ARRET

N°

[N]

C/

[M]

[F]

EDR/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03981 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I37O

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [W] [N]

née le 27 Juin 1974 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe DUBOILLE, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Madame [H] [M]

née le 12 Janvier 1985 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Monsieur [I] [F]

né le 23 Avril 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocat au barreau de TOURS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 14 octobre 2025, l’affaire est venue devant M^me Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée en présence de M^me Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 13 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, Greffière placée.

*

* *

DECISION :

Le 24 mai 2022, une promesse de vente a été conclue entre M. [I] [F] et Mme [H] [M] en qualité de promettants d’une part, Mme [W] [N] en qualité de bénéficiaire d’autre part, pour l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 5].

La promesse de vente était assortie de conditions suspensives particulières tenant au prononcé du divorce de Mme [W] [N] et à l’obtention d’un prêt par cette dernière.

Le 5 août 2022, Mme [W] [N] a indiqué par la voie de son conseil au notaire renoncer à poursuivre l’acquisition du bien au motif « du non-accomplissement au 5 août des conditions suspensives insérées dans la promesse ».

Le 8 août 2022, M. [F] et Mme [M] ont sollicité le justificatif de refus de prêt émis par un établissement bancaire de Mme [N].

Le 11 août 2022, Mme [N] a communiqué en réponse un courrier d’une société de courtage en crédit, lui indiquant que son dossier de demande de crédit n’avait pas pu faire l’objet d’une présentation auprès de leurs partenaires bancaires. La société de courtage a précisé : « la présente lettre ne correspondant pas à un refus bancaire mais à une lettre d’irrecevabilité de votre dossier auprès de nos services ».

Le 5 octobre 2022, par la voie de leur conseil, M. [F] et Mme [M] ont mis en demeure Mme [N] de leur payer la somme de 22 200 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente pour le non-respect des engagements de cette dernière.

Par acte d’huissier de justice du 30 novembre 2022, ils ont fait assigner Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Senlis.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Senlis a :

Condamné Mme [N] à payer à M. [F] et Mme [M] l’indemnité d’immobilisation pour un montant de 22 200 euros ;

Débouté M. [F] et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamné Mme [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamné Mme [N] à verser à M. [F] et Mme [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 12 septembre 2023, Mme [N] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

Condamné Mme [N] à payer à Mme [M] et M. [F] l’indemnité d’immobilisation pour un montant de 22 200 ;

Condamné Mme [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamné Mme [N] à verser à Mme [M] et Mme [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 1er avril 2025, Mme [N] demande à la cour de :

La déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Senlis ;

Statuant de nouveau,

Juger que Mme [M] et M. [F] sont dénués de fondement en leurs demandes présentées devant le tribunal de Senlis ;

Débouter Mme [M] et M. [F] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [M] et M. [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Les condamner à restituer les sommes versées par saisie-attribution sur exécution provisoire du jugement qui sera infirmé, et ce augmenté des intérêts de droit à compter de la date de la saisie opérée le 21 septembre 2023 ;

Les condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 21 janvier 2025, M. [F] et Mme [M] demandent à la cour de :

Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses prétentions contraires aux présentes écritures ;

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [N] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [N] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient d’indiquer qu’il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures de Mme [N] portant sur la recevabilité de son appel, alors qu’aucune irrecevabilité n’a été soulevée et qu’il n’existe aucun moyen d’ordre public devant être relevé par la cour.

Par ailleurs, il n’y a lieu de répondre dans le dispositif du présent arrêt qu’aux véritables prétentions des parties et non aux rappels déguisés des moyens juridiques qu’elles ont préalablement développés.

1. Sur l’indemnité d’immobilisation

Mme [N] soutient que l’acte introductif d’instance ayant abouti au jugement entrepris a été délivré à une adresse erronée.

Elle précise avoir justifié de trois refus de prêts ainsi que de la poursuite de la procédure de son divorce. Elle ajoute avoir fait notifier aux vendeurs sa renonciation à l’acquisition immobilière compte tenu du non accomplissement des deux conditions suspensives.

Elle fait valoir que le délai de la promesse de vente pour sa réalisation a expiré le 5 septembre 2022, et que dès fin août 2022, les vendeurs ont diffusé plusieurs offres de vente, validant leur acceptation de la caducité de la promesse bien avant son terme.

M. [F] et Mme [M] soutiennent que l’erreur alléguée quant à l’adresse à laquelle l’acte introductif d’instance a été délivré n’a pas eu de conséquences juridiques pour Mme [N]. Ils estiment que l’huissier a accompli les diligences nécessaires et ajoutent qu’aucune procédure n’a été engagée par Mme [N] pour contester le procès-verbal de l’huissier. Ils font valoir que Mme [N] n’est pas allée chercher l’acte alors qu’elle était informée du passage de l’huissier. Ils ajoutent que Mme [N] a été valablement assignée et que le jugement n’a pas été obtenu en fraude de ses droits contrairement à ce qu’elle indique.

Concernant la condition suspensive relative au prononcé du divorce, ils prétendent que Mme [N] ne peut l’invoquer puisqu’elle était prévue à leur seul bénéfice et qu’ils n’ont pas souhaité s’en prévaloir.

Concernant la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, ils estiment que Mme [N] ne démontre pas avoir effectué les démarches nécessaires pour obtenir le prêt dans les conditions et le délai requis. Ils ajoutent qu’elle a simplement pris contact en toute hâte avec une société de courtage après avoir été mise en demeure de justifier des refus de financement. Ils considèrent dès lors qu’elle ne justifie pas avoir réalisé une demande de financement auprès d’un organisme prêteur.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [N], qui développe dans ses conclusions l’argument selon lequel l’acte introductif d’instance lui aurait été signifié à une adresse erronée, n’en tire aucune conséquence et ne formule aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions. La cour constate qu’elle n’est donc saisie d’aucune demande sur ce point.

Selon les articles 1103, 1124, 1304-3 et 1353 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la promesse de vente du 24 mai 2024, contient deux conditions suspensives relatives au prononcé du divorce de Mme [N] et à l’obtention d’un prêt avant le 5 août 2022 dans les conditions suivantes :

— organisme prêteur : tout organisme prêteur ayant son siège social en France ;

— montant maximal de la somme empruntée : 119 000 euros ;

— durée maximale de remboursement : 10 ans ;

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,4 % taux fixe l’an (hors assurances).

Il est expressément prévu que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

De plus, il est mentionné que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt aux conditions ci-dessus devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

Il résulte des pièces versées aux débats que le conseil de Mme [N] a adressé au notaire un courrier en date du 5 août 2022 indiquant qu’elle renonçait à l’acquisition du bien en raison du non-accomplissement des conditions suspensives contenues dans la promesse de vente. Après avoir été mise en demeure par M. [F] et Mme [M] de justifier d’un refus de prêt par un établissement bancaire, Mme [N] à transmis aux promettants un courrier en date du 11 août 2022 de l’agence JL Conseils de [Localité 6]. Toutefois ce courrier ne provient pas d’un établissement bancaire mais d’une agence de courtiers. De plus, il est indiqué dans ledit courrier qu’il ne s’agit pas d’une lettre de refus mais d’une lettre d’irrecevabilité du dossier auprès des services de l’agence. Il est expressément indiqué en ces termes : 'Nous attirons votre attention sur les engagements que vous auriez pris dans le cadre d’un compromis, la présente lettre ne correspondant pas à un refus bancaire mais à une lettre d’irrecevabilité de votre dossier auprès de nos services'.

A hauteur d’appel, Mme [N] produit un courrier de la société Credissimo en date du 24 août 2022, indiquant ne pouvoir donner de suite favorable au projet d’achat et dont l’objet indique qu’il s’agit d’une lettre de non-recevabilité. De plus, cette lettre ne respecte pas le formalisme prévu par la promesse puisqu’il ne mentionne que le prix d’achat du bien.

Dès lors, le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt est imputable à Mme [N] et il ne peut être déduit de la diffusion par M. [F] et Mme [M] dès la fin août 2022 de plusieurs offres de vente une quelconque volonté de renonciation de leur part à la clause pénale prévue par les parties.

Par ailleurs, la clause suspensive relative au prononcé du divorce de Mme [N] a été formulée en ces termes :

'La réitération des présentes par acte authentique sera réalisée à la condition suspensive de la régularisation de l’acte de dépôt de la convention de divorce contresignée par acte d’avocat, à réaliser antérieurement à la signature de l’acte authentique de vente.

Etant ici précisé que Mme [N] s’engage à demander le report des effets patrimoniaux du divorce à l’ordonnance de non-conciliation par le tribunal judiciaire de Senlis aux termes de laquelle sera stipulé que les époux [E] accepteront l’un et l’autre le principe de la rupture du mariage.

La défaillance de cette condition suspensive pourra être invoquée par les promettants si au 5 juillet 2022, Mme [N] n’a pas justifié de la signature d’un protocole de liquidation signé avec M. [P] lui permettant d’obtenir son accord de financement et la libération de son apport personnel en vue de la vente.'

En l’espèce, les promettants n’ont pas entendu se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [N] à payer à M. [F] et Mme [M] l’indemnité d’immobilisation pour un montant de 22 200 euros.

Mme [N] sera déboutée de sa demande tenant à condamner ces derniers à lui restituer les sommes versées par saisie-attribution opérée le 21 septembre 2023.

2. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [N] aux dépens d’appel et de confirmer la décision entreprise s’agissant des dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [N] sera par ailleurs condamnée à payer à M. [F] et à Mme [M] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et sera déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision entreprise étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions querellées le jugement rendu le 25 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Senlis ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [W] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Mme [W] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [W] [N] à payer à M. [I] [F] et à Mme [H] [M] la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

La déboute de sa propre demande de ce chef.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE