COUR D’APPEL

D'[Localité 6]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/01582 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FBXE

jugement du 28 Juillet 2022

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]

n° d’inscription au RG de première instance 11 22-440

ARRET DU 25 FEVRIER 2025

APPELANT :

Monsieur [T] [F]

né le 18 Novembre 1974 à [Localité 9] (85)

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/004994 du 05/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 220199

INTIMEE :

S.A. [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 22/1582

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 décembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par yoann WOLFF, conseiller pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par déclaration du 15 septembre 2022, M. [T] [F] a relevé appel d’un jugement rendu en son absence le 28 juillet 2022 par le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire d’Angers à la demande de la société Logi Ouest, société anonyme d’habitations à loyer modéré, en ce que ce jugement a :

constaté qu’étaient réunies à la date du 1er mars 2022 les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu entre les parties le 25 juillet 2008 pour la location d’un appartement situé [Adresse 5] ;

dit qu’il n’y avait pas lieu d’accorder d’office à M. [F] des délais de paiement suspensifs des effets de cette clause ;

ordonné en conséquence à M. [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

dit qu’à défaut pour celui-ci de l’avoir fait, la société Logi Ouest pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

condamné M. [F] à payer à la société Logi Ouest la somme de 564,34 euros selon décompte arrêté au 19 mai 2022 et incluant le loyer d’avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25'mars 2022 ;

condamné M. [F] à verser à la société Logi Ouest une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

condamné M. [F] à verser à la société Logi Ouest la somme de 150'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de’l'assignation et de sa notification la préfecture.

La société Logi Ouest a constitué avocat, n’a pas conclu, mais a communiqué des pièces.

Un avis de fixation visant les articles 905 et suivants du code de procédure civile a été adressé aux parties le 7 mai 2024, puis la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 2 octobre suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, M.'[F] demande à la cour :

d’infirmer le jugement ;

à titre principal, de rejeter l’ensemble des demandes de la société Logi Ouest et de la condamner à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

subsidiairement, de condamner la société Logi Ouest à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, d’ordonner la compensation de cette somme avec celle qu’il doit au titre des loyers et charges impayés, et de juger n’y avoir lieu expulsion ;

en toute hypothèse, de condamner la société Logi Ouest aux dépens et à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] soutient que :

En droit, la jurisprudence n’hésite pas à sanctionner le bailleur qui s’affranchit de son obligation de louer un logement décent et rappelle que le preneur est en droit d’opposer à celui-ci une exception d’exécution du fait du manquement à cette obligation. En fait, il ne conteste pas sa dette locative, mais entend opposer une exception d’inexécution. Le logement loué ne respecte pas les critères de décence imposés par les textes. Il a été relevé une prise téléphonique qui sort du mur, un radiateur non fonctionnel dans la chambre de son second fils, un’balatum très usagé, une peinture qui s’effrite, une fissure au plafond, de’nombreuses couches de tapisserie, ainsi qu’une porte qui a failli tomber sur la tête de son fils. Aussi, toutes les charnières des portes cassent au fur et à mesure du temps.

MOTIVATION

Il est constant que doivent être écartées des débats les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables pour avoir été elles-mêmes déposées tardivement (Ass. plén., 5 décembre 2014, pourvoi n° 13-27.501, Bull. 2014, Ass. plén, n° 2 ; 2e Civ., 13 novembre 2015, pourvoi n° 14-19.931, Bull. 2015, II, n° 249). Doivent donc encore moins être prises en compte des pièces qui sont déposées sans venir au soutien d’aucunes conclusions, comme c’est le cas en l’espèce des pièces qui sont produites par la société Logi Ouest.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés (1re Civ., 20 septembre 2006, pourvoi n°'05-20.001, Bull. 2006, I, n° 409).

Se fondant sur l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le premier juge a constaté que le bail litigieux contenait une clause résolutoire, qu’un’commandement de payer visant cette clause avait été signifié à M. [F] le 30 décembre 2021 pour la somme en principal de 2250,09 euros, et que ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Cela, tout comme le principe et le montant de la dette locative, n’est pas contesté par M.'[F] qui, pour justifier le non-paiement du loyer, oppose uniquement l’inexécution par la société Logi Ouest de sa propre obligation de délivrer un logement décent.

Il résulte effectivement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent au regard des caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ne’laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il lui appartient alors d’établir cette inexécution (1re Civ., 18 décembre 1990, pourvoi n° 89-14.975, Bull. 1990, I, n° 296).

En l’espèce, force est de constater tout d’abord qu’aucune preuve n’est rapportée, ni de ce qu’un radiateur ne serait pas fonctionnel, ni de ce que les murs seraient recouverts de plusieurs couches de papier peint, ni de ce que les charnières des portes se casseraient, ni de ce qu’une porte aurait failli tomber sur l’un des enfants de M. [F]. Cela ne ressort notamment ni de l’état des lieux d’entrée du 25 juillet 2008, ni du procès-verbal de constat du 13 septembre 2002, produits par ce dernier.

Quant aux revêtements, rien ne permet de retenir que, comme l’exige le décret du 30 janvier 2002 pour qu’un logement soit considéré comme non décent, leur''nature et leur état de conservation et d’entretien présenteraient des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires :

Le sol en balatum était, selon l’état des lieux d’entrée, en « bon état » dans la plupart des pièces ou tout au plus « légèrement décoloré et défraîchi » lors de l’emménagement de M. [F], et seul son caractère fortement usagé a été relevé 14 ans plus tard par l’huissier de justice mandaté par celui-ci.

Selon le procès-verbal de constat établi par cet huissier, la peinture ne « s’écaille » qu’à un seul endroit, réduit, du plafond du salon.

La fissure constatée sur ce même plafond ne présente quant à elle, au’regard de ce procès-verbal, aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité des locataires.

Finalement, seul le fait que la prise téléphonique située dans le salon soit mal fixée, ce qui est attesté par l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal, peut être retenu. Cependant, cela n’est pas suffisamment grave pour justifier le non-paiement du loyer par M. [F] et l’allocation à celui-ci de dommages et intérêts pour un préjudice moral qu’il n’explicite d’ailleurs pas.

Dans ces conditions, et sans qu’il y ait lieu pour le reste de suivre M. [F] dans le détail de son argumentation étrangère à la décence qu’il invoque et relative à ses rapports ainsi qu’à ceux de ses voisins avec la société Logi Ouest, les demandes de M. [F] seront rejetées et le jugement sera entièrement confirmé, y compris en ce qui concerne les frais du procès.

Perdant définitivement ce dernier, M. [F] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et verra sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement ;

Y ajoutant :

Rejette les demandes de M. [T] [F] ;

Condamne M. [T] [F] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA Y. WOLFF