COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CP/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 16/03198

Jugement du 29 Novembre 2016

Tribunal paritaire des baux ruraux d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 51-15-0000

ARRET DU 29 MAI 2018

APPELANTS :

Monsieur Q B

né le […] à […]

Lieu-dit '[…]

49170 SAINT-MARTIN DU FOUILLOUX

Non comparant,

Représenté par M^e Stephane BOUDET, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 150088

Monsieur O B

né le […] à JUIGNE-BENE (49460)

Lieu-dit '[…]

49170 SAINT-MARTIN DU FOUILLOUX

Non comparant,

Représenté par M^e Stephane BOUDET, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 150088

INTIMES :

Madame S Z épouse X

née le […] à […]

La Bellangarderie

[…]

Non comparant,

Représentée par M^e Sophia LOVAERT PESSARDIERE de la SELARL SOPHIA LOVAERT, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur U X

né le […] à SAINT-DIZIER (52100)

La Bellangarderie

[…]

Non comparant,

Représenté par M^e Sophia LOVAERT PESSARDIERE de la SELARL SOPHIA LOVAERT, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 26 Mars 2018 à 14H00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame PORTMANN, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame P, Président de chambre

M^me LE BRAS, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 29 mai 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique P, Président de chambre et par Christine Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 20 mai 2009, M. O B et M. Q B ont consenti un bail rural à M^me S Z portant sur la ferme de 'La Bonneterie', sise Commune de Saint-Martin du Fouilloux (Maine-et-Loire) et comprenant un bâtiment d’habitation de deux grandes pièces (avec chemin d’accès, cour, jardin d’agrément), divers bâtiments à usage de dépendances agricoles (étable, hangar, toits à porcs) ainsi que diverses parcelles en nature de pré et

terre pour une contenance de 12ha 26a 70ca, et ce pour une durée de 9 ans et 6 mois, à compter du 1^er mai 2009.

A la même date, M. U X s’est porté caution solidaire des engagements pris par M^me Z.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 31 mars 2014, M^me Z devenue épouse de M. U X a donné congé à effet au 31 décembre 2014.

Un état des lieux de sortie a été dressé par M^e F, huissier de justice aux Ponts de Cé, le 15 janvier 2015.

Par lettre recommandée du 17 août 2015, M. O B et M. Q B ont sollicité la convocation des époux X devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’Angers aux fins d’obtenir principalement leur condamnation au paiement de fermages impayés et frais de remise en état.

La tentative de conciliation a échoué et l’affaire a été renvoyée en audience de jugement.

Par jugement du 29 novembre 2016, le tribunal paritaire des Baux Ruraux d’Angers a:

• condamné in solidum M^me Z épouse X et M. X, ès qualité de caution, à payer à M. O B et à M. Q B les sommes suivantes :

* 2.001,13 euros au titre des fermages impayés pour la période d’octobre 2014 à janvier 2015 (au titre du bâtiment d’habitation),

* 1.333,58 euros au titre de fermages impayés pour la période du 1^er mai au 31 décembre 2014 (au titre des parcelles et bâtiments d’exploitation),

* 190,18 euros au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie,

• débouté M. O B et M. Q B du surplus de leurs demandes,

• débouté les époux X de leurs autres demandes,

• débouté chaque partie de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chaque partie, les y a condamnés en tant que de besoin,

• dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

M. O B et M. Q B ont interjeté appel partiel de cette décision par déclaration du 27 décembre 2016.

M. O B et M. Q B d’une part, et les époux X d’autre part ont régulièrement conclu.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

M. Q B et M. O B, soutenant oralement à l’audience leurs conclusions du 20 février 2018, demandent à la cour, au visa de l’article L.411-4 du code rural et de l’article 1731 du code civil, de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation solidaire des époux X au paiement des sommes de 14.371,80 euros TTC correspondant

• au nettoyage du pourtour du corps de ferme pris à bail et de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les dépens seraient supportés par moitié par chacune des parties,

•

En conséquence,

• condamner solidairement M^me Z épouse X et M. X, ès qualité de caution, à leur payer la somme de 16.830 euros TTC au titre du nettoyage du pourtour du corps de ferme pris à bail,

• condamner solidairement M^me Z épouse X et M. X, ès qualité de caution, à leur payer la somme de 1.590 euros TTC au titre du coût du bornage rendu nécessaire par l’arrachage des haies qui délimitaient l’ensemble des parcelles prises à bail,

• condamner solidairement M^me Z épouse X et M. X, ès qualité de caution, à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance outre celle de 1.500 euros au titre de la procédure d’appel,

• condamner solidairement M^me Z épouse X et M. X, ès qualité de caution, à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Les appelants s’estiment fondés à solliciter la condamnation solidaire des intimés à supporter le coût du nettoyage du pourtour du corps de ferme donné à bail. Ils font valoir qu’il ne peut être retenu que le bail rural rapportait à lui seul l’état des parcelles et soutiennent que les attestations versées par les époux X n’établissent pas l’état allégué de délabrement de celles-ci et qu’elles ont été établies pour les besoins de la cause.

Produisant des attestations, un nouveau bail rural qu’ils ont consenti le 05 mai 2017, et des photographies des lieux dont certaines antérieures à la prise à bail, ils estiment démontrer qu’avant cette date, il n’existait pas de tuiles amiantées ou de couche de fumier dans la cour de la ferme, ni de déchets inertes et industriels sur le pourtour du corps de ferme, que la présence de ces éléments est ainsi imputable aux intimés, qu’ils ont également installé et laissé la chambre froide dans une dépendance après en avoir déposé la toiture.

S’agissant du montant des travaux supportés par M^me Z épouse X, ils observent qu’il n’est pas démontré que les matériaux visés par les factures que les intimés produisent ont été utilisés effectivement pour la réalisation de travaux de l’habitation louée, certaines étant antérieures au bail et que les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art. Ils relèvent que les époux X ont emporté avec eux de nombreux éléments d’équipements, sans avoir ramoné la cheminée ou vidangé la fosse toutes eaux. Ils considèrent que l’attestation produite par les intimés pour justifier de leur recours à prêt pour financer ces travaux est complaisante. Ils relèvent que le motif de la délivrance de son congé par M^me Z épouse X réside dans sa volonté de faire construire sa maison et non l’ampleur invoquée des travaux restant à exécuter.

Par ailleurs, les appelants sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, précisant qu’ils ont été contraints de saisir le tribunal paritaire, les intimés refusant toute conciliation sur le paiement des fermages et des frais de constat d’huissier.

Les époux X, soutenant oralement à l’audience leurs écritures du 30 novembre 2017, demandent à la cour de :

• confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée par les appelants en cause d’appel, subsidiairement les en débouter,

• débouter Mrs. B de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

•

• condamner les mêmes à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner les mêmes aux entiers dépens.

Les époux X s’opposent à la demande au titre du nettoyage du pourtour du corps de ferme dont ils observent que les appelants ont de manière non négligeable, bien au-delà d’une simple revalorisation, augmenté le quantum au vu du devis actualisé qu’ils versent.

Observant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, les intimés prétendent qu’il ressort de la clause de convention sur travaux contenue dans le bail consenti à M^me Z épouse X qu’il convenait de réaliser d’importants travaux pour rendre la maison louée habitable. Ils estiment établir par les photographies et attestations versées au débat que lors de la prise de possession des lieux, cet immeuble était délabré et insalubre, dépourvu de salle d’eau et d’alimentation en eau courante, qu’en outre les bâtiments d’habitations étaient inaccessibles du fait de la présence de ronces, de détritus et d’une couche de fumier dans la cour.

Ils prétendent que le constat d’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir la réalité des dégradations que leur imputent les appelants, que les photographies y étant annexées démontrent même qu’ils ont procédé à un entretien de la ferme et de ses extérieurs de nature à les rendre dans un meilleur état que lors de la prise de possession des lieux. Ils soutiennent que les photographies et attestations communiquées par Mrs B ne sont pas circonstanciées, qu’il leur appartenait d’évacuer les ardoises amiantées, qu’eux-mêmes n’ont pu poser du fait de l’interdiction de leur commercialisation depuis 2009.

Ils prétendent avoir procéder à des travaux pour une valeur bien supérieure à ceux prévus dans la convention de travaux susvisée.

Ils concluent à l’irrecevabilité de la demande présentée au titre du coût du bornage comme nouvelle en cause d’appel et à son caractère infondée, dès lors que la proposition d’honoraires de géomètre expert est postérieure de presque trois ans au départ des lieux de la preneuse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de relever que l’appel ne porte pas sur la condamnation des époux X à payer les fermages échus et à supporter la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

Le jugement entrepris sera donc sur ces points confirmé.

I- Sur les travaux de remise en état

Le bail consenti par les consorts B à M^me Z comportait une clause de travaux rédigée comme suit :

'D’un commun accord, le bailleur et le preneur ont décidé qu’il était nécessaire de procéder à des travaux pour rendre habitable la maison objet de l’article 1^er de la désignation qui précède.

Le preneur s’est donc engagé à effectuer à ses frais la rénovation du logement dans son ensemble, nécessitant les travaux suivants :

-réalisation d’un assainissement autonome, dont la demande devra être établie par le bailleur,

-installation d’un chauffage central au bois consistant en la fourniture et la pose d’une chaudière et de neuf radiateurs,

-alimentation du logement en eau potable à partir du puits (analyse de potabilité à effectuer),

-installation d’un réseau interne de distribution d’eau chaude,

-réfection totale de l’électricité et de la plomberie,

-création d’une salle d’eau dans l’appentis du rez de chaussée,

-création de toilettes,

-création de trois chambres dans le grenier,

[…]

Le bailleur prend à sa charge le branchement sur le réseau public d’adduction en eau potable.

En compensation des travaux effectués par le preneur, le bailleur s’engage, en ce qui le concerne, à consentir au preneur la gratuité des loyers correspondant à la première année de location de la maison figurant à l’article 1^er de la désignation, soit à due concurrence de la somme de 6600 euros.

Le preneur s’engage à produire à première demande du bailleur ou de son mandataire les justificatifs des dépenses engagées qui devront être au moins être égales à 6600 euros'.

Même si les bailleurs affirment le contraire, il apparaît que cette description des travaux à effectuer démontre que la maison était inhabitable, ce que confirment les nombreuses attestations produites par les intimés, et que les travaux à effectuer nécessitaient des sommes excédant l’année de loyer dont la gratuité était consentie, et ce, même si les consorts B ont réglé le raccordement au réseau public en eau potable suivant facture du 17 novembre 2009, ce à quoi ils s’étaient engagés.

Les bailleurs ne se prévalent pas de la non exécution par M^me X des obligations ainsi contractées, puisque la somme de 16 830 euros dont ils réclament le paiement correspond à la remise en état du pourtour de la ferme, avec évacuation des déchets inertes et industriels, évacuation d’ardoises amiantées et dépose de la chambre froide par la toiture, outre la repose de la couverture.

M^e F relève, dans son état des lieux de sortie : 'je constate d’une manière générale que les extérieurs ne sont absolument pas entretenus. De nombreux déchets jonchent le sol.

Je constate que plusieurs feux ont été réalisés au niveau des parcelles sans être nettoyés et évacués.

Je constate que les champs ne sont pas entretenus.

Je constate la présence de blocs rocheux en ce point.

Je constate la présence de joncs au niveau des champs.

Une haie a été supprimée à l’arrière de l’habitation.

Je constate la présence d’une dalle béton à l’emplacement d’une ancienne stabulation.

Je constate la présence d’une différence de niveau entre la hauteur du sol derrière la maison et la hauteur du champ.

Je constate la présence d’os de mouton dans un des champs.

La serrure d’une dépendance est cassée.

Je constate la présence d’une chambre froide non retirée dans une dépendance.'

Les photographies annexées confirment la présence de quelques ardoises et, plus généralement, de matériaux autour de l’habitation, outre d’un os.

Aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée dans les lieux.

Cependant, M. Et M^me X produisent de nombreuses attestations faisant état du délabrement de la maison, mais aussi des extérieurs :

— les champs étaient recouverts de ronces, épines, joncs (V W, AA X, époux AB AC, AK-AL X)

— la maison était recouverte d’épines et de ronces (V W), l’accès était difficile compte tenu de cette végétation (AA X, AD AE, AF AG, Sonia Mortier, AJ X, Pierric Talour, C et AH E, AI D).

Les photos produites par eux le confirment (pièces 3).

M. D précise que dans la cour, il y avait un mètre de fumier et que lorsque M. X a creusé, il a découvert un tas d’ardoises. Aucun élément ne permet de remettre en cause la sincérité de son attestation.

En outre, si M. AJ X et M. Et M^me E font état de visites en février 2009, donc avant le début du bail, leurs attestations ne doivent pas pour autant être écartées, dès lors que les époux X justifient (pièce 14) d’une autorisation d’exploiter du 26 février 2009.

L’état des lieux dressé par M^e F est peu circonstancié quant à l’état de l’extérieur et ses photographies ne montrent pas un environnement qui serait en plus mauvais état que celui décrit par les témoignages susvisés.

Pour démontrer que les tuiles amiantées n’étaient pas présentes à l’entrée dans les lieux de M^me Z épouse X, les consorts B produisent des attestations (M. G, M. H, M. Et M^me I, M^me B, M. J, M^me K, et M^me L), qui, en substance, indiquent que les animaux de la ferme étaient parqués sur de la paille et qu’il n’y avait pas d’ardoises amiantées, ni de détritus divers.

Cependant, ces témoignages sont insuffisants pour démontrer le bien fondé des prétentions des bailleurs, dès lors que les attestations produites par M. Et M^me X font état de l’envahissement de la cour et de la découverte des ardoises sous le fumier.

Seul M. J atteste que le terrain était propre, il fait référence à des visites ayant eu lieu dans les années 1990.

Quant à l’attestation de Monsieur M, elle précise uniquement que les ardoises amiantées ne viennent pas du toit de la dépendance.

Les témoignages de M. N, qui précise d’une part, que M. X lui aurait dit avoir enfoncé des parpaings dans les champs et d’autre part, avoir été victime de menaces de la part de ce dernier, ne fait pas état du fait qu’il aurait lui-même vu des détritus dans les champs.

Les photographies produites par les consorts B, non datées et qui ne permettent pas de

déterminer avec certitude qu’elles visent la ferme de la Bonneterie, sont dénuées de force probante. Il en est de même des vues aériennes.

En conséquence, il apparaît que les tuiles amiantées étaient déjà présentes au moment de l’entrée dans les lieux de M^me Z, et que nonobstant la présence d’une chambre froide et de quelques détritus lors de son départ, elle a rendu les lieux dans un meilleur état qu’elle ne les avait reçus.

Par suite, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes en paiement des travaux de remise en état présentées par les consorts B.

II-Sur la demande en bornage

Il apparaît que cette demande, présentée pour la première fois en cause d’appel, est en application de l’article 564 du code de procédure civile, irrecevable.

III-Sur les demandes accessoires

Si les époux X ont fait l’objet d’une condamnation au titre de fermages impayés, il n’en demeure pas moins qu’il s’agissait de fermages dus pour la dernière année alors que ceux des années précédentes avaient été réglés, que ce non paiement est intervenu dans un contexte de résiliation du bail alors que les preneurs estimaient qu’ils avaient fait dans les lieux loués des travaux d’un montant supérieur à l’année de gratuité qui avait été initialement convenue, et que les bailleurs étaient eux mêmes déboutés de leur demande tendant à la condamnation de leurs adversaires à leur verser le coût des travaux de reprise qu’ils estimaient nécessaires, disposition que confirme le présent arrêt.

Dans ces conditions, il apparaît que c’est à bon droit que le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a partagé les dépens et considéré qu’il n’y avait pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu du rejet total des prétentions des consorts B en cause d’appel, il y a lieu de les condamner aux dépens de la présente instance. Il n’apparaît pas inéquitable de mettre à leur charge une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les époux X.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 29 novembre 2016 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’Angers en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉCLARE la demande des consorts B tendant à la condamnation de M. Et M^me X à supporter le coût d’un bornage, irrecevable,

CONDAMNE Messieurs O et Q B in solidum à payer à M. Et M^me X une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en cause d’appel,

Les CONDAMNE in solidum aux dépens de la présente instance,

REJETTE les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Y M. P