligation de diligence. Elle rappelle l’historique du dossier. Elle expose que lors de l’assemblée générale de 2017, à la demande du conseil syndical, le notaire ayant présenté un dossier non conforme, le projet a été reporté. Le notaire n’a dès lors plus répondu. Elle a demandé en mars 2017 à la société LCC si elle ne souhaitait pas changer de notaire. En 2019, elle a remis les archives et échanges relatifs à ce dossier au nouveau syndic, la société LZA immobilier. Elle conclut qu’il n’existe aucun lien de causalité entre son éventuelle faute et le paiement des taxes foncières qui sont dues par la société LCC en qualité de propriétaire des lots.

Sur ce,

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société LCC relève à juste titre qu’à la suite de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 4 avril 2016, aucune démarche n’a été entreprise par la société Ani, exerçant sous l’enseigne Orpi, pour faire modifier le règlement de copropriété.

Il est en effet établi par les éléments versés aux débats que la société Ani ne lui a demandé que le 13 février 2017 si elle avait eu des nouvelles de son notaire. La société LCC lui a alors répondu qu’elle avait remis « le 8 courant » à Me [A] « les éléments nécessaires ».

Si la société Ani a prétendu, par courriel du 7 avril 2017, ne jamais avoir « réussi à joindre le notaire retenu pour le modificatif du règlement de copropriété », elle ne justifie d’aucune de ses démarches, et le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2017 indique à ce sujet : « Information par le syndic de l’état d’avancement du dossier de modification du règlement de copropriété. Approbation du projet du géomètre. Le notaire ayant envoyé son projet que début avril, le syndic n’a pas eu le temps de l’étudier dans sa totalité. Il sera mis à la prochaine assemblée générale ».

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2018 ne mentionne cependant aucune résolution portant sur la modification du règlement de copropriété.

La société LCC a relancé le syndic par un courriel du 10 octobre 2018, resté sans réponse, puis par une lettre recommandée du 22 janvier 2019. Celui-ci, par courrier du 25 janvier 2019, s’est alors dédouané de son inaction au motif qu’il n’avait pas eu de ses « nouvelles » en 2017 et 2018.

Cependant, la société Ani ne démontre aucunement avoir agi de manière à faire progresser le dossier. Elle n’établit pas la « non-conformité » du projet de Me [A] qu’elle invoque, et ne produit aux débats, au titre des rappels qu’elle se targue de lui avoir adressés, que deux courriels, l’un du 11 mars 2019 afin de convenir d’un rendez-vous « suite au projet de modificatif du règlement de copropriété que vous aviez établi en 2017 », l’autre du 14 mars 2019 demandant à être « rappelée au plus vite pour ce dossier ». Elle ne justifie pas davantage avoir tenu la société LCC informée des difficultés qu’elle allègue, ni même l’avoir convoquée aux assemblées générales des 23 mai 2017 et 31 mai 2018.

Par ailleurs, elle n’a pas donné suite à ses correspondances des 6 février, 11 juin et 24 juin 2019, avant de finir par lui indiquer, par courriel du 9 septembre 2019, ne plus être syndic de l’immeuble depuis le 30 juin 2019, ayant été remplacée par la société LZA immobilier.

Sa négligence fautive est donc avérée. Elle est à l’origine du préjudice financier subi par la société LCC résultant du paiement des taxes foncières 2017, 2018 et 2019 pour les lots supprimés et transformés de longue date en parties communes.

En revanche, seule la société LZA immobilier, avec laquelle la société LCC a ensuite traité le litige, peut se voir reprocher l’absence d’avancée ultérieure du dossier.

La société Ani est donc condamnée à régler à la société LCC la somme de 1 987,37 euros en réparation de son préjudice.

4. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Ani aux dépens d’appel et de première instance, avec recouvrement direct au bénéfice de la Selarl LX avoués. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Ani est par ailleurs condamnée à payer à la société LCC la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort,

Constate le désistement de la société Les Constructions contemporaines 2 de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de la société LZA immobilier, représentée par la SCP Alpha mandataires judiciaires, ès qualités ;

Infirme le jugement rendu le 4 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Senlis en ce qu’il a :

— débouté la société Les Constructions contemporaines 2 de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Les Constructions contemporaines 2 aux dépens et à verser une indemnité de 1 500 euros à la société Ani au titre des frais irrépétibles,

— débouté la société Les Constructions contemporaines 2 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Lexity Lamy, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], à procéder à la modification du règlement de copropriété afin que les lots 33 et 47 à 52 deviennent parties communes conformément au procès-verbal d’assemblée générale du 4 avril 2016, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne la société Ani à payer à la société Les Constructions contemporaines 2 la somme de 1 987,37 euros en réparation de son préjudice financier ;

Condamne la société Ani aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl Lx avoués ;

Condamne la société Ani à payer à la société Les Constructions contemporaines 2 la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE