COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2026

N° 2026 / 149

N° RG 23/07500

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLM25

S.A.S. SOFISOL

C/

Syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Association CM AVOCATS MARSEILLE

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 22 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01019.

APPELANTE

S.A.S. SOFISOL

prise en la personne de son Président, M., [Z], [S], domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Patrick CAGNOL et M^e Richard DAZIN, membre de l’association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE sis à, [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SARL FIDUCIMO domicilié en cette qualité au, [Adresse 3]

représenté par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Laurent LE GLAUNEC, membre de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’ensemble immobilier HOTEL CLUB HOUSE est composé de deux corps de bâtiment : un hôtel constituant le lot n°1, et des suites hôtelières constituant les lots n°2 à 55. Il a été construit par la société MAEVA PIERRE et VACANCES.

Un bail commercial a été consenti à la société MAEVA PIERRE et VACANCES le 29 juin 2004 par les sociétés BS Invest et Paulmar Invest aux droits desquelles vient la SCI Hélone GRIMAUD.

La société MAEVA PIERRE et VACANCES a exploité le fonds de commerce d’hôtel avant de le céder à la société HDS GRIMAUD par acte en date du 23 octobre 2007 intitulé «cession d’une branche autonome de fonds de commerce ».

La société Maéva a ensuite vendu à la société HDS GRIMAUD le fonds de commerce d’exploitation des 54 suites hôtelières situées dans l’aile B de l’ensemble immobilier par acte du 26 septembre 2013. Ce fonds était exploité en vertu de 54 baux commerciaux initialement consentis par chaque copropriétaire à la société Maéva.

La société HDS GRIMAUD a présenté dès son acquisition du premier fonds de commerce d’hôtel la candidature de la SARL VINDICIS en qualité de syndic à l’assemblée générale.

Les copropriétaires ont chacun acquis leurs lots dans le cadre d’un investissement défiscalisé leur faisant obligation de les donner à bail commercial.

Le gérant de la SARL HDS GRIMAUD, M., [S], a acheté un lot par l’intermédiaire de l’une des sociétés de son groupe, la société FSI, qui l’a cédé en 2018 à la société SOFISOL.

La prise en charge de travaux de réfection a donné lieu à un contentieux entre les copropriétaires des suites hôtelières et la SARL HDS GRIMAUD. Celle-ci a initié devant le juge des loyers commerciaux des procédures en fixation de loyer en renouvellement à l’encontre de chacun des copropriétaires. Une expertise judiciaire a été ordonnée selon jugements en dates des 20 septembres 2018 et 14 février 2019.

L’expert a déposé son rapport. Il a estimé pour l’ensemble des lots du site le loyer suivant la méthode par comparaison, suivant la méthode hôtelière et suivant le plafonnement de loyer. En 2015, les loyers en numéraire s’élevaient à 334 757,56 € outre 48 817 € de droit de séjour.

Dans ce contexte contentieux, les copropriétaires des lots situés dans l’aile sud de l’ensemble immobilier ont considéré que le syndic exerçait son mandat dans les intérêts de la SARL HDS GRIMAUD et ont formé des recours systématiques à l’encontre des décisions prises en assemblée générale.

Quarante-trois propriétaires ont obtenu l’annulation par jugement en date du 2 juillet 2019 de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 6 septembre 2016, au motif que l’indivision, [Y], propriétaire du lot n°55, n’avait reçu qu’une convocation alors que chacun de ses membres aurait dû être convoqué. D’autres résolutions ont été annulées pour le même motif par jugement du 12 juillet 2019.

Les copropriétaires ont fait délivrer le 7 septembre 2020 par huissier une sommation au syndic d’avoir à convoquer une assemblée générale en application des dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 aux fins de révocation de son mandat et de désignation d’un nouveau syndic.

La SARL VINDICIS a convoqué cette assemblée générale par l’envoi de LRAR pour une réunion en présence physique des participants. Certains copropriétaires ayant fait part de leurs craintes au regard de la situation sanitaire, la SARL VINDICIS a décidé de la transformer en assemblée générale tenue par correspondance conformément aux nouvelles dispositions de l’article 17-1 de la loi de 1965 issues de la loi ELAN, lesquelles permettaient aux copropriétaires de prendre part au vote sans assister à l’assemblée générale, en remplissant au préalable un formulaire exprimant un vote pour ou contre ou s’abstenant pour chacune des résolutions soumises à l’ordre du jour.

Ce formulaire était à renvoyer au syndic avant la tenue de l’assemblée générale afin de comptabiliser les votes.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié ce dispositif : si la résolution objet du vote par correspondance était amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement était assimilé à un copropriétaire défaillant.

Les formulaires conformes à l’arrêté du 2 juillet 2020 ont été joints aux convocations.

Les formulaires ont tous été retournés au syndic à l’exception de ceux de la SCI Helone GRIMAUD et de la SAS SOFISOL, en annexe à un courriel unique adressé par M., [E], copropriétaire.

Considérant que ces formulaires comportent des anomalies, par acte d’huissier en date du 10 février 2021, la société SOFISOL assignait le syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 4]' sur le fondement des articles 15,17-A, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 9,10, 11,29 du décret du 17 mars 1967, de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, et de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires.

Par jugement rendu le 22 mai 2023, le Tribunal:

Déboute la SAS SOFISOL de l’intégralité de ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires ,«[Adresse 4] » de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SAS SOFISOL à verser au syndicat des copropriétaires ,«[Adresse 4] » la somme de 4000 € (QUATRE MILLE EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS SOFISOL aux dépens de l’instance.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les dispositions du règlement de copropriété concernant les scrutateurs ne sont applicables qu’aux assemblées générales se tenant en présence physique des participants, voire en visio conférence, alors qu’en l’espèce les copropriétaires se sont exprimés sur les différentes questions de l’ordre du jour par un vote anticipé par correspondance et n’ont pu se prononcer sur la désignation des scrutateurs qui ne pouvaient être présents ni acceptants.

Il a jugé qu’il n’y avait aucune irrégularité concernant les formulaires de vote par correspondance.

Il a retenu que la SAS Sofisol n’est pas fondé à voir une cause de nullité dans l’absence de mention de la date de début de mandat du nouveau syndic, dans la mesure où l’article 28 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’en l’absence de toute décision contraire, la prise d’effet de la désignation du syndic se produit immédiatement, ce qui est le cas en l’espèce pour une durée d’une année.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive, l’abus n’étant pas caractérisé.

Par déclaration au greffe en date du 6 juin 2023, la société SOFISOL a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SAS SOFISOL de ses demandes et l’a condamnée au paiement de la somme de 4000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens et en conséquence :

Annuler en toutes ses dispositions et en toutes ses résolutions l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL & CLUB HOUSE du 26 octobre 2020

Subsidiairement,

Annuler la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL & CLUB HOUSE du 26 octobre 2020

En toute hypothèse :

Désigner tel administrateur qu’il plaira au Tribunal avec mission de se faire remettre l’ensemble des documents relatifs à la copropriété, administrer celle-ci le temps qu’il sera nécessaire et procéder à la convocation d’une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic.

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SAS SOFISOL la somme de 4000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Patrick CAGNOL, avocat aux offres et affirmations de droit, dépens dont sera exonérée la requérante pour sa quote-part de frais et honoraires exposés par le syndicat dans la procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— qu’il n’est pas discuté qu’aucun scrutateur n’a été désigné alors que les résolutions correspondantes avaient été portées à l’ordre du jour et que les dispositions relatives au vote par correspondance mise en place durant la crise sanitaire ne modifie pas l’obligation de désignation de scrutateurs conformément aux dispositions du règlement de copropriété,

— que les articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 imposent un voté séparé pour la désignation du président de séance et de chaque scrutateur, le défaut de respect de cette formalité entraîne la nullité de l’assemblée générale,

— que l’article du règlement de copropriété relatif à la désignation des scrutateurs pour la constitution du bureau de chaque assemblée générale doit être réputé non écrit dans la partie qui définit les conditions de désignation desdits scrutateurs, non conforme à l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

— que les feuilles de vote retournées au syndic comportent de nombreux montages, de sorte qu’il est impossible de savoir si la personne qui signe est bien le copropriétaire, puisqu’aucune pièce d’identité n’est jointe,

— que les formulaires sont entachés de nombreuses irrégularités,

— qu’une seule convocation a été adressée à l’indivision, [Y] à Mme, [K], [X], [Y] alors que cette dernière n’a pas entre temps été désignée mandataire de l’indivision,

— qu’alors que l’article 29 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les dates calendaires de prise d’effet et de fin de mandat du syndic doivent impérativement être précisées et correspondre à celle prévue au projet de contrat annexé, cela n’a pas été le cas, puisqu’aucune date de début de mandat n’est mentionnée,

— que contrairement aux dispositions de l’article 18 la demande de résiliation du contrat de syndic émane du conseil syndical, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— que tout ce qui précède justifie l’annulation de l’assemblée générale du 26 octobre 2020 et subsidiairement de la résolution 6.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement entrepris et rendu par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN le 22 mai 2023 en toutes ses dispositions

DEBOUTER la société SOFISOL de toutes ses demandes fins et conclusions,

Y AJOUTER

CONDAMNER la société SOFISOL à la somme de 5 000 € de dommages et intérêt pour action abusive et injustifiée,

CONDAMNER la société SOFISOL à payer au Syndicat des Copropriétaires de, [Adresse 4] la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient:

— que lors de l’assemblée générale du 1er avril 2021, le mandat du nouveau syndic a été renouvelé pour 3 ans, cette AG est définitive,

— que l’article 29 du décret du 17 mars 1967 s’applique au contrat de mandat de syndic non à la résolution 6 comme prétendu,

— que le contrat de syndic joint à la convocation prévoit la durée du contrat paragraphe 2.2 durée d’un an et 66 jours prenant effet le 26 octobre 2020 et fin le 31 décembre 2021,

— que l’ancien syndic lors de la confection de la convocation a omis de mentionner dans la résolution les dates de début et de fin du contrat pour préparer un argument afin d’obtenir la nullité du mandat voté pour le nouveau syndic,

— qu’aux termes des dispositions de l’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret de sorte qu’il n’y avait lieu à la désignation de scrutateurs, il fallait un président de séance et un secrétaire ce qui fut le cas,

— que les formulaires de vote ont été notifiés à l’ancien syndic par huissier pour éviter toute contestation,

— qu’il produit les formulaires de vote qui sont contestés établissant ainsi qu’ils sont réguliers,

— que quand bien même les votes des copropriétaires concernés par les irrégularités seraient annulés cela ne modifierait pas les décisions prises,

— qu’il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026 et mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur l’absence de désignation des scrutateurs

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’au début de chaque réunion l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Aux termes de l’article 22-2, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visio-conférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Ils peuvent également voté par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, lorsque le recours à la visio-conférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Aux termes de l’article 22-3 de l’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020, lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes:

4° lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 26 octobre 2020 contestée que la SCI HELONE GRIMAUD en la personne de M,.[D] a été désignée président de séance.

Les copropriétaires se sont exprimés sur les différentes questions de l’ordre du jour par un vote anticipé par correspondance. Les questions 2 et 3 ayant pour objet l’élection des deux scrutateurs, n’ont pas fait l’objet de votes. Les copropriétaires n’ont pu se prononcer sur la désignation de scrutateurs, aucun copropriétaire n’étant présent et acceptant.

En effet, les dispositions applicables, dans le cadre de la crise sanitaire, ne dérogent pas à la possibilité de désigner des scrutateurs et le règlement de copropriété en son article 56 prévoit que l’assemblée générale, après avoir élu son président, forme un bureau de deux scrutateurs et d’un secrétaire, les fonctions de scrutateurs étant remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants (qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes parts de copropriété), tant en leur nom que comme mandataires, ce qui ne pouvait être le cas, en l’espèce, du fait du vote par correspondance.

Quand bien même cette clause du règlement de copropriété pourrait être réputée non écrite, comme instituant une condition non édictée par l’article 15 du décret du 17 mars 1967, lequel ne fixe aucune autre limite que celle d’être copropriétaire pour être désigné scrutateur, cela ne vaudrait que pour l’avenir et ne serait pas de nature à justifier de la nullité de l’assemblée générale du 26 octobre 2020.

Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a écarté ce moyen.

Sur les formulaires de vote par correspondance

Retenant que les 51 formulaires produits aux débats et réceptionnés par la SARL VINDICIS, ancien syndic, (signification par huissier du 19 octobre 2020 à l’étude puis du 21 octobre 2020 à personne, soit plus de trois jours francs avant l’assemblée générale du 26 octobre 2020), répondent aux exigences visées à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et à l’arrêté du 2 juillet 2020, permettant à chaque copropriétaire d’avoir été en mesure de s’exprimer sans ambiguïté par un vote 'pour', 'contre’ ou par abstention, après une analyse précise de chaque formulaire que la cour adopte, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale du 26 octobre 2020 sur ce fondement.

En effet, ces pièces ne sont pas entachée des irrégularités alléguées et les copropriétaires concernés ont pu attester de la sincérité de leur signature ou des votes exprimés.

En outre, l’appelante ne saurait se prévaloir d’un prétendu défaut de convocation de chacun des membres de l’indivision, [Y], pour obtenir la nullité revendiquée.

En effet, il est constant qu’un copropriétaire ne peut invoquer l’irrégularité de la convocation d’un autre copropriétaire pour faire annuler une assemblée générale.

Sur la demande de nullité de la résolution 6 de l’assemblée générale du 26 octobre 2020

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

Il résulte du contrat du nouveau syndic FIDUCIMO, qui était joint à la convocation à l’assemblée générale en question, paragraphe 2 Durée du contrat:

'Le présent contrat est conclu pour une durée d’un an et 66 jours.

Il prendra effet le 26 octobre 2020 et prendra fin le 31 décembre 2021.

Il n’est pas renouvelable par tacite reconduction.'

En conséquence, les dispositions de l’article précité, qui s’applique au contrat de mandat et non à la résolution relative à la désignation du syndic, ayant été respectées, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la résolution 6 de l’assemblée générale du 26 octobre 2020 à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

La SAS SOFISOL est condamnée à 4 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SAS SOFISOL à régler au syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE représenté par son syndic en exercice la SARL FIDUCIMO la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SAS SOFISOL aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT