COUR D’APPEL

D'[Localité 5]

CHAMBRE A – CIVILE

EDLRSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01694 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FHDN

ordonnance du 4 octobre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6]

n° d’inscription au RG de première instance 23/00081

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. OSAMYS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karine COCHARD, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 22182

INTIMEE :

S.A.S. SOCIETE DE TRAITEMENT THERMIQUE ET DE MECANIQUE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-Sophie FINOCCHIARO de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier ANG01716 et par M^e Adrian YEFREMOV, substituant M^e Clément MENARD, avocats plaidant au barreau de LAVAL

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 15 septembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 11 décembre 2013, la SCI Osamys (ci après le bailleur) a donné à bail à la SAS STTM (ci après le locataire) un bâtiment à usage industriel situé [Adresse 7] à Changé (53810) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 5.500 euros HT.

La locataire a quitté les lieux le 30 novembre 2022 conformément à son congé délivré le 4 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, le bailleur a fait assigner en référé le locataire devant le président du tribunal judiciaire de Laval aux fins de le voir condamné au paiement de sommes au titre des loyers et charges et de voir ordonner une expertise afin de décrire les remises en état des lieux à effectuer.

Par ordonnance du 4 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de Laval a :

— condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 41.619,12 euros à titre de provision,

— précisé que le locataire pourra s’acquitter de cette somme en six mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois,

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le locataire aux entiers dépens,

— rappelé que la décision était exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, il a considéré que le locataire avait utilisé l’ensemble des locaux jusqu’au 30 novembre 2022 de sorte que le loyer était intégralement dû jusqu’à cette date.

Le bailleur a interjeté appel de cette décision le 19 octobre 2023, l’appel’portant sur l’ensemble des dispositions à l’exception de celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par ses conclusions d’intimé en date du 5 janvier 2024, le locataire a formé appel incident du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une provision et au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 pour l’audience rapporteur du 15 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant récapitulatives en date du 1er septembre 2025, le bailleur demande à la cour de :

Infirmant partiellement l’ordonnance de référé du 4 octobre 2023,

— condamner le preneur à lui payer la somme de 59.442,90 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail intervenue le 30 novembre 2022, en deniers et quittances,

— confirmer l’ordonnance en ses autres dispositions,

— en cause d’appel, condamner le preneur à lui payer la somme de 3.000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater qu’il renonce à sa demande d’expertise compte tenu de la vente du bien intervenue depuis l’ordonnance de référé.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le juge a justement considéré que le locataire était tenu au paiement de l’intégralité du loyer jusqu’à libération des lieux à défaut de résiliation partielle antérieure, le projet étudié à ce titre n’ayant pas abouti et le locataire ayant continué d’occuper l’intégralité des locaux. Au contraire, il considère que le décompte de son comptable prenait en compte les versements à hauteur de 18.880,88 euros que le juge a à tort et sans demande en ce sens déduits une nouvelle fois. Il souligne qu’il n’y a pas lieu à octroyer des délais de paiement en l’absence d’élément sur des difficultés de trésorerie du locataire.

Il expose que le locataire a fini par faire réaliser le diagnostic de pollution des sols de sorte qu’il a vendu l’immeuble et que la demande d’expertise est devenue sans objet.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé en date du 5 janvier 2024 formant appel incident, le locataire demande à la cour de :

— à titre principal, infirmer l’ordonnance du 4 octobre 2023 en ce qu’elle le condamne au versement au bailleur d’une provision de 41.619,12 euros, au titre de l’absence de pouvoir du juge des référés de trancher une contestation sérieuse liée à l’interprétation de la volonté commune des parties,

— à titre subsidiaire, infirmer l’ordonnance du 4 octobre 2023 en ce qu’elle le condamne au versement au bailleur d’une provision de 41.619,12 euros, au titre de l’existence d’une contestation sérieuse liée à la résiliation amiable intervenue le 31 mars 2021 suivant acte du 9 décembre 2019,

— à titre infiniment subsidiaire, infirmer l’ordonnance du 4 octobre 2023 en ce qu’elle le condamne au versement au bailleur d’une provision de 41.619,12'euros, au titre de la modification du montant du loyer par document écrit et bilatéral du 9 décembre 2019,

En cas de confirmation de la condamnation de la société STTM au versement d’une provision,

— confirmer l’ordonnance de référé du 4 octobre 2023 en ce qu’elle constate l’absence de décompte précis justifiant le paiement du montant sollicité par le bailleur,

— confirmer l’ordonnance de référé du 4 octobre 2023 en ce qu’elle lui accorde un délai de grâce de six mois concernant le paiement de la provision,

En tout état de cause,

— confirmer l’ordonnance de référé du 4 octobre 2023 en ce qu’elle rejette la demande d’expertise du bailleur,

— infirmer l’ordonnance de référé du 4 octobre 2023 en ce qu’elle le condamne à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes,

Statuant à nouveau,

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner le bailleur au paiement des entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Il soutient qu’un accord avait été convenu pour un nouveau bail concernant uniquement l’occupation d’une partie des locaux moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros HT ; qu’il y avait eu une résiliation amiable au 31 mars 2021 ; que ces contestations sérieuses sur le montant du loyer dû ne sauraient être tranchées par le juge des référés.

Il ajoute qu’il n’a pu déménager qu’en janvier 2022 au regard de la crise sanitaire ; qu’il ne doit que le nouveau montant du loyer pour les mois de février à novembre 2022. Il répond que les photographies produites démontrent que les locaux non réservés à l’activité thermique ont bien été vidés, seules des machines démontées y étant entreposées dans l’attente de leur vente.

Il souligne que l’octroi de délais de paiement était fondé au regard de la situation de sa trésorerie et que c’est à bon droit que la demande d’expertise a été rejetée.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Sur la demande d’expertise

L’appel portait notamment sur le rejet de la demande d’expertise par le premier juge mais aucune prétention au fond ne figure à ce titre dans les dernières conclusions du bailleur lequel précise au contraire qu’il renonce à cette demande de sorte que la cour constatera son désistement d’appel sur ce point.

II- Sur la demande de provision au titre des loyers

A) Sur le principe de la provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En l’espèce, la locataire se prévaut d’un courrier du 9 décembre 2019 intitulé 'proposition à Mr [N], suite à notre entretien du lundi 2 décembre 2019« précisant 'Dans la mesure où les conditions actuelles du bail sont respectées, nous sommes d’accord d’y mettre un terme le 31 mars 2021 » et, s’agissant de la partie traitement thermique, 'Nous acceptons de vous mettre en location cette partie du bâtiment du 1er avril 2021 au 30 novembre 2022 au prix de 1200 euros HT par mois avec la possibilité d’un bail de 3 ans supplémentaire en fonction des locations des autres bâtiments'. Ce courrier est signé de M.'Gérard [R], lequel était un des représentants du bailleur à la signature du renouvellement de ce contrat.

C’est sans avoir eu à interpréter la volonté commune des parties que le juge des référés a valablement retenu que cet acte ne valait pas résiliation du contrat dès lors qu’il n’est pas signé du locataire ; qu’il résulte de son intitulé même qu’il ne s’agit que d’une proposition ; que le locataire n’apporte aucun élément venant établir une acceptation à ce titre et que les parties s’accordent pour convenir que cette proposition n’a pas été suivie d’effet alors que l’intégralité des locaux a été occupée par le locataire jusqu’au 31/01/2022, la’seule contestation existant concerne l’occupation de la partie non thermique postérieurement à cette date.

De la même manière, la contestation relative à une résiliation amiable n’est pas sérieuse en l’absence d’élément sur l’accord des parties sur une date de résiliation, le locataire étant resté dans les lieux au-delà de la date prévue à la proposition et en l’absence de justification d’un échange entre les parties pour reporter le point de départ qui aurait été initialement convenu. Au contraire, dans’son courrier du 27 janvier 2021, le locataire sollicite une rupture anticipée amiable au 31/01/2022, requête qui a été refusée par le bailleur. De même, dans son courrier de congé du 4 mars 2022, le locataire fait référence à l’intégralité de la surface louée confirmant bien une absence de résiliation partielle préalable.

S’agissant d’un accord sur la modification des conditions du bail, la’contestation du locataire sur ce point n’est pas plus sérieuse alors qu’il se fonde encore sur la proposition du 9 décembre 2019 dont il a été précédemment établi qu’elle n’avait pas été acceptée.

En conséquence, c’est à juste titre et sans excéder ses pouvoirs que le juge des référés a fait droit à la demande de provision en son principe, retenant que l’intégralité des loyers était due jusqu’à la date de libération des locaux.

B) Sur le montant de la provision

Le seul élément produit par le bailleur au titre du solde de loyer impayé est l’attestation de son expert comptable faisant état d’une dette de 39.600 euros au 30 septembre 2022, qui s’élèverait à la somme de 59.442,90 euros en l’absence de paiement supplémentaire au 30 novembre 2022 du fait de l’échéance de deux nouveaux loyers de 6.600 euros TTC et du pro-rata de la taxe foncière pour 6.642,90 euros TTC.

Si cette attestation n’est pas précise, il convient de relever que le montant appelé n’est pas contesté par le locataire. Par ailleurs, le locataire a transmis par courrier du 3 mars 2023 un décompte des sommes qu’il estimait devoir sur la période d’où il ressort qu’il prend bien en compte un loyer mensuel de 5.500'euros et un montant de taxes foncières à l’année de 6.039 euros et une TVA de 20%, soit les mêmes montants TTC que ceux mentionnés par le bailleur. Ainsi, la seule différence tient en ce qu’il opère une minoration des loyers et taxes suite à une résiliation partielle qui n’a pas été retenue précédemment. Dans ce décompte, le locataire fait état d’un versement de 18.880,88 euros.

Dans ces conditions, le locataire devait la somme de 72.600 euros au titre des loyers, de 6.642,90 euros au titre de taxe foncière soit une somme totale de 79.242,90 euros TTC sur les 11 mois de l’année, sans prise en compte du montant de l’assurance que le locataire reconnaît devoir au terme de ce courrier. Dès lors qu’après le retrait des versements de 18.880,88 euros le solde restant dû est encore supérieur à celui demandé et en l’absence d’invocation d’autres versements par le locataire, il convient de considérer que le solde du comptable prenait bien en compte ces versements et d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité le montant de la provision, celle-ci devant être fixée à la somme de 59.442,90 euros.

III- Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

Il résulte de l’extrait du bilan comptable pour 2022 que le locataire a rencontré des difficultés de trésorerie sur cette année, difficultés qui ont perduré en 2023 comme attesté par le courrier de la banque relatif au solde débiteur de son compte.

Dans ces conditions, et alors que le dispositif des dernières conclusions du bailleur ne comporte pas de prétention relative à la demande adverse de délai de paiement, c’est à juste titre que le juge a octroyé des délais de paiement au locataire de sorte que sa décision sera confirmée sur ce point.

IV- Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé sur ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

S’agissant des frais exposés en appel, le locataire qui succombe sera condamné aux entiers dépens et à verser au bailleur la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONSTATE le désistement par la SCI Osamys de son appel portant sur le rejet de la demande d’expertise ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné la SAS STTM à verser, à’titre de provision, à la SCI Osamys la somme de 41 619,12 euros ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE la SAS STTM à verser, à titre de provision, à la SCI Osamys la somme de cinquante-neuf mille quatre cent quarante-deux euros et quatre-vingt-dix centimes (59.442,90 euros) au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2022 ;

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a précisé que la SAS STTM pourra s’acquitter de cette somme en six mensualités égales et consécutives, le’premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;

CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SAS STTM aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SAS STTM à verser à la SCI Osamys la somme de deux mille euros (2.000 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée