5ème Chambre

ARRÊT N°-164

N° RG 22/03081 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SYCV

(Réf 1ère instance : 11 21 154)

M. [H] [R]

C/

Mme [G] [B]

M. [S] [U]

Mme [O] [Y]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 02 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [H] [R]

né le 23 Avril 1973 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Lucas GERGAUD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Madame [G] [B]

née le 07 Décembre 1983 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [S] [U], ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude, n’ayant pas constitué avocat

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [O] [Y] ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude, n’ayant pas constitué avocat

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Suivant bail sous seing privé en date du 18 février 2020 avec effet au 5 mars 2020 M. [H] [R] a conclu un contrat de bail d’habitation avec Mme [G] [B] pour un logement meublé situé [Adresse 2] au troisième étage moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros charges de copropriété comprises.

Le 1er octobre 2020, M. [H] [R] a écrit à Mme [G] [B] afin de savoir si elle souhaitait reconduire le contrat et pour quelle durée.

Mme [G] [B] a répondu par l’affirmative pour une durée probable de 2 ans.

M. [H] [R] ne s’est pas opposé à cette réponse.

Au milieu du mois de novembre 2020, les propriétaires occupant le logement sous l’appartement donné à bail meublé à Mme [B] ont vendu leur appartement.

M. [S] [U] et Mme [O] [Y] ont acheté cet appartement et ont intégré les lieux. Ces nouveaux occupants sont fumeurs et Mme [G] [B], qui ne fume pas, a indiqué sentir de fortes odeurs de cigarettes dans son appartement.

Mme [G] [B] a fait part de ce désagrément à M. [H] [R] et l’a sollicité pour faire effectuer des travaux pour faire cesser ces remontées d’odeur de cigarettes.

M. [H] [R] a mandaté un technicien afin de faire un test de fumigation et déterminer les voies de passages de la fumée.

M. [H] [R] devait se déplacer personnellement pour trouver une solution. Un rendez-vous avait été convenu le 3 décembre 2020.

Or ce rendez-vous a été annulé et peu après un congé pour vente a été signifié par huissier à Mme [G] [B].

Un technicien est toutefois passé pour faire des investigations le même jour et un rapport a été établi précisant notamment que le plancher situé entre l’appartement de Mme [G] [B] et celui des voisins du niveau inférieur présentait de nombreuses voies de passage de la fumée.

Mme [G] [B] a renouvelé sa demande de réalisation de travaux auprès de son bailleur.

Mme [G] [B] a saisi le juge des référés d’une demande vouée à faire prononcer la nullité du congé pour vente.

Par ordonnance du 7 septembre 2021, le juge des référés a estimé que la demande présentée par Mme [G] [B] nécessitait une appréciation des motifs de délivrance du congé de vente et s’est déclaré incompétent.

L’affaire a été renvoyée devant le juge du fond que Mme [G] [B] avait en parallèle saisi, par assignation du 3 février 2021 délivré à M. [H] [R].

Par exploit d’huissier du 7 juin 2021, M. [H] [R] a assigné M. [S] [U] et Mme [O] [Y] en intervention forcée.

Par jugement en date du 11 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— rappelé la jonction de deux procédures enregistrées sous les numéros RG 1121-154 et RG 1121-296, ordonnée à l’audience publique du 28 juin 2021,

— constaté que le congé pour vente délivré le 3 décembre 2020 par M. [H] [R] à Mme [G] [B] est nul et sans effet,

— constaté que le bail de Mme [G] [B] a été reconduit le 5 mars 2023,

— condamné M. [H] [R] à payer à Mme [G] [B] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

— débouté Mme [G] [B] pour le surplus,

— débouté M. [H] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Mme [G] [B],

— condamné M. [H] [R] à payer à Mme [G] [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [H] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [S] [U] et Mme [O] [Y],

— condamné M. [H] [R] à payer à M. [S] [U] et Mme [O] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] [R] aux entiers dépens.

Le 16 mai 2022, M. [H] [R] a interjeté appel de cette décision, son recours a été enregistré sous le numéro de RG 22/03081.

Le 1er juillet 2022, Mme [G] [B] a interjeté appel de cette décision, son recours a été enregistré sous le numéro RG 22/04182.

Par ordonnance de jonction en date du 17 août 2022, le magistrat de la mise en état a joint les deux recours sous le numéro de RG 22/03081.

Par dernières conclusions notifiées le 20 mai 2025, M. [H] [R] demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 11 avril 2022 en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a débouté Mme [G] [B] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance allégué du fait des odeurs de cigarettes provenant de l’appartement de M. [S] [A] et Mme [O] [Y],

Statuant à nouveau,

1) Sur la reconduction du bail

A titre principal,

— débouter Mme [G] [B] de sa demande de renouvellement tacite du bail jusqu’au 5 mars 2023,

Subsidiairement,

— prononcer la nullité de la reconduction tacite du bail par échanges de SMS intervenue le 1er octobre 2020,

2) Sur la régularité du congé, l’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation

— constater, et à défaut déclarer, la régularité du congé pour vendre délivré le 3 décembre 2020 par lui à Mme [G] [B],

— constater, et à défaut déclarer, que le bail d’habitation signé le 18 février 2020 (avec prise d’effet au 5 mars 2022) a expiré le 4 mars 2021,

— condamner Mme [G] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 euros à compter du 5 mars 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux 28 février 2023,

3) Sur les demandes indemnitaires formulées par lui à l’encontre de Mme [G] [B]

— condamner Mme [G] [B] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [G] [B] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral et financier,

4) Le préjudice de jouissance allégué par Mme [G] [B]

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 11 avril 2022 en ce qu’il a débouté Mme [G] [B] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance allégué,

Subsidiairement,

— condamner in solidum M. [A] et Mme [O] [Y] à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la cour d’appel de Rennes en lien avec les remontées de fumée alléguées par Mme [G] [B],

5) Le préjudice moral allégué par Mme [G] [B]

— débouter Mme [G] [B] de sa demande de condamnation à lui payer une somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi,

6) Article 700 – Dépens

— débouter Mme [G] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner Mme [G] [B] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens, incluant le coût du procès-verbal de carence réalisé le 4 mars 2021,

— condamner in solidum M. [S] [A] et Mme [O] [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 19 mai 2025, Mme [G] [B] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le congé pour vente qui lui a été délivré le 3 décembre 2020 par M. [H] [R] est nul et sans effet,

— confirmer la décision en ce qu’elle a constaté que son bail avait été reconduit jusqu’au 5 mars 2023,

— confirmer la décision en ce qu’elle a débouté le bailleur de toutes ses demandes indemnitaires, et condamné M. [H] [R] à une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens,

— réformer la décision en ce qui concerne son indemnisation,

— condamner M. [H] [R] à lui payer la somme de 250 euros par mois, à compter du 21 novembre 2020 jusqu’au 28 février 2023, à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi, les travaux pour mettre fin aux désordres n’ayant pas été réalisés au 28 février 2023,

— condamner M. [H] [R] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnisation pour le préjudice moral subi,

— condamner M. [H] [R] en cause d’appel à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à l’intégralité des frais de procès verbaux d’huissiers et aux entiers dépens de l’instance d’appel.

M. [S] [A] et Mme [O] [Y] n’ont pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant leur ont été signifiées à étude le 16 août 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’absence de renouvellement du bail et le congé pour vendre

M. [R] critique le jugement qui a considéré que le bail s’était reconduit tacitement pour deux années suite à un échange de mails du 1er octobre 2020 et ce en violation des dispositions des articles 25-7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 selon lui. Il rappelle qu’un bail meublé peut soit être reconduit tacitement soit renouvelé à l’initiative du bailleur pour une durée d’une année.

En l’espèce, il allègue que le congé étant régulier, le bail a expiré le 4 mars 2021.

M. [R] sollicite l’infirmation du jugement qui a retenu que le congé pour vente, qu’il a délivré le 3 décembre 2020 à Mme [B], est nul et de nul effet faute de remplir les conditions prévues à l’article 25-8 n°86-462 du 6 juillet 1989.

En réponse à Mme [B] qui soutient, pour la première fois devant la cour aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2025, que ledit congé a été délivré hors délai, alors qu’elle n’avait pas soulevé cette nullité en première instance ni lors de ses premières conclusions en appel, il lui oppose les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile selon lesquelles la nullité est couverte. Il ajoute que le congé a été délivré le 3 décembre 2020 et qu’aucun texte ne prévoit que la date de signification est reportée au jour de la réception de la lettre dont l’article 658 du code de procédure civile prescrit l’envoi et il considère que le préavis de trois mois a été respecté. Enfin, il relève que Mme [B] ne justifie d’aucun grief à l’appui de sa demande de nullité de l’acte de signification puisqu’elle a fait délivrer une assignation pour contester le congé et s’est maintenue dans les lieux.

Au fond, M. [R] soutient que le congé pour vendre qu’il a délivré n’est pas nul. Il expose que Mme [B], qui conteste la volonté de vendre doit en rapporter la preuve, la reprise pour vendre présentant un caractère péremptoire.

Il fait valoir qu’il n’a pas eu d’autres choix que de vendre son appartement afin de disposer d’un apport exigé par les banques pour financer l’acquisition d’un appartement pour y établir sa résidence suite à son retour en [9] et ce en raison de son taux d’endettement qui dépassait 33%.

Il critique la motivation du jugement entrepris et affirme qu’il avait bien l’intention de vendre son appartement. Il expose qu’il n’a produit aucun mandat de vente parce qu’il comptait le vendre sans intermédiaire et était en discussion avec des voisins de l’immeuble pour l’acheter, ce qui ne s’est pas fait par la suite. Il précise qu’il a publié une annonce antérieurement à l’assignation délivrée par Mme [B] contrairement à ce qu’a retenu le jugement. Il indique que s’il pouvait effectivement vendre le bien loué, cela engendrait une décote de 10 à 30%.

Il conteste le fait que le congé aurait été donné suite aux plaintes de remontée de fumées par Mme [B] qu’elle a dénoncées le 21 novembre 2020. Il fait valoir qu’il a été très réactif en prenant contact avec les voisins incriminés et en mandatant une société spécialisée, la société INS qui a conclu que les défauts étaient localisés, non dans les parties privatives de son appartement donné à bail, mais dans l’appartement en dessous du sien. Il conteste avoir annulé le rendez-vous avec la société INS contrairement à ce qu’a affirmé le jugement déféré et indique que des travaux ont été non sans mal réalisés par M. [A], le propriétaire de l’appartement du dessous qui a dû y être contraint par décision de justice.

M. [R] expose qu’il a finalement vendu son appartement le 7 mai 2024.

Mme [B] demande de confirmer le jugement entrepris.

Elle allègue que le 1er octobre 2020, le bailleur a pris l’initiative de la contacter afin de reconduire le bail et que d’un commun accord, le bail a été reconduit pour une durée de 2 ans.

Elle expose s’être manifestée auprès de son bailleur dès le 21 novembre 2020 pour l’alerter des remontées de fumée en provenance de l’appartement en provenance de l’étage inférieur, rendant l’air irrespirable dans son logement. Elle indique qu’après de multiples relances, le bailleur a mandaté un technicien de la société INS qui a confirmé les désordres en constatant le passage d’une fumée abondante entre les deux appartements. Elle affirme que le bailleur, qui venait tout juste de prolonger le bail le 1er octobre 2020, s’est ravisé en raison de difficultés qui se présentaient à lui et a délivré le congé pour vendre le 3 décembre 2020. Elle soutient que la motivation du congé est manifestement frauduleuse.

Elle reprend la motivation du premier juge qui a relevé que l’achat de la résidence principale du bailleur était déjà en cours au moment de la mise en location de l’appartement meublé et que son projet d’achat ne nécessitait pas la vente de son appartement. Elle argue que M. [R] a acquis une résidence principale dans le courant de l’année 2021 sans que l’appartement donné à bail ne soit vendu.

Elle s’étonne que M. [R], qui avait été informé de la nécessité de fournir un apport personnel par les banques consultées dès septembre 2020, ait pris l’initiative d’une reconduction du bail en octobre 2020 s’il souhaitait le vendre pour financer l’acquisition de sa résidence principale. Elle demande de reprendre la motivation du premier juge qui a relevé que M. [R] a acquis sa résidence principale pour un budget qui semblait être celui défini dès ses premières recherches de sorte qu’il ne peut être soutenu que la vente du bien donné à bail était essentielle. Elle ajoute que rien ne lui interdisait de vendre le bien loué.

Elle reprend également à son compte la motivation du jugement sur le fait que l’annonce de vente sur le site le bon coin n’a été passée que le lendemain de la délivrance de l’assignation soit le 4 février 2021.

Devant la cour, Mme [B] soulève le fait que le congé est frappé de nullité au sens de l’article 693 du code de procédure civile en ce que la signification à personne n’a pu être faite le 3 décembre 2020 l’acte ayant été déposé à l’étude et le préavis de trois mois n’a pas été respecté. Elle dit n’avoir pas été avisée de la signification le jour même soit le 3 décembre 2020 ni le lendemain par lettre simple, la lettre simple n’ayant été rédigée que le 7 décembre 2020 puis postée le 8 décembre 2020

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail conclu entre les parties est un bail de logement meublé et que le congé délivré devait respecter le délai de préavis prévu par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 25-8 précité, dans sa version applicable au litige, prévoit que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

L’examen du congé avec offre de vente signifié le 3 décembre 2020 à Mme [B] démontre que le bailleur donne congé au 4 mars 2021. Il n’est pas contestable que ce congé respecte le délai de préavis stipulé par l’article 25-8, contrairement à ce que soutient Mme [B], et indique le motif allégué. Il respecte par conséquent les conditions de fond et de forme prévues par ce texte.

Il est constant que la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé incombe au locataire qui l’invoque.

Mme [B] soutient que le bailleur, qui venait juste de prolonger le bail le 1er octobre 2020, s’est ravisé après qu’elle lui ait fait part des remontées de fumées et qu’il ait eu connaissance de ces désordres.

Or en premier lieu, il ne peut être soutenu que le bail a été prolongé le 1er octobre 2020. En l’espèce, s’agissant d’un bail en meublé, il est conclu pour une durée d’au moins 1 an en vertu de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui est le cas au vu du contrat du bail conclu le 18 février 2020.

Aux termes dudit article, si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée de 1 an.

Le jugement a considéré que le bail avait été renouvelé tacitement le 1er octobre 2020 pour une durée de 2 ans suite à un échange de mails. Toutefois, il résulte de l’échange de SMS, et non de mails comme indiqué par erreur par le jugement, que le 1er octobre 2020, M. [R] a interrogé sa locataire pour savoir si elle était 'toujours intéressée de continuer à louer l’appartement. Si c’est le cas, le bail se renouvellera automatiquement'. Mme [B] lui a répondu que la durée du bail était de 1 an et qu’il n’y avait pas besoin de renouveler le bail avant le 5 mars 2021. M. [R] lui a écrit 'effectivement, c’est pour anticiper, pensez vous rester’ Si vous ne savez pas encore, merci de me le dire'. Mme [B] lui a indiqué 'oui. Je resterai (probablement pour une durée de 2 ans au minimum)', ce à quoi, M. [R] a répondu 'entendu. Bonne continuation'.

Il ne peut être déduit de ces échanges entre le bailleur et le preneur survenus près de 5 mois avant la fin du bail meublé qu’ils se sont accordés pour ce que le jugement qualifie à tort de renouvellement du bail. Il ne peut même pas être soutenu que les parties se sont accordées sur une tacite reconduction du bail puisqu’aucun accord n’est véritablement formalisé aux termes de cet échange qui se conclut par un simple 'entendu’ du bailleur au fait que sa locataire resterait probablement pour deux ans au minimum dans les lieux. De surcroît, il ne peut être tacitement reconduit, si aucune des parties ne donne congé, pour une durée supérieure à un an au vu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que le bail consenti à Mme [B] avait été reconduit jusqu’au 5 mars 2023. Le jugement sera infirmé.

S’agissant de la réalité du motif invoqué dans le congé, il ne peut être reproché à M. [R] d’avoir délivré le congé pour vendre à Mme [B] après avoir été informé des désordres constatés par la société INS au vu de la chronologie des faits qui résulte des pièces produites :

— Mme [B] s’est plainte auprès de son bailleur d’odeurs de fumée de cigarette de l’appartement sous le sien par SMS du 21 novembre 2020,

— M. [R] lui a aussitôt répondu qu’il allait contacter les propriétaires de l’appartement en cause et un professionnel,

— les parties ont convenu d’un rendez-vous le 3 décembre 2020,

— M. [W] a décalé le rendez-vous du 3 décembre 2020 au 7 décembre 2020 après avoir été informé de la date d’intervention du technicien de la société INS par mail du 2 décembre 2020. Il en a informé Mme [B] par mail du 3 décembre 2020,

— le rapport d’intervention de la société INS du 7 décembre 2020 conclut à l’existence de plusieurs défauts d’étanchéité à l’air entre le logement du 2ème étage et du 3ème étage de l’immeuble. Le technicien précise 'ces défauts sont localisés en périphérie des plafonds et poutres en bois du logement de Mme [Y] situé au 2ème étage’ et préconise de calfeutrer les défauts d’étanchéité à l’air.

M. [R] a délivré le congé pour vendre le 3 décembre 2020 avant d’être informé des conclusions de la société INS qui ont été rendues le 7 décembre 2020 de sorte qu’il ne peut être affirmé que le congé a été délivré en raison des difficultés sérieuses tenant à l’état de l’appartement.

Surtout, la société INS a conclu que les défauts étaient localisés dans l’appartement de Mme [Y] et non dans celui donné à bail. M. [R] justifie d’ailleurs en produisant un rapport de la même société du 8 juin 2022 que des travaux consistant à mettre en place un joint d’étanchéité au ciment ont été réalisés dans le salon de l’appartement de Mme [Y] et de M. [A] de sorte que l’imputabilité des remontées de fumée ne sont pas liées aux parties privatives du bien donné à bail par M. [R].

Les motifs invoqués par Mme [B] pour soutenir que le motif du congé n’est pas régulier ne sont pas établis.

De surcroît, il résulte d’un SMS du 17 novembre 2020 que M. [R] a informé Mme [B] qu’il souhaitait acheter un appartement. Il justifie que les établissements bancaires ont sollicité un apport bancaire d’au moins

20 000 euros, qu’il avait un taux d’endettement de 34,8% et que ses revenus locatifs n’ont pu être pris en compte par les banques en ce qu’il rembourse des échéances de 644,79 euros pour un loyer de 550 euros.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à M. [R] de ne pas produire de mandat de vente dans la mesure où il peut vendre son appartement sans intermédiaire et indique que la locataire de l’appartement de M. [A] était intéressée par l’achat de son appartement. Enfin, il démontre également que l’annonce immobilière n’a pas été publiée pour les besoins de la cause le lendemain de la délivrance de l’assignation de Mme [B] mais qu’il n’a été destinataire de l’assignation que postérieurement à la publication de l’annonce.

Dans ces conditions exemptes de toute suspicion de fraude aux droits de la locataire, autre que purement théoriques, et à la lueur des explications données par le bailleur, il est suffisamment établi que le non-renouvellement du bail est justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a déclaré le congé pour vendre délivré le 3 décembre 2020, non valide, sera infirmé. Statuant à nouveau, la cour déclare ce congé valable. Le jugement sera infirmé.

Par conséquent, il convient de déclarer que le bail d’habitation a expiré le 4 mars 2021 et de condamner Mme [B] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer du 5 mars 2021 jusqu’à sa libération effective des lieux le 28 février 2023, la demande de M. [R] de voir porter l’indemnité d’occupation à la somme de 1 100 euros par mois n’étant pas justifiée en l’espèce, M. [R] sollicitant l’indemnisation des mêmes préjudices au titre de l’indemnité d’occupation et à titre de dommages et intérêts.

Le congé ayant été déclaré valable, Mme [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée à ce titre et le jugement, qui lui a alloué la somme de 500 euros, sera infirmé.

— Sur le préjudice de jouissance invoqué par Mme [B]

M. [R] demande de confirmer le jugement qui a débouté Mme [B] de sa demande. Il fait valoir que les pièces produites démontrent que les remontées de fumées s’expliquent par les désordres dans les parties privatives de M. [A] et que son bien n’est pas en cause.

Il ajoute qu’il n’a commis aucune faute et a tout mis en oeuvre pour que M. [A] réalise les travaux nécessaires.

A titre subsidiaire, il sollicite la pleine et entière garantie de M. [A] et de Mme [Y] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en lien avec les remontées de fumées alléguées par Mme [B].

Mme [B] demande d’infirmer le jugement et sollicite la condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 250 euros par mois à compter du 21 novembre 2020 jusqu’au 28 février 2023 à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Elle reproche au bailleur d’avoir attendu le mois de mai 2021 pour initier des travaux alors qu’elle lui avait signalé les désordres en novembre 2020.

Elle soutient que le logement donné à bail présentait de nombreux défaut d’étanchéité qui ont notamment été mis en évidence par le rapport de la société INS du 7 décembre 2020 qui a constaté une sortie de fumée par les interstices entre les murs et planchers du logement.

Elle indique avoir fait constater lors d’une inspection par les services de la ville de [Localité 11] le 27 septembre 2021 des fissures au niveau des plinthes et de la cheminée et qu’elle se plaignait d’odeurs de cigarettes et indique que le 29 novembre 2021, le bailleur était mis en demeure de remédier aux désordres par la mairie de [Localité 11].

Elle reproche au bailleur d’avoir attendu le 8 juin 2022 pour faire poser certains joints d’étanchéité malgré la connaissance de défaut d’étanchéité qui avait été documenté par constat d’huissier du 29 janvier 2021.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

En l’espèce, il a établi que dès la plainte de Mme [B] suite aux remontées de fumées dans son logement, son bailleur a fait preuve de diligences en prenant contact avec les occupants du logement dont provenaient les remontées de cigarettes et en faisant intervenir une société INS une dizaine de jours après la plainte de la locataire.

Il a été précédemment rappelé que le rapport d’intervention de la société INS du 7 décembre 2020 a conclu à l’existence de plusieurs défauts d’étanchéité à l’air entre le logement du 2ème étage et du 3ème étage de l’immeuble et que ces défauts d’étanchéité étaient localisés en périphérie des plafonds et poutres en bois du logement de Mme [Y] situé au 2ème étage et donc imputable à cette dernière et non au bailleur.

Les conclusions de cette société spécialisée ne peuvent être remises en cause par l’inspection des services de la ville ou le constat d’huissier produit en ce que les conclusions émanent d’un professionnel qui a réalisé un rapport de situation afin de parvenir à cette conclusion.

Si les travaux de réfection des désordres ont été relativement longs, cela est lié à l’inertie du propriétaire du logement en cause, M. [A] et non à M. [R] qui a dû l’actionner en justice pour qu’il procède aux travaux nécessaires de sorte qu’aucune faute ne peut être imputée à M. [R].

Dans ces conditions, le jugement, qui a débouté Mme [B] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, sera confirmé.

— Sur les demandes indemnitaires de M. [R]

M. [R] sollicite une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier lié au maintien dans les lieux de Mme [B] qui a empêché la vente de l’appartement et a retardé l’acquisition de sa résidence principale. Il rappelle qu’il a dû souscrire plusieurs prêts à la consommation pour acquérir sa résidence principale.

Il considère que le comportement de Mme [B], qui a intenté une procédure dans l’unique but de se maintenir dans les lieux sans élément objectif pour contester le congé, justifie une indemnisation à hauteur de

2 500 euros pour procédure abusive.

Mme [B] demande de confirmer le jugement qui a débouté M. [R] de toutes ses demandes indemnitaires.

S’agissant de sa demande d’indemnisation du préjudice moral et financier, la cour relève que Mme [B] a été condamnée à lui verser une indemnité d’occupation qui répare le préjudice lié au fait de s’être maintenue dans les lieux à l’expiration du bail.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce que M. [R] ne démontre pas.

M. [R] sera débouté de ses demandes indemnitaires.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, Mme [B] sera condamnée à verser à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et première instance et en cause d’appel et aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le procès-verbal de carence réalisé le 4 mars 2021. Mme [B] sera déboutée de toutes ses demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens. M. [R] sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens présentées à l’encontre de M. [A] et Mme [Y]. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées sauf en ce qu’il a condamné M. [R] à payer à M. [U] et Mme [Y] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement ,par défaut et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [G] [B] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et en ce qu’il a condamné M. [H] [R] à payer à M. [S] [U] et à Mme [O] [Y] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Déclare valable le congé pour vendre délivré par M. [H] [R] à Mme [G] [B] le 3 décembre 2020 ;

Déclare que le bail d’habitation a expiré le 4 mars 2021 ;

Condamne Mme [G] [B] à payer à M. [H] [R] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer mensuel soit 550 euros par mois à compter du 5 mars 2021 jusqu’à libération effective des lieux soit le 28 février 2023 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [G] [B] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, des frais irrépétibles et des dépens ;

Déboute M. [H] [R] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral et financier et pour procédure abusive ;

Condamne Mme [G] [B] à payer à M. [H] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du procès-verbal de carence réalisé le 4 mars 2021 ;

Déboute M. [H] [R] du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,