ARRET

N°

S.C.I. BCC

C/

S.A.R.L. NEW TOKYO

S.C.P. SCP [M] [E] – [R] [H] – SYLVIE [I]

Copie exécutoire

le 09 Avril 2026

à

M^e Delahousse

Me [Localité 1]

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 28 AVRIL 2026

N° RG 24/02388 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JDDA

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2] DU 14 MAI 2024 (référence dossier N° RG 22/00277)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. BCC agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

INTIMEES

S.A.R.L. NEW TOKYO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.C.P. SCP [M] [E] – [R] [H] – SYLVIE [I] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NEW TOKYO

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par M^e Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

***

DEBATS :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre et M^me Florence MATHIEU, Conseillère, qui ont avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS:

Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Ces magistrats ont rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et M^me Cécile ASTIER, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Le 09 avril 2026, les conseils des parties ont été avisés par la voie électronique du prorogé du délibéré au 28 avril 2026.

PRONONCE :

Le 28 Avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffière.

*

* *

DECISION

La SCI BCC est propriétaire d’un immeuble situé à Chantilly (60) comprenant 2 locaux à usage commerciaux au rez-de-chaussée, aux étages supérieurs 8 lots de bureaux, ainsi qu’à l’arrière du bâtiment des box et des places de stationnement.

Par un acte sous seing privé en date du 25 mars 2005, la SCI BCC a donné à bail commercial pour une durée de 9 années à la société Tamaya un des locaux commerciaux à usage de restaurant japonais.

Le 31 mars 2006, la société Tamaya a cédé son fonds de commerce à la SARL New Tokyo.

Le 20 décembre 2013, la SCI BCC a fait délivrer à la SARL New Tokyo un commandement de payer visant la clause résolutoire, sauf à régler la somme de 4.573,87 euros, à procéder à la réparation d’une fuite d’eau et au retrait d’un portique extérieur gênant la visibilité de l’enseigne du bâtiment " [Adresse 3]", et à justifier de la conformité de son grill.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, La SARL New Tokyo a fait assigner la SCI BCC devant le tribunal judiciaire de Senlis aux fins de voir annuler ledit commandement de payer et par un jugement en date du 5 janvier 2016, le tribunal judiciaire de Senlis a annulé le commandement de payer, a débouté la SCI BCC de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion, de séquestre et de fixation d’une indemnité d’occupation, et a condamné la SARL New Tokyo au paiement de la somme de 1.368,22 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais de nettoyage et condamné la société BBC à payer la somme de 365,84 euros en restitution du dépôt de garantie.

Par un arrêt en date du 25 juin 2020, et suite à un appel interjeté par la SCI BCC, la cour d’appel d’Amiens a confirmé le jugement dont appel, sauf en ce qu’il est entré en voie de condamnation de la SARL New Tokyo de la somme de 1.368,22 euros, et statuant à nouveau a débouté la SCI BCC de sa demande sur ce point.

Parallèlement à cette procédure, le 23 octobre 2013, la SARL New Tokyo a formé auprès de la SCI BCC une offre de renouvellement de bail sur le fondement de l’article L.145-10 du code de commerce.

Le 21 janvier 2014, la SCI BCC a notifié à la SARL New Tokyo son refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes sur le fondement de l’article L.145-10 du code de commerce.

Par acte en date du 13 janvier 2016, la SARL New Tokyo a fait assigner la SCI BCC devant le tribunal judiciaire de Senlis en contestation du congé délivré et en paiement d’une indemnité d’éviction pour absence de motifs graves et légitimes.

Une troisième procédure avait été précédemment entamée à l’initiative de la SCI BCC aux fins de voir exécuter des travaux préconisés par un expert judiciaire dans un rapport déposé le 27 mai 2014, et suite à un incendie des locaux donnés à bail.

Par un arrêt en date du 7 mars 2017, la cour d’appel d’Amiens a partiellement infirmé le jugement du TGI de Senlis du 3 février 2015 qui avait débouté la SCI BCC de l’intégralité de ses demandes, en enjoignant la SARL New Tokyo de mettre en conformité le conduit de désenfumage intégré installé dans le local loué par insertion dans une gaine assurant une protection coupe-feu.

Cet arrêt a fait l’objet d’un pourvoi en cassation qui a conduit la Cour de cassation à partiellement casser ledit arrêt, et la cour d’appel de Rouen, juridiction de renvoi, à condamner la SARL New Tokyo par un arrêt du 20 juin 2019 à procéder à l’installation du conduit d’extraction des fumées dans une gaine, de degré coupe-feu 2 heures, dans toute sa longueur, y compris dans le parking.

Par un jugement en date du 12 décembre 2019, le juge de l’exécution près le TGI de Senlis a condamné la SARL New Tokyo à exécuter les travaux ordonnés par la cour d’appel de Rouen, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, jugement confirmé par la cour d’appel d’Amiens le 29 septembre 2020.

Le 24 septembre 2020 un état des lieux de sortie est intervenu en présence de l’ensemble des parties.

Le 30 septembre 2020, la SCI BCC a notifié à la SARL New Tokyo son souhait d’user de son droit de repentir et a proposé le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel en principal HT et HC de 38.395 euros.

Par acte en date du 14 décembre 2020, la SCI BCC a fait assigner la SARL New Tokyo en référé pour constater le jeu de la clause résolutoire.

Par un jugement en date du 16 décembre 2020, le tribunal de commerce de Compiègne a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL New Tokyo, et a désigné la SCP [S]-[I] en qualité de liquidateur judiciaire, et a fixé la date de cessation des paiements au 16 juin 2019.

Par une ordonnance en référé en date du 23 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Senlis a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail au 6 novembre 2020 et a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation au passif d’une indemnité d’occupation provisionnelle ni d’une créance au titre des arriérés de loyers et charges.

Le 31 juillet 2022, la SCP [S]-[I] ès qualités a pris des conclusions d’intervention volontaire et de reprise de l’instance introduite le 13 janvier 2016 par la SARL New Tokyo, sollicitant du tribunal judiciaire de Senlis de débouter la SCI BCC de ses demandes, de déclarer prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, de la condamner à la restitution des loyers versés depuis le 21 janvier 2024, de déclarer nul et de nul effet le repentir exercé par la société BBC le 30 septembre 2020, de dire que celle-ci est redevable à son égard d’une indemnité d’éviction de désigner un expert pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par un jugement en date du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a reçu la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, en son intervention volontaire, a dit non-fondé le refus de renouvellement de bail commercial délivré le 21 janvier 2014 à la SARL New Tokyo par la SCI BCC, dit nulle et de nul effet, la notification du droit de repentir faite à la SARL New Tokyo par la SCI BCC, le 30 septembre 2020, a dit n’y avoir lieu à se prononcer sur la demande de la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, visant à voir déclarer prescrite la demande de fixation d’une indemnité d’occupation formulée par la SCI BCC, a débouté celle-ci de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation due par la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, du 1er avril 2014 au 29 septembre 2020 et du 6 novembre 2020 jusqu’à son départ et a débouté la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo de sa demande de restitution de l’ensemble des loyers versés depuis le 21 janvier 2014 par la SCI BCC, a dit que la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo a droit à une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce, l’a déboutée de sa demande tendant à voir mettre la consignation de l’expertise à la charge de la SCI BCC, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, a ordonné une expertise au contradictoire des parties à la présente instance et enfin a sursis à statuer sur les autres demandes des parties, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Par une déclaration en date du 31 mai 2024, la SCI BCC a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a dit non-fondé le refus de renouvellement de bail commercial délivré le 21 janvier 2014 à la SARL New Tokyo par la SCI BCC, dit nulle et de nul effet, la notification du droit de repentir faite à la SARL New Tokyo par la SCI BCC, le 30 septembre 2020, l’a déboutée de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation due par la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, du 1er avril 2014 au 29 septembre 2020 et du 6 novembre 2020 jusqu’à son départ, a dit que la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo a droit à une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, a ordonné une expertise au contradictoire des parties à la présente instance et enfin a sursis à statuer sur les autres demandes des parties, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions remises le 28 mars 2025, la SCI BCC demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Dit nulle et de nul effet la notification du droit de repentir faite à la SARL New Tokyo par la SCI BCC le 30 septembre 2020,

— Dit non-fondé le refus de renouvellement de bail commercial délivré le 21 janvier 2014 à la SARL New Tokyo par la SCI BCC,

— Débouté la SCI BCC de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation due par la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo du 1er avril 2014 jusqu’au départ de la société locataire,

— Dit que la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo a droit à une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce.

Elle demande à la cour statuant à nouveau, à titre principal de juger qu’elle a valablement exercé son droit de repentir, de constater que le bail du 25 mars 2005 a été résilié par acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 Novembre 2020, par ordonnance du tribunal judiciaire de Senlis, du 23 mars 2021 et en conséquence de débouter le liquidateur judiciaire de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction, de rejeter toute demande s’inférant de ce chef, et plus généralement, le débouter de l’intégralité de ses demandes, de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, pour la période du 1er avril 2020 jusqu’au 16 décembre 2020 (date du placement en liquidation judiciaire de la SARL New Tokyo) à la somme de 38.153,02 euros TTC, de condamner la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, au paiement de la somme de 5.912,85 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 17 décembre 2020 jusqu’au 28 janvier 2021 date de restitution du local commercial par le commissaire-priseur, la SELARL De Coent de Beaulieu. En tout état de cause elle demande que le liquidateur soit débouté de sa demande de restitution des sommes versées au titre des loyers et autres indemnités d’occupation postérieurement au 14 janvier 2014 et de sa demande tendant à voir déclarer prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation due à la SCI BCC.

A titre subsidiaire, si la cour devait juger non valide le droit de repentir notifié par la SCI BCC le 30 septembre 2020, elle demande qu’il soit jugé que les motifs 1, 2 et 3 invoqués par elle aux termes du refus de renouvellement notifié le 14 janvier 2014, sont graves et légitimes, et que soit validée la notification dudit refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Elle demande en conséquence que soient rejetées les demandes de la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, ayant trait à la demande de fixation d’une indemnité d’éviction et également tendant à voir prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation de la SCI BCC.

Encore plus subsidiairement, si les motifs du refus de renouvellement notifié le 24 janvier 2014, n’étaient pas jugés suffisamment graves, et vu les multiples infractions au bail et autres violations des obligations contractuelles souscrites par la SARL New Tokyo elle demande à la cour de juger que la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, doit être déchue de tout droit à indemnité d’éviction et de rejeter toute demande s’inférant de ce chef.

En tout état de cause, elle demande que soient rejetées les demandes de la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo tendant à voir prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation due à la SCI BCC, pour la période postérieure à la notification du refus de renouvellement du bail, à la somme mensuelle de 4.223,46 euros TTC (provisions sur charges incluses), de voir fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL New Tokyo, à la somme de 38.153,02 eurosTTC pour la période d’avril 2020 au 16 décembre 2020, de voir condamner la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo au paiement de la somme de 5.912,85 euros TTC correspondant à l’indemnité d’occupation due pour la période du 17 décembre 2020 au 28 janvier 2021.

Encore plus subsidiairement, en cas de désignation d’un expert judiciaire pour la fixation de l’éventuelle indemnité d’éviction due à la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo la condamner à payer le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise et d’ordonner d’ores et déjà la compensation de l’éventuelle indemnité d’éviction due à la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo avec la créance détenue à l’encontre de la SARL New Tokyo, au jour de l’ouverture de la procédure collective, fixée à la somme de 128.540,82 euros TTC, outre l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure au 16 décembre 2020, soit : 5.912,85 euros TTC.

En tout état de cause, la société BCC demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que les sommes versées par la SARL New Tokyo depuis le 21 janvier 2014, doivent lui demeurer acquises de plein droit et de condamner la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo, à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions remises le 28 novembre 2024, la SCP [M] [E] [H] [I] ès qualités formant appel incident, demande à la cour de débouter la SCI BCC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Dit non-fondé le refus de renouvellement de bail commercial délivré le 21 janvier 2014 à la SARL New Tokyo par la SCI BCC,

— Dit nulle et de nul effet la notification du droit de repentir faite par la SCI BCC le 30 septembre 2020,

— Débouté la SCI BCC de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation due par la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo du 1er avril 2014 au 29 septembre 2020 et du 6 novembre 2020 jusqu’à son départ,

— Dit que la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo a droit à une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— Ordonné une expertise au contradictoire des parties à la présente instance,

— Sursis à statuer sur les autres demandes des parties, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mais de l’infirmer en ce qu’il a :

— Dit n’y avoir lieu à se prononcer sur la demande de la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo visant à voir déclarer prescrite la demande de fixation d’une indemnité d’occupation formulée par la SCI BCC,

— Débouté la SCP [M] [S]-[I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo de sa demande de restitution de l’ensemble des loyers versés depuis le 21 janvier 2014 par la SCI BCC,

— Débouté la SCP [M] [U][I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL New Tokyo de sa demande tendant à voir mettre la consignation de l’expertise à la charge de la SCI BCC.

Le liquidateur judiciaire demande à la cour statuant à nouveau, de déclarer prescrite la demande de la SCI BCC tendant à voir fixer une indemnité d’occupation, de la condamner à lui restituer l’ensemble des loyers versés depuis le 21 janvier 2014 et de condamner la SCI BCC à lui payer par provision une indemnité égale au montant de la consignation fixée.

En tout état de cause, il demande à la cour de condamner la SCI BCC à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner en tous les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024 converti en procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI BCC a signifié à la SARL New Tokyo la déclaration d’appel en date du 31 mai 2024, le récapitulatif de la déclaration d’appel, et l’avis d’avoir à signifier la déclaration d’appel.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la SCI BCC a signifié à la SARL New Tokyo son premier jeu de conclusions en date du 28 août 2024.

La SARL New Tokyo n’a pas constitué avocat et n’a pas transmis d’observations à la cour.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 janvier 2026 par une ordonnance du même jour et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de repentir

Les premiers juges ont considéré qu’à la date de l’exercice de son droit de repentir par la société BCC le 30 septembre 2020 la SARL New Tokyo avait déjà engagé des mesures irréversibles en vue de son départ en vidant les lieux y rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds et que la société BCC en était parfaitemenrt informée pour avoir été convoquée à l’état de sortie des lieux, y avoir participé et avoir récupéré les clefs et fait établir son propre constat d’état des lieux de sortie.

La société BCC soutient que si le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir lorsque le locataire a définitivement quitté les lieux ou s’il a déjà loué ou acheté d’autres locaux c’est à la condition d’une libération intégrale des lieux ce qui n’est pas le cas lorsque le local contient toujours du matériel propriété du preneur et ce même si le preneur a déménagé ou si les clefs ont fait l’objet d’une remise.

Elle fait valoir que le refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction est intervenu le 21 janvier 2014 et qu’indépendamment des différentes décisions intervenues depuis le preneur s’est maintenu dans les lieux sans notifier de conclusions de reprise d’instance dans la procédure par lui introduite tendant à contester le refus de renouvellement du bail mais que plus de six années après la notification du refus de renouvellement elle a subitement fait convoquer son bailleur à un état des lieux de sortie le 24 septembre 2020 alors qu’une procédure judiciaire était encore en cours ainsi qu’une expertise.

Elle soutient qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 24 septembre 2020 que si une partie du mobilier du restaurant avait été retiré des lieux il restait différents équipements, un comptoir stratifié, des éviers en inox, des étagères des miroirs d’un lave-mains d’un système à pédales d’un hotte aspirante , d’un pianio de cuisine d’une chambre froide avec porte isolante de lave-mains avec mélangeur d’eau notamment et que la SARL New n’a aucunement justifié de l’achat ou de la location d’un autre local commercial pour poursuivre l’exploitation du restaurant.

Elle fait observer que la convocation à l’état des lieux est intervenue avec une hâte anormale et qu’elle n’y a participé que contrainte et forcée. Elle relève à ce titre qu’à l’été 2020 la SARL New Tokyo avait connaissance des conclusions de l’expert lui imputant une responsabilité pleine et entière dans les désordres et malfaçons et que le montant conséquent des réparations et remises en état l’ont conduite à abandonner l’exploitation du restaurant et à restituer au plus vite les clefs pour ne pas être exposée à un droit de repentir.

Elle ajoute qu’ayant remis les clefs au preneur lors de la notification du droit de repentir, celui-ci les a gardées jusqu’à sa liquidation judiciaire et qu’il n’a entre temps aucunement fait radier son établissement ni justifié de sa cessation d’activité ne justifiant donc pas de démarches établissant un départ irréversible, la remise en route du restaurant pouvant être réalisée en quelques jours avec le retour du mobilier.

La SARL New Tokyo soutient qu’après la remise des clefs et l’établissement d’un état des lieux de sortie la société BCC n’était plus en mesure de faire valoir son droit de repentir. Elle fait valoir que face à l’attitude de son bailleur qui refusait de renouveler le bail commercial elle l’a fait convoquer à un état des lieux de sortie et lui a remis les clefs, le repentir n’étant intervenu que six jours plus tard.

Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché d’avoir laissé les aménagements dès lors que le contrat de bail prévoit que tous travaux d’embellisement et améliorations faits par le preneur resteront la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité.

Elle fait valoir en outre que son placement en liquidation judiciaire le 16 décembre 2020 démontre qu’elle était dans une cessation définitive d’activité.

Elle fait valoir que la société BCC n’a cherché qu’à échapper au paiement d’une indemnité d’éviction en renvoyant les clefs qu’elle avait accepté de recevoir lors de l’état des lieux de sortie.

Elle fait valoir enfin que le bail a été résilié le 24 septembre 2020 date de remise des clefs et de l’état des lieux de sortie.

En application de l’article L145-58 du code de commerce le propriétaire peut juqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision fixant le prix ou les conditions du nouveau bail, est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions sont fixées en cas de désaccord conformément aux dispositions réglementaires.

Toutefois ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est admis que le bailleur conserve son droit de repentir s’il est établi que le locataire a quitté les lieux avec une hâte anormale dans le seul but de faire échec à un droit de repentir.

Par ailleurs il est admis que la libération des lieux par le preneur suppose une libération intégrale des lieux loués et ainsi le droit de repentir peut s’exercer si le locataire a déménagé mais que les locaux sont encore encombrés ou qu’il n’a pas été procédé à la remise des clefs et ce à moins que le locataire ait pris des dispositions irreversibles aux fins de cesser l’activité commerciale exercée dans les lieux.

Enfin il est admis que le départ du locataire des lieux ne fait obstacle au droit de repentir que s’il est la conséquence du congé avec refus de renouvellement et non d’une décision spontanée de départ étrangère au congé ou de réorganisatioon de l’entreprise.

En l’espèce il résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie que différents équipements non intégrés au local, tels que le piano de cuisson, des lave-mains et éviers amovibles demeuraient présents dans le restaurant, encombrant les lieux.

Ainsi en dépit de la remise des clefs le local commercial n’était pas entièrement déménagé alors même que la société New Tokyo ne justifie pas avoir enclenché un processus irréversible de libération des lieux. A telle enseigne que recevant les clefs du local le 30 septembre 2020 elle va les conserver jusqu’après son placement en liquidation judiciaire.

Par ailleurs la convocation à un état des lieux de sortie du bailleur seulement 8 jours à l’avance plus de six années après le congé avec refus de renouvellement permet de s’interroger sur la motivation du départ ainsi précipité du preneur et de remettre en cause son lien véritable avec le refus de renouvellement alors même que la SARL New Tokyo se trouvait en cessation des paiements était informée par les différents pré rapports des probables conclusions de l’expert mettant à sa charge des travaux de réparation onéreux et avait tout intérêt à empêcher l’exercice d’un droit de repentir par son bailleur qui aurait permis un renouvellement du bail et le maintien de ses obligations en qualité de locataire sans pouvoir bénéficier d’une indemnité d’éviction.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision entreprise et de dire que la société BCC a pu régulièrement exercer son droit de repentir.

Il n’y a donc pas lieu à indemnité d’éviction.

Il convient de constater que ce repentir a entraîné la formation d’un nouveau bail qui a cependant été résilié au 6 novembre 2020 par une ordonnance de référé en date du 23 mars 2021 à la suite de la délivrance le 5 octobre 2020 par le bailleur d’un commandement visant la clause résolutoire mettant en demeure la SARL New Tokyo de procéder à l’installation du conduit d’extraction des fumées dans une gaine de dégré coupe-feu 2H ordonnée par arrêt de la cour d’appel de Rouen en date du 20 juin 2019 et de procéder aux travaux de remise en état conforme de la cuisine de la salle de restaurant du couloir des parties communes et de l’ascenseur notamment, cette mise en demeure visant au demeurant comme le refus de renouvellement un motif grave celui de l’absence de l’installation d’un conduit d’extraction des fumées ordonnée par la cour d’appel de Rouen alors même que le réseau d’extraction des fumées a été considéré par une expertise du 20 mai 2014 comme ayant participé à l’incendie s’étant déclaré dans l’établissement et visant des motifs tout aussi graves consistant en des non-conformités aux règles de l’art et aux règlements notamment relatifs à l’hygiène des lieux de restauration qui bien que postérieurs à la notification du refus de renouvellement n’ayant pu être connus que postérieurement pouvaient également légitimer un motif grave et légitime.

Sur l’indemnité d’occupation

La SARL New Tokyo fait valoir que la demande de la société BCC au titre de l’indemnité d’occupation est prescrite dès lors que l’action du bailleur en fixation et paiement d’une indemnité d’occupation est soumise à une prescription biennale de 2 ans et qu’en cas d’exercice par le bailleur de son droit de repentir le point de départ du délai de prescription est fixé à la date d’expiration du bail. Elle soutient que la délivrance du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime a mis fin au bail et que l’action du preneur en fixation de l’indemnité d’éviction n’interrompant pas le cours de la prescription de l’action du bailleur en paiement de l’indemnité d’occupation dès lors que le bailleur ne s’est pas trouvé dans l’impossibilité matérielle ou juridique d’introduire une demande en fixation d’indemnité d’occupation et la prescription de l’action du bailleur emportant extinction totale du droit à réclamer cette indemnité, la société BCC doit être déboutée de cette demande.

En conséquence de cette prescription et dès lors qu’elle a continué à payer des loyers après la délivrance du congé sans qu’une indemnité d’occupation ne soit fixée la société New Tokyo soutient qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de la société BCC à lui verser l’ensemble des sommes ainsi indument versées.

La société BCC rappelle qu’en application de l’article L 145-28 du code de commerce le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Elle fait valoir que le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré en son principe le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

Elle fait observer qu’en l’absence de fixation d’une indemnité d’occupation en application de l’article L 145-28 du code de commerce, le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du bail expiré et l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé.

Elle ajoute qu’il est en outre admis que si la prescription est acquise le preneur est néanmoins infondé à solliciter la restitution des sommes percues par le bailleur dans l’intervalle.

En application de l’article L 145-28 du code de commerce le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et jusqu’à son paiement il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En cas d’exercice du droit de repentir il est mis fin à la période de maintien dans les lieux et à l’indemnité d’occupation, le nouveau bail prenant effet au jour de la notification du repentir.

Il est admis que le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28 du code de commerce se situe au jour où est définitivement consacré le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction même si ultérieurement le bailleur a exercé son droit de repentir.

En l’espèce la cour est justement saisie de la demande du liquidateur sollicitant la fixation de son indemnité d’éviction et la prescription de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28 du code de commerce n’a pu commencer à courir.

En cas d’exercice du droit de repentir il est mis fin à la période de maintien dans les lieux et à l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28, le nouveau bail prenant effet au jour de la notification du repentir.

Ce nouveau bail a pris effet en l’espèce le 30 septembre 2020 mais a été résilié avec effet au 6 novembre 2020.

A compter de cette résiliation prononcée le 21 mars 2021 une indemnité de droit commun était due et la demande d’indemnité d’occupation présentée au juge des référés s’étant déclaré incompétent puis au plus tard en première instance par conclusions du 2 mars 2023 ne saurait être déclarée prescrite.

Il convient de faire droit à la demande de la société BCC qui sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalant au montant du dernier loyer et des charges, montant non discuté et ce pour la période du 1er avril 2020 au 30 septembre 2020 et du 6 novembre 2020 au 28 janvier 2021.

Il convient au regard de la déclaration de créance de la société BCC dont il est justifié de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société New Tokyo une créance au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges soit 3519,55 euros HT par mois pour la période précédant la liquidation judiciaire soit du 1er avril 2020 au 30 septembre 2020 et du 6 novembre 2020 au 16 décembre 2020 et de condamner la SCP [E] [H] ès qualités de liquidateur à lui payer la somme de 5912,85 euros au titre de la période postérieure du 17 décembre 2020 au 28 janvier 2021.

Il convient en revanche de débouter le liquidateur de sa demande de restitution des sommes versées depuis le mois de janvier 2014.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de condamner la SCP [E] [H] ès qualités aux entiers dépens de première instance et d’appel et de la condamner à payer à la société BCC la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision entreprise excepté des chefs du droit de repentir, du refus de renouvellement, de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Dit que le droit de repentir a été valablement exercé ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur le refus de renouvellement ;

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’éviction ;

Constate la résiliation du nouveau bail avec effet au 6 novembre 2020;

Dit non prescrite la demande de la société BCC aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société New Tokyo la créance de la société BCC au titre de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges soit 3519,55 euros HT par mois pour la période précédant la liquidation judiciaire soit du 1er avril 2020 au 30 septembre 2020 et du 6 novembre 2020 au 16 décembre 2020 ;

Condamne la SCP [E] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société New Tokyo à payer à la société BCC la somme de 5912,85 euros au titre de la période postérieure du 17 décembre 2020 au 28 janvier 2021 ;

Condamne la SCP [E] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société New Tokyo aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

La condamne à payer à la société BCC la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,