COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

YW / PM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/00766 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EVL2

Jugement du 2 juin 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance : 19/00238

ARRET DU 11 MARS 2025

APPELANTS :

Madame [C] [O]

née le 20 juin 1979 [Localité 6] (72)

[Adresse 8]

[Localité 3]

Monsieur [J] [N]

né le 2 juin 1977 à [Localité 7] (53)

[Adresse 8]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Audrey PAPIN, substituant M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Madame [T] [K] épouse [Y]

née le 21 avril 1970 à [Localité 11] (94)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [E] [Y]

né le 12 décembre 1965 à [Localité 10] (93)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Patrice LECHARTRE de la SCP LECHARTRE-GILET, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 119039

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 avril 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, M. WOLFF, conseiller, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame GNAKALE

Greffier lors du délibéré : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 11 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 1er octobre 2018, M. [E] [Y] et Mme [T] [K] épouse [Y] ont consenti à M. [J] [N] et Mme [C] [O] une promesse unilatérale de vente, au prix de 280 000 euros, portant sur plusieurs immeubles situés au [Adresse 9] à [Localité 12] (53) et répartis en deux articles :

Un article un composé d’une maison, de divers bâtiments et de terres agricoles, devant être acquis en indivision par M. [N] et Mme [O] ;

Un article deux composé de diverses parcelles de terre, devant être acquis par M. [N] seul.

L’acte était conclu sous la condition suspensive de l’obtention par ' le BENEFICIAIRE d’un prêt de 200 000 euros.

La vente n’a finalement pas eu lieu.

Par ordonnance du 1er avril 2019, le président du tribunal judiciaire de Laval a, à la requête de M. et Mme [Y], enjoint à M. [N] et Mme [O] de payer à ces derniers les sommes de :

28 000 euros avec, intérêts au taux légal à compter du 6 février 2019, et ce au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle ;

290,21 euros au titre des frais annexes.

M. [N] et Mme [O] ont formé opposition à cette ordonnance par déclarations au greffe du 4 avril 2019.

Par jugement contradictoire du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Laval a notamment :

Condamné solidairement M. [N] et Mme [O] à payer à M. et Mme [Y] la somme précitée de 28 000 euros ;

Débouté M. [N] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamné solidairement M. [N] et Mme [O] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement M. [N] et Mme [O] aux dépens comprenant les frais de la procédure d’injonction payer, dont distraction au profit de la SCP Delafond Lechartre Gilet.

M. [N] et Mme [O] ont relevé appel de ces chefs du jugement par déclaration du 26 juin 2020.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 mars 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2020, M. [N] et Mme [O] demandent à la cour :

D’infirmer le jugement ;

De débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes ;

De les décharger des condamnations prononcées contre eux ;

De condamner solidairement M. et Mme [Y] à leur verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral ;

De condamner solidairement M. et Mme [Y] à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

De condamner solidairement M. et Mme [Y] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [N] et Mme [O] soutiennent que :

L’indemnité d’immobilisation n’est acquise au promettant que lorsque la vente ne se concrétise pas du fait du comportement fautif du bénéficiaire ayant fait obstacle à la levée des conditions suspensives.

Or ils ont parfaitement respecté leurs obligations en se rapprochant de leur établissement bancaire afin de se voir accorder un prêt de 200 000 euros pour l’acquisition du bien indivis, outre un prêt de 100 000 euros pour l’acquisition par M. [N] des terres agricoles. Pour toute émission d’une offre de crédit ferme et sans réserve, la banque devait disposer de l’ensemble des éléments financiers inhérents aux opérations de vente envisagées, lesquels n’ont été transmis par le notaire que le 17 décembre 2018. C’est à la lecture de cette attestation que la banque a constaté que les frais afférents à l’acquisition de la maison d’habitation excédaient l’enveloppe de 200 000 euros initialement prévue, au-delà laquelle ils se trouvaient dans l’incapacité d’assumer les mensualités du prêt, puis qu’elle leur a indiqué qu’elle refusait de leur accorder un prêt couvrant l’acquisition en indivision frais de notaire inclus. C’est donc à tort que le tribunal a considéré que la condition suspensive était réputée accomplie sur la seule fois de ces accords de financement, et qu’il a mis l’indemnité d’immobilisation à leur charge.

Ils ont été injustement poursuivis alors même qu’ils étaient parfaitement étrangers au refus de financement opposé par la banque. Ils se sont heurtés à l’inflexibilité du notaire et des promettants, dont le comportement est directement à l’origine de l’échec de l’opération de vente envisagée. Ils n’ont eu d’autre choix que de renoncer à l’acquisition, faute de se voir accorder les concours financiers nécessaires. Ils ont été injustement assignés en justice.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2020, M. et Mme [Y] demandent à la cour :

De confirmer purement et simplement le jugement ;

De condamner solidairement ou in solidum M. [N] et Mme [O] à verser une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

De les condamner également aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Delafond Lechartre Gilet.

M. et Mme [Y] soutiennent que :

M. [N] et Mme [O] ne produisent aucun document justificatif démontrant qu’ils auraient fait preuve de diligence pour l’obtention du ou des prêts au plus tard le 15 novembre 2018. Leur passivité est d’autant plus critiquable qu’ils avaient déjà obtenu le 18 septembre 2018 un accord de principe pour l’octroi d’un prêt de 200 000 euros. Une simulation de taxe leur avait déjà été transmise par le notaire le 31 août 2018, et c’est uniquement en décembre 2018 qu’une nouvelle demande a été faite. Au lieu de présenter les documents nécessaires pour le financement bancaire à hauteur de 200 000 euros, ils ont sollicité un financement bancaire d’un total de 300 000 euros qui ne répondait nullement à ce qui avait été stipulé dans la promesse. En outre, la banque a donné son accord pour deux prêts, l’un de 200 000 euros et l’autre de 100 000 euros. La décision favorable de la banque n’a cependant pas convenu à M. [N] et Mme [O], qui ont voulu demander un financement encore plus important correspondant à la totalité de l’investissement, soit au moins 300 000 euros. La condition suspensive d’octroi du prêt doit donc être fictivement considérée comme accomplie.

MOTIVATION

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des articles 1304 et suivants du même code que l’obligation conditionnelle, qui dépend d’un événement futur et incertain, devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Tel n’est pas le cas lorsque l’attestation établie certifie donner un accord de principe (3e Civ., 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-17.413, Bull. 2007, III, n° 200).

Aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt effectue les diligences requises et n’empêche pas l’accomplissement de la condition, lorsqu’il présente au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse (3e Civ., 8 décembre 1999, pourvoi n° 98-10.766, Bull. 1999, III, n° 240).

Il appartient ainsi à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. À défaut de cette preuve, les juges du fond décident exactement qu’il est acquis que l’emprunteur a empêché la réalisation de la condition suspensive (1re Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n° 95-18.276, Bull. 1997, I, n° 310 ; 3e Civ., 30 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.117, Bull. 2008, III, n° 22).

Si le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve que celui-ci a ensuite empêché l’accomplissement de la condition (3e Civ., 6 octobre 2010, pourvoi n° 09-69.914, Bull. 2010, III, n° 183).

Cet empêchement ne peut résulter des prévisions exagérément optimistes du bénéficiaire sur ses capacités financières et de l’erreur qu’il a commise sur l’adéquation de ses revenus avec les sommes qu’il se proposait d’emprunter (3e Civ., 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-21.763).

Et il est jugé que l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1304-3 précité lorsqu’il démontre que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait été rejetée (3e Civ., 12 septembre 2007, pourvoi n° 06-15.640, Bull. 2007, III, n° 143 ; 3e Civ., 1er avril 2021, pourvoi n° 19-25.180),

ce qui est apprécié souverainement par les juges du fond (3e Civ., 15 décembre 2010, pourvoi n° 10-10.473, Bull. 2010, III, n° 225).

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse stipule :

Que le ' BENEFICIAIRE correspond à M. [N] et Mme [O] ;

Que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2018, à seize heures  ;

Que ' les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-HUIT MILLE EUROS (28 000,00 EUR)  ;

Que ' dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, le BENEFICIAIRE s’oblige irrévocablement au versement de l’indemnité non réductible ci-dessus  ;

Une ' condition suspensive d’obtention de prêt aux termes de laquelle ' le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation , d’un montant maximal de 200 000 euros et d’une durée maximale de remboursement de 25 ans notamment.

À cet égard, M. [N] et Mme [O] produisent un ' accord de financement qui leur a été délivré à tous les deux le 30 novembre 2018, soit avant l’expiration de la promesse, par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine pour un montant total des prêts accordés de 200 000 euros et une durée maximale d’emprunt de 300 mois, c’est-à-dire 25 ans. Si cet accord, donné « sous réserve ['] de la production de tous les justificatifs y afférents », ne suffit pas à ce que la condition suspensive litigieuse soit réputée accomplie, il n’en démontre pas moins que M. [N] et Mme [O] ont présenté en temps utile au moins une demande de prêt, sans quoi l’établissement bancaire n’aurait pas eu à donner son accord, conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse (le taux ne faisant l’objet d’aucune discussion). Sur ce point, il ne peut être opposé à ce stade à M. [N] et Mme [O] la stipulation selon laquelle ' la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 15 novembre 2018 . Seuls ces derniers peuvent en effet s’en prévaloir dès lors que la condition est stipulée dans leur intérêt exclusif (cf. 3e Civ., 20 juin 2006, pourvoi n° 05-12.319 ; 3e Civ., 17 novembre 2009, pourvoi n° 08-20.721).

Dans ces conditions, il revient à M. et Mme [Y] de rapporter la preuve que ce sont M. [N] et Mme [O] qui ont finalement empêché l’accomplissement de la condition.

Or, en premier lieu, il ne peut être reproché à M. [N] et Mme [O] leur passivité. Alors qu’ils ne disposaient jusque-là que d’une simple simulation en date du 18 septembre 2018, et non d’un accord de principe comme M. et Mme [Y] le prétendent, ils ont obtenu un accord de financement deux mois après la signature de la promesse, ce qui implique une demande faite bien antérieurement, et 15 jours avant l’expiration de cette dernière. Il ne ressort pas quoi qu’il en soit des débats que le temps écoulé soit en cause dans le non-accomplissement de la condition.

Ensuite, on ne peut, comme M. et Mme [Y] le font, considérer que M. [N] et Mme [O] aient sollicité en réalité un financement d’un montant total de 300 000 euros. En effet, la promesse de vente portait sur des immeubles répartis en deux articles : un article un ' à usage d’habitation et rural devant être acquis par M. [N] et Mme [O] en indivision, et un article deux ' à usage agricole devant être acquis par M. [N] seul, dont l’acte précise qu’il exerçait alors la profession d’agriculteur. La promesse prévoyait en outre une ventilation du prix de vente, fixé à 280 000 euros, de la manière suivante : 200 000 euros pour l’article un, et 80 000 euros pour l’article deux. Ainsi, l’acte s’appliquait en réalité à deux opérations de nature différente : l’acquisition en indivision par M. [N] et Mme [O] de leur habitation, et l’acquisition par M. [N] seul, dans un cadre manifestement professionnel (M. et Mme [Y] précisent eux-même que ' le projet de [J] [N] était de s’installer comme agriculteur ), de terres agricoles. Et le prêt de 200 000 euros relevant du code de la consommation auquel ' le BENEFICIAIRE , c’est-à-dire M. [N] et Mme [O] ensemble, avait ' l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition , et qui faisait l’objet de la condition suspensive litigieuse, concernait, sans aucun doute possible pour les parties, compte tenu notamment de son montant et de sa nature consumériste, la première de ces opérations. On ne peut donc imputer à faute à M. [N] et Mme [O] le fait que celui-ci ait, pour la seconde opération, sollicité seul le prêt de 100 000 euros qui a fait l’objet d’un autre accord de financement par le Crédit agricole le 30 décembre 2018, prêt que les intéressés n’étaient pas tenu d’ériger en condition suspensive.

Enfin, rien dans les pièces qui sont versées aux débats ne permet pour le reste d’affirmer, comme le font M. et Mme [Y], que M. [N] et Mme [O] aient voulu demander ensuite un financement encore plus important, puis qu’ils aient cherché à ce qu’un refus de prêt leur soit opposé au motif qu’ils ne voulaient plus acheter. Par un message non contesté du ' 8 décembre 2019 (pièce n° 16 de M. [N] et de Mme [O]), M. [N] s’est au contraire montré insistant auprès de M. [Y] pour faire aboutir la vente.

Ainsi, les éléments invoqués par M. et Mme [Y] ne permettent pas de retenir que ce sont M. [N] et Mme [O] qui ont finalement empêché l’accomplissement de la condition litigieuse.

Ce qu’il ressort des pièces communiquées, y compris celles de M. et Mme [Y], et notamment la lettre du 27 août 2019 que le notaire leur a adressée, c’est que nonobstant son accord de financement du 30 novembre 2018, la banque s’est interrogée sur la ventilation, entre les deux articles, des frais de la vente, mentionnés jusqu’alors de manière globale dans tous les documents produits. Le notaire a alors répondu, par une attestation du 17 décembre 2018, que ces frais pouvaient être répartis à hauteur de 23 330 euros pour l’article un et de 9330,80 euros pour l’article deux. Cela a modifié l’équilibre, tel qu’il était envisagé, entre les deux opérations, et notamment celle à laquelle le prêt litigieux de 200 000 euros devait être consacré, conduisant le directeur de l’agence bancaire sollicitée à s’exprimer de la manière suivante dans un courriel au notaire du 28 décembre 2018 :

« Au delà de ces montants ci dessus, et comme évoqué à plusieurs reprises avec [X] [H] en charge du dossier, nous ne sommes pas favorable à l’octroi des financements.

A notre niveau, l’octroi de ces 2 financements étaient soumis au respect des enveloppes mentionnées dans l’attestation et non au delà’ (si dépassement de ces montants=l’accord de financement n’est pas valable en l’état). » (sic)

Dans ces conditions, qui ne permettent pas de retenir que M. [N] et Mme [O] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive et que celle-ci est réputée accomplie, le jugement, qui, suivant l’analyse de M. et Mme [Y], a considéré que c’étaient M. [N] et Mme [O] qui n’avaient pas voulu donner suite à l’accord de financement du Crédit agricole, sera infirmé, et la demande de M. et Mme [Y] sera rejetée.

Pour autant, ces derniers ne seront pas condamnés à indemniser M. [N] et Mme [O] et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande correspondante. Il est constant en effet qu’il résulte de l’article 1240 du code civil que l’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute. Cette faute doit être caractérisée et ne peut résulter du seul échec de la procédure ou du caractère infondé des prétentions. De plus, elle doit être en lien de causalité avec un préjudice personnel, direct et certain. Or M. [N] et Mme [O] se contentent d’invoquer, soit « l’inflexibilité du Notaire » et les conséquence pour eux du refus de la banque, dont M. et Mme [Y] ne sauraient répondre, soit, de manière non circonstanciée, l’injustice dont ces derniers auraient fait preuve à leur égard.

Perdant finalement le procès, M. et Mme [Y] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel après que le jugement aura été infirmé en ce qui les concernent. Ils se trouvent de ce fait seuls redevables in solidum à l’égard de M. [N] et de Mme [O], en application de l’article 700 du code de procédure civile, d’une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme demandée de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [J] [N] et Mme [C] [O] ;

INFIRME le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Rejette la demande de M. [E] [Y] et de Mme [T] [K] épouse [Y] ;

Condamne solidairement M. [E] [Y] et Mme [T] [K] épouse [Y] aux dépens de première instance et d’appel ;

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à l’avocat de M. [J] [N] et de Mme [C] [O] ;

Condamne in solidum M. [E] [Y] et Mme [T] [K] épouse [Y] à verser à M. [J] [N] et Mme [C] [O] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER