Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 27 MARS 2026

(n° , 3 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07142 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLGRX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Mars 3035 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 23/05258

APPELANTS

Mme, [B], [I],, [C], [S]

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 1]

M., [R], [S]

,

[Adresse 1]

,

[Adresse 1]

Représentés par M^e Guillaume BONHOURE, avocat au barreau de PARIS, toque J001

INTIMÉE

SCI MONTEVIDEO LONGCHAMP, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

,

[Adresse 2]

,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404

PARTIE INTERVENANTE

S.C.P. BTSG prise en la personne de Me, [L], [P] en sa qualité de liquidateur judiciaire de M., [R], [S]

,

[Adresse 3]

,

[Adresse 3]

Défaillante, assignée en intervention forcée par acte du 24 janvier 2026 remis à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 février 2026 en audience publique, Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère , ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Par défaut

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

La société Montevideo Longchamp, venant aux droits de M. Lonchamp, est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble sis, [Adresse 1].

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2002, cet appartement a été donné à bail à M., [S], pour une période de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 2.300 euros et 310 euros de charges, soit un total de 2.610 euros par mois, payables d’avance le premier jour ouvrable de chaque mois, révisable chaque année sur la base de la variation des indices Insee en vigueur.

Après la signature du bail, M., [S] s’est marié et en a informé le bailleur par courrier du 12 septembre 2006. Mme, [S] s’est domiciliée professionnellement à l’adresse des lieux loués.

Par jugement du 31 octobre 2018, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de M., [S].

Par jugement du 15 octobre 2020, ledit tribunal a notamment arrêté un plan de redressement par voie de continuation de M., [S] exploitant sous le nom commercial «, [Etablissement 1] » au, [Adresse 4] une officine de pharmacie et a maintenu la Selarl Axyme, en la personne de maître, [M], [N], en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte du 3 février 2023, la société Montevideo Longchamp a fait délivrer à M. et Mme, [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 10.932,96 euros, arrêtée au 1er février 2023.

Le 9 juin 2023, la société Montevideo Longchamp les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

A la suite de l’inexécution du plan de redressement de M., [S], le tribunal de commerce de Paris a, par jugement du 1er décembre 2023, décidé la résolution dudit plan et l’ouverture de la liquidation judiciaire de M., [S] et désigné la Selarl Axyme, en la personne de maître, [N], mandataire judiciaire liquidateur.

Par ordonnance du 5 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2002 entre la société Montevideo Longchamp et M. et Mme, [S], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave n°8 et parking n°301 situé, [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 avril 2023 ;

— ordonné en conséquence à M. et Mme, [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut pour M. et Mme, [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Montevideo Longchamp pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. et Mme, [S] à payer à la société Montevideo Longchamp à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 3 000 euros le 13 novembre 2023) la somme de 89.778,44 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 pour la somme de 10.932,96 euros et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

— rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

— condamné in solidum M. et Mme, [S] à verser à la société Montevideo Longchamp une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 29 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— condamné in solidum M. et Mme, [S] à verser à la société Montevideo Longchamp une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné in solidum M. et Mme, [S] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

— ordonné la communication au préfet de, [Localité 1] de décision ;

Par déclaration du 7 avril 2025, M. et Mme, [S] ont interjeté appel de l’ordonnance en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 6 janvier 2026, M. et Mme, [S] demandent à la cour de :

In limine litis,

— infirmer l’ordonnance du chef qui a rejeté le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau,

— déclarer le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit du tribunal des activités économiques de Paris ;

En conséquence,

— renvoyer la société Montevideo Longchamp à mieux se pourvoir ;

— débouter la société Montevideo Longchamp de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire ;

— infirmer l’ordonnance de ses autres chefs à l’exception de ceux relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— constater l’absence de trouble manifestement illicite et l’absence de dommage imminent ;

En conséquence,

— dire que l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 10 septembre 2002 n’est pas constatée ;

— renvoyer la société Montevideo Longchamp à mieux se pourvoir ;

— débouter la société Montevideo Longchamp de l’ensemble de ses demandes ;

A titre très subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance du chef qui a rejeté le surplus des demandes ;

— condamner M. et Mme, [S] au paiement des loyers dus depuis le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de M., [S] en date du 1er décembre 2023 ;

— octroyer un délai de grâce à M. et Mme, [S] d’une durée de 3 ans, ou d’une durée inférieure si la cour l’estime nécessaire au vu de l’équité, afin de payer à la société Montevideo Longchamp les loyers dus et impayés depuis le 1er décembre 2023 ;

— débouter la société Montevideo Longchamp de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

— infirmer l’ordonnance du chef qui les a condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

— condamner la société Montevideo Longchamp à leur verser une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— débouter la société Montevideo Longchamp de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 décembre 2025, la société Montevideo Longchamp demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue dans toutes ses dispositions ;

Et statuant de nouveau :

— débouter M. et Mme, [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. et Mme, [S] par provision à lui payer la somme actualisée de 134.499,49 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 22 décembre 2025 et à parfaire ;

— condamner solidairement M. et Mme, [S] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et solidairement aux entiers dépens.

Par ordonnance du 8 janvier 2026, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture pour mise en cause du liquidateur.

Par acte du 24 janvier 2026, remis à l’étude, la société Montevideo Longchamp a assigné en intervention forcée la SCP BTSG², prise en la personne de Maître, [L], [P], en sa qualité de liquidateur judiciaire de M., [S].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection

M. et Mme, [S] soutiennent que M., [S] ayant été placé en liquidation judiciaire, en application de l’article L.641-11-1 du code de commerce, la résiliation d’un contrat auquel le débiteur est partie, doit être décidée par le liquidateur sur demande du créancier, le juge commissaire étant seul compétent.

Mais, aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il n’est pas contesté que le bail litigieux pour lequel la société Montevideo Longchamp sollicite l’acquisition de la clause résolutoire est un bail d’habitation qui entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il constitue le domicile conjugal des époux dans lequel M., [S] n’exerce aucunement son activité professionnelle.

Dès lors que la compétence du juge des contentieux de la protection est déterminée par l’objet du litige, en l’espèce un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation et non par la situation personnelle des parties et en l’absence de disposition contraire spécifique aux procédures collectives, l’article L.641-11-1, IV du code de commerce n’excluant pas l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en cas de liquidation judiciaire, il y a lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par les appelants. L’ordonnance est confirmée sur ce point.

Sur les effets de la procédure collective de M., [S] sur les demandes de la société Montevideo Longchamp

L’article L.622-21 du code de commerce prévoit que :

I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

L’article L.622-7 du même code dispose que : I.-Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

L’article L622-17 I du même code précise que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

M. et Mme, [S] soulèvent, à titre de contestation sérieuse, l’arrêt des poursuites individuelles et l’interdiction de toute action en justice concernant les créances antérieures à la liquidation judiciaire prononcée à l’encontre de M., [S] le 1er décembre 2023 en soutenant d’une part, que la société Montevideo Longchamp est seulement fondée à réclamer la somme de 45.759,20 euros correspondant à l’arriéré locatif postérieur au 1er décembre 2023 et d’autre part, qu’aucune mesure d’exécution n’est possible. Ils ajoutent que la procédure de liquidation n’étant pas clôturée, il existe un doute sur l’étendue des dettes de loyers au titre du bail.

Ainsi, en ne contestant pas l’arriéré locatif né postérieurement à la liquidation judiciaire, M. et Mme, [S] admettent implicitent que ces loyers revêtent la qualification de créances postérieures nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, lesquelles sont payées à leur échéance, en application de l’article L.622-17 I.

Mais, comme le soutient justement la société Montevideo Longchamp, il ressort du jugement du 15 octobre 2020 rendue par le tribunal de commerce de Paris ayant arrêté le plan de continuation de M., [S] que la procédure de redressement judiciaire à son égard a été ouverte le 31 octobre 2018. Ainsi, il convient de retenir cette date et non celle ayant prononcé la liquidation judiciaire de M., [S] le 1er décembre 2023 pour déterminer si la créance alléguée par la société Montevideo Longchamp est née antérieurement ou postérieurement à l’ouverture de la procédure collective et est susceptible de poursuite.

Il ressort tant du commandement de payer délivré le 3 février 2023 qui portait sur l’arriéré locatif de 10.932,96 euros, arrêté au 1er février 2023 que des décomptes produits que l’action exercée par la société Montevideo Longchamp porte sur des créances nées postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 31 octobre 2018. Ainsi, la contestation soulevée par M. et Mme, [S] fondée sur l’interdiction des poursuites n’est pas sérieuse.

De même, il ne saurait être tiré aucune conséquence de l’absence de clôture de la liquidation judiciaire de M., [S] sur la créance revendiquée par la société Montevideo Longchamp dans le cadre de cette instance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, la société Montevideo Longchamp a fait délivrer à M. et Mme, [S], le 3 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 10.932,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2023.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées.

C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 avril 2023.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort du dernier décompte produit par la société Montevideo Longchamp arrêté au 22 décembre 2025 que la dette locative s’élevait à 134.499,49 euros. M. et Mme, [S] ne soulèvent pas d’autres contestations que celles relative à l’interdiction des poursuites pour les créances nées antérieurement à la procédure collective, précédemment écartées.

Il convient en conséquence d’allouer à la société Montevideo Longchamp la somme provisionnelle de 134.499,49 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 22 décembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

M. et Mme, [S] sollicitent des délais de paiement de trois ans en faisant valoir que M., [S], dans un souci d’apurement de son passif a cumulé deux emplois et que leur expulsion aurait des conséquences significativement négatives sur leur situation professionnelle et sur la scolarisation de leur fille.

Mais, d’une part, le contrat de travail de M., [S], signé le 20 juin 2025, modifié par avenant du 1er août 2025, et son bulletin de salaire du mois d’août 2025 sont insuffisants pour déterminer sa situation financière et professionnelle. D’autre part, aucune pièce n’est produite concernant Mme, [S]. Il n’est pas plus justifié d’une situation particulière pour leur fille.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de délai de M. et Mme, [S].

Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail

Il convient au regard des motifs qui précèdent de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 avril 2023.

M. et Mme, [S] étant devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite, c’est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de son chef.

L’obligation de M. et Mme, [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n’est pas sérieusement contestable ainsi que l’a retenu le premier juge sauf à préciser que cette indemnité est due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme, [S], succombant à l’instance, sont condamnésin solidum aux dépens d’appel et à verser à la société Montevideo Longchamp la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance sauf en sa disposition relative au montant de la provision due par M. et Mme, [S] et au point de départ de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau de ces chefs et vu l’évolution du litige,

Condamne solidairement M. et Mme, [S] à payer à la société Montevideo Longchamp la somme provisionnelle de 134.499,49 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 22 décembre 2025,

Dit que l’indemnité mensuelle d’occupation est due à titre provisionnelle à compter du 4 avril 2023,

Condamne in solidum M. et Mme, [S] aux dépens d’appel et à verser à la société Montevideo Longchamp la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT