COUR D’APPEL

D'[Localité 21]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01925 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FHXO

ordonnance du 16 novembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 21]

n° d’inscription au RG de première instance 23/00613

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 21], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représentée par M^e Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 230939

INTIMES :

Madame [N] [A]

née le 1er mai 1996 à [Localité 23]

[Adresse 3]

[Localité 1] (ESPAGNE)

Monsieur [V] [P]

né le 29 novembre 1981 à [Localité 29]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Madame [W] [R] épouse [Z]

née le 26 avril 1962 à [Localité 26]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [T] [H]

née le 27 juillet 1946 à [Localité 25]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Madame [L] [G] épouse [P]

née le 16 janvier 1980 à [Localité 28]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Monsieur [C] [F]

né le 8 mars 1995 à [Localité 22]

[Adresse 20]

[Localité 13]

Monsieur [WT] [F]

né le 7 août 1991 à [Localité 22]

[Adresse 5]

[Localité 15]

Madame [I] [B]

née le 15 octobre 1990 à [Localité 22]

[Adresse 5]

[Localité 15]

Monsieur [D] [Z]

né le 30 août 1962 à [Localité 26]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [J] [M] [X]

née le 6 décembre 1983 à [Localité 24]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Tous représentés par M^e Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 24A00477

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 18] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 21], agissant par son représentant légal audit siège

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représenté par M^e Audrey PAPIN, substituant M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

S.C.I. [Y] [O], agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 27]

[Localité 14]

Représentée par M^e Inès RUBINEL, substituant M^e Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 230150

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 19 mai 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame REUFLET, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Y] [O] est propriétaire d’un local commercial, d’un appartement et de lots numérotés 55 et 56 (correspondant à plusieurs greniers situés au dernier étage) au sein d’un bâtiment A, dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 19] à Angers (49100).

D’autres lots situés dans ce bâtiment A appartiennent à plusieurs copropriétaires comme suit :

— M. [D] [Z] et Mme [W] [R] épouse [Z] : lot’numéro 34, correspondant à un appartement situé au 1er étage

— Mme [T] [H] : lot numéro 36, correspondant à un appartement situé au 1er étage

— M. [WT] [F] et Mme [I] [B] : lot numéro 54, correspondant à un appartement situé au 2ème étage

— Mme [J] [X] : lots numéros 3 et 38, correspondant à deux appartements situés au 2ème étage

— M. [V] [P] et Mme [L] [G] épouse [P] : lot’numéro 7, correspondant à un appartement situé au 3ème étage

— M. [C] [F] et Mme [N] [A] : lot numéro 5, correspondant à un appartement situé au 3ème étage.

La SARL Citya Immobilier [Localité 21] est le syndic de copropriété.

Au cours des mois de février et mars 2023, à la suite de travaux de démolition réalisés par la SCI [Y] [O] dans les combles, les époux [P] ont déploré des fuites d’eau et des dégradations affectant le plafond de leur appartement. Ce sinistre a fait l’objet de constats amiables de dégât des eaux et un procès-verbal de constat a été dressé le 20 avril 2023 par un commissaire de justice.

Suivant exploits d’huissier en date des 28 et 29 septembre 2023, Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme [L] [P], M.'[D] [Z], Mme [W] [R] [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] (ci-après les copropriétaires requérants) ont fait assigner la SCI [Y] [O] et le syndic de copropriété, en présence du syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir ordonner, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise judiciaire et de voir enjoindre à la SCI [Y] [O] de suspendre tous travaux relatifs à l’aménagement des combles de l’immeuble jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ainsi que de procéder au bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Suivant ordonnance rendue le 16 novembre 2023, le juge des référés a :

— donné acte aux parties présentes ou représentées de leurs protestations et réserves,

— ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. [S] [E] avec mission notamment de se rendre sur les lieux et de vérifier si les désordres allégués, malfaçons ou inachèvement de travaux existent en considération des documents contractuels liant les parties, de rechercher la cause des désordres, de préciser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres éventuels ;

— donné acte aux copropriétaires demandeurs de leur désistement de leur demande d’astreinte ;

— enjoint à la SCI [Y] [O] de suspendre tous travaux relatifs à l’aménagement des combles de l’immeuble situé au [Adresse 6]sic) [Adresse 30] à Angers et ce, jusqu’au dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire ;

— enjoint à la SCI [Y] [O] de procéder au bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à M. [V] [P] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à Mme [I] [B] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à Mme [L] [G] épouse [P] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à Mme [T] [H] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à Mme [J] [X] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à Mme [N] [A] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à M. [C] [F] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à Mme [W] [R] épouse [Z] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à M. [D] [Z] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers à payer à M. [WT] [F] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société [Y] [O] de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les sociétés [Y] [O] et Citya Immobilier [Localité 21] aux dépens ;

— rappelé que la décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Le juge des référés, constatant qu’il résulte du rapport d’expertise amiable établi le 10 août 2023 par M. [U], que des désordres affectent l’immeuble en copropriété, notamment des infiltrations et des fissures sur les façades, a retenu que la preuve de ces désordres, leurs causes et conséquences pourraient être utiles à la solution d’un litige. Il a relevé par ailleurs qu’aucune instance n’est en cours pour le même litige. Aussi, le juge a considéré que les demandeurs justifient d’un motif légitime à conserver ou établir la preuve de leurs allégations, faisant droit à leur demande d’expertise. En outre, au regard du trouble manifestement illicite caractérisé par les travaux réalisés par la SCI [Y] [O], sans autorisation préalable du syndic de copropriété, compte tenu du rapport d’expertise amiable mettant en évidence un certain nombre de désordres et dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le juge des référés a enjoint à la SCI copropriétaire de suspendre les travaux relatifs à l’aménagement des combles de l’immeuble en copropriété. Conformément aux mesures préconisées par l’expert amiable, le juge des référés a estimé qu’il convenait d’enjoindre à la SCI copropriétaire de procéder au bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 11 décembre 2023, la’SARL Citya Immobilier [Localité 21] (ci-après le syndic de copropriété) a interjeté appel de cette ordonnance en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; intimant les copropriétaires requérants, la’SCI [Y] [O] et le syndicat des copropriétaires.

Suivant écritures signifiées le 23 février 2024, la SCI [Y] [O] a formé appel incident contre l’ordonnance en ce qu’il lui a été enjoint de procéder au bâchage de la partie concernée par les travaux d’ouverture et en ce qu’elle a été condamnée in solidum avec la société Citya à payer à chaque copropriétaire requérant une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 1er octobre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 23 avril 2024, le syndic de copropriété demande à la cour, au visa des articles 696 et 471, 145 et 700 du code de procédure civile, de :

— réformer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d’Angers le 16 novembre 2023 en ce qu’elle l’a condamnée in solidum :

— à payer à M. [V] [P] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à Mme [I] [B] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à Mme [L] [G] épouse [P] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à Mme [T] [H] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à Mme [J] [X] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à Mme [N] [A] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer M. [C] [F] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à Mme [W] [R] épouse [Z] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à M. [D] [Z] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à M. [WT] [F] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens ;

Et, statuant à nouveau,

— condamner Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme [L] [G] épouse [P], M. [D] [Z], Mme [W] [R] épouse [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme'[I] [B] et Mme [J] [X] aux entiers dépens de la procédure de référé ;

— débouter Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme [L] [G] épouse [P], M. [D] [Z], Mme [W] [R] épouse [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme'[I] [B] et Mme [J] [X] de leur demande formée devant le juge des référés en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme'[L] [G] épouse [P], M. [D] [Z], Mme''[W] [R] épouse [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— condamner in solidum Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme'[L] [G] épouse [P], M. [D] [Z], Mme'[W] [R] épouse [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 22 juillet 2024, la SCI [Y] [O] demande à la cour, au visa des articles 145, 696 , 909 et 700 du code de procédure civile, de :

— la juger recevable en son appel incident,

— réformer l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d’Angers du 16 novembre 2023 en ce qu’elle a :

— enjoint à la SCI [Y] [O] de procéder au bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné in solidum la société Citya et la SCI [Y] [O] à payer à chaque copropriétaire une indemnité de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Citya et la SCI [Y] [O] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— juger qu’elle a procédé aux travaux de bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture,

— débouter Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme [K] [P], M. [D] [Z], Mme [W] [Z], Mme [T] [H], M.'[C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] de leurs demandes formées devant le juge des référés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [N] [A], M.[V] [P], Mme'[L] [P], M. [D] [Z], Mme [W] [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] aux dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 16 novembre 2023,

— juger Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme [L] [P], M. [D] [Z], Mme [W] [Z], Mme [T] [H], M.'[C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] irrecevables et en tous les cas mal fondés en leurs demandes formées à son encontre,

— condamner in solidum Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme'[L] [P], M. [D] [Z], Mme [W] [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] à lui payer une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme'[L] [P], M. [D] [Z], Mme [W] [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme [J] [X] aux dépens de la procédure d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 10 octobre 2024, les’copropriétaires requérants demandent à la cour, au visa des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— déclarer les sociétés Citya Immobilier [Localité 21] et [Y] [O] irrecevables et non fondées en leurs demandes, fins et conclusions,

— les en débouter,

— à titre subsidiaire, confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société [Y] [O] à prendre en charge les dépens et à leur payer une indemnité de 600 euros à chacun,

En tout état de cause,

— condamner la société Citya Immobilier [Localité 21] sinon tout succombant à leur payer à chacun la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Citya Immobilier [Localité 21] sinon tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 23 février 2024, le’syndicat des copropriétaires indique à la cour qu’il s’en rapporte à justice et à la sagesse de la cour concernant l’appel de la société Citya Immobilier [Localité 21]. Il demande également de :

— dire en toute hypothèse qu’il ne peut être condamné aux dépens ou au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront supportés par les copropriétaires demandeurs de première instance ou par tout succombant.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande de bâchage de la partie de toiture concernée par les travaux d’ouverture

Au soutien de son appel incident, la SCI [Y] [O] fait valoir que :

— elle a bien indiqué aux termes de ses conclusions du 25 octobre 2023 produites devant le premier juge qu’elle a fait bâcher puis reboucher le trou dans la toiture ; la remise en état de la couverture et les travaux qu’elle a fait réaliser ont été constatés par un commissaire de justice le 9 octobre 2023 ;

— la demande de condamnation faite en première instance tendant à lui enjoindre de procéder au bâchage de la partie de la toiture ouverte était sans objet puisque ces travaux avaient déjà été réalisés ;

— aucune demande amiable ne lui avait été faite en ce sens avant d’être assignée devant le juge des référés.

Les copropriétaires requérants qui concluent à la confirmation de l’ordonnance déférée sur ce point, exposent que :

— si la SCI copropriétaire a fait procéder aux travaux nécessaires sur la toiture, ce n’est que postérieurement à la délivrance de l’assignation ; la toiture a été ouverte de février 2023 à octobre 2023 sans aucune autorisation de la copropriété ; c’est de parfaite mauvaise foi que la SCI copropriétaire prétend qu’aucune demande ne lui aurait été adressée alors même qu’ils l’ont alertée, plus spécialement les époux [P], relativement aux infiltrations d’eau dans l’immeuble ;

— si la demande de bâchage n’est plus d’actualité, ils ont toutefois été contraints de saisir la justice pour que ces travaux soient effectués.

Sur ce, la cour

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le’président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

En l’espèce, la SCI [Y] [O] ne discute pas avoir fait réaliser, dans’le courant du mois de février 2023, d’importants travaux dans les combles du 4ème étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier en copropriété et ce, sans’solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. A’l'occasion de ces travaux, une partie de la toiture s’est trouvée découverte et insuffisamment bâchée, ce qui a entraîné à deux reprises, les 24 février et 7'mars 2023, des fuites d’eau au niveau du plafond de l’appartement appartenant aux époux [P] ainsi que des chutes de morceaux d’enduit. La’SCI copropriétaire a d’ailleurs régularisé les 25 février et 23 mars 2023 deux constats amiables avec les époux [P], s’engageant à prendre à sa charge les travaux de remise en état de leur appartement (tapisserie, peinture, réfection du plafond).

La réalité de ces travaux à l’origine des désordres allégués par les copropriétaires requérants se trouve confirmée par la description précise faite par l’expert amiable mandaté par ces derniers. Aux termes de son rapport daté du 10 août 2023, l’expert a indiqué que dans les deux lots appartenant à la SCI [Y] [O], situés au dernier étage de l’immeuble et desservis par une partie commune centrale, lesdits travaux ont consisté en :

— la démolition de toutes les cloisons séparatives autour des parties communes,

— la démolition de tous les conduits de fumée,

— l’ouverture d’une lucarne en versant arrière au sud-ouest, partiellement fermée par des bâches, avec importante modification ponctuelle de charpente,

— la mise en 'uvre d’un renforcement de panne faîtière,

— la mise en place d’entraits retroussés afin de faciliter la circulation dans le comble,

— l’installation de pieds d’arbalétriers en renforcement.

L’expert amiable a encore constaté que 'les travaux, notamment de charpente, ont nécessité la découverture partielle de l’immeuble, sans qu’un bâchage suffisant soit mis en 'uvre, occasionnant les infiltrations relevées dans divers logements, au droit de la façade arrière et des anciens conduits de fumée, notamment dans les locaux [Z], [B] et [P] (…). Les conduits de fumée ont été arasés, dont certains étaient à usage de ventilation des logements inférieurs. Quelques fissures sont apparues sur l’immeuble, notamment au niveau de la façade arrière, au-dessus des fenêtres des derniers étages, qu’en l’absence de constat contradictoire avant travaux, il est difficile de ne pas relier aux travaux récemment effectués. En conclusion les travaux de M. [Y] ont impacté plusieurs logements situés aux étages inférieurs, principalement orientés façade cour. Ils ont également touché des ouvrages structurels, tels que la charpente et la couverture'.

Au titre des mesures à mettre en 'uvre préalablement à la poursuite des travaux, l’expert amiable a préconisé la réalisation d’un bâchage sérieux des parties non encore couvertes définitivement, notamment au droit de la lucarne créée.

Au vu de ce rapport d’expertise amiable qui se trouve corroboré par le constat établi le 20 avril 2023 par un commissaire de justice saisi par les copropriétaires requérants, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que les travaux susdécrits, réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, étaient constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

Toutefois, la SCI [Y] [O] a fait établir par commissaire de justice le 9 octobre 2023 un constat dont il n’est pas discuté qu’il a été produit en première instance, lors de l’audience qui s’est tenue le 26 octobre 2023. Or, la’cour relève qu’il est mentionné, photographies prises à l’appui des constatations, que 'les ardoises ont été repositionnées. Sur cette zone, je constate que le chevronnage et le voligeage ont été refaits à neuf. Je constate qu’un châssis tabatière ancien est présent au niveau de cette zone de la toiture. Je constate que la panne sablière a été renforcée sur cette zone.'

La SCI [Y] [O] produit également une facture de la société Desnoes en date du 6 octobre 2023 ayant pour objet : 'Création lucarne sur toiture’ et qui porte sur les prestations suivantes : chevrons en sapin, lucarne rampante en ardoises naturelles d’Espagne posées sur liteaux avec crochets inox compris rive et jouées, gouttières nantaises en zinc naturel et trappe d’accès en toiture. Il n’est pas davantage discuté par les copropriétaires requérants que cette pièce a été soumise à l’examen du premier juge.

En outre, il résulte des écritures des copropriétaires requérants qu’ils ne contestent pas que dans les suites de la délivrance de l’assignation, la SCI [Y] [O] a réalisé les travaux nécessaires sur la toiture, en fermant l’ouverture alors présente, pour éviter la survenance de nouvelles infiltrations d’eau.

Au vu des éléments qui précèdent, il apparaît que le trouble manifestement illicite invoqué par les copropriétaires requérants avait donc cessé dès avant l’audience devant le premier juge et n’existait plus au jour où il a statué. Dans ces conditions, la mesure sollicitée pour y mettre un terme, à savoir le bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture, n’était pas justifiée.

Dès lors, la SCI [Y] [O] est fondée à solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a enjoint de procéder à cette mesure conservatoire et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée de ce chef par les copropriétaires requérants.

II- Sur les frais irrépétibles et dépens

Le juge des référés a indiqué qu’eu égard aux circonstances de l’affaire, il convient de condamner la SCI copropriétaire et le syndic de copropriété à payer à chacun des requérants la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le juge des référés a condamné les mêmes, 'qui’succombent', aux dépens.

Le syndic de copropriété conclut à la réformation de la décision déférée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles aux motifs que':

— dans le cadre d’un référé probatoire fondé sur l’article 145 du code de procédure civile, la mesure d’expertise, réclamée avant tout procès, n’est ordonnée qu’au seul bénéfice de la partie qui la sollicite et ce, en vue d’un éventuel procès au fond ; il s’en déduit que le défendeur à une telle procédure de référé, qui a formulé toutes protestations et réserves, ne peut être qualifié de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile ; les dépens doivent donc être mis provisoirement à la charge de la partie demanderesse qui plaide dans son intérêt et à son seul bénéfice;

— les copropriétaires ne pouvaient soutenir, dans leur acte introductif d’instance, qu’il avait attendu le 31 mai 2023 pour adresser un courrier recommandé à la SCI copropriétaire la mettant en demeure de fournir les plans détaillés des travaux, l’autorisation administrative des travaux et tout rapport d’expertise structurelle de la toiture, charpente et du conduit de cheminée démoli ; il avait en effet adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 avril 2023 à la SCI copropriétaire pour la mettre en demeure, dans le délai de quinzaine, de 'cesser immédiatement tous les travaux en cours sur la propriété et de remettre la propriété dans son état d’origine avant le début des travaux’ ;

— dans la mesure où seuls les copropriétaires requérants devaient être condamnés aux dépens, le juge ne pouvait en conséquence faire droit à leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Y] [O] conclut également à la réformation de ces chefs de l’ordonnance déférée, faisant valoir que :

— alors qu’elle ne s’est pas opposée à la mesure d’expertise sollicitée par les copropriétaires, elle ne peut être considérée comme une partie perdante ; de’surcroît elle a fait réaliser les travaux de bâchage de la couverture le 6'octobre 2023, soit avant le prononcé l’ordonnance ; elle ne pouvait pas être condamnée à faire réaliser des travaux qu’elle avait déjà entrepris ;

— si l’ordonnance déférée lui enjoint également de suspendre ces travaux, elle’l'avait fait bien avant la délivrance de l’assignation compte tenu des démarches amiables qu’elle avait effectuées auprès des copropriétaires et du courrier qui lui a été adressé le 25 avril 2023 par le syndic de copropriété ;

— ne pouvant être considérée comme une partie perdante, elle ne peut être ni condamnée aux dépens ni au paiement d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

Les copropriétaires requérants concluent à la confirmation de la décision entreprise, indiquant que :

— la SCI copropriétaire omet opportunément de rappeler que le juge a fait droit à leurs demandes d’injonction relativement à la suspension des travaux et au bâchage de la toiture ; la SCI copropriétaire n’a fait le nécessaire concernant la toiture qu’après la délivrance de l’assignation en référé ; leur demande de suspension des travaux non autorisés et ayant entraîné des dommages importants dans certains appartements a été approuvée par le juge de l’évidence et non remise en cause par la SCI dans ses écritures ;

— le syndic de copropriété est tenu d’assurer la conservation de l’immeuble et faute de toute action de sa part, ils n’ont eu d’autre alternative que de saisir le juge des référés qui a fait droit à leurs demandes ;

— la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles de la SCI copropriétaire et du syndic de copropriété s’impose dès lors qu’en cas de procédure ultérieure au fond faisant suite notamment au dépôt du rapport d’expertise, les frais qu’ils ont exposés au titre du référé ne seraient pas pris en compte.

Le syndicat des copropriétaires indique pour sa part qu’il ne peut être considéré comme partie perdante ou succombant et donc ne peut être condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Sur ce, la cour

La cour observe préalablement que le chef de l’ordonnance déférée ayant enjoint à la SCI [Y] [O] de suspendre tous travaux relatifs à l’aménagement des combles de l’immeuble en copropriété jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ne fait l’objet d’aucune critique que ce soit dans le cadre de l’appel principal ou incident.

Si au regard de la solution apportée par la cour, la disposition ayant enjoint à la SCI [Y] [O] de procéder au bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture, est infirmée, subsiste la condamnation définitive précitée qui pèse exclusivement sur la SCI [Y] [O].

Il importe de rappeler que le défendeur à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Il s’en déduit que le syndic de copropriété ne pouvait être condamné à supporter les dépens de première instance et que seule la SCI [Y] [O], partie perdante, doit être condamnée au titre des dépens de première instance et d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles exposés par les copropriétaires requérants, le syndic de copropriété qui n’est pas une partie perdante ne peut être condamné à les supporter, la charge de ceux-ci incombant à la SCI [Y] [O]. Dans la mesure où les copropriétaires requérants obtiennent partiellement gain de cause avec l’injonction faite à la SCI [Y] [O] de suspendre les travaux jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il convient de réformer la décision déférée et de condamner la partie perdante à payer la somme de 400 euros aux copropriétaires requérants, avec une distinction selon que le bien appartient à un ou deux copropriétaires.

A hauteur d’appel, compte tenu de ce qui a été décidé par la cour, il y a lieu de laisser aux copropriétaires requérants la charge de leurs frais irrépétibles d’appel. Il en sera de même pour le syndic de copropriété qui conservera, à ce stade de la procédure, la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

Enfin, il convient de débouter la SCI [Y] [O] qui succombe de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme, dans les limites de sa saisine, l’ordonnance du 16 novembre 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme [L] [P], M. [D] [Z], Mme [W] [R] [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme'[I] [B] et Mme [J] [X] tendant à enjoindre à la SCI [Y] [O] de procéder au bâchage de la partie de la toiture concernée par les travaux d’ouverture,

Condamne la SCI [Y] [O] à payer au titre des frais irrépétibles de première instance, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 400 euros à M. [D] [Z] et Mme [W] [Z], ensemble

— la somme de 400 euros à Mme [T] [H]

— la somme de 400 euros à M. [WT] [F] et Mme [I] [B],ensemble

— la somme de 400 euros à Mme [J] [X]

— la somme de 400 euros à M. [V] [P] et Mme [L] [P], ensemble

— la somme de 400 euros à M. [C] [F] et Mme [N] [A], ensemble

Déboute Mme [N] [A], M. [V] [P], Mme [L] [P], M. [D] [Z], Mme [W] [R] [Z], Mme [T] [H], M. [C] [F], M. [WT] [F], Mme [I] [B] et Mme'[J] [X] de leurs demandes formées au titre de leurs frais irrépétibles d’appel,

Déboute la SCI [Y] [O] et la SARL Citya Immobilier Angers de leurs demandes respectives formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [Y] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée