COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 25/01616 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FRCO

jugement du 18 Août 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

n° d’inscription au RG de première instance 23/01292

ARRET DU 12 MAI 2026

APPELANTE :

S.C.I. CLEDY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandrine EDDE, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Jean-Simon MANOUKIAN de la SELAS JS MANOUKIAN, avocat plaidant au barreau de NANTES

INTIMEE :

S.A.S. RESTAURANT DES MOTARDS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Corentin CRIQUET de la SCP ANDCO, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier E000CBO5

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 09 Mars 2026 à 14H00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, Présidente de chambre

M. CHAPPERT, Conseiller

M^me BOURGOUIN, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

La société Clédy est une société civile immobilière constituée le 6 mars 2009 entre M. [K] [X] et Mme [R] [I], lesquels en sont les co-gérants.

Suivant acte reçu par notaire le 22 décembre 2015, cette société a acquis d’une SCI Cléma dont M. [K] [X] et Mme [R] [I] étaient également associés, un bâtiment à usage commercial avec terrain autour, cadastré AK [Cadastre 1], situé [Adresse 3], à La Séguinière (49) dans lequel était exploité un commerce de bar, restauration sous l’enseigne « Légend café 49 » par la SARL Pady. Il est expressément dit à l’acte que le bien était loué à la SARL Pady pour l’activité de restaurant, bar, brasserie, vente à emporter, « suivant location verbale relevant du statut des baux commerciaux ».

Ce commerce avait été créé le 8 mars 2010 par la SARL Pady.

Cette SARL Pady, qui avait été immatriculée en 1997 au registre du commerce et des sociétés sous la dénomination Paga, ayant pour objet social l’exploitation des activités de bar, brasserie, jeux, restaurant grill, location de salles, dont M. [X] était à l’origine associé avec une tierce personne, a, en 2005, pris la dénomination de Pady, les parts étant alors réparties à hauteur de 99 % pour M. [X] et pour 1 % pour Mme [I].

Fin de l’année 2017, après le divorce de M. [X] et de Mme [I] par jugement du 6 juin 2016, Mme [I] a cédé ses parts dans la SARL Pady à M. [X], lequel détient depuis lors la SARL Pady à 100 %. Les deux ex-époux sont restés associés à parts égales dans la société Clédy et co-gérants.

M. [X], en sa qualité de gérant de la SARL Pady, a entendu céder son fonds de commerce à la SAS Restaurant des motards qui est une société ayant pour objet l’activité de bar, brasserie, jeux, restauration grill, ventes à emporter, traiteur, location de salles pour l’organisation de noces, banquets, immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Mme [I] ayant eu connaissance du projet d’acquisition du « Légend café 49 » par la SAS Restaurant des motards, a fait signifier par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, en sa qualité de cogérante de la SCI Clédy, à M. [X] et à la société Restaurant des motards, chacun, une lettre leur faisant savoir :

— qu’aucun bail commercial n’a été passé avec la SARL Pady « qui occupe Ies lieux depuis 2009 avec un bail verbal en tacite reconduction » ;

— que I’article VI-2 des statuts de Ia SCI Clédy impose I’accord des associés pour tous baux d’immeuble, soit comme preneur, soit comme bailleur, s’ils sont supérieurs à neuf ans ou s’ils confèrent un droit a renouvellement ;

et indiquant :

* à M. [X], qu’en application de I’article VI-1 des statuts, Mme [I] faisait opposition à ce qu’il régularise un bail commercial sans avoir recueilli au préalable I’accord des associés dans Ies formes statutaires ;

* à la SAS Restaurant des motards :

— qu’en application de I’article VI-1 des statuts, Mme [I] avait fait opposition à ce qu’un bail commercial soit régularisé sans avoir recueilli au préalable I’accord des associés dans Ies formes statutaires ;

— que tout bail régularisé au nom de la SCI Clédy en violation des dispositions statutaires encourt Ia nullité.

Suivant acte reçu le 13 janvier 2023 par Maître [G], notaire associé, la SARLPady a cédé à la SAS Restaurant des motards son fonds de commerce exploité tant sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] sur laquelle est édifié le bâtiment avec parking autour et sur une parcelle cadastrée AK [Cadastre 2] sur laquelle est aménagée un second parking. Il est mentionné à l’acte que le fonds comprend le droit au bail verbal consenti par la SARL Clédy et que le cessionnaire avait été informé des difficultés induites par la forme verbale du bail, que M. [X] lui a rappelé que conformément aux dispositions statutaires de la SCI Clédy, qu’il ne peut régulariser seul un bail commercial écrit sans l’accord de Mme [I], co-gérante et également associée de la SCI Clédy ; qu’en sa qualité d’associé, il déclare faire toutes les diligences pour constater la régularisation d’un bail commercial écrit au profit du cessionnaire ; que le cessionnaire déclare avoir été parfaitement informé des difficultés existantes entre les associés de la SCI Clédy concernant l’établissement d’un bail écrit et déclare vouloir faire son affaire personnelle de l’obtention de ce bail écrit et, dans cette attente, faire son affaire personnelle des difficultés liées à la nature verbale du bail. La SCI Clédy, représentée par M. [X], est intervenue à l’acte pour agréer la cession du droit au bail verbal.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, la SCI Clédy a fait assigner la société Restaurant des motards devant le tribunal judiciaire d’Angers en expulsion des locaux.

Par jugement du 18 août 2025, le tribunal a :

— rejeté toutes les demandes présentées par la SCI Clédy,

— rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Clédy aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— écarté l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 24 septembre 2025, la SCI Clédy a interjeté appel de ce jugement, l’attaquant en ce qu’il a rejeté ses demandes, a rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens ; intimant la SAS Restaurant des motards.

Les parties ont conclu.

Une ordonnance du 23 février 2026 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par ses conclusions remises au greffe par la voie électronique le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI Clédy demande à la cour :

Avant dire droit et autant que de besoin,

— de commettre tout expert comptable avec mission de se faire remettre la comptabilité de la SCI Clédy et ses relevés bancaires sur les exercices 2019 à 2022 inclus, les examiner et s’agissant des locaux dont elle est propriétaire à La Séguinière (49280), [Adresse 3],

— dire s’il est comptabilisé tout arriéré lié à leur occupation par la SARL Pady et le cas échéant en préciser le montant pour chaque exercice,

— dire s’il est comptabilisé tout abandon de créance lié à leur occupation par la SARL Pady et le cas échéant en préciser le montant pour chaque exercice,

— dire s’il existe un ou plusieurs postes comptable(s) pouvant révéler l’existence de tout arrangement financier convenu avec la SARL Pady et le cas échéant caractériser son lien avec l’occupation des locaux pour chaque exercice,

— évaluer le montant des sommes versées par la SARL Pady au titre de l’occupation des locaux pour chaque exercice et déterminer si la variation des montants obéit à une règle objective auquel cas la préciser,

— donner son avis technique sur ce que prouve la comptabilité de la SCI Cledy quant à la nature de la contrepartie financière de l’occupation reçue de la SARL Pady.

Au fond,

— de déclarer la SCI Clédy recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté toutes les demandes présentées par la SCI Clédy,

— rejeté sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Clédy aux dépens.

Et, statuant à nouveau,

— de juger la SAS Restaurant des motards occupante sans droit ni titre des parcelles AK [Cadastre 2] et [Cadastre 1] sise à [Localité 4], [Adresse 3],

— d’ordonner l’expulsion de ces lieux tant de la SAS Restaurant des motards que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier avec toutes conséquences dont le transport des meubles laissés dans les lieux au frais de cette dernière dans tel garde-meuble désigné par cette dernière et à défaut par la SCI Clédy,

— de condamner la SAS Restaurant des motards à verser au profit de la SCI Clédy une indemnité d’occupation mensuelle de 3 480 euros (somme versée par la SAS Restaurant des motards au mois de février 2023) à compter de l’arrêt à intervenir et ce jusqu’à remise volontaire des clefs ou transport forcé des meubles, sous déduction des sommes versées depuis le 13 janvier 2023,

— de condamner la SAS Restaurant des motards aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction de ces derniers au profit de M^e Edde sur son affirmation de droit, ainsiqu’à verser au bénéfice de la SCI Clédy la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

Par ses conclusions remises au greffe par la voie électronique le 14 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Restaurant des motards demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris,

— de débouter la SCI Clédy de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la SCI Clédy aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’appelante n’invoque ni encore moins ne démontre l’existence d’une cause grave au sens de l’article 914-4 du code de procédure civile qui justifierait la révocation de l’ordonnance de clôture.

Les conclusions remises par l’appelante, le 26 février 2026, soit postérieurement à la clôture, sont irrecevables en application des dispositions de l’article 914-3 du même code.

Les conclusions remises par l’intimée, le 27 février 2026, seront déclarées recevables qu’en ce qu’elles n’ajoutent à ses précédentes qu’une réponse à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur l’existence d’un bail commercial

Il est constant qu’aucun bail écrit n’avait été établi au profit de la SARL Pady lorsqu’elle a vendu son fonds de commerce, le 13 janvier 2023.

Pour contester que la SARL Pady ait pu être titulaire d’un bail et à plus forte raison d’un bail commercial, la SCI Clédy, représentée par Mme [I], invoque l’absence de loyer et l’absence de fixation de durée du bail, deux éléments qui, selon elle, seraient indispensables pour caractériser un bail. A défaut, elle soutient que l’occupation des lieux par la SARL Pady s’analyse en une autorisation tacite d’occupation qui lui avait été accordée en considération de la seule personne de son gérant, M. [X].

Au contraire, la société Restaurant des motards soutient que la SARL Pady exploitait les lieux en vertu d’un bail commercial verbal, avant même que la SCI Clédy en devienne propriétaire, qu’elle s’est acquittée d’un loyer qui n’a pas varié mais seulement été réduit pendant la période de Covid 19 et que la durée d’un bail commercial est, à défaut de stipulations contraires, de neuf ans, prorogée depuis en vertu du statut des baux commerciaux, de sorte que ce bail s’est poursuivi après la cession du fonds.

Le bail est un contrat consensuel qui se forme dès qu’il y a accord des parties sur les éléments essentiels du contrat. Sa validité n’est pas subordonnée à une forme particulière. Ainsi, le bail peut être verbal. De même, l’application du statut des baux commerciaux n’est pas subordonnée à l’existence d’un écrit.

Selon l’article 1715 de ce code, 'si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données".

Il s’ensuit que la preuve d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens s’il existe un commencement d’exécution, lequel suppose non seulement l’exercice des droits mais encore l’accomplissement des obligations découlant du bail.

Il est constant que la SARL Pady a occupé les lieux depuis le 8 mars 2010 et a versé des contreparties financières à cette occupation.

La SCI Cléry admet qu’en dehors des années 2020 et 2021, les sommes payées étaient mensuellement toujours les mêmes, de 34 800 euros, et ce, depuis 2011et encore depuis l’acquisition du fonds de commerce par la société Restaurant des motards, ce qui tend à établir, par la régularité, l’existence d’un loyer.

Pour exclure que ces contreparties puissent revêtir la qualification de loyers et qu’il ne s’agirait que d’indemnités dont le montant était variable et fixé en opportunité, la SCI Cléry se prévaut de ce que, courant 2020 et 2021, le montant des sommes versées a été réduit, d’un montant de 14 500 euros en 2020 et de 1 450 euros en 2021.

Cette variation correspond aux périodes de fermetures administratives en raison de l’épidémie de Covid 19. Il y a lieu de rappeler qu’en vertu des mesures sanitaires imposées par le gouvernement, Ies restaurants ont été contraints de fermer au cours de l’année 2020, totalement pendant quatre mois et demi et autorisés a ouvrir sous condition par la suite. L’intimée rappelle d’ailleurs, à juste titre, que l’Etat a encouragé les bailleurs à consentir des abandons de loyers aux preneurs confrontés à la fermeture de leurs établissements et a même accordé à certains un crédit d’impôt à cette fin. Elle souligne qu’au titre de l’annee 2020, en raison de l’abandon de loyer du mois de novembre 2020, la société Clédy a pu bénéficier d’un crédit d’impôt de 1 450 euros lequel apparaît à son bilan à l’actif (compte 44400000) et à son compte de résultat (compte 69900000). L’abandon de loyer accordé en 2020 correspond à cinq mois de loyers. Pour l’année 2021, l’abandon de loyer correspond à un demi mois de loyer.

Le rapprochement entre la période au cours de laquelle les sommes perçues par la société Clédy sont moindres et celles au cours desquelles des restrictions ont été apportées à l’ouverture des restaurants démontre que la réduction des sommes appelées par la SCI Clédy trouve sa cause dans des événements extérieurs au bail ayant empêché la SARL Pady de jouir des locaux. Cette baisse n’est donc pas la traduction d’une indétermination dans le prix du loyer ni celle du caractère discrétionnaire du montant de la contrepartie financière à la jouissance des lieux fixé par la propriétaire. Elle n’affecte pas l’existence et le montant du loyer qui est demeuré à un montant annuel de 34 800 euros. La circonstance que ces abandons de loyer n’apparaissent pas dans les bilans n’est pas déterminante. Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise comptable, demande qui n’est pas appuyée par aucun moyen.

Il importe peu que cette réduction ait été opérée notamment en considération de la personne du gérant de la SARL Pady, du fait de sa qualité d’associé de la société bailleresse. Il ne saurait donc être tiré de l’existence de ces remises de loyer la conclusion que la convention qui liait la SCI Clédy à la SARL Pady aurait été marquée par un intuitu personae qui serait exclusif de la qualification de bail, d’autant moins qu’en réalité, les relations entre ces deux sociétés ressortent, comme le fait valoir l’intimée, d’un montage classique entre associés propriétaires d’un bien exploité par l’un d’eux.

Ainsi, Il sera retenu que l’occupation des lieux prolongée par la SARL depuis le 3 mars 2010 était accompagnée d’un paiement de loyers.

Au surplus, il sera relevé que la SARL Pady exploitait son activité dans les lieux avant même que la SCI Clédy en devienne propriétaire et que dans l’acte d’achat, il est précisément indiqué que cette exploitation se fait en vertu d’un bail commercial ; que l’existence d’un bail verbal a été admise par Mme [I] dans les lettres établies en son nom par son conseil, qu’elle a fait signifier le 30 septembre 2022, dans lesquelles elle s’opposait alors seulement à l’établissement d’un bail écrit sans son accord.

Dès lors que la SARL Pady, comme la société cessionnaire, est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et exploitait dans les lieux un fonds de commerce, le bail relève du statut des baux commerciaux en application des dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce. La SCI Cléry exclut elle-même qu’il puisse s’agir d’une convention d’occupation précaire en l’absence d’élément de précarité, ou d’un bail dérogatoire régi par l’article L. 145-5 du code de commerce.

L’absence de stipulation sur la durée du bail ne fait pas obstacle à l’existence d’un bail commercial. En effet, s’agissant d’un bail commercial, la durée du bail est nécessairement de neuf ans, conformément aux dispositions de l’article 145-4 du code de commerce, en l’absence de stipulations contraires, avec tacite prorogation et droit au renouvellement du bail.

Enfin, dès lors qu’il est jugé qu’un bail commercial préexistait, l’opposition de Mme [I], en sa qualité de co-gérante de la SCI Cledy fondée sur l’absence d’accord des associés pour consentir un bail commercial, exigé par les statuts de la SCI, ne saurait avoir pour effet de s’opposer à la validité de la cession du fonds de commerce et avec elle, à la cession du droit au bail, en vertu des dispositions de l’article L. 145-16 du code de commerce prohibant une interdiction absolue et générale de céder le droit au bail dans le cadre d’une cession d’un fonds de commerce. La discussion sur l’opposabilité à la société Restaurant des motards, tiers au contrat de société, des clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants pour concéder un droit au bail sur un bien de la société, est sans intérêt pour la solution du litige dès lors que ce droit au bail préexistait à la cession du fonds de commerce.

Il en résulte que la société Restaurant des motards n’est pas occupante sans droit ni titre mais occupante en vertu d’un bail commercial verbal.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais et dépens :

La SCI Clédy, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Restaurant des motards la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les conclusions remises au greffe le 26 février 2026 ;

Déclare recevables les conclusions remises par l’intimée le 27 février 2026 qu’en ce qu’elles n’ajoutent à ses précédentes que la réponse à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Clédy à payer à la la société Restaurant des motards la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Clédy aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,