COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

YW/TD

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/02124 – N° Portalis DBVP-V-B7F-E4S3

Jugement du 9 juillet 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 11-20-0592

ARRET DU 25 FEVRIER 2025

APPELANTS :

Monsieur [L] [Z]

né le 19 octobre 1988 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/007634 du 3/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Madame [H] [U]

née le 8 décembre 1990 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [I] [K] épouse [Z]

née le 12 avril 1959 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Tous trois représentés par M^e Christian NOTTE-FORZY, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 00097250

INTIME :

Monsieur [X] [E]

né le 08 Avril 1965 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20201224

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 10 juin 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Yoann WOLFF, conseiller, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par déclaration du 29 septembre 2021, M. [L] [Z], Mme [H] [U] et Mme [I] [K] épouse [Z], mère du premier, ont relevé appel d’un jugement rendu le 9 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans à la demande de M. [X] [E], en ce que ce jugement a :

constaté la résiliation à compter du 20 juillet 2020 du contrat conclu le 1er septembre 2019 et par lequel M. [E] a donné en location à M. [Z] et Mme [U] un appartement situé [Adresse 2] au [Localité 9] ;

condamné solidairement Mme [U] et Mme [K], dans la limite de son engagement de caution pour cette dernière, à payer à M. [E] la somme de 6314,88 euros arrêtée au 29 mars 2021, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à la libération des lieux le 26 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2020 sur la somme de 1950 euros, à compter du 31 juillet 2020 sur la somme de 1300 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

rejeté la demande d’indemnisation faite par M. [Z] et Mme [U] à l’égard de M. [E] ;

rejeté la demande de remboursement du dépôt de garantie faite par M. [Z] à l’égard de M. [E] ;

condamné in solidum M. [Z] et Mme [U] à verser à M. [E] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que Mme [K] serait tenue in solidum avec M. [Z] et Mme [U] de cette condamnation prononcée en application de l’article 700 à hauteur de la somme de 500 euros, et au besoin l’y a condamnée ;

condamné in solidum M. [Z], Mme [U] et Mme [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 mai 2020, celui de sa dénonciation à la caution le 29 mai 2020, et celui des assignations des 31 juillet 2020 et 11 août 2020 ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires de M. [Z], de Mme [U] de Mme [K].

L’avis de fixation a été adressé aux parties le 5 mars 2024, puis la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, M. [Z], Mme [U] et Mme [K] (les appelants) demandent à la cour :

infirmant la décision entreprise et statuant à nouveau :

de rejeter toute demande de M. [E] ;

de les décharger en conséquence de toute condamnation prononcée contre eux ;

de dire dans tous les cas qu’il y a lieu de déduire des sommes réclamées par M. [E] le montant des charges qui restent injustifiées pour 920 euros ;

de condamner M. [E] à verser à M. [Z] et Mme [U] la somme de 590 euros en remboursement du dépôt de garantie, qui sera majorée d’une somme de 59 euros par mois écoulé depuis le 11 avril 2021 ;

de condamner M. [E] à verser à M. [Z] et Mme [U] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

d’ordonner la compensation des dettes réciproques ;

pour le cas où la cour entrerait en voie de condamnation à leur égard, de leur accorder les plus larges de paiement ;

de condamner M. [E] à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner M. [E] aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, M. [E] demande à la cour :

de confirmer le jugement en ses dispositions visées dans la déclaration d’appel ;

de condamner les appelants aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du même code.

MOTIVATION

Il est tout d’abord relevé que la disposition par laquelle le jugement a rejeté la demande de condamnation faite à l’égard de M. [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à la libération des lieux ne fait l’objet d’aucun appel, ni principal ni incident. La cour ne reviendra donc pas sur celle-ci, mais examinera seulement les chefs de jugement critiqués et les moyens invoqués au soutien de cette critique.

Sur la résiliation du bail

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que :

La demande de résiliation du bail n’a pas été maintenue. Ils ont quitté le logement.

M. [E] soutient que :

La demande de résiliation du bail est maintenue, compte tenu de l’existence du passif locatif et de l’acquisition de la clause résolutoire, et le jugement sera confirmé sur ce point dans l’intérêt des deux parties.

Réponse de la cour

Les appelants n’invoquant aucun moyen au soutien de leur appel en ce qui concerne la résiliation du bail, dont la confirmation est demandée par M. [E], le jugement sera effectivement confirmé sur ce point.

2. Sur la condamnation de Mme [U] et de Mme [K] au paiement de la dette locative et la restitution du dépôt de garantie

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que :

Le décompte produit devant le premier juge est inopérant pour justifier des charges locatives. La reddition de charges n’est jamais intervenue. Ainsi, la somme de 920 euros méritera d’être retranchée du compte.

Il y a lieu de tenir compte du dépôt de garantie pour la somme de 590 euros, indûment conservée par M [E].

Force est de constater que M. [E] ne justifie pas de la créance alléguée.

S’agissant du cautionnement, les mentions impératives n’ont pas été respectées, de sorte que ce cautionnement n’est pas valable. En toute hypothèse, l’obligation de la caution ne saurait excéder les engagements du débiteur principal.

M. [E] soutient que :

Les appelants n’émettent pas particulièrement de moyens contestant la dette au titre des loyers impayés.

Dans son calcul, le tribunal a déduit le montant du dépôt de garantie pour 590 euros.

Les justificatifs des charges ont été adressés à M. [Z] et Mme [U] par lettre recommandée le 15 novembre 2020. Il produit aujourd’hui le décompte établi pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, qu’il lui était impossible de fournir au moment de la décision de première instance. Ainsi, le calcul s’avère juste à quelques euros près en faveur du locataire.

En ce qui concerne le cautionnement de Mme [K], le premier juge a évoqué la question et mérite d’être confirmé.

Réponse de la cour

2.1. Sur la dette locative et le dépôt de garantie

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, pour fixer la dette locative à 6314,88 euros, le premier juge s’est fondé sur le relevé de compte au 29 mars 2021 produit par M. [E] (pièce n° 8), lequel fait apparaître un reste à payer de 6904,88 euros, dont le premier juge a déduit le dépôt de garantie de 590 euros.

L’obligation pour Mme [U], en tant que locataire et en application de l’article 7, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de payer à M. [E] le loyer qui est stipulé dans le bail litigieux pour un montant mensuel de 590 euros, n’est pas contestée par les appelants et n’est d’ailleurs pas contestable. Or ces derniers n’apportent pas la preuve, qui leur revient, de ce qu’ils auraient payé les sommes figurant à ce titre comme impayées dans le relevé de compte précité.

En outre, il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que si les charges locatives donnant lieu au versement de provisions doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, le bailleur est seulement tenu dans ce cas, d’une part, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État, et, d’autre part, de tenir, dans des conditions normales, les pièces justificatives à la disposition des locataires durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte.

Il est constant que cette communication et cette mise à disposition peuvent être faites le cas échéant en cours d’instance.

Or en l’espèce, les décomptes par nature de charges sont versés aux débats. Ils ne font l’objet d’aucune critique précise de la part des appelants, qui ne prétendent pas notamment qu’ils concerneraient des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Cela ne ressort d’ailleurs pas de ces décomptes. Les appelants ne contestent pas non plus que les pièces justificatives correspondantes ont été tenues à leur disposition. M. [E] est donc en droit de récupérer les charges correspondantes et que les appelants ne justifient pas avoir payées.

Il ressort à cet égard des pièces communiquées (pièces nos 14 et 15 de M. [E]) que pour la période du 1er avril 2020 au 15 mars 2021 qui n’a pas fait l’objet d’une régularisation en première instance, et durant laquelle 689 euros de provisions sur charges ont été crédités au compte des locataires, les charges locatives mensuelles réelles se sont élevées à 46,66 euros (559,90/12) hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et à 11,83 euros (142/12) pour cette taxe, soit au total à 671,69 euros ([46,66 + 11,83] x 11 + [46,66 + 11,83] x 15/31), en proratisant pour le mois de mars 2021 à hauteur de 15 jours sur 31, comme M. [E] le fait lui-même pour la provision.

Il en résulte, comme pour l’exercice précédent, un trop-perçu d’un montant cette fois-ci de 17,31 euros (il était de 16,64 euros antérieurement). Même si finalement le calcul opéré par le premier juge sur la base des provisions sur charges « s’avère juste à quelques euros près en faveur du locataire », comme M. [E] le fait valoir, il convient de procéder à la régularisation, invoquée par les appelants, et de diminuer la somme litigieuse de 17,31 euros.

Enfin, si l’article 22, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, c’est déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. C’est donc à bon droit que le premier juge a refusé d’ordonner la restitution du dépôt de garantie, ce qui sera confirmé, et l’a déduit de la dette locative.

Celle-ci, à laquelle Mme [U] est tenue et que les appelants ne contestent pas autrement, s’élève ainsi finalement à 6297,57 euros (6314,88 – 17,31), et le jugement ne sera infirmé à cet égard que pour ramener la condamnation à cette somme.

2.2. Sur le cautionnement de Mme [K]

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, contrairement à ce que les appelants affirment, sans le démontrer d’ailleurs, l’acte de cautionnement versé aux débats, qui stipule un engagement maximal de 42 480 euros, respecte parfaitement les dispositions précitées, comme le premier juge l’a justement relevé.

Mme [K], qui ne conteste pas pour le reste son obligation, sera donc de nouveau condamnée solidairement avec Mme [U] au paiement de la dette locative.

2.3. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, quatre ans bientôt après le jugement qui était assorti de plein droit de l’exécution provisoire, et alors que les appelants ne fournissent aucune explication sur leurs situations personnelles respectives ni ne font aucune proposition chiffrée et concrète de remboursement, il n’y a pas lieu de leur accorder « les plus larges délais de paiement » qu’ils réclament, et cette demande faite à hauteur d’appel sera rejetée.

3. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Z] et de Mme [U]

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que :

M. [E] a manqué à son obligation de loyauté contractuelle en s’abstenant de les informer sur les caractéristiques du logement pris à bail. Les estimations des frais annuels d’énergie mentionnées dans le diagnostic de performance énergétique se sont avérées mensongères ou à tout le moins erronées. L’immeuble n’était pourvu que d’une installation de chauffage vétuste et inadaptée pour chauffer le logement de manière appropriée. Il en a résulté des factures de consommation électrique exorbitantes. En outre, le logement s’est révélé particulièrement dégradé et inconfortable. Les lieux ont été le théâtre de moisissures ainsi que de formation permanente de condensation sur les menuiseries. Ils présentent également nombre d’anomalies électriques de nature à préjudicier à la sécurité des personnes et des biens, un ballon d’eau chaude électrique particulièrement ancien, hors d’usage et fuyard, et raccordement de la VMC qui n’était pas conforme.

M. [E] soutient que :

C’est le comportement des locataires qui est à l’origine de la consommation électrique, à l’exclusion de toute faute de sa part. Pour le reste, aucun élément ne vient corroborer le rapport d’expertise amiable, de sorte qu’il doit être écarté. Quoi qu’il en soit, il n’est pas établi que les non-conformités que ce rapport se contente de lister auraient entraîné un trouble de jouissance.

Réponse de la cour

Dans ses deux rapports des 23 mars 2020 (après « visite de reconnaissances) et 30 juin 2020 (après réunion contradictoire), l’expert mandaté par l’assureur de Mme [U] indique :

que le ballon d’eau chaude électrique fonctionnait correctement lors de sa visite « de reconnaissance » du 3 mars 2020 et qu’il avait été changé par la suite ; l’échange de courriels produits par les appelants montrent à cet égard que M. [E] s’est montré réactif lorsque le ballon a fui ;

Qu'« après vérification des caractéristiques des radiateurs, on constate que la puissance installée dans le séjour et la loggia (2000W et 1000W) est suffisante pour chauffer le volume de ces pièces » ;

Qu'« il n’est pas possible de faire un bilan objectif sur les performances de chauffage et d’isolation du logement faute d’avoir un recul suffisant, sur une période d’au moins un an », l’expert ajoutant : « Nous avons rappelé que la consommation d’énergie dépend surtout des habitudes des occupants et du niveau de confort qu’ils maintiennent, comme par exemple la température ambiante dans chaque pièce à vivre (ici 22-23 °C selon les locataires, qui ont de jeunes enfants). »

Ainsi, M. [Z] et Mme [U] sont en partie contredits par ces rapports qu’ils produisent au soutien de leur demande, et, comme le premier juge l’a justement relevé, rien ne permet finalement d’imputer la consommation d’électricité ressortant des pièces qu’ils produisent à un manquement du bailleur à ses obligations.

Pour le reste, il est constant, comme M. [E] l’invoque, que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (2e Civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 17-20.099, Bull. 2018, II, n° 177 ; 3e Civ., 14 mai 2020, pourvois nos 19-16.278, 19-16.279, publié). Or aucun autre élément ne vient corroborer l’expertise amiable dont les conclusions sont versées aux débats par les appelants. On ne peut à cet égard tirer aucune conclusion des quelques photocopies de photographies en noir et blanc et de piètre qualité que ces derniers produisent sans les commenter.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [Z] et Mme [U].

4. Sur les frais du procès

Les appelants perdant le procès, le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les frais de celui-ci.

Les appelants seront seuls condamnés aux dépens de la procédure d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser à M. [E] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [H] [U] et Mme [I] [K] épouse [Z], dans la limite de son engagement de caution pour cette dernière, à payer à M. [X] [E] la somme de 6314,88 euros arrêtée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2020 sur la somme de 1950 euros, à compter du 31 juillet 2020 sur la somme de 1300 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement Mme [H] [U] et Mme [I] [K] épouse [Z] à payer à M. [E] la somme de 6297,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2020 sur la somme de 1950 euros, à compter du 31 juillet 2020 sur la somme de 1300 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne M. [L] [Z], Mme [H] [U] et Mme [I] [K] épouse [Z] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne M. [L] [Z], Mme [H] [U] et Mme [I] [K] épouse [Z] à verser à M. [E] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes de M. [L] [Z], Mme [H] [U] et Mme [I] [K] épouse [Z].

LE GREFFIER P / LA PRESIDENTE empêchée

Tony DA CUNHA Yoann WOLFF